解说稿

解说稿：
各位评委，老师以及在座的观众，大家好。

很荣幸在这里为大家介绍我们津帜地产的最新开发项目“吾型”商住区.
它位于天津市北辰区，总用地规模为85.38公顷，约1280亩，项目主要是以住宅为主，并集商业、医疗、休闲于一体的综合性小区。

项目平均容积率为2，绿化率不低于40%，地块具体位于205国道以南，津围线以西。

从房地产市场的各项指标变化情况看，2010年政策调控效果更多的体现在了增速的放缓。

住宅开发投资自1998年开始，年均增速始终维持在20%以上，继2009年首次降至16%，2010年前10个月同比增速更降至4%，创下了新低。

此外住宅销售面积和销售额的同比增速也仅高于2008年这一市场最低迷时期的水平。

形成了开发建设维持在高位，增速放缓至低位的态势 . （有图）
‘全国部分地区商品住宅销量月度走势’图
从房地产开发的投资和房地产市场发展趋势来看（图）
可见，在全国范围内高档住宅的需求高居不下，2011年全国房地产市场将进入对开发商有利的阶段。

从天津市房地产市场来看,房地产开发投资占全社会固定资产投资比重平均为18.33%，高于全国的2.7%，1995 年后房地产投资占固
定资产比重每年均不低于16%，1999 年至今，房地产开发投资占固定资产投资比重平均为21.42%，固定资产投资的五分之一来自房地产开发投资，指标高于全国的4.5%，并且波动很小，保持有很好的稳定性从1993-2006 年天津市年固定资产投资和年房地产开发投资整
体保持增加趋势，天津市房地产业对天津市整体发展有重要影响，而且长期保持持续稳定的发展势头，处理好房地产业的持续发展对天津市整体发展意义重大。

（图）
由此可以看出,天津市房地产市场出现供过于求的现象，只有高
档住宅及别墅却出现供不应求的结果，为满足市场要求应缩减对经济适用房的开发，增加高档住宅及别墅的开发。

根据天津市2006年统计数据，住宅投资占房地产开发投资的比重17 年来平均达67.33%，住宅在房地产开发投资中占有绝对的主导地位。

且17 年来房地产开发投资、住宅投资均呈现整体增加趋势，平均增速分别为48.26%和51.49%，平均增速差3.23%，由表可见（表）可见，房地产开发投资和住宅投资具有较为一致的增速波动趋势。

天津市住宅投资对房地产开发投资影响显著。

从北辰住房的销售情况看，作为北部新城的首发项目——景瑞·阳光尚城，2010年上半年销售金额荣登北辰区销售金额第二名。

这是2005 年4-12 月天津市分区域新建商品住宅交易热度分析图，
由此可知,北辰区的交易热度更为可观，由去年的11 位上升到第5 位。

项目的可行性主要表现在:
竞争对手分析：‘中冶置业’作为国家的国营企业，虽然它进入天津房地产市场的时间不长，但通过这次，他将打出自己的品牌和形象。

设计可行性分析：我们将这次的项目分为了五期，其中以中国传统五行为寓意，用现代的理念去诠释‘五行’之意。

‘五行’、‘吾型’,这是我们的建筑主题,体现了我们的建筑风格，包含我们自己的特色和理念。

其中还有我们的绿化率达到40%以上，能够满足人们的居住需求。

市场可行性分析
北辰区，是一个紧接天津市区的郊区，那里的交通发达，地铁多从那边经过。

从这张表看，天津环城四区的住房销售量在不断的上升，也就意味着我们的销售人群在不断的增多，我们的销售网变的广泛，销售市场在扩大。

项目SWOT分析如下:
优势（strength）：交通便利,项目兹邻205国道，地铁3号线、8号线即将贯穿北部新城区域，成为天津市极其罕见的双地铁首发站。

附近人员密集，企业林立，就业面广。

项目地处北辰小淀地区，在天津的上风位置,临近银河风景区，附近有240万平米浩瀚水面，670
万平米绿地，其自然生态环境优越，生态宜居。

在社区环境、教育配套、交通路网等方面，北辰区发展都较为成熟。

政府将北部新区划进环内，使其成为继市内六区后的全新市内新区，保障力度大。

以中国传统五行为寓意，用现代的理念去诠释‘五行’之意。

这也是我们的一大优势.
劣势（weakness）：项目距离市区较远，出行交通工具选择较为单一。

目前周边配套较少，人烟相对稀少，环境相对冷僻，购房人群也会相对单一。

中冶置业入户天津时间短，人们对中冶置业了解少。

治安人文环境相比于环内较差。

机会（opportunity）：天津环线变更对楼市的影响很大，而项目所在小淀地区就在开发区域内。

伴随地铁3号线和8号线的建设，立体轨道交通的完善将改善周边的投资环境。

预计今年天津地铁2、3、9号线开通后，将至少影响市内六区及滨海新区的十余个大型片区。

再加上限购令等政策的控制，在环外购房将成为大多数置业者的首选。

并且，政府今年将重点规划项目定在北部新区。

威胁（threat）：当地居民收入水平较低，不利于项目的高端定位，客户市场小。

与竞争对手景瑞阳光尚城地产项目相邻。

购房交易现状分析如下:
政府购房政策的影响：天津市人民政府办公厅日前印发《关于贯彻国务院办公厅文件精神进一步做好我市房地产市场调控工作的实施意见》，将落实国家住房限购政策，合理引导住房消费，提出包含加大保障性住房建设力度,落实住房保障工作目标的“十条”措施。

对
新建商品住房销售等环节作出了规定。

房贷和税收分析：国家银行对于1套住房优惠政策：1套房：90㎡以下首付20％利息7.5折；
90-140㎡首付30％利息8折；
140㎡以上首付30％利息9折；2套房：首付50％利息无折扣上浮10％。

据相关税务人士介绍，目前购房契税政策并没有调整，个人首次购买90平米以下普通住房的，按成交价的1%征收契税；个人购买90平米至144平米之间普通住房的，按成交价的1.5%征收契税；个人购买144平米以上及其他房屋权属转移，或者购买144平米以下住宅，但成交单价高出普通住房价格标准的，一律按成交价的3%征收契税。

天津住房交易情况
在商品房的供应与销售量的对比中，我们可以看出天津市的供应土地面积和销售面积还是成正比的，有时销售量甚至高于供应量，市场出现供不应求。

联系本地块实际情况,我们进行了问卷调查
问卷共发放200份，实际收回186份。

从我们的问卷分析及定位来看：
人们在购买楼房类型上差距不是很大，其中33.30%的人群倾向于购买复式公寓，26.20%的人群热衷于高层经济适用房。

从户型来看,90-120平米的户型最受欢迎，是120平米以上户型需求量的两倍左右，紧接着60-90平米的户型占35.70%，60平米以下的户型需求量相对最少。

可以大力开发90-120平米的户型。

下面是我们的设计理念
我们的设计目标是营造一个享受城市文明、散发自然生机、富于精神自由的现代城市府邸。

规划需综合有利的自然条件与人文要素，将居住小区建设成以高标准的示范居住区为主体，综合居住、商贸、教育、服务于一体的复合型城市窗口区，形成“城邸之间，重重风景”的动态景观主题，从而最大限度地将外部自然环境、历史空间意象、时代精神背景紧密连接，使人境交融、居游合一。

特立独行的“吾型”,我们的亮点在于
·中国传统文化与现代化建筑风格的大胆结合
·相同的主题不同的设计风格
·完善的社区配套设施
·自然景观与人文景观的完美结合
·把建筑节能低碳环保作为建设的指导要求
·采用智能化设备：24小时电子巡更、闭路监控及周界防范
我们立足中国传统的五行文化，分别以“金”、“木”、“水”、“火”、“土”为主题，设计了风格不同却不失和谐的“吾型”概念住宅区。

旨在彰显个性的同时给每一位住户送去温馨，兼顾自然景观和现代社区活动的便捷舒适。

“吾型”分为五个部分，他们各自独立，又相互联系。

分别是:
以金为主题的阳光麦田小区
建筑主体：以高层为主、小高层为辅的公务员示范住宅区。

建筑概况：高层设置在20-30层之间，小高层不超过12层，总占地面积规划为20万平方米，
建筑风格：现代简约风格
设计亮点有两个：围合的公共休闲广场以及与公共广场相契合的私家情景露台,如图所示配图
接下来是以木为主题的香榭台小区
取义于宋词“东风吹绽海棠开，香榭满楼台”，同时“木”代表自然，在这部分设计中主要以园林式景观突出自然之感，给人们以“回家即是重返自然”的感觉，让人们在劳碌之后享受最质朴的轻松。

建筑主体：以庭院为主
建筑概况：建筑完全采用中国传统的庭院风格，综合四合院、徽派别院等不同建筑风格，在继承中发扬中国建筑。

这一部分规划建筑面积为15万平方米，其中建筑占地面积为12万平方米，园林景观设计为3万平方米。

建筑风格：园林风格
设计亮点为：1因地制宜，强调“台”的作用（用平台组织立体景区，将平台本身处理成为重要的景观，将西式平台的造型手
段与中国岭南园林筑山理水手法完美地结合）
2水平与垂直同时划分景区
3采用岭南园林的几何造型传统，创造多层次的观赏路线
下面是以水为主题的天堂岛小区
建筑主体：水岸公馆区，天堂岛公寓区，会所商业区。

建筑概况：总用地面积规划为20万平方米，其中公寓区占地10万平方米，公馆区占地8万平方米，会所商业区占地2万平方米，主要面对中高端收入人群。

建筑主要采用小高层、高层及小洋房模式，根据不同需求具体划分。

建筑风格：澳洲风情
设计亮点如下：1本设计以水为主题，充分发挥水的特性，通过引入2 km长的人工河，将小区用地自然划分为几组各具特色的地块，创造出独具澳洲特色的水岸公馆区、天堂岛公寓区及会所商业区。

人工河设计成龙的形状，寓意“蛟龙出海”，从而进一步提升“水”的主题。

2 组团特色：人工河自然划分组团使各组团间既相互独立，
又联系紧密，从而创造出各具特色的生活空间。

3 水岸公馆区“河岸花园”的设计特色
4 通过设置绿化轴来联系一二三期的开发，同时通过将水体引进小区，提供尽可能多的水边住宅群。

然后是以火为主题的玫瑰城小区（象征着热情）
建筑主体：高层、小高层型住宅公寓区。

建筑概况：玫瑰城总占地面积达22万平方米左右，总建筑面积36万多平方米，其形态，住宅主力户型建筑面积在75—120平米之间，
主要根据中层消费人群设置。

平均容积率为2.5左右，绿化率保持在40%。

建筑风格：新英伦建筑风格。

设计亮点：打造玫瑰花街、水晶玫瑰、玫瑰长廊、玫瑰花苑、月光音乐广场、玫瑰书苑、康桥、恋湖、玫瑰大道、玫瑰门十
大景区
最后是以土为主题的小区
建筑主体：·以小洋房为辅，小高层住宅为主
建筑概况：总占地面积规划为8万平方米，小高层住宅设置毗邻街道，形成特色商业街，带动周边商业市场发展。

面向客户群为中高端收入人群，主要吸引有经商需求的客户。

建筑风格：欧美田园风格
设计亮点：以临街布局为主的商业考虑，传承五大道的建筑风格对院落、组团、街区、社区等不同层次的规划元素进行深层次研究，在规划中体现开放式而非封闭式的社区生活模式：总体规划遵循“城市公共空间——公共空间——半公共空间——私密空间”的规划肌理，创造出“城市活动——社区活动——邻里活动——家庭活动”层次分明的四级活动空间。

作为城市开发区的形象示范居住区，“吾型”除了具有优越而舒适的居住功能，更是城市活动的一部分，承担着一部分的商业、服务、展示等城市功能，为城市周边地区服务，促进城市居民生活的真正融合。

有机组织形成社区特色的各要素：中心广场、中心庭院、会所、
景观大道、视觉景观通道、不同风格的建筑如康体中心、银行、小酒馆、咖啡店等，充分体现社区的勃勃生机。

这些社区公共部分面向小区居民充分开放，为人民提供休闲、沟通的场所。

而且，其中大部分配套设施可以服务于周边区域的居民，使社区成为区域的中心之一。

（插入图片如咖啡店、银行、会所等三张左右）
在传统人车分流模式的规划中，外围环路往往冷清，较快的车速带来安全隐患，居民入户也无法享受车行的便利。

本设计规避以上不利，虽仍采用“环枝状”的基本道路骨架，即通过主要交通主环与组团支路将规划片区结为有机整体，但将环路改为人车共行的道路，通过道路绿化和小品等细部设施恢复道路的人性尺度，将机动车速度控制在安全限度以内，人行与车行协调共处。

提高社区交通效率。

为适应时代的要求，小区采取高标准配置车位，按照总户数配置车位。

主要采用地下车库和一般地面车库相结合的设置方式，既节省建筑面积又能保证车位的供应量。

此外，沿环型路安排一部分临时停车位，方便居民出入的便捷。

推广地区：以天津市为主导推广地区,并向周边地区发展,形成泛华北地区销售区域
本着以突出吾型小区设计新颖，风格独特，不仅舒适，而且美观的推广理念实现回到家，就是渡假的开始这一目标
本项目分五期建成，推广销售安排如下，分为三期
第一期为试销阶段, 时间为一个月,主要目标为造势,提高项目知名度,吸收不同消费人群
行为方式主要以广告方式推广,包括电视广告和报纸广告,同时进行其他方式宣传，如发放明信片，折扇，宣传单等形式，在群众中宣传，还可以利用户外广告进行宣传。

第二期为热销阶段，时间跨度为一年，这一阶段进入正式销售阶段，加大宣传力度，进一步提高项目知名度，以缩减销售周期，实现资金的快速回笼，提高资金利用效率
主要方式有现场销售，网络销售以及预售，在销售期间，举办产品展览会，交流会等，增加潜在顾客对项目的了解。

第三期为促销阶段，时间为一个月，对项目未售楼盘进行集中宣传销售，结束销售期
主要通过增加售价折扣来提高销售量，实现促销目的
广告媒体选择以电视为主，以报纸为辅
策略为根据整体推广计划，采用电视为主要信息载体，如天津电视台、天津文体频道、天津生活频道等，塑造品牌形象，提高市场认可度。

在物业管理方面,我们的目标是使每个客户满意，并提升本项目的形
象，从而使我们的物业管理更上一层楼。

我们的管理形式是设计一个总点，下设多个分点，全方位为客户服务。

我们的物业具体服务包括：
保洁服务保姆服务绿化服务维修服务
管家服务商务服务饮食服务保安服务
保健服务医疗服务装修服务教育服务
我们的口号是“十二项超高品质服务，让您拥有超高品质的优雅生活”
除此之外，我们还有特色服务:健康医疗服务, 礼宾车接送服务, 智能化服务
我们坚信，我们的优质服务会让客户群百分百满意。