物业管理存在的问题及建议

物业管理存在的问题及建议
摘要：随着城市化的推进，城市居民对生活质量充满期待，对小区物业管理质量提出了更高的要求，基层组织、物业公
司及业主委员会应当通力合作，解决存在的问题，为业主提
供更好的服务。

关键词：物业管理业主委员会
随着城市化进程的持续推进和人民生活水平的不断提升，民众生活质量也随之有了更高层次的要求，既要求住的好又
希望住的舒心，环境整洁清新，这便对小区“物业管理”提
出了更高的要求。

物业管理不仅是对房地产开发建设的延续
和完善，同时也是社会建设与城市化进程的基础和保障。

近
年来物业管理快速发展，但也存在许多问题。

一、物业管理方面存在的问题
（一）部分基层组织对职责认识不清晰、落实不到位
按现行规定，街道办事处负责组织指导成立业主大会，监督业主委员会工作，并在业主大会成立前代为监管一部分业
主重要公共收益，但目前基层组织在物业管理中“缺位”现
象比较突出，没有发挥应有作用，极个别地方还存在阻挠成
立业主委员会的现象，损害了广大业主切身利益。

将物业管
理纳入社区管理的体制尚未建立，事关人民群众切身利益的
小区管理协商等基层民主事项，因缺乏政府主导，开展的较少。

（二）管理方式单一，收费与服务水平不匹配
部分小区内的物业管理仅仅局限于环境卫生的打扫、保安站岗、各项水电等费用的代收、公共设施的维护等。

各项收
费通知下达及时而服务却跟不上；公共设施维修养护工作亦
不及时，特别是一些老旧社区的设施，即使业主主动承担相
关费用，物业人员也不愿意上门服务；公共绿化区域内的景
观苗木长时间不进行修剪，既影响美观又存在安全隐患，更
有个别业主将绿化区据为已有，改造成“私家小菜园”，物
业管理人员却不管不问；保洁工作不到位，特别是夏季垃圾
清理不及时，阵阵异味随风而散；冬季道路积雪无人清理，
导致社区内行路难等。

（三）部分物业服务企业管理理念错位，人员素质不高
部分物业公司工作性质定位不准，在服务中以管理者自居，忽视业主权利，存在擅立收费项目，强行提供服务并收费等，有的甚至采取断水断电等方式强收物业费用，还有违反规定
越权制定收费标准、重复收费等问题。

一些物业公司擅自利
用公共区域和共用设施进行经营和有偿服务，侵吞业主公共
收益损害业主利益。

少数物业目光短浅，利用业主大会缺失
这一漏洞，降低服务标准，追求利益最大化，引起业主不满。

（四）安全保障服务不到位
部分社区内的安保人员只是在保安亭内值班，未见履行其它安保服务义务，部分监控设施形同虚设，社区内平时的巡
逻工作也变成了机械式的打卡确认。

社区门口随处摆摊叫卖、外来车辆乱停乱占特别是上下班高峰期时段因车辆停放及通
行问题导致的纠纷更是屡见不鲜，物业管理人员仅仅是通知
业主自行注意保管好财务、尽量将车停在停车位上，却对外
来车辆不做任何的停放指示和疏导安排，没有具体应对方案，导致业主的合法权益得不到保障。

二、产生以上问题的原因分析
（一）物业管理公司与业主委员会职责不清
即物业管理经营活动中的两个主体——物业管理公司和业主委员会之间的关系问题。

物业管理公司在双方签订委托合
同以后，才行使物业管理职能，处于被委托者的地位，受制
于委托者（业主委员会)。

根据现有法律规定,业主委员会是
住宅小区的最高权利机构，是代表产权人利益的最重要的组
织机构。

在一定意义上，业主委员会对小区的物业管理具有
举足轻重的作用。

因此从理论上讲，业主委员会应当对业主
大会负责，业主委员会成员由业主大会选举、撒换，但业主
委员会到底应当怎样对业主大会负责，如何选举或撤换业主
委员会成员，业主委员会如何行使权利，业主委员选聘和撤
换物业管理企业的条件、程序及标准等具体问题的规定，往
往因缺乏保障而流于形式，难以落到实处，进而产生纠纷。

（二）建管之间缺乏有效衔接
过去由于各种原因，不少开发项目在规划设计及施工建设阶段存在一定的遗留问题，造成物业管理“先天不足”，如
有的工程质量较差，有的配套设施不全，甚至完全没有，还
有的开发建设单位在商品房促销时对物业管理做出不切实际
的承诺，给后续管理带来种种困难，居民入住后这些矛盾被
逐渐集中反映出来。

物业虽然随后投入大量物力人力财力去
完善小区配套设施，还是得不到业主理解。

（三）社会对物业管理行业存在偏见
一直以来，物业管理行业没有承载行业整体形象的宣传载体，媒体对物业管理行业的关注往往是通过对一些个案的关注，甚至有些媒体对物业管理行业中出现的某些不良现象一
味地炒作，导致社会各界及广大业主对物业管理行业产生了
种种偏见，很多人都认为物业管理行业是一个低技术、劳动
力密集型行业，其工作就是简单的维修、清洁、绿化和保安。

这些问题的存在给当前和今后物业管理留下了后遗症，严重影响了物业管理工作的开展和物业管理人员的积极性，成为影响物业管理健康发展的主要问题。

三、提升物业管理的几点建议
（一）进一步明确有关部门职责
政府有关部门和街道办事处按照国家物业相关法律法规，明确工作职责，将小区物业管理纳入社区管理范围，推动部门工作重点下移，形成物业管理工作合力。

重点解决好行业责任边界不清的问题，明确小区公共设施维护职责。

建立物业服务质量评定制度，成员由相关部门、行业协会、业主委员会组成，定期对小区的服务质量进行评定，对服务质量不达标的进行处理。

（二）加强行业监管力度
严格贯彻落实好国家和省市各项相关法律法规，加大执法力度，对物业服务企业违法违规行为，出现一起查处一起，及时通报；加强住宅专项维修资金的管理，对应收的维修资金及时收缴，同时防止资金被冒用盗领。

建立和完善物业服务企业诚信档案制度，以信用档案建设为载体推动行业诚信建设；开展物业行业服务质量考核和评优活动，树立诚信、
优质企业典型，发挥示范与引领作用；发挥物业协会在处理矛盾纠纷、搭建企业和政府联系等方面的作用。

（三）积极发挥业主大会和业主委员会的作用
坚持物业管理“业主自治”的原则，强化基层政府在物业管理活动中的责任意识，明确基层政府在物业管理工作中的主导作用，使其对业主自治组织进行有效的监督和指导，解决基层组织在指导成立业主大会和监督业主委员会等工作中的“缺失”的问题。

推动基层协商民主建设，积极搭建协商沟通的平台和桥梁，就事关群众切身利益的物业管理问题开展民主协商，在协调中增进共识、化解矛盾。

落实物业管理费用与服务水平相当的原则，制定统一的物业管理工作实施标准，明确物业管理工作的“权”与“责”，提供更加优质的服务，使业主觉得“物有所值”。

参考文献：
[1]物业管理立法的困境与路径[J].宋伟哲.城市问
题,2020(02)
[2]物业管理全覆盖下的发展机遇[J].中国物业管
理,2022(03)。