荣盛酒店工程质量管理办法试行

荣盛商业项目
工
程
质
量
管
理
办
法
荣盛房地产发展股份有限公司
二〇一二年三月
目录
第一章总则 (3)
第二章释义 (3)
第三章质量控制体系 (4)
第四章管理措施 (6)
第一节设计管理 (6)
第二节施工过程管理 (9)
第三节竣工验收及移交管理................ . (14)
第四节奖罚措施 (16)
第五章附则 (19)
附件：
附件一一级项目分类
附件二工程移交资料清单
附件三材料进场验收单
第一章总则
第一条为了加强公司对公司自营、自管类大型公建项目开发建设过程中的质量管理力度，规范相关管理行为，明确管理目标及管理范畴，完善管理流程，提升最终的建造品质，特制订本《荣盛商业项目工程质量管理办法》（以下简称“《办法》”）。

第二条本《办法》将明确公司设计营建部、建设项目部、运营方在项目建设中的管理范围、权限、标准及职责。

加强运营方的工程参与力度，实现项目营建综合目标。

第三条本《办法》包括总则、释义、质量控制体系、管理措施、附则等五个章节及附件。

第四条本《办法》适用于公司自营自管类公建项目建设全过程。

第二章释义
第五条建设项目部（以下简称项目部）
根据公司管理需要，由地产总公司或有承建职责的分子公司组建成立的为项目建设负有直接管理职责的专属团队，公司内部称为项目部，是项目建设的责任主体。

第六条运营方工程部
作为运营方现场代表，把控项目建造品质，现场管理的侧重点为使用功能、运营效果及后期运营能耗控制、末端点位的合理性等方面。

对于二级项目，运营方工程部配合参与质量控制。

第七条管理公司工程部
作为运营方工程部的上级职能管理部门，对运营方工程部上报的工程情况汇报予以审核、批复、协调处理、备案管理，并对现场质量监督结果进行审查，对工程质量及进度情况进行抽查，对质量问题进行提报及跟踪处理。

第八条设计营建部（以下简称营建部）
负责把控项目设计和建设进度、质量的部门，全程协调裁判项目部和运营方工作。

第九条本着提高效率的目的，将验收和检查的项目按照责任主体、工作层级等划分为两级：
一级项目此级别项目属重点分项工程，侧重使用功能的把控。

是运营方工程部协助项目部管理的工作重点，此类项目发生问题将导致商业项目的重要的功能缺陷和质量缺陷。

该级别项目验收时，运营方工程部必须参加并签署验收意见。

在相关工程款支付过程中参与审批意见，不合格不予支付工程款。

二级项目除一级项目以外的均为二级项目。

此级别项目属项目部和监理单位主控项目，项目部要监督监理单位按国家验收标准控制分部分项工程过程质量。

（对一、二级项目详细说明及列项见后附《一级项目分类》：附件一）
第三章质量控制体系
第十条公司通过营建部、运营方、分子公司及项目部三级进行质量监督控制。

管理架构如下：
第十
一条 营
建部为总
体的业务
协调部门。

运营方从
运营角度把控质量，侧重使用功能和运营效果；建设方侧重项目实体建设中的
进度、成本、质量、安全管理。

第十二条 设计阶段
营建部负责组织设计任务书、设计方案的确定，保证方案的细化
和深化的同时符合经营要求、预算控制要求、现场施工要求。

负责组
织各需求方方案与图纸会审，统一汇总反馈意见到设计单位落实整
改。

运营方在方案审核阶段要对所有图纸方案中的功能合理性予以
审核。

根据项目定位确定业态配比。

并据此优化动线，在满足建筑规
范前提下符合经营要求。

建设方在设计阶段要充分参与图纸审核工作，从可实现性、经济
性等方面将意见及时反馈到营建部，并负责对常规问题及技术难点负
责攻克解决。

第十三条 施工阶段
营建部负责对建设过程中的工程实体质量、进度进行定期或不定
期巡检，并配合公司质量管理部定期对各在建商业项目的工程巡检，
对运营方监督结果进行审查，对各方反馈问题予以评判，协调项目部
按照公司要求落实。

营建部有权核实问题，协调处理，对确凿问题有
权下发书面通知责令整改。

经营建部核实的严重问题，提请相关领导
审批后，可下发停工令，但审批与核实时间不超过48小时，停工时间不超过一星期。

如整改有效，已不影响后续工程施工，营建部将下发复工令。

如需继续整改，应在前次停工令结束前一天再次下发停工令，对整改不利造成工程延误或经济损失的由营建部将具体情况报品质管理部，并在公司生产系统季度述职中于以体现。

管理公司工程部监督检查运营方工程部工作，使其按公司要求执行检查并上报日志，及时反馈。

运营方工程部的现场建议向管理公司工程部、营建部依次提出申请，经审定后予以实施。

项目部组织监理单位控制过程施工细节，把控分部分项工程的各验收节点，按国家现行质量验评标准进行验收。

施工过程中项目部主导现场的优化设计工作，但优化方案须报营建部审核批准、备案管理。

第十四条竣工验收阶段
项目部组织监理单位组织竣工验收，并根据运营方管理要求逐步交接验收。

运营方工程部根据后附《一级项目分类》进行逐项验收、交接。

交接验收过程中的分歧协商处理，无法统一则上报营建部协调处理。

营建部组织移交验收，针对交接双方意见分歧，营建部须立足整体管理目标予以仲裁，平衡整个项目的质量、成本、进度。

第四章管理措施
第一节设计管理
第十五条营建部负责组织两级总工办、项目部以及运营方对不同阶段设计方案进行最终审核。

第十六条由营建部和两级公司总工办共同完成设计委托工作。

分公司总工办侧重常规技术问题，营建部侧重使用功能落实。

总公司总工办负责落实成本经济性和核心技术确认。

（附：设计委托工作流程表）
设计委托流程表：
根据
告
出具常规专业
及功能要求
完成总设计委托
第十七条 图纸审核的执行程序： 1、方案图阶段：
（1） 营建部组织编制限额设计条件下的设计委托书。

设计委托
书由总公司总工办审核完成交营建部整理完善后发至设计单位。

（2） 营建部和分子公司总工办对设计图纸要进行研究和分析，
发现的问题及时与设计单位进行沟通和处理；营建部负责组织对图纸
优化，使设计方案与经营需要和成本控制目标吻合。

（3）管理公司将经营具体要求提交营建部。

对方案图纸从经营
和功能的角度全程把控。

方案图纸审核周期原则为3个工作日。

（4） 分子公司总工办将图纸审核中发现的问题及时与设计单位
沟通并解决。

每版更新图纸要传至营建部
2、施工图会审阶段的执行程序：
（1）设计工作完成后，分子公司总工办接收图纸并清查登记，然后分交给总公司总工办及营建部留存管理（纸版和电子版）。

营建部负责把施工图分发给责任部门审核。

审图意见汇总后由营建部统一反馈设计公司。

（2）管理公司须从设备选型、系统运行安全、后期能耗控制等方面审核设计的科学可行性；从经营管理角度全面分析项目的业态分布、功能配比、内部动线等内容，着重审核施工图纸与方案图纸的一致性。

图纸审核需在15日内完成，审核意见反馈到营建部。

（3）分公司总工办负责将图纸分发给项目部和监理单位。

分子公司总工办组织项目部、设计单位、施工单位、监理单位及其它必要部门进行施工图会审，设计交底工作可以和图纸会审一并进行。

项目部负责督促施工单位和监理单位对设计图纸进行阅读审核，熟悉掌握图纸细节，审核完成后汇总填写“施工图审查记录”, “施工图审查记录”须经项目部、监理单位、设计单位签章确认，并以分公司文件报营建部备案。

根据项目工程量的具体情况，分公司审核意见原则上要在15天内完成。

（4）在图纸会审后如需设计单位重新设计出图，营建部负责进行督促解决。

第十八条必要时，总公司总工办负责对施工图纸中的技术疑难问题组织有关专家咨询和评审，评审结果由营建部负责汇总反馈到设计公司。

第十九条施工图会审完成后，项目部经理要组织现场工程师做好图纸会审中各事项的落实工作，并检查具体执行情况。

项目部专业工程师须认真熟悉和审核图纸，及时发现、反馈和纠正图纸中存在的问题，并确保施工顺利进行。

施工图会审流程：
第二十条施工过程中发现新问题，需对原设计进行调整或确认时，须与设计单位进行沟通，按公司《荣盛房地产商业项目管理流程》中规定的变更审批程序执行。

项目部不得以未经审核的图纸为施工依据。

第二节施工过程管理及验收
第二十一条项目施工前，项目部应编制详尽的施工组织方案，并对专项工程制定专项施工方案，报送总公司总工办和营建部审批。

项目部把审批后的施工组织设计下发施工单位，并监督施工单位落实。

第二十二条项目施工严格按照公司制度实行样板引路。

所有分部分项必须制作施工样板（客房、外墙装饰、大理石、墙地砖、涂料、壁纸等各种面层施工材料），施工样板经验收合格后方可进行大面积施工，
大面积施工品质不得低于样板品质。

第二十三条 样板验收流程如下：
项目部按要求组织施工单位进行样板施工→施工单位样板制作→施工单位样板报验→监理工程师初验→项目部复验（如不合格项目部组织返工或整改）→合格后营建部组织运营方复验，合格后施工单位大面积施工（不合格返回第一步）。

过程中运营方工程部随机进行抽查，对上报样板进行抽检。

样板施工验收流程：
通知施工 样板制作完成
复验合
格 第二关工程验收记录，严格按验收标准验收。

每道工序完工后项目部要组织专项验收，并做好记录。

本道工序不合格不得转入下道施工工序。

第二十五条 项目部按照公司下发的《项目实施阶段质量管理办法》对工程实行实测实量，对主体工程及粗装修工程实行数据上墙。

第二十六条 运营方工程部直接参与到项目质检控制的第一线，参与工程建设的各个环节，按照公司审定的最终施工图纸，对工程实施过程质量监督：
现场管理流程图
发联系函
发送
抄送
2个工作日内确认核实
1、对成品进行实物验收。

2、对项目部提供工程技术支持。

3、有权在工程实施过程中，现场旁站和巡查监督，有对所有工程情况的知情权。

4、发现问题，立即发工作联系函至项目部，协调督促落实整改，同时报备管理公司工程部。

如问题严重的，有权要求项目部立即组织监理单位及施工方召开专题会议，落实整改。

未得以落实且严重影响品质须报请营建部协调乃至下发停工令。

5、有权对所有施工单位的施工合同及附属工程资料进行复印备案，项目部应配合提供合同及相关资料的复印模板（工程移交资料：附件二）。

第二十七条 项目带病施工将严重影响使用功能，运营方工程部应立即书面上报管理公司并抄送营建部。

情况严重的，运营方工程部可要求暂时局部停止施工。

营建部接到报告后须在48小时内核实（可派专人至现场核实），经请示下发正式停工令。

停工令须明确停工范围、时限、工程内容、停工原因概述，停工令必须加盖营建部公章，并有主管领导签字。

如经核实，问题系项目部或监理单位质量意识淡薄、监管不到位且事后弥补措施不足造成，停工带来的工期延误等责任由项目部承担。

第二十八条 运营方工程部按要求提报工程日报。

报告中应体现
现场实际发生问题及对问题的处理方案和结果，对重大质量问题应以专项报告形式上报。

第二十九条运营方工程部应根据合同约定，以及设计图纸对进场主材进行现场勘验，配合项目部对隐蔽工程进行隐蔽前验收。

对能够独立完成验收或调试的分项工程进行验收（给水、厨房等）并签字确认验收的实际状况。

对一级项目的验收，项目部组织建设单位验收后，须请运营方工程部二次验收，着重对主材、工艺、最终运行效果进行收验，验收完毕，运营方工程部要将验收记录上报设计营建部备案，并督促消项整改和逐一复验，最终将复验合格的验收记录报管理公司工程部确认。

对二级项目由建设项目部组织相关单位验收。

运营方工程部按《办法》参与验收，运营方工程部不再另行组织验收。

第三十条运营方工程部对需验收项目进行验收并签字。

对仍带病项目，可发整改工作函至项目部，逐一消项验收，待整改完毕后再予以签字验收。

同时将过程验收情况上报管理公司工程部备案管理。

第三十一条如项目部对运营方工程部提出的验收问题存在异议且拒绝整改，运营方工程部可书面上报管理公司、营建部，说明问题性质及隐患，营建部核实并获公司批复后，正式通知和协调项目部整改。

若无法整改或整改代价过大，营建部发专项处理意见。

第三十二条项目部在材料使用前1-2个月应按合同规定的材料、规格、型号制定材料考察计划并上报。

重大的设备采购前，应由项目部组织总工办、营建部、采购部、运营方工程部等对设备供应厂家进行考察。

项目部根据考察结果出具考察报告，做采购依据。

第三十三条项目部应按合同规定出具考察合格的材料及设备生产厂家、规格、型号，并上报材料样品（附：产品说明书、合格证书、出厂报告、性能介绍、检测报告等相关资料），经项目经理、监理工程师、设计师以及按权限的总公司总工办、营建部分管领导确认后封样。

第三十四条项目部单独设置样品室进行封样的保存，以备验收。

第三十五条当合同约定材料厂家停产或其他原因不能提供所需材料时，可由施工单位提出申请(提供所用材料、设备相关资料)经设计单位确认，项目部、管理公司工程部及营建部批准后方可进行替换。

替换品应具有同等质量，并满足工艺条件，且保证成本允许。

第三十六条由地产公司统购的装饰材料或设备应由项目部在材料使用45天前提出采购申请报地产公司采购部（附设计师对材料的要求、材料进场时间等）。

采购部根据项目部采购计划，按照公司采购制度考察、招标、封样（项目部、营建部两方留存）。

第三十七条材料或设备进场后，须经现场监理工程师、项目部及运营方工程部按所报样品标准对每一批次进场材料进行验收，填写验收记录。

签字各方对所验收材料、设备品质负责。

如材料需相关检测单位复测，应由监理工程师、项目部现场工程师现场取样并监督送样复测，复测合格后方可投入使用。

如发现不合格材料，应予以退货或封存，严禁使用（运营方工程部需参加的材料进场验收清单：附件三）。

第三节竣工验收
第三十八条当工程已达竣工标准，各项使用功能均已调试正常，经营方开始做营业前开荒时，项目部书面提出移交申请。

工程移交按两个阶段分步进行：1、主体及装修阶段，由营建部组织项目部和运营方工程部共同现场进行实体验收，验收合格签署验收单。

对不影响功能的质量缺陷可先行移交，存在问题限期整改。

2、机电工程，移交在工程竣工验收完成系统运行一个月后进行。

由营建部组织项目部和运营方工程部共同现场进行功能性验收。

根据运营实际情况及季节，个别暂无法运行的系统可先进行现状移交，后期根据运行效果进行调试整改，无功能性问题后再做正式移交。

工程移交流程图：
运营方三方验收
不合格项限期整改
第三十九条工程移交分工程资料移交、设备管理移交、质保权限及资金移交三部分内容。

工程资料移交内容包括但不限于合同、竣工图纸、设备使用说明书、合格证、准用证等资料，由项目部列表统计后，经运营方工程部逐一核准签收。

设备管理移交内容包括但不限于设备及设备间钥匙、密码、备用材料、操作工具、及设备管理权限等。

质保权限及资金移交，分子公司在与各施工单位签订正式合同时须明确移交节点及移交对象应为运营方。

工程竣工结算后，由分子公司草拟通知或协议，经总公司法务总监审核后，发施工单位告知质保金管理及支付转移至运营方。

项目部负责组织与各施工单位签订移交协议。

为保证维修的及时性和公司利益的完整性，未结算且运营方已接管工程，同样执行维修质保金管理权转移。

项目部将结算工程合同复印件转交运营方工程部、财务部。

并根据各项工程的验收结算情况列具质量保修清单，具体说明各项工程保修的内容、起止时间、施工单位、联系电话，盖章后传转，同时由分子公司财务部门将各项工程质量保修金全部划归至负责运营公司，同时提供各项工程的施工单位的质量保修金及其使用明细，运营公司须建立质量保修金专用账户，作为工程质保期内处理出现的质量保修问题的专项准备金。

第四节奖罚措施
第四十条鼓励利好性工程变更，工程变更(包括新技术、新材料、新工艺的应用)在完善使用功能、降低工程造价(10万元以上)等方面确实有积极作用的，经总公司相关部门（如公司总工办、预结算部等）核实批准后，对变更提出人进行奖励。

有推广价值的，营建部负责在全公司范围内推广执行。

降低工程造价或者运营成本（累计时间5年）在10－100万以内的，对根据节约额度给予个人总额1－5万元的奖励。

降低工程造价或者运营成本（累计时间5年）100万元以上的，奖励个人成本节约额的2%，总额不超过10万元。

降低工程造价或者运营成本（累计时间5年）1000万元以上的，奖励个人成本节约额的1%，总额不超过30万元。

第四十一条分公司负责项目开发前期规划、设计管理与质量控制，及项目开发过程中所有具体技术标准及工艺工法的制定，凡此管理不善造成的质量问题或事故，其责任追究和相关处罚，具体参见总公司总工办下发的各项技术管理制度。

第四十二条各公司必须严格执行材料、设备进场验收制度，重点是甲方管理人员签字确认的书面验收记录留存。

经检查若发现各公司中存在未严格执行材料、设备进场验收制度，资料未留存或留存不全，留存资料做假或验收过程存在漏检的情况，每发现一次，
将给予责任项目经理1000元的经济处罚；若由于未严格执行材料、设备进场验收制度，而导致不合格材料、设备进入生产工序，甚至造成一定经济损失，将给予责任项目经理至少3000元的经济处罚；情节严重者，追加相应的行政处罚。

第四十三条各公司必须严格执行隐蔽工程验收制度，甲方管理人员签字确认的书面验收记录留存管理。

经检查若发现各公司中存在未严格执行材料、设备进场验收制度，资料未留存或留存不全，留存资料做假或验收过程存在漏检的情况，每发现一次，将给予责任项目部经理人民币1000元的经济处罚；若由于未严格执行隐蔽工程验收制度，而导致工序质量不合格，从而影响下一工序施工，甚至造成一定经济损失者，将给予责任项目经理至少3000元的经济处罚；情节严重者，追加相应的行政处罚。

第四十四条营建部配合质量管理部定期对各在建商业项目的单体工程、外线、园林工程进行质量测评，根据测评结果进行奖惩。

单体工程
（1）如被检查项目批次质量验评结果为良及以上，且无不合格项，营建部在《商业项目简报》上对分公司进行通报表扬。

如连续三个月，将提请总公司人力资源部给予分公司生产副总经理、项目经理人民币5000元的经济奖励。

（2）如被检查项目批次质量验评结果为不合格，营建部在《商业项目简报》上对分公司进行通报批评。

如连续两个月未有改观，总将提请总公司人力资源部给予责任公司生产副总经理、项目经理人民币1000-5000元的经济处罚，如持续未改观，总公司将追加降职甚至免职的行政处罚。

对于样板引路、数据上墙、验收制度执行不力，或在执行过程中存在弄虚作假行为的，将给予责任公司生产副总经理、项目经理人民币1000元的经济处罚。

（3）各公司须严格执行质量通病的防治和管理、质量事故的预
防和处理流程。

如未按照流程要求制定相关的预案和措施，或未按总公司批复的技术方案进行施工，造成质量通病大面积发生，将给予责任公司生产副总经理、项目经理人民币500元的经济处罚，视严重程度，追加相应的行政处罚。

（4）竣工项目由于安装施工质量问题出现空调系统温度不达标、给水压力不足、排水不畅、电力系统稳定性差、设备出力不足等问题，出现一项不合格立即限期整改，完成并正常运行一月后方能向运营方办理移交手续，且故障原因查明后出具正式说明须报营建部备案。

如因项目管理人员过程失察产生质量问题，项目部经理、主管工地代表降级使用，项目经理、工程部经理行政记大过。

外线工程
（1）对于外线工程施工过程中，未严格执行材料、设备进场验收制度的各公司，参照本“办法”中第四十二条进行处罚。

（2）对于外线工程施工过程中，未严格执行隐蔽工程验收制度的各公司，参照本“办法”中第四十三条进行处罚。

园林工程
（1）对于园林工程施工过程中，未严格执行材料、设备进场验收制度的各公司，参照本“办法”中第四十二条进行处罚。

（2）对于园林工程施工过程中，未严格执行隐蔽工程验收制度的各公司，参照本“办法”中第四十三条进行处罚。

移交验收
工程竣工验收后应及时向运营方移交，任何方不得无故推迟，若未按时完成，营建部将在全公司范围内对责任公司进行通报批评，若延迟时间超过一个月，将给予责任方不低于5000元的经济处罚，酌情追加相应的行政处罚。

防水专项验收
对无正当理由拒不执行公司现有外窗、卫生间防水等工艺流程；。