泛容积率概念

泛容积率概念
2005-7-1，半求首先提出了“泛容积率”的概念，面对容积率与泛容积率的区别，有很多人不是很理解。

众所周知容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率，这个指标反应小区红线内单位土地面积承载的人口数量，其实就是居住人口密度。

容积率与居住舒适度呈负相关的关系。

而半求所称之“泛容积率”是指：居住区周边范围内（以小区红线外500米范围为准）各类公共建筑（比如图书馆、广场、体育馆等）、以及公园绿地、自然山脉、海面湖水等不可能存在建筑的区域面积，与住宅区合计起来的容积率。

■“泛容积率”不可不查也
“泛容积率”越低，说明小区周围公建、公园绿地、自然山脉、海面湖水等面积大，就意味着小区业主将拥有更多的室外活动空间、更多的社会资源。

“泛容积率”低也在很大程度上给小区创造了宽阔无遮挡的视野，变相降低了小区的容积率，因为小区业主将不但可以在小区之内活动，也将可以很方便地选择到周围的公建比如广场、绿地、体育场等活动了。

“容积率”是小家概念，而“泛容积率”则是大家概念、是区域概念。

越是高档的小区，区域越重要，因此“泛容积率”也就越重要，其意义很多时候大过容积率。

可以说，“容积率”决定产品本身，但“泛容积率”决定前途、未来和大局，不可不查也。

■“泛容积率”优秀：极品、上品、中品、下品
如果小区容积率低，泛容积率又低，双低的自然是“极品住宅”。

如果小区容积率中等或偏高，而泛容积率低，则可称之为“上品住宅”。

但小区容积率中等，而泛容积率同样中等，则只可称其为“中品住宅”。

如果小区容积率、泛容积率双高，则只能称其为“下品住宅”。

自然这里主要是关注深圳的极品住宅、上品住宅。

以下楼盘，就可以称为深圳的极品住宅、上品住宅：
【极品住宅】
深圳以下在售或者即将销售的住宅容积率、泛容积率双低，自然是“极品住宅”：
1、招华·曦城
规划用地2.3平方公里，整体容积率约0.34，总户数约2000余户，是深圳唯一四面紧贴生态控制线的住宅项目，而它的周边拥有尖岗山、企龙山、岭下山、大井山、菠萝场、龟嘴山、猪嘛山、岭坑山八座山脉，是深圳至今也是将来单个楼盘拥有最多山体资源、“泛容积率”最低的楼盘，称其为深圳的“极品楼盘”并不为过。

2、华侨城·波托菲诺
总占地面积达80多万平方米，总建筑面积108万平方米，容积率低与1.35，项目内拥有两个自然湖泊：燕栖湖与天鹅湖，而华侨城的整体环境也为降低泛容积率大有帮助。

3、万科·东海岸
容积率小于0.8，是个很有诱惑力的指标，在他的外围有大水坑山、白虎头山，虽然离海距离不是很近，仅只有这两个山体资源的“泛容积率”之低就非常可观！
4、香蜜湖1号
位于深圳CBD侧的中海香蜜湖1号容积率低于1.4，同时其位于香蜜湖永久性生态旅游用地侧，周围环境变数较少。

同时山姆即将改为沃尔码商场、景秀中学等都近在咫尺，泛容积率比较低。

5、振业城
振业城整体容积率为1.29，东面规划为寄宿制高中，南面是低矮的规模庞大的3#地铁控制枢纽，周围泛容积率不错。

6、万科·17英里
这个项目容积率0.75，山景、海景资源丰富，可以说在深圳都是最好的，是深圳拥有山、海资源的“泛容积率”最低的项目之一。

7、鸿荣源·公园大地
位于龙岗中心城的鸿荣源·公园大地容积率 1.66，并且背靠城市核心公园，周围的广场、公建较多，泛容积率较低。

该楼盘估计9月份以后开始销售。

8、星河·丹堤
占地面积20万平米，建筑面积36万平米，容积率1.80，但规划时实现了局部加大容积率以降低TOWNHOUSE区域的容积率，因此小区容积率还是不错。

项目的外围环境有银湖山郊野公园、依鸡公山和丰泽湖（民乐水库），外围的生活环境与活动空间较大，也是个泛容积率相当不错的楼盘！
【上品住宅】
深圳以下在售或者即将销售的住宅容积率稍高等依然理想、而泛容积率较低，自然是“上品住宅”：
1、东方尊峪
占地面积11万平米，建筑面积33万平米，容积率为：2.12，这个容积率在罗湖片区的最近开盘项目中，稳居第一，是深圳唯一位于真正山谷中的住宅大盘，而且住宅区与深圳第一高峰的直线距离应该在3公里范围内，周边以后不可能再有什么建筑。

2、招商·依山郡
占地面积15万，建筑面积28万，容积率1.57，对与多层来讲，这个容积率是很好的，它的“泛容积率”看上去比这要好，在它的背面，是自然山体资源鸡岭山，在周边没有任何小区！
3、京基·御景东方
本身的容积率不是很理想，外围却与华侨城内湖和世界之窗直接相连，欢乐海岸建成以后距离本项目也十分的近，可以说是本项目最近的外围活动区域比较丰富，项目的“泛容积率”相当不错。

【中品住宅】
深圳以下在售或者即将销售的住宅容积率中等、而泛容积率中等，自然是“中品住宅”：
1、卓越·浅水湾
卓越·浅水湾本身容积率达 3.68，但项目南面就是未来的南山奥林匹克体育中心和南山金融中心，东南面就是深圳湾海面，西面就是硅谷公园，周围泛容积率不错。

2、中海·怡翠山居
占地48145.7平米，建筑面积88507.5平米，容积率2.23，位于石芽岭生态居住区，与78万平米的石芽岭森林公园为邻，此生态区政府规划面积高达70万平米，如果按此计算，它的泛容积率可是相当十分诱人的。

3、正中·风临洲
正中·风临洲本身容积率达3.66，但是靠近宝安体育40万平米，向北的视野较为开阔，同时其建筑规划对周围大盘的借景也较为不错，降低了泛容积率。