北京西山国际文化小镇土地一级开发项目工作

北京西山·国际文化小镇
一级土地开发实施方案
目录
一、前言 (3)
（一）项目分宗图 (3)
（二）项目工作总体情况 (4)
1、各地块的基本情况、开发顺序简介 (4)
2、项目征地总体费用情况 (5)
3、项目国有土地收购总体费用情况 (5)
4、项目拆迁总体费用情况 (5)
5、项目市政总体费用情况 (6)
6、项目一级开发总投资估算 (7)
7、项目融资总体工作安排 (7)
二、项目总体市政实施方案 (9)
三、项目中各地块一级土地开发工作方案 (14)
1、刘娘府南区（C1、C2）地块工作方案 (14)
2、刘娘府北区（A1、A2）地块工作方案 (23)
3、福寿岭地块工作方案 (33)
4、模式口地块工作方案 (42)
5、法海寺公园工作方
案 (50)
四、投资分析 (52)
五、融资计划 (53)
六、北京西山国际文化小镇一级土地开发总进度横道图 (57)
七、结束语 (57)
北京西山·国际文化小镇
土地一级开发项目工作报告
一、前言
石景山位于长安街西沿线，是外城四区中距市区最近的城区，北枕小西山，西倚永定河，是城八区中唯一有山林的城区，自然环境优美。

该区域拥有法海寺、八大处公园、承恩寺、模式口历史文化保护街区，具有深厚的历史底蕴。

北京西山国际文化小镇位于石景山区中部，分为模式口和刘娘府两个片区。

其中模式口片区与翠微山相连、刘娘府片区与金顶山相连，永定河自西向东穿过刘娘府片区，项目傍山依水，具备良好的开发条件，结合石景山未来的发展规划和周边的房地产开发趋势来看，项目有着良好的市场前景。

结合北京西山·国际文化小镇权属地界的自然分布、政府对项目开发顺序的要求、拆迁难度、资金周转，开发周期和进度及每个地块不同现状等情况和要求，将项目分为七宗地块，具体分宗如下：
（一）项目分宗图
（二）项目总体情况
1、各地块的基本情况、开发顺序简介
2、项目征地总体情况
3、项目国有土地收购总体费用情况
4、项目拆迁总体费用情况
注：此表不包含安置过渡补助费。

拆迁安置过渡补助费按2500元/户补助，其中刘娘府南区、北区补助一年，其他地块补助半年，总补助费用8420万元。

另计入拆迁总成本，总成本见《项目一级开发总投资估算表》。

5、项目市政总体费用情况
注:大市政总费用为24463.7万元,其中应扣除电信费用,实际费用约为23627.7万元.
古建道路的取费标准为400元/㎡
6、项目一级开发总投资估算
项目一级开发总投资估算表
注：一级土地开发规划所需费用为510.8万元
7、项目融资总体工作安排
根据前期与银行沟通结果，根据项目地块的划分和开发计划，结合银行的贷款条件，以分块和整体两种不同的方式申请银行土地一级开发贷款，取得的总体贷款金额不同。

其中法海寺片区（文物保护修缮，划拨用地），刘娘府南区C1
号地块（属于安置房建设，基本没有还款来源，协议出让，根据政策应为政府提供资金）、C2号地块（大部分为公用园林绿地建设，划拨用地），上述三个地块由于不符合银行一级开发贷款条件，单独地块进行审批，很难获得贷款，公司只能投入全部资金。

银行可以安排贷款的只有刘娘府北区的A1和A2号地块、福寿岭片区、模式口片区。

A、项目分块融资：
B、项目整体融资：
注：
1、银行贷款资金成本总共由3部分构成，考虑到金融政策调整和投资风险因素，暂时以年利率10%计算。

贷款基准利率+管理费（房地产行业贷款基准利率上浮10-30%）+财务顾问费（收取咨询费、评估费及财务包装费等）
2、银行贷款总金额计算去除总投资估算的财务费用项目。

二、项目总体市政实施方案：
根据西山国际文化小镇总体规划及北京市一级土地开发，市政工作需做到七通一平。

1、供水方案：
目前，项目周遍地区的供水系统分为两部分，刘娘府以西地区主要为首钢用地，其供水由首钢供水系统解决；刘娘府以东地区主要由杨庄水厂和自备井供水系统解决。

杨庄水厂现状供水能力为6.9万立方米/日，2003年高日供水量为3.69万立方米。

规划新建开发区的供水均由城市自来水管网供给，由杨庄水厂来解决。

项目总体规划需新建管线如下：
金顶山路敷设DN200至DN300的上水管线977米。

福寿岭地铁站至水岸小镇道路敷设DN200的上水管线871米永定河北路新建DN300毫米自来水管1023米。

西小府路新建DN400毫米自来水管1316米。

金顶北路新建DN300～DN500上水管线1106米。

永定河南路新建DN200～DN300上水管线920米。

金顶东路新建DN300上水管线356米。

模式口大街接入DN100毫米自来水支管650米。

模式口大街敷设DN200的上水管线1500米。

2、雨水方案：
（1）现状情况
项目规划建设用地永定河引水渠以南地区位于现状琅黄沟暗沟的流域范围内。

沿永定河引水渠以北地区有现状八大处排水沟。

其余
规划建设用地现状没有雨水管道，雨水通过地面径流就近排入八大处排水沟和永定河引水渠。

（2）项目总体规划新建管道如下：
金顶山路上新建雨水管道，向南接入永定河引水渠，规划管径为φ800㎜～φ1400㎜968米。

永定河北路新建φ800㎜～φ1400㎜的雨水管线1023米。

刘娘府东街至金顶山路新建φ800的雨水管线982米。

刘娘府东街新建φ800的雨水管线732米。

金顶山路至水岸小镇新建φ800的雨水管线977米。

金顶北路新建1106米，φ1000㎜雨水管道，接入现状琅黄沟暗沟。

金顶东路新建356米，φ800㎜雨水管道，接入金顶北路。

西小府路新建1316米，φ1000㎜雨水管道，接入金顶北路。

法海寺雨水直接排入附近的明沟。

模式口敷设DN800的雨水管线1500米。

（3）总设计费用25.29万元，其中包括污水设计费用。

3、污水方案：
（1）现状情况
项目地区规划建设用地沿金顶北路（苹果园大街以东路段）有φ600㎜～φ800㎜的现状污水管道。

根据《北京市区污水排除总体规
划》，刘娘府地区的污水排除属于现状南旱河污水截流管的流域范围，污水最终进入小红门污水处理厂。

（2）项目总体规划新建管道如下：
金顶山路新建DN400的污水管线977米。

永定河北路新建φ400㎜的污水管线1023米。

西小府路新建φ500㎜的污水管线1316米。

金顶北路新建φ400㎜污水管道1106米。

向东接入现状的污水管线。

金顶东路新建φ400㎜污水管道356米。

法海寺旅游中心新建D300污水管线150米，与模式口大街交汇。

模式口敷设DN400的污水管线1500米，与金顶山路相接。

4、天然气方案：
（1）现状情况
金顶山路有现状DN500㎜的天然气中压管道。

金顶北路东段有现状DN400㎜中压天然气管道在规划区设三座中低压调压站。

（2）项目总体规划新建管道如下：
新建福寿岭地铁站至水岸小镇道路敷设DN200㎜天然气中压管道871米。

西小府路新建DN200㎜的天然气中压管道1316米。

金顶北路新建天然气中压管道DN200㎜1106米。

新建φ150mm管道．由模式口大街引入．服务于旅游中心150米。

京门路现状DN500天然气中压管道破口敷设DN200的天然气管道1500米。

（3）设计费用为14.05万元。

5、热力方案：
（1）规划区内拟建三座热力站
规划自八大处道路现状DN800㎜热力管道开口，沿永定河北路新建DN400㎜热力管道1023米。

永定河北路热力管道破口敷设DN400的热力管道1471米，接入水岸小镇。

西小府路新建DN400㎜热力管道761米。

自模式口大街的热力管道，分别接入金顶北路DN400㎜和永定河南路DN400㎜，1106米、920米。

自京门路现状DN1000热力干管破口接入DN400的热力管道1500。

（2）总设计费用为0.2万元。

6、电力方案：
（1）新建三座10千伏电力开闭站
金顶山路敷设8φ150㎜的电缆管道977米
永定河北路新建8φ150㎜的电缆管道1023米。

西小府路新建8φ150㎜的电缆管道1316米。

金顶北路敷设8φ150㎜的电缆管道1106米。

刘娘府南区11万高压入地，新建900米的电力管沟共计费用
1000万元。

新建8φ150㎜的电缆管道，由金顶山北路引入1500米。

模式口敷设φ150㎜电缆，总长度为650米。

法海寺旅游中心附近设300KVA、旅游中心设300kva箱式变压器各一台，共计70万元。

（2）总设计费用为19.06万元。

7、电信方案：
（1）规划区内设一座电信局所，沿金顶山路敷设24孔电信管道977米。

福寿岭地铁站至水岸小镇道路敷设24孔电信管道871米、西小府路新建24孔电信管道1316米。

永定河北路新建24孔电信管道1023米、永定河南路新建24孔电信管道920米。

金顶北路新建24孔电信管道1106米。

法海寺新建12孔电信管道650米。

模式口大街敷设12孔通信管道1500米由金顶山北路引入。

（2）设计费用为6.6万元。

8、中水方案：
根据《北京市区再生水利用总体规划》，规划在模式口大街—金顶北路上布置中水管道干线。

本次规划考虑自模式口大街—金顶北路引中水管道，水源由五里坨污水处理厂提供中水。

新建管线如下：
模式口大街布置DN400㎜中水管道1500米及金顶北路布置DN400㎜中水管道1106米、金顶山路布置DN200㎜-DN400㎜的中水管道977米、福寿岭地铁站至水岸小镇道路敷设DN100的中水
管线871米。

由金顶山路中水管道破口接入，沿永定河北路新建DN200㎜的中水管道米1023米、西小府路新建DN200㎜的中水管道1316米。

9、道路方案：
（1）根据项目总体规划，北京西山国际文化小镇共建设道路13.06km,总建筑面积为31.83万㎡。

（2）设计费用为32.65万元。

10、路灯建设方案：
（1）根据项目总体规划，北京西山国际文化小镇共建设道路12.46km,共建设路灯1395万元。

（2）设计费用为11.16万元。

三、各地块的一级土地开发工作方案：
1、刘娘府南区（C1、C2）地块：
⑴项目四至、面积：
项目四至：东至规划道路，南至规划道路，西至金顶山路及刘娘府集体土地产权界，北至永定河引水渠南路。

面积：65.59公顷
⑵分块原因、现阶段工作成果：
刘娘府南区是石景山区政府招商引资项目中刘娘府综合改造项目的C1、C2地块。

经过北京公司与石景山区土地储备中心的沟通了解到，此地块（刘娘府南区C1、C2地块）已经上过市联席会，并已
通过，取得联席会会议纪要。

现确认以招投标的方式确定项目开发主体，并可马上进入招投标的实际操作阶段。

北京公司出于尽快实际运作“北京西山·国际文化小镇”项目一级土地开发的目的考虑，初步决定刘娘府南区地块就按石景山区政府招商项目刘娘府综合改造项目南区C1、C2地块边界面积确定，并尽快启动刘娘府地块的土地一级开发授权程序。

⑶刘娘府南区(C1、C2)工作方案：
A、征地方案
按照《中华人民共和国土地管理法》和《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，结合石景山区实际发生的情况，由一级开发实施主体与农民集体经济组织协商确定：刘娘府地区（南岸）综合改造项目征地面积共计62.88公顷，合计943.17亩。

建设用地42.84公顷，农用地20.04公顷（主要为金顶山的山林地）。

征地补偿费用详见征地补偿费用计算表：
征地补偿费计算表
B、拆迁方案及国有土地收购费用：
根据北京市人民政府第87号令《北京市城市房屋拆迁管理办法》；京政函[2001]109号《关于北京市城市房屋拆迁补助费有关规定的批复》；京国土房管拆[2003]777号《关于修改并重新印发〈北京市城市房屋拆迁管理办法实施意见〉的通知》；京国土房管拆字[2001]1234号《关于印发〈北京市房屋拆迁评估规则（暂行）〉的通知》，并结合本地区拆迁实际情况实行货币补偿，补偿款根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价确定。

被拆迁房屋的房地产市场评估价包括房屋的重置成新价和区位补偿价，具体按京国土房管拆字[2001]1234号《关于印发〈北京市房屋拆迁评估规则（暂行）》的通知》。

集体土地上非住宅房屋：集体土地上非住宅房屋拆迁，按照北京市人民政府令第148号《北京市建设征地补偿安置办法》中第十七条的规定“拆迁非住宅房屋和其他建筑物、构筑物的，按照重置成新
价格予以补偿；公益公共设施确需迁建的，应当迁建。

拆迁经营性用房造成停产停业经济损失的，应当按照规定给予一次性停产停业补助费”。

拆迁面积经过对项目地形图、土地权属图两图叠加以及项目地块CAD图的分析、测量取得，并部分面积由苹果园房管所、苹果园街道办事处提供。

国有土地和集体土地上非住宅房屋均按照有关规定给予1500元/平方米的停产停业补助。

奖励政策：
（1）提前搬家奖：在拆迁奖励期内签订拆迁补偿协议并按协议规定日期搬家交房的每户奖励提前搬家奖5000元，奖励期内未搬家的不予奖励。

（2）搬家补助费：搬迁补助费按照每平方米25元/平方米补助。

（3）支持重点工程奖励费：刘娘府地区综合改造项目为重点工程，按照相关规定给予每户15万元的支持重点工程奖励费。

拆迁过渡费：
2500元/户/月（取值租房周转费2000元/户/月、生活补助费300元/户/月、交通补助费200元/户/月）。

居民拆迁补偿价表
国有企业区位补偿价表
国有土地收购费用表
注：由于项目实际运作中，民宅类采用90%定向安置，因此实际拆迁补偿款应为：168366 －（68346＋25475）×90%=83927万元；实际安置房面积为：10.19×90%×1.2=11万平方米（根据石景山区实际拆迁安置经验，拆迁安置比取1：1.2）
C、投资估算
刘娘府南区一级开发成本估算表
D、项目一级开发工作计划
注：由于北京市报批征地一般只有5月和12月这两个重要的时间节点，因此，刘娘府南区报批征地必须在5月份之前，将征地所需全部手续上报。

2、刘娘府北区地块：
⑴项目四至、面积：
项目四至：东至规划道路，南至永定河引水渠北路，西至金顶山北街，北至金顶北街及西小府村集体土地产权界
面积：67.01公顷
⑵分块原因、现阶段工作成果：
刘娘府北区是石景山区政府招商引资项目中刘娘府综合改造项目的A1、A2地块。

经过北京公司与石景山区土地储备中心的沟通了解到，此地块（刘娘府北区A1、A2地块）已经在制作一级土地开发实施方案，在为上北京市联席会做最后的准备。

北京公司根据此信息，初步决定按石景山区招商项目刘娘府综合改造项目A1、A2地块边界确定刘娘府北区地块边界，并尽快进入一级土地开发联席会阶段，因北京市联席会为不定期召开，但北京公司应尽快督促专业公司制作好刘娘府北区（A1、A2地块）一级土地开发实施方案，已备随时上联席会。

⑶刘娘府北区(A1、A2)工作方案：
A、征地方案：
按照《中华人民共和国土地管理法》和《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，结合石景山区实际发生的情况，由一级开发实施主体与农民集体经济组织协商确定：刘娘府地区综合改造项目征地面积共计60.01公顷，合计900.15亩。

建设用地39.97公顷，农用地20.04公顷。

青苗补偿主要为耕地，补偿费用按照开始协商征地方案前地上青苗的具体情况确定补偿一季。

征地补偿费用详见征地补偿费用计算表
B、拆迁方案及国有土地收购费用：
根据北京市人民政府第87号令《北京市城市房屋拆迁管理办法》；京政函[2001]109号《关于北京市城市房屋拆迁补助费有关规定的批复》；京国土房管拆[2003]777号《关于修改并重新印发〈北京市城市房屋拆迁管理办法实施意见〉的通知》；京国土房管拆字[2001]1234号《关于印发〈北京市房屋拆迁评估规则（暂行）〉的通知》，并结合本地区拆迁实际情况实行货币补偿，补偿款根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价确定。

被
拆迁房屋的房地产市场评估价包括房屋的重置成新价和区位补偿价，具体按京国土房管拆字[2001]1234号《关于印发〈北京市房屋拆迁评估规则（暂行）》的通知》。

集体土地上非住宅房屋：集体土地上非住宅房屋拆迁，按照北京市人民政府令第148号《北京市建设征地补偿安置办法》中第十七条的规定“拆迁非住宅房屋和其他建筑物、构筑物的，按照重置成新价格予以补偿；公益公共设施确需迁建的，应当迁建。

拆迁经营性用房造成停产停业经济损失的，应当按照规定给予一次性停产停业补助费”。

拆迁面积经过对项目地形图、土地权属图两图叠加以及项目地块CAD图的分析、测量取得，并部分面积由苹果园房管所、苹果园街道办事处提供。

国有土地和集体土地上非住宅房屋均按照有关规定给予1500元/平方米的停产停业补助。

奖励政策：
（1）提前搬家奖：在拆迁奖励期内签订拆迁补偿协议并按协议规定日期搬家交房的每户奖励提前搬家奖5000元，奖励期内未搬家的不予奖励。

（2）搬家补助费：搬迁补助费按照每平方米25元/平方米补助。

（3）支持重点工程奖励费：刘娘府地区综合改造项目为重点工程，按照相关规定给予每户15万元的支持重点工程奖励费。

拆迁过渡费：
2500元/户/月（取值租房周转费2000元/户/月、生活补助费300元/户/月、交通补助费200元/户/月）。

居民拆迁补偿价表
国有企业区位补偿价表
拆迁补偿费计算表
注：由于项目实际运作中，民宅类采用90%定向安置，因此实际拆迁补偿款应为：122375 －（43596＋16250）×90%=68513.6万元；实际安置房面积为：6.5×90%×1.2=7.02万平方米（根据石景山区实际拆迁安置经验，拆迁安置比取1：1.2）
C 、投资估算：
刘娘府北区地块一级开发成本估算表
D、项目一级开发工作计划：
注：由于北京市联席会召开的时间是不固定性的，北京公司通过与石景山区土地整理中心沟通，得到信息北京市有可能在2009年2月底召开一次联席会，北京公司以此为重要的时间点,安排项目工作。

3、福寿岭地块：
⑴项目四至、面积：
项目四至：东至：金顶北路，南至：模式口大街东段，西至：刘娘府村集体土地产权界及模式口历史保护街区边界，北至：中央财经大学北围墙。

面积：34.01公顷
⑵分块原因、现阶段工作成果：
福寿岭地块是项目后加地块。

北京公司通过了解，因此地块未上
过联席会且国有土地过多（华北电力培训中心、中央财经大学等），所以放在一起。

北京公司下一步针对福寿岭地块的工作重点是与石景山区相关委办局沟通，请石景山区相关委办局进行调查在此地块内的国有土地产权单位是否同意把土地纳入项目一级土地开发范围内。

（3）福寿岭地块工作方案：
A、征地方案：
按照《中华人民共和国土地管理法》和《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，结合石景山区实际发生的情况，征地面积共计11.11公顷，合计166.65亩。

其中林地3.6公顷。

B、拆迁方案及国有土地收购费用：
根据北京市人民政府第87号令《北京市城市房屋拆迁管理办法》；京政函[2001]109号《关于北京市城市房屋拆迁补助费有关规定的批复》；京国土房管拆[2003]777号《关于修改并重新印发〈北京市城市房屋拆迁管理办法实施意见〉的通知》；京国土房管拆字[2001]1234号《关于印发〈北京市房屋拆迁评估规则（暂行）〉的通知》，并结合本地区拆迁实际情况实行货币补偿，补偿款根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价确定。

被拆迁房屋的房地产市场评估价包括房屋的重置成新价和区位补偿价，具体按京国土房管拆字[2001]1234号《关于印发〈北京市房屋拆迁评估规则（暂行）》的通知》。

集体土地上非住宅房屋：集体土地上非住宅房屋拆迁，按照北京市人民政府令第148号《北京市建设征地补偿安置办法》中第十七条的规定“拆迁非住宅房屋和其他建筑物、构筑物的，按照重置成新价格予以补偿；公益公共设施确需迁建的，应当迁建。

拆迁经营性用房造成停产停业经济损失的，应当按照规定给予一次性停产停业补助费”。

拆迁面积经过对项目地形图、土地权属图两图叠加以及项目地块
CAD图的分析、测量取得，并部分面积由苹果园房管所、苹果园街道办事处提供。

国有土地和集体土地上非住宅房屋均按照有关规定给予1500元/平方米的停产停业补助。

奖励政策：
（1）提前搬家奖：在拆迁奖励期内签订拆迁补偿协议并按协议规定日期搬家交房的每户奖励提前搬家奖5000元，奖励期内未搬家的不予奖励。

（2）搬家补助费：搬迁补助费按照每平方米25元/平方米补助。

（3）支持重点工程奖励费：刘娘府地区综合改造项目为重点工程，按照相关规定给予每户15万元的支持重点工程奖励费。

拆迁过渡费：
2500元/户/月（取值租房周转费2000元/户/月、生活补助费300元/户/月、交通补助费200元/户/月）。

居民拆迁补偿价表
国有企业区位补偿价表
国有土地收购费用表
拆迁补偿费计算表
注：由于项目实际运作中，民宅类采用90%定向安置，因此实际拆迁补偿款应为：273463 －（61704＋23000）×90%=197229.4万元；实际安置房面积为：9.2×90%×1.2=9.93万平方米（根据石景山区实际拆迁安置经验，拆迁安置比取1：1.2）
C、投资估算：
福寿岭地块一级开发成本估算表
D、项目一级开发工作计划：。