当前登记部门关心的几个法律问题及初步意见

记部 门所 发 ， 必须 要对其真 实性进 行审查 。
另外 ， 办理 处分 性的登 记是 否要 了解 处 分人
“ 登记 错误 ”是 否登 记事项 的 内容 与实质 性 法律 ， 关系 不 符均 属 于过 错 ， 物权 法》 没有 清 楚地 说 《 明 。举 实例 说 明， 夫妻 一方对 房屋进 行处 分办 理 了转移 登 记 ， 一 方提 出异 议 ， 为 登记 部 门登 另 认
申请材 料 及相 关事 实 如何 把握 ， 务工 作人 员 仍 实
可 能 心存 疑 虑 。我 们认 为 ， 据 《 权 法》 １ ８ 根 物 和 ６ 号令 的规 定 ， 实务 部 门对 登 记 申请人 提 交 的各项 申请材 料 的把 握 ， 当按照 下列 原则 ： 应
一
是对 合 同等 登 记 原 因证 明文 件 的 内容 真
予 以补 正 。
两种 审查 是 不够 的 ， 要 审查 物权 变动 依 据 的真 还
实性 。 对 此 问题 ，物 权 法》 没有 给 出 明确 的回答 。 《 《 物权 法》 ｌ 仅对 登记 机 构应 当履 行 的职 责 第 ２条 做 了原则 性规 定 ， 规定 登记 机构 在 审查 时应 当尽
到查验 、 问 、 时登记 等职 责 。 《 权法》 登 询 及 但 物 给 记 机构 的审查 责任提 供 了一种 方法 ， 即对 登记 机
构 应 当履行 的职 责进 行 原 则性 规定 ， 记部 门履 登 行 了这 些职 责 即为 履行 。 《 房屋 登记 办 法》（ 设 建 部 １ ８号 令 ， 下简 称 １ ８号令 ） 续 沿 用 这 一 ６ 以 ６ 继 方法 ， 回避 形 式 审 查和 实 质 审 查 的 争议 ， 是 对 而
从 不 同 的角度 看 ， 个 话题 可 以 引 申到“ 利 登 这 权
记制 与契 据 登记 制 ”“ 记要 件 主义 与登 记对 抗 ，登
但 具 体到 操作 环节 中， 登记 申请 所 涉 的众 多
主义 ”“ ， 实质 性 审查 与形 式性 审 查 ”等 不 同 话题
的争 论 。在 《 物权 法》 草过程 中 ， 记部 门对 当 起 登 事人 的登 记请 求应 承 担何 种 审查 责任 就有 争 议 。 第 一 种观 点认 为 ， 登记 机 构仅对 要 件 是否 齐全 负 形式 审 查 的义 务 ； 二种 观 点认 为 ， 第 登记 机 构 不
求 登 记 部 门在 自己能 力 范 围 内尽 自己所 能 尽 到
审 慎 的审查 责任 。１ ８号令对 登 记部 门的审查 的 ６
规 定 ， 要 见于 第 ２ 主 ０条 。该 条 规定 体现 了“四个
一
证 明 旧损 、 申请 人 外 貌 的变化 、 留存 底 案 的模 糊
等原因， 往往 会 出现 难 以辨 识 的情 况 ， 实务 中 因
房地产行政管理
当登 部关 的个律 题初意 前 记 门心几法 问及步见
王策 中国人 民大学 法学 院
一
、
登 记部 门的审核 责任 问题
突。 作为补 充 审查 内容 的第 ２ ２条 ， 即登记 部 门对
是否存 在 不 予登 记情 形 的审查 ， 实 践 中也 有 重 在
大 的价 值 。
登记 部 门 的审核 责任 是个 老 生常 谈 的话 题 。
婚姻 情况 ， 也是登记 部 门关 心的 问题 。 对此 问题 ，
各 界认识和 实 际做法均 差异 较大 。我们 认为 ， 现 行法 律 法规 均 未要 求 办 理登 记 对 当事人 婚 姻状
况进行 审查 ， 婚姻 法》 《 的规定仅 对 处理实体 法律 关 系 有意 义 ， 因此 ， 则上 不要 求 对 当事 人婚 姻 原 关系进行 审查 ， 仅作 一般 性询 问即为尽 到审 查职
仅 要 对要 件齐 全进 行 形式 审查 ， 要 审查 要件 材 还
料 的真 实性 ； 三 种观 点认 为 ， 第 登记 机 构 仅 做 前
实性不 予审 查 。 同基 于 的当事 人意 思表示 是否 合
真 实 、 同是否 有 效 ， 及 实体 的法 律关 系 ， 合 涉 登记
部 门不 予审 查 。 登 记部 门对合 同内容 的完整性 但 做 基本 的审 查是 必要 的 。 同应 当具 有成 为合 同 合 的必要 条款 ， 当 事人 条款 、 的物 条款 、 金条 如 标 价 款 等 内容 必须存 在 且清 楚 ， 否则 应 当要求 申请 人
此 而 发 生 的 纠 纷 很 多 。 登 记 部 门在 操 作 中把 握 对
致” 的原 则 ， 申请 人 与 依法 提 交 材 料 记载 的 即
的度 确 实难 以把
保 真 实都 是不现
主 体 一致 ， 申请 登 记 的房 屋 与 登 记 簿 的 记载 一 致 ， 申请 登 记 的 内容 与有 关 材 料 证 明 的 事 实一 致 ， 申请 登 记 的事项 与登 记 簿 记 载 的 内容 不 冲
案 ， 结合 询 问、 要 审慎 的态度 履行
房地产行政管理
Ｒｅｌ ａ
三是 对 当事 人 提 交 的权属 证 书应 当做 真 实
性审查 倒置 的原 则 ， 由登记部 门对 自己登 记 是否有过 错承担 举证责 任 。 二 是有 关 登记 错 误 的界 定 问题 。究 竟何 为
登 记 部 门履 行 的职 责进 行进 一 步 明确和 细 化 ， 要
二 是对 申请人 的身 份证 明做 审慎 的审查 。 这
里有 两个 问题 需要 登记 部 门注 意 。 一个 问题 是审 查 身份 证 明真伪 的问题 。总 体而 言 ， 登记 部 门要
比一 般人 对身 份证 真伪 具有 更强 的甄别 能力 。 对 于 明显 的伪造 身 份证 没有 审 核 出来 ， 登记 部 门 的 行 为显然 失 当 。 是身份 证 和 申请 人 是否一致 进 二 行对 比 。但 实 际情况 较 为 复杂 ， 由于 提交 的身 份