阿隆索“竞租曲线”理论分析90年代后上海中心城区产业“退二进三”现象

阿隆索“竞租曲线”理论分析90年代后上海中⼼城区产
业“退⼆进三”现象
⽤阿隆索“竞租曲线”理论分析90年代后上海中⼼城区产业“退⼆进三”现象
1. 阿隆索“竞租曲线”
1.1 竞租理论
在任何⼀个地段位置上，总是有⼀种⽤途⽐任何其他⽤途有更⾼的地租报酬。

从单个经营者的经济⽴场和微观经济效益的⾓度来看，这种⽤途总是⼟地的最有效利⽤⽅式。

这种由地租⾼低⽽决定⼟地利⽤⽅式的竞争形式称为竞租原理，或称边际转换原理。

竞租原理可⽅便地解释典型城市市区及周围⼟地利⽤的分配过程。

20世纪60年代美国⼟地经济学家阿隆索引⼊区位边际均衡和区位边际收益等空间经济学理论⽽提出竞租理论，并做出了竞租曲线和同⼼圆⼟地利⽤模式。

1.2 竞租曲线
阿隆索建⽴的城市竞租模型中，城市是⼀个⽆任何特征的均质平原，所有的就业中⼼、商品和服务都在市中⼼，区位是⽤到市中⼼的距离来表⽰。

阿隆索⽤古典的替代理论分析城市企业区位均衡问题，企业的涵义包括了零售、批发、办公、财政⾦融、⽣产等企业，虽然地价随位置不同⽽变化，但需要注意的是，企业在任何位置都获得同等的利润。

城市中⼼地租是最⾼的，地租随着距离中⼼的变⼤⽽降低，作为经营者，能承担的地租价格是以下的⼏种情况：
付
租
能
⼒零售业 A
付
租
能
⼒付租能⼒
距离 E 农业
1.3竞租曲线的理解
通过不同⼟地利⽤的竞租曲线，我们可以知道：⾸先，以距市场的距离为横轴，以竞标租⾦或者是付租能⼒为纵轴，则竞租曲线呈现出下凹递减的形态；上图为它的理想状态。

其次竞租曲线主要受运输成本、集约度、固定投⼊三个因素的影响；第三，不同⽤途的竞租曲线，其斜率不同。

竞租曲线斜率越⼤，则该⼟地利⽤类型的地租产出能⼒越强，越能靠近市场。

下⾯就解释⼀下上⾯的五幅图⽚。

第⼀幅是零售业的付租能⼒，因为零售业是收益程度的决定权在消费者⾝上。

顾客的密度和其经济能⼒直接影响了它的营业额，⼀个处于偏远地区的零售业肯定没有效益，⽽是中⼼是个⼈⼝密度较⼤，消费⽔平较⾼的地区。

所以零售业受距离的影响最⼤，零售业主只能选择市中⼼、租⾦较⾼的地⽅进⾏销售。

第⼆幅图是⼯业或者⼀些批发产业。

这个⾏业对市场的依赖相对于零售业来说会低⼀些，所以该类产业的负责⼈愿意出的价格也会随之⽽降低。

以此类推就可以明⽩多层住宅和独⽴平房的地租曲线了。

最后是农业。

对于农业来说就是种⾖得⾖的规律，⽆论在偏远的⽆⼈的地区还是市中⼼的繁华地带他的收益值都是相同的。

农民也不可能花昂贵的租⾦在市中⼼种植农作物。

所以不受距离的影响。

2.上海中⼼城区产业“退⼆进三”现象
2.1 上海“退⼆进三”现象
上海产业结构伴随城市发展⽽不断演进。

进⼊九⼗年代，上海产业结构有了战略性的调整，初步形成了⼀、⼆、三产业的发展⽐重。

如今的上海市区是体现上海繁荣和繁华的地⽅，郊区则主要体现了上海的实⼒和⽔平。

上海市的⼗个区将作为中⼼，重点发展第三产业，⼯业逐步地向外转移，特别是⽣产基地必须搬迁出去，在市中⼼的只是企业的总部，公司的头脑，这就是上海的退⼆进三现象。

2.2各区实施“退⼆进三”
对于市中⼼⼗个区来说，由于经济功能定位有⼀定的差异，因⽽“退⼆进三”的⼒度是不⼀样的。

黄浦、静安、卢湾三区，主要实现第三产业功能，全部实施“退⼆进三”。

如：外滩⼀带⼤楼群的⼯⼚企业的搬迁，恢复⾦融、外贸、商业功能。

杨浦、虹⼝、闸北、普陀、长宁和徐汇六区，以所处环线内外的不同⽽有所区分。

六区的环线以内区域主要实现第三产业、
⼆产为辅助功能。

该区域的⾮城市型⼯业迁出区外，调整产业结构、对⼯业街坊进⾏封闭改造、迁并集中⼯业点的等。

六区内环线以外地区，实现⼆产和三产并举的功能。

总之，各中⼼区根据其地理位置与特点，在具体形成适应本区特⾊的功能产业。

2.3我国⼟地制度有偿使⽤制度对“退⼆进三”的影响
现阶段我国社会主义⼟地有偿使⽤制度，是在坚持城市⼟地国有制和农村⼟地集体所有制的前提下⼟地使⽤权的让渡与交易。

它包括⼟地使⽤权的出让和转让。

⽬前城市⼟地使⽤权的有偿使⽤制度包含两个层次：⼀是指国家以⼟地所有者的⾝份将⼟地使⽤权在⼀定年限内让与⼟地使⽤者，并由⼟地使⽤者向国家⽀付出让⾦的⾏为。

⼟地使⽤权转让是指⼟地使⽤者将⼟地使⽤权再转移的⾏为。

包括出售、交换和赠与。

其次，⼟地使⽤权转让是⼟地使⽤权出让的继续和发展，是⼟地商品属性的必然。

如果没有⼟地转让市场，整个⼟地市场就不可能活跃起来。

我国实⾏⼟地有偿制度使得⼟地由⽆偿向有偿转换，从⽽根据不同的地区的繁华程度将低价分为不同的层次。

低价最⾼的地市中⼼地区更加适合发展⾦融、外贸等第三产业。

推动⼯业企业、住
房选址在城郊结合处或郊区地段。

农业就分布在离中⼼最远、地价最便宜的边缘地带。

综上，⼟地有偿制度⼤⼤加快了上
海“退⼆进三”的发展。

3．⽤阿隆索“竞租曲线”理论分析上海中⼼城区产业“退⼆进三”现象上海产业的“退⼆进三”现象已经有了初步的形成。

内环线以内及附近重污染、能耗⼤、效益差的⼯业企业已经有重点、分层次、分区域、分时段进⾏了搬迁、改造或关闭停产。

使得第⼆产业从市区退出，发展商业、服务业等第三产业。

下⾯就⽤阿隆索“竞租曲线”来解释90年代上海市区产业的“退⼆进三”现象。

众所周知，上海市中⼼的地价已经是天⽂数字了，房租并⾮⼀般⼯业企业家或农民所能承受的。

竞租曲线说明：出价最⾼者，获得的⼟地价值也就越⾼。

⽽第三产业的特点是：⾼产出、受消费者影响⼤、经济密度⼤、信息灵敏度⾼等。

因此第三产业具有承担较⾼租⾦的能⼒，获得竞标优势，也需要市中⼼⼈⼝⾼密度、消费⾼⽔平的条件。

上海的⼗个市区将重点从第⼆产业转向了第三产业。

另外，⼀些⼯业、住房业等第⼆产业所能承受的付租能⼒相对于第三产业较低，因此他们所选择的地区为距离市中⼼较远的城郊地带。

渐渐的原本在市区的⼀些⼯
⼚由于不能承受昂贵的地价⽽向郊区迁移。

随着上海房价得不断飙升，“退⼆进三”的现象也会越来越显著。

参考⽂献：
[1] 程向明邵许祥杨明珠加快上海经济“退⼆进三”的战略调整 [J] 城市发展研究
[2] 张伟张宏业张义丰王秀红对⼟地竞租曲线形态及其变化的再认识[J]. 地理科学进展, 2009,(06)
[3] 李英浅谈⼟地有偿使⽤制度 [J] 浙江省政法管理⼲部学院学报 1993，（02）
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