房地产开发项目的全过程成本控制分析

房地产开发项目的全过程成本控制分析
摘要：当前，房地产行业进入高质量发展阶段，合理的成本管理是企业可持
续发展的关键。

基于此，本文就房地产开发项目的全过程成本控制进行简要分析。

仅供业内同行参考。

关键词：房地产开发；全过程；成本控制；
1项目全过程成本控制原则
1.1全面介入原则
房建工程项目从立项到竣工,无论是环节还是人员都很多,任何一环失控或是
偏差,都有可能对造价造成不利影响;此外房建工程造价是由许许多多费用组成,
例如:建安工程费、设备工器具购置费、建设单位管理费、工程设计、监理费……,工程总造价与这些费用息息相关,我们只有对所有费用加以控制,工程总
体造价才不易失控。

1.2 例外管理原则
成本控制要将注意力集中在不寻常的地方。

在工程造价领域,“三超”现象
时有发生,不论是前期的概算超估算,还是中期的预算超概算,亦或是后期的结算
超预算,当出现这些问题时我们大可不必满盘核查,因为常规实例并不容易出错,
只需要把注意力集中在那些非常规的例外事项上,发现问题,及时进行信息反馈和
调整即可。

1.3经济效益原则
有时候一味的降低成本的绝对数并不意味着经济效益的提高,因为实现相对
的节约才更重要。

经济效益分析一般会出现在前期的可行性研究、投资决策、方
案选择阶段,我们要坚持以较少的消耗,获取更多的经济效益。

2房地产开发项目的全过程成本构成
房地产开发项目的全过程成本构成主要有土地费用、前期工程费、基础设施
建设费等，如图1所示。

只有做好房地产开发各阶段的成本控制，才能确保房地
产开发项目成本。

图1房地产开发项目的全过程成本构成
2.1房地产开发资源准备阶段
在房地产企业开展成本控制工作前，首先需要合理分解房地产企业的工作环
节以及业务流程，并要细致和具体地控制各个步骤。

通常情况下，房地产企业流
程具体包括资源准备、项目决策、实际施工和销售等阶段。

2.2房地产开发项目决策阶段
在这一阶段当中，需要针对整体项目开发展开经济分析。

具体来说，经济分
析内容主要包括计算投资回报率以及资本回收期等内容，同时还需要合理配置和
调动人力、财力以及物力，并做好项目选址工作。

在项目决策阶段虽未涉及项目
实际工作，但却具有决定性作用。

所以，相关房地产企业需要在此阶段聘用专业
人士以及财务专家等，优选项目定位、不同的概念方案。

2.3房地产开发项目施工阶段
一般情况下，施工阶段所产生的成本在房地产开发项目的总成本当中占比可
以达到以上，此阶段成本支出主要为施工费用，具体包括主体和附属建筑等费用，同时还包括供电、给排水、消防等系统工程费用。

除此之外，施工阶段的成本费
用还包括具体的机械费用、材料费用和人工费用，因此需要对其成本控制加大重视。

2.4房地产开发项目销售阶段
针对房地产开发项目的销售阶段展开分析，是开发项目和市场紧密衔接的一
个重要阶段，是上述几个阶段的最终归属，也是房地产开发项目经济效益体现的
一个关键阶段。

在此阶段，主要针对项目有效落实销售工作，所产生的成本具体
包括管理费用、销售费用、财务费用等。

在房地产开发项目的销售阶段，表现出
销售周期长、不可控制性大等特点，这也无法避免地增大了销售阶段成本控制难度。

3房地产开发项目全过程成本控制的优化措施
3.1项目开发过程中的土地成本控制
项目开发地选址对房地产开发项目的成本投入和经营收益具有重要影响。

为
了能够实现土地成本投入最小目标，需要在对开发项目土地成本管理中，全面分
析意向土地区域所在地区的经济发展水平以及企业发展趋势。

在一定程度上，开
发区域居民的群体购买力对房地产项目回款速度具有直接影响。

在社会市场经济
快速发展的背景下，寻找具备较大潜力的项目，是房地产企业发展过程当中的一
项重要内容，因此需要充分调研开发区域房地产企业的发展趋势。

3.2 招投标阶段
在房地产的开发项目之中，实施工程招标制度，并合理的引进市场竞争机制，能够有效的提高工程项目的建设水平，也有利于控制项目的整体成本造价，还可
以防止出现暗箱操作的问题。

在进行材料以及设备的采购时，包括对幕墙项目、
消费器材等设备的采购，应当要选择低低价中标的形式进行，防止出现哄抬标价
提高成本造价，也同时避免了低价中标影响材料、设备质量。

在实际的开发过程中，可以挑选 3~4 家具备一定规模，且具备良好市场信誉度的企业，当做是本
次项目的投标人，开展投标。

在进行投标的时候，应当选择应用自主报价以及询
价的方式，让参与投标的企业可以对自身的利润予以把控，并以此来降低开发企
业的工程造价。

现阶段，在进行房地产开发工程的成本造价控制过程之中，应当
要合理的选择现代化的技术手段，选择招投标阶段造价管理工具、合理中标价格
分析工具，还有在合同实施阶段的造价控制工具等，严格的对房地产工程项目的
成本造价进行控制。

3.3 项目施工环节的成本控制
在房地产工程项目的开发建设过程当中，项目施工阶段是全过程成本控制的
重要环节。

在此环节当中，首先需要强化项目建设期间的材料采购成本管控。

具
体来说，在项目开发成本当中，材料和设备采购费用所占比重较大。

因此，在采
购项目开发需要的各类物资时，需要严格按照工程招标文件的相关要求和施工设
计图纸，有效落实定量化采购。

与此同时，在实际开展采购工作之前，还需要结
合实际施工要求和规模对采购工作计划进行制定，并要确保采购工作计划在实际
工作当中得到有效落实。

而且在采购材料和设备时，需要对材料质量优质的信誉
高的供应商进行选择，通过具体的实验对材料和设备进行对比，从而挑选出性价
比最高的物资。

在项目施工过程中，需要严格控制各类施工材料的使用，不仅要
做好培训与技术交底等工作，而且还需要对一线施工人员质量意识进行有效提升，确保工程施工质量与项目质量设计要求相符合，从而降低项目返工概率。

并对施
工过程因设计变更和现场签证或合同变更引起成本变化的，制定相关管理制度进
行审核、审批。

如集美水晶地铁公元项目在实际施工中，经与施工单位博弈协商后，把传统模板改为铝模施工模式进行，成模质量高且缩短了工期，改为铝模后
可以减少抹灰厚度，减少砂浆使用量及相应的人工成本，使成本支出得到有效减少。

3.4 加强房地产开发项目销售阶段成本控制
针对房地产开发项目在销售阶段的成本控制工作进行分析，房地产企业须制
定销售费用计划，作为售楼处、景观体验区、样板房、看房通道方案设计的成本
控制目标，编制方案及费用预算，根据《项目营销策划方案》，每年在编制企业
年度全面预算时，编制年度营销计划和销售费用预算，应对项目动态销售费用进
行汇总、分析，编制销售费用报告。

企业还需要对销售活动策划方案进行合理制
定，确保能够与市场需求相迎合，保证营销方案的有效性，使企业的销售量得到提高，加快企业的资金回笼速度，从而保证企业的长期稳定发展。

结束语
综上所述，在房地产开发的工程项目之中，成本造价的控制十分关键。

在进行成本造价的控制时，应当要从多个角度出发，全面地予以把控。

要加大成本控制力度，从而有效保证企业的投资效益。

因此，现阶段房地产企业需要对开发项目成本控制加大重视，并从土地成本、方案设计阶段、项目招投标、施工以及销售等环节进行全面完善和优化，全面提升企业自身的经济效益，促进我国房地产行业的健康发展。

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