电梯选购的方法

电梯选购工作方法
（2011年8月）
电梯选购工作方法
电梯作为楼宇内的公共交通工具，是大楼的门面工程，直接体现了物业的品位和档次；并且关系到全体乘客的生命安全，必须慎重对待，安全第一。

电梯选购是一项系统工程，并不是一个简单的产品买卖过程，整个工程时间跨度长、工作量大、涉及到的部门单位多、相关配合紧凑复杂。

业主在整个过程中，应抓住各阶段工作的关键时间点，适时考量电梯公司工作进展，互相配合支持，工作到位，这样才能够保证交付优秀的电梯工程。

根据电梯采购时间顺序，可分为售前、售中、售后三个阶段，每个阶段又涉及到不同单位之间的协作与沟通，在这之中，任何一个阶段或一个方面的工作做得不到位，都会影响电梯的整体质量和日后的使用效果。

一、售前阶段的工作：
1、根据物业的使用要求、客流量，确定电梯的数量及规格。

在这之中，业主应与相关专家多作沟通，以确定电梯数量及规格，设计院据以将井道设计加入物业总体设计中去。

此阶段控制关键点是：电梯数量及规格（指载重、速度）。

2、根据物业档次确定电梯品牌档次。

此阶段控制关键点是：确定与物业档次相匹配的电梯品牌档次。

3、根据电梯品牌档次，确定入围厂家。

此阶段控制关键点是：以什么标准进行电梯品牌档次的划分。

4、在圈定的电梯品牌范围内进行询价、招标，并达成双方认可的合同。

此阶段控制关键点是：在保证好的品牌质量和服务的前提下，以
尽量低的价格获得产品。

5、达成电梯合同后，电梯公司应立即提供电梯土建图纸，电梯采购人应与设计院及时沟通，核对原设计井道在土建方面与电梯公司图纸的差别，必要时应要求电梯公司技术人员与设计院沟通，确定最终土建图纸，以便施工方按图施工，避免日后对井道进行二次整改，浪费财力、物力、人力，还影响主体结构的牢固。

此阶段控制关键点是：保证井道符合电梯生产厂家的土建要求。

二、售中阶段的工作：
1、在物业的土建施工过程中，电梯公司应随时配合业主及施工单位，指导电梯井道方面的施工，如果有要调整的地方，应及时调整，把工作做在前面。

比较关键的预留预埋部位，电梯公司应特别交代施工方，在施工时及时参与，保证位置准确、质量符合要求。

此阶段控制关键点是：确保土建单位施工时，应按业主与电梯公司、设计院共同确认的图纸施工，不能有偏差。

3、电梯公司应根据土建施工进度，及时通知厂家发货。

并在到货前，组织落实安装人员，做好接货准备及安装准备。

此阶段控制关键点是：应控制好时间点（生产的时间点、土建合格的时间点、发货的时间点、人员进场的时间点），做到不积压、不拖延。

4、电梯公司应在发货前适当时间落实好下货场地、机械、人员、防盗等各个方面。

此阶段控制关键点是：保证货物安全下地，并应下货在适当的地方（便捷、安全）。

5、电梯安装、调试、验收，全程进行质量检验控制、严格的安全施工控制。

此阶段控制关键点是：科学组织施工，合理安排人员和工具，并
做好与现场及质量检验各单位的协调工作。

安装质量的好坏直接影响电梯的运行效果和使用寿命。

6、合格电梯的移交。

电梯经技术监督局验收合格后，应随同所有资料一起移交客户使用，正式进入免费保养阶段，并应同时落实好双方售后联系人员联系方式。

此阶段控制关键点是：落实好售后工作中双方联系人员，保证随时均可互相联系得到。

三、售后阶段的工作：
1、电梯公司应保证每月2次的保养必须到位。

此阶段控制关键点是：该保养的部位必须到位，不可只走下过场，看一下签完字就走。

2、条件许可的话，如果小区电梯数量达到50台，应要求电梯公司在小区内派驻保养人员，24小提供服务，如同小区的物业公司一样。

此阶段控制关键点是：小区驻员，保证可随时响应。

以下是上述各阶段工作中，部分工作方法：
一、如何确定电梯速度和数量：
原则是保证乘客候梯时间与乘梯时间应尽量缩短。

一般来说，电梯从底层直达顶层的时间应在45秒左右；如果中间有停站，电梯到达门厅的时间间隔一般要求不应超过3-4分钟，这一点可通过电梯的速度和数量进行控制。

这是为了满足乘客的心理要求。

二、如何确定应选择的电梯品牌档次：
这个比较简单，根据物业的档次高低，选择相对应的电梯品牌档次即可。

1、如果是高档物业，尤其要注意要选择高档电梯，从制造质量
到外观装璜，都要与物业匹配，如果条件许可，甚至可以用较少的电梯采购成本，达到提升楼盘品味档次的效果。

控制关键点是：选择高档电梯，应先考虑品质，再考虑价格。

2、如果是过渡性的产品开发，或成本预算不可逾越，则在保证安全的前提下，选择价格尽量低的。

控制关键点是：选择中低档电梯，先考虑安全，再考虑价格。

3、作为高档物业，可以在房屋销售中宣传采用的国际品牌电梯，真正的国际品牌电梯也就有数的几家而已，能极大的提升楼盘品位、体现开发商实力、满足购房者心理需求。

三、如何在选定的品牌档次里进一步圈定入围厂家：
以与高档物业匹配的高档品牌电梯选择为例：
1、以注册资金来说，电梯制造商注册资金应达到2亿元以上人民币或等额外币，这是入围起点。

全国电梯生产厂家近500家，但真正能够达到专业化、规模化生产的厂家并不多。

我们一般强调生产厂家实收资本2亿以上人民币或等额外币，理由是实收资本的大小直接反映了该生产厂家的专业、规模和实力以及可持续发展能力，是产品质量和售后服务保证的第一道关。

防止那些实收资本低、不以电梯生产为主业的厂家质量上以次充好，一旦倒闭，后期售后服务得不到保障。

很多几千万注册资本的电梯制造商，没有资金建立自己的研发机构，不能适应发展开发新产品，也不能对老产品进行改进，只能模仿别人的技术，似是而非，产品质量不稳定。

而且也没有足够的资金购买先进高端加工设备和检测设备，无法保证产品制造质量。

2、以制造资质来说，曳引式客梯生产资质应为A级且达到6m/s 以上，这是制造质量上的保证。

有很多生产厂家“曳引式客梯”生产
资质为B级甚至C级（也就是我们传统上说的二线和三线产品），也有生产厂家“曳引式客梯”生产资质为A级（传统上的一线产品），但速度达不到6m/s，而是4m/s甚至2.5m/s。

制造商生产的电梯能达到的最快速度，是衡量曳引式客梯技术是否先进的一项重要指标。

只有生产厂家的“曳引式客梯”生产资质为A级且速度能达到6m/s，才能说明该生产厂家电梯生产技术先进，产品技术含量高，产品质量才能得到最充分的保证。

3、以安装资质来说：安装改造维修应为A级资质，保证好的产品必须要有好的安装、好的保养。

否则，仅仅产品生产质量有保证，安装水平不出色，售后服务不过硬，最后投入使用的电梯一样不能让客户满意。

4、现场考察其高档物业现况（新装电梯、已装三年左右电梯均考察）。

这能综合考量制造商执行能力及售后服务水平，并能亲身感受电梯舒适感及运行状况（尤其是运行多年后的现况及故障率）。

通过上述关键点的控制，基本上能保证厂家规模实力、制造水平、安装及售后服务水平，再结合现场考察情况，大体就能确定入围的厂家了，一般情况下，以选择4-5家左右为宜。

四、如何在一个电梯厂家里进一步确定电梯配置规格：
在确定入围厂家后，应注意到一个事实：每个厂家都针对高、中、低端市场，开发有相应的电梯产品，不同的型号规格，对应不同的档次。

其高档产品，是高端品牌中的高档产品，一般用于五星级及以上宾馆等豪华物业；其中档产品，是高端品牌中的中档产品，一般用于高级写字楼或高档物业小区；其低档产品，是高端品牌中的低档产品，用于一般物业小区。

高档电梯品牌的产品，其高中低档，业内一般以进口件的多少来划分：高档产品一般为全进口产品；中档产品一般为控制系统主要部
件进口；低档产品一般为全国产或部分小零件进口。

控制关键点是：业主应当根据自身物业档次的定位，要求入围厂家报价时，提供的电梯应为相应档次的产品，并对进口件作一定的要求。

五、付款方式与价格：
前面的种种工作做到位了之后，最后就是付款方式与价格的博弈了，这也是供应商和业主共同关注的焦点。

为什么把这两点放在一起说，并且付款方式还放在价格之前，这是有原因的：
1、现在的电梯行业，因为竞争激烈，利润空间都很小，所以供方都对资金的安全予以高度重视，用业内常用的说法，就是：价格可以让到底，可是要保证资金的安全。

一线大厂，常规情况下都是全款提货，即付清合同全款后，才能提货。

2、毫无疑问，供方不会做亏本的生意，在付款方式后，还要想办法把供方的价格降下来，这里分明降和暗降两种：明降，即业主以自身的优势条件如比较好的付款方式、或较大的采购数量、或在签订合同时要求供方再降一点；暗降，即以其他优惠方式，在合同上看价格没降，但业主得到了更大的价值，最常见的是要求供方提供2年免费保养（电梯行业中，供方通常提供1年免费保养）。

3、如果制造厂商与业主在商谈过程中，付款方式或价格无法达成一致，这时就有必要引入代理商了。

代理商在整个电梯供应工程中，所起的作用如下：（1）有时业主认为数量较大的项目，相对制造厂商的总量来说，却不是蛮大的量，不会作为工作重点，不会予以额外的重点关注。

但对代理商来说，他面对的客户较少，如果是量比较大或具有重大意义的项目，他可作为工作重点，举全司之力，重点关注和投入，势必比制造厂商直接实施做得更好。

（2）针对比较大的项目，代理商可以在物业内直接驻守保养人员，制造厂商一般无法做到。

（3）
有些时候，根据制造商的定价机制，代理商拿到的价格比业主直签的价格低，这主要是对代理商的一种扶持政策。

4、一分钱一分货，业主应根据自身物业档次和资金预算，量力而行，讲究方法，在品牌质量和价格上找到平衡点，买到高性价比的电梯产品。