杨慧广、许昌市厚德置业有限公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

杨慧广、许昌市厚德置业有限公司商品房预售合同纠纷民事
二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷
【审理法院】河南省许昌市中级人民法院
【审理法院】河南省许昌市中级人民法院
【审结日期】2022.06.14
【案件字号】(2022)豫10民终1481号
【审理程序】二审
【审理法官】朱耀宇孙根义李艳伟
【审理法官】朱耀宇孙根义李艳伟
【文书类型】判决书
【当事人】杨慧广;许昌市厚德置业有限公司
【当事人】杨慧广许昌市厚德置业有限公司
【当事人-个人】杨慧广
【当事人-公司】许昌市厚德置业有限公司
【代理律师/律所】王梁上海秦兵律师事务所;魏云涛上海秦兵律师事务所;菅晓军河南世纪风律师事务所
【代理律师/律所】王梁上海秦兵律师事务所魏云涛上海秦兵律师事务所菅晓军河南世纪风律师事务所
【代理律师】王梁魏云涛菅晓军
【代理律所】上海秦兵律师事务所河南世纪风律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】杨慧广
【被告】许昌市厚德置业有限公司
【本院观点】本案中，上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议书》，均系双方当事人真实意思表示，且没有违反国家法律、法规的强制性规定，因此合法有效。

【权责关键词】无效撤销附条件实际履行违约金消除影响合同约定诚实信用原则回避证据不足新证据证明责任（举证责任）罚款诉讼请求维持原判
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院对一审查明的相关事实予以确认。

【本院认为】本院认为，本案中，上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议书》，均系双方当事人真实意思表示，且没有违反国家法律、法规的强制性规定，因此合法有效。

双方当事人在享有合同权利的同时也应当全面履行相应的合同义务。

关于被上诉人是否应向被上诉人支付逾期交房违约金问题。

案涉《商品房买卖合同》第八条约定房屋交付使用条件中的为经验收合格，应理解为案涉房屋经建设、监理、施工、设计、勘察等单位验收合格，而非经政府主管部门进行验收备案。

根据一审查明的事实，案涉房屋经建设、监理、施工、设计、勘察等单位验收合格后，被上诉人已在协议书约定期限前向上诉人发出了交房公告，双方根据《补充协议书》的约定，被上诉人已通过代被上诉人支付物业费的方式弥补了上诉人的损失，故一审法院未支持上诉人逾期违约金的诉讼请求并无不当。

关于上诉人主张被上诉人因隐瞒风井应赔偿其损失的问题。

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据
或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

本案中，根据一审查明的事实，双方关于所购房屋的权利义务及交付标准等均以双方签订的《商品房买卖合同》(含补充协议及附件)为准。

本案中，被上诉人未举证证明被上诉人交付的房屋户型与《商品房买卖合同》附件一中的户型平面图中的户型不一致，且上诉人也未提供造成其损失的相关证据，应承担举证不能的法律后果，故对该项上诉主张，本院不予支持。

综上所述，杨慧广的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费769.18元，由杨慧广负担(已交纳)。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-21 03:59:34
【一审法院查明】一审法院认定事实：被告许昌市厚德置业有限公司开发了位于许昌市七里××街××路××小区项目。

2017年9月3日，原告杨慧广(买受人乙方)与被告许昌市厚德置业有限公司(出卖人甲方)签订《房屋认购合同》一份，约定：甲方将其位于河南省许昌市××路××七里××街××小区××号楼××单元××号房屋出售给乙方所有；乙方对该房屋的周边环境、规划、坐落、结构、相关证件等情况已做充分了解，自愿认购该房屋。

合同第十三条约定：甲乙双方同意本物业沙盘展示、样板间展示及其他甲方宣传资料均仅供购房参考，不构成合同要约或承诺的内容，双方关于所购房屋的权利义务及交付标准等均以双方签订的《商品房买卖合同》(含补充协议及附件)为准。

2017年10月30日，原告杨慧广(买受人)与被告许昌市厚德置业有限公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买案涉小区第3幢东起2单元1104号房屋，建筑面积为118.13㎡，成交单价为4653.15元／㎡，总金额为549677元。

付款方式为：首付款50.88%即279677元，剩余270000元通过银行按揭贷款方式支付。

第八条约定：出卖人应当在2019年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件：该商品房经验收合格，并符合本合同约定的
商品房交付买受人使用。

第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：自逾期之日起到实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之0.5的违约金。

本合同附件一为房屋平面图，原告杨慧广在该房屋平面图下方签字按印。

合同附件四补充协议第三条第5项约定：出卖人发出交房通知的形式包括但不限于挂号信、特快专递、本市报纸或其他媒体公告、小区内通知、电话和短信通知等，通知发出之日视为买受人已收到之日。

2019年7月25日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《补充协议书》，第一条第3项约定：如甲方在2019年10月1日前取得《竣工备案表》达到合同约定交房条件并向乙方发出交房通知书，甲方代乙方向海阔佳苑小区物业公司支付7个月物业费；第4项约定：自甲方向乙方发出交房通知书(交房通知书形式包括但不限于信函、报纸、短信、电话、微信等任一方式)之日起计算物业费起始日期。

第三条约定：本协议签订后乙方放弃该合同项下有关逾期交房向甲方追责的一切权利。

2019年9月29日，被告许昌市厚德置业有限公司在《许昌晨报》上刊登《交房公告》，公告中载明：“尊敬的业主：我公司开发的许昌海阔佳苑项目1、2、3、6、8、9、10、11、12、13、15、16楼已具备交付条件，现定于2019年9月30日起正式向业主交付。

由于交房量大，我公司将采用分批交付的方式。

届时，请各位业主按照通知的时间，携带相关资料、证件及费用前往海阔佳苑物业楼一层联合交房办公室办理交房手续。

2019年9月29日”。

原告提供的证据显示，许昌海阔佳苑3＃楼工程于2016年10月20日开工，2019年9月27日验收合格。

另查明：2020年7月23日，许昌市城市综合执法局对被告作出许综罚决字〔2020〕第4-101号行政处罚决定，因被告开发建设的海阔佳苑项目于2019年9月27日组织竣工验收合格，在工程竣工验收合格之日起15日内未办理工程竣工验收备案，对被告作出了处罚。

2021年4月9日，许昌市市场监督管理局专业分局以被告许昌市厚德置业有限公司违反《广告法》第四条为由作出许市监案决［2020］0114号行政处罚决定书，认定主要违法事实为：当事人于2017年7月份印制了15000份置业计划书自当月起在售楼部发布，该置业计划书单价0.70元，广告费用共计10500元。

该置业计划书中“许昌·东方富田”项目部
分户型图与实际户型不一致，置业计划书与实际户型不一致的户型有9号楼西单元东户、3号楼西单元东户、2号楼西单元东户、8号楼东单元西户、1号楼1单元西户不一致的地方为上述实际户型中有一个房间形状不是长方形，但置业计划书户型图中上述非长方形的房间均显示为长方形。

2020年6月起，当事人印制了新的含正确户型图的置业计划书在售楼部发布。

至案发时，当事人未以公告等方式通知业主废止原发布的置业计划书并消除原置业计划书造成的影响。

行政处罚内容：对当事人作出如下处罚：1、责令停止违法广告发布，消除影响；2、罚款31500元。

本案案涉房屋属于上述被告印制的置业计划书与实际户型不一致的楼栋范围。

【一审法院认为】一审法院认为，当事人行使权利应当遵循诚实信用原则。

原、被告双方于2019年7月25日签订的补充协议，系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。

该协议中被告已通过代原告支付物业费的方式弥补原告损失，原告亦明确表示放弃就逾期交房向被告追责的权利，且被告已在约定期限前向原告发出交房公告，原告关于被告向其支付逾期交房违约金的请求，违反契约精神，该院不予支持。

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

《房屋认购合同》已约定案涉项目沙盘展示、样板间展示及其他宣传资料均仅供购房参考，不构成合同要约或承诺的内容，交付标准以双方签订的《商品房买卖合同》(含补充协议及附件)为准。

原告在《商品房买卖合同》中的户型平面图下方签字按印，视为对户型的了解及确认，故被告不存在隐瞒风井的事实。

原告亦未向法院提供造成损失的相关证据，其关于被告因隐瞒风井构成虚假宣传给其造成损失的请求于法无据，该院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，判决如下：驳回原告杨慧广的诉讼请求。

案件受理费691.85元，减半收取计345.93元，由原告杨慧广负担。

本院二审期间，当事人均未提交新证据。

【二审上诉人诉称】杨慧广上诉请求：请求撤销许昌市魏都区人民法院作出的(2022)豫1002
民初575号民事判决书，并依法改判。

事实和理由：一、本案交房时间双方签订的《补充协议》并不具备约定的生效条件，故不能适用于双方的逾期交房争议解决，一审法院强行适用，违背了双方当事人的契约自由原则。

一审法院认为，只要双方签订了《补充协议》，那么关于逾期交房的争议就应当适用《补充协议》的约定，上诉人要求支付逾期交房违约金的请求，违反契约精神。

但双方签订的《补充协议》中明确写明，当被上诉人在2019年10月1日前取得竣工验收备案表，达到约定交房条件时，被上诉人代替原告向物业公司支付七个月的物业费，该约定明显属于附条件生效的条款。

但上诉人所在楼栋竣工验收备案表系2020年7月3日才取得，故被告在2019年9月底交房时，《补充协议》约定的条件尚未生效，并且被告也未举证其以已经实际履行了代付物业费的义务。

故本《补充协议》对本案双方权利义务关系不产生任何实际约束效力。

一审法院强行适用，违背了双方当事人的契约自由原则，实则是在为了所谓的“维稳”而放弃法院的中立裁判立场，侵害上诉人本应享有的合同利益。

二、本案上诉人购房合同所附户型图与实际情况完全不一致，一审法院错判为上诉人在签订合同时已经了解房屋内存在风井的事实，属于严重的事实认定错误情形。

上诉人在一审过程中主张被上诉人在销售过程中向上诉人展示了房屋内不存在风井的户型，上诉人在签订购房合同时合同所附户型图中也没有显示房屋内存在风井，但在实际收房时屋内却凭空出现了本不应该存在的风井，与上诉人购房时的意思表示明显不一致。

但一审法院在判决中却认为，上诉人在《商品房买卖合同》中的户型平面图下方签字按印，视为对户型的了解和确认，故被上诉人不存在隐瞒风井的事实。

该内容与客观事实明显不符，属于人民法院审判工作的严重失误，对此二审法院理应进行纠正。

综上，原告特此提出上诉，望贵院依法查明事实，维护上诉人合法权益。

综上所述，杨慧广的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
杨慧广、许昌市厚德置业有限公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书
河南省许昌市中级人民法院
民事判决书
(2022)豫10民终1481号当事人上诉人(原审原告)：杨慧广。

委托诉讼代理人：王梁，上海秦兵律师事务所律师。

委托诉讼代理人：魏云涛，上海秦兵律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：许昌市厚德置业有限公司，住所地：河南省许昌市魏都区龙祥路以东七里店街以南许昌海阔佳苑1幢1至2层103许昌市厚德置业有限公司。

法定代表人：景东方，任该公司总经理。

委托诉讼代理人：菅晓军，河南世纪风律师事务所律师。

审理经过上诉人杨慧广因与被上诉人许昌市厚德置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服河南省许昌市魏都区人民法院(2022)豫1002民初575号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2022年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称杨慧广上诉请求：请求撤销许昌市魏都区人民法院作出的(2022)豫1002民初575号民事判决书，并依法改判。

事实和理由：一、本案交房时间双方签订的《补充协议》并不具备约定的生效条件，故不能适用于双方的逾期交房争议解决，一审法院强行适用，违背了双方当事人的契约自由原则。

一审法院认为，只要双方签订了《补充协议》，那么关于逾期交房的争议就应当适用《补充协议》的约定，上诉人要求支付逾期交房违约金的请求，违反契约精神。

但双方签订的《补充协议》中明确写明，当被上诉人在2019年10月1日前取得竣工验收备案表，达到约定交房条件时，被上诉
人代替原告向物业公司支付七个月的物业费，该约定明显属于附条件生效的条款。

但上诉人所在楼栋竣工验收备案表系2020年7月3日才取得，故被告在2019年9月底交房时，《补充协议》约定的条件尚未生效，并且被告也未举证其以已经实际履行了代付物业费的义务。

故本《补充协议》对本案双方权利义务关系不产生任何实际约束效力。

一审法院强行适用，违背了双方当事人的契约自由原则，实则是在为了所谓的“维稳”而放弃法院的中立裁判立场，侵害上诉人本应享有的合同利益。

二、本案上诉人购房合同所附户型图与实际情况完全不一致，一审法院错判为上诉人在签订合同时已经了解房屋内存在风井的事实，属于严重的事实认定错误情形。

上诉人在一审过程中主张,被上诉人在销售过程中向上诉人展示了房屋内不存在风井的户型，上诉人在签订购房合同时合同所附户型图中也没有显示房屋内存在风井，但在实际收房时屋内却凭空出现了本不应该存在的风井，与上诉人购房时的意思表示明显不一致。

但一审法院在判决中却认为，上诉人在《商品房买卖合同》中的户型平面图下方签字按印，视为对户型的了解和确认，故被上诉人不存在隐瞒风井的事实。

该内容与客观事实明显不符，属于人民法院审判工作的严重失误，对此二审法院理应进行纠正。

综上，原告特此提出上诉，望贵院依法查明事实，维护上诉人合法权益。

二审被上诉人辩称许昌市厚德置业有限公司辩称，一、上诉人杨慧广第一项上诉理由不能成立。

第一，案涉《补充协议》系双方真实意思表示，依法应当作为本案裁判依据。

在《补充协议》签订时、通知交房期间乃至一审期间，厚德公司反复释明上诉人在办理收房手续时凭《补充协议》可冲抵扣7个月物业费。

不能因上诉人至今不办理收房手续，便臆断厚德公司不履行7个月物业费的代付承诺，进而得出《补充协议》无效的结论。

第二，上诉人本项上诉意见主要是认为竣工备案时间晚于《补充协议》约定的交房时间。

但河南省高院《关于审理逾期交房逾期登记纠纷案件的纪要》第四条明确，“买受人以交付房屋未经竣工验收备案为由认为房屋不符合交付条件并主张逾期交房违
约责任的，不予支持”。

上诉人此项意见完全不能成立。

第三，双方签订的《商品房买卖合同》第8条约定的交房条件“1、该商品房验收合格”。

双方《补充协议》约定的交房时间是2019年10月1日前。

据一审双方举证以及法院调取证据反映的情况，厚德公司通过竣工验收的时间为2019年9月27日并随即通过电话、报纸公告等方式在2019年10月1日前通知交房。

故，本案交房完全符合验收合格的交房标准和双方约定的交房时间。

故其第一项上诉请求无论从事实还是法律层面均不能成立。

二、上诉人杨慧广第二项上诉理由不能成立。

第一，在双方签订的《认购合同书》及正式《商品房买卖合同》(含附件)均有明确约定，广告宣传不构成合同的要约或承诺，案涉《商品房买卖合同》是上诉人在对包括风井在内的房屋结构、户型明知前提下自愿签订。

其诉请所谓风井损失无证据和法律依据。

第二，厚德公司工作人员贴反户型图的失误，自始至终厚德公司从未隐嘴或回避，在案件进入诉讼前已多次主动联系上诉人进行补正，所谓贴图错误并非虚假图;只要上诉人配合随时可以纠正，既不能证明厚德公司隐瞒风井位置，也不能证明厚德公司与上诉人就风井问题达成过任何的要约或承诺，从公平原则和公序良俗原则，法律不能基于厚德公司工作人员的过失，在应该并可以正常纠正的前提下，主张所谓的损失。

故上诉人该项上诉请求依然不能成立。

综上意见，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由缺乏事实和法律依据不能成立，请求二审驳回上诉，维持原判。

原告诉称杨慧广向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金42050.29元(从合同约定的交房日2019年5月1日起，计算至原告起诉之日2021年6月4日止，按日支付总房款万分之一)；2.判令被告因隐瞒风井构成虚假宣传给原告造成损失27483.85元(总房款5％)；3.本案诉讼费用由被告承担。

诉讼中，原告变更第1项诉讼请求为：被告向原告支付逾期交房违约金8190.19元(从2019年5月1日起计算至2019年9月27日)。

一审法院查明一审法院认定事实：被告许昌市厚德置业有限公司开发了位于许昌市七里××街××路××小区项目。

2017年9月3日，原告杨慧广(买受人乙方)与被告许昌市厚德置业有限公司(出卖人甲方)签订《房屋认购合同》一份，约定：甲方将其位于河南省许昌市××路××七里××街××小区××号楼××单元××号房屋出售给乙方所有；乙方对该房屋的周边环境、规划、坐落、结构、相关证件等情况已做充分了解，自愿认购该房屋。

合同第十三条约定：甲乙双方同意本物业沙盘展示、样板间展示及其他甲方宣传资料均仅供购房参考，不构成合同要约或承诺的内容，双方关于所购房屋的权利义务及交付标准等均以双方签订的《商品房买卖合同》(含补充协议及附件)为准。

2017年10月30日，原告杨慧广(买受人)与被告许昌市厚德置业有限公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买案涉小区第3幢东起2单元1104号房屋，建筑面积为118.13㎡，成交单价为4653.15元／㎡，总金额为549677元。

付款方式为：首付款50.88%即279677元，剩余270000元通过银行按揭贷款方式支付。

第八条约定：出卖人应当在2019年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件：该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。

第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：自逾期之日起到实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之0.5的违约金。

本合同附件一为房屋平面图，原告杨慧广在该房屋平面图下方签字按印。

合同附件四补充协议第三条第5项约定：出卖人发出交房通知的形式包括但不限于挂号信、特快专递、本市报纸或其他媒体公告、小区内通知、电话和短信通知等，通知发出之日视为买受人已收到之日。

2019年7月25日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《补充协议书》，第一条第3项约定：如甲方在2019年10月1日前取得《竣工备案表》达到合同约定交房条件并向乙方发出交房通知书，甲方代乙方向海阔佳苑小区物业公司支付7个月物业费；第4项约定：自甲方向
乙方发出交房通知书(交房通知书形式包括但不限于信函、报纸、短信、电话、微信等任一方式)之日起计算物业费起始日期。

第三条约定：本协议签订后乙方放弃该合同项下有关逾期交房向甲方追责的一切权利。

2019年9月29日，被告许昌市厚德置业有限公司在《许昌晨报》上刊登《交房公告》，公告中载明：“尊敬的业主：我公司开发的许昌海阔佳苑项目1、2、3、6、8、9、10、11、12、13、15、16楼已具备交付条件，现定于2019年9月30日起正式向业主交付。

由于交房量大，我公司将采用分批交付的方式。

届时，请各位业主按照通知的时间，携带相关资料、证件及费用前往海阔佳苑物业楼一层联合交房办公室办理交房手续。

2019年9月29日”。

原告提供的证据显示，许昌海阔佳苑3＃楼工程于2016年10月20日开工，2019年9月27日验收合格。

另查明：2020年7月23日，许昌市城市综合执法局对被告作出许综罚决字〔2020〕第4-101号行政处罚决定，因被告开发建设的海阔佳苑项目于2019年9月27日组织竣工验收合格，在工程竣工验收合格之日起15日内未办理工程竣工验收备案，对被告作出了处罚。

2021年4月9日，许昌市市场监督管理局专业分局以被告许昌市厚德置业有限公司违反《广告法》第四条为由作出许市监案决［2020］0114号行政处罚决定书，认定主要违法事实为：当事人于2017年7月份印制了15000份置业计划书自当月起在售楼部发布，该置业计划书单价0.70元，广告费用共计10500元。

该置业计划书中“许昌·东方富田”项目部分户型图与实际户型不一致，置业计划书与实际户型不一致的户型有9号楼西单元东户、3号楼西单元东户、2号楼西单元东户、8号楼东单元西户、1号楼1单元西户,不一致的地方为上述实际户型中有一个房间形状不是长方形，但置业计划书户型图中上述非长方形的房间均显示为长方形。

2020年6月起，当事人印制了新的含正确户型图的置业计划书在售楼部发布。

至案发时，当事人未以公告等方式通知业主废止原发布的置业计划书并消除原置业计划书造成的影响。

行政处罚内容：对当事人作出如下处罚：1、责令停止违法广告发布，消除影响；2、罚款31500元。

本案案涉房屋属于上述被告印制的置业计划书与。