新疆房地产估价师《案例与分析》:工业房地产实地查勘记录考试题

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新疆房地产估价师《案例与分析》:工业房地产实地查勘记录考试题
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。

一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)
1、下列应计算一半建筑面积的是。

A:层高小于2.20m的夹层
B:层高小于2.20m的地下室
C:有顶盖不封闭的永久性的架空通廊
D:房屋之间无上盖的架空通廊
E:执行层的组织协调
2、某估价机构接受保险公司的估价委托,拟对一宗因火灾完全烧毁的房地产进行价值鉴定,为保险理赔提供价值参考,估价时点为现在,则其估价对象状况与房地产市场状况分别为。

A:估价对象状况为过去、房地产市场状况为过去
B:估价对象状况为现在、房地产市场状况为现在
C:估价对象状况为过去、房地产市场状况为现在
D:估价对象状况为现在、房地产市场状况为过去
E:工业用地的监测点评估价格
3、估价对象房地产2006年的租金收入为500万元,经营费用为租金收入的30%,从2007年开始年收入增长2%,经营费用增长1.5%,该房地产剩余使用年限为35年,该类房地产的报酬率为8%,则该房地产2007年1月1日的收益价格为。

A:2044.87万元
B:4296.54万元
C:5526.56万元
D:7337.33万元
E:工业用地的监测点评估价格
4、按我国《公司法》规定,当公司股本总额超过亿元时,其社会公众股的面额至少要达到6000万元以上。

A:2
B:3
C:4
D:5
E:执行层的组织协调
5、在某居住区规划中,住宅建筑基底面积400m2,住宅总建筑面积1400m2,容积率1.4,则住宅建筑净密度为()。

A.28.60%
B.35.00%
C.40.00%
D.50.00%
6、外商投资企业和外国企业所得税实行__的比例税率,另按应纳税所得额征收__的地方所得税。

A.20%,2%
B.25%,3%
C.40%,4%
D.30%,3%
7、纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额之和__的,免征土地增值税。

A.10%
B.20%
C.30%
D.40%
8、某临街商铺,投资者期望的自有资金资本化率为10%,银行可提供6成、5年利率8%、按月等额偿还的抵押贷款,则综合资本化率为__。

A.8.8%
B.10%
C.18%
D.18.6%
9、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营,其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。

如店铺在第4年的租金收入为5万元,各项成本费用为3.4万元,其中支付银行利息1.5万元。

则张某的这项投资在第4年的利息备付率是()。

A.1.07
B.1.47
C.2.07
D.3.33
10、甲开发商2000年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权,2002年李某购得该地块上建成的商业用房一间,五年后又将该房转让给王某。

王某取得该房的土地使用年限是年。

(2008年试题)
A:33
B:35
C:38
D:40
E:房地产估价机构必须加盖公章
11、损失补偿应该以保险责任范围内的损失发生为前提,即有损失发生则有损失补偿,无损失则无补偿。

损失补偿金额不受到的限制。

A:实际损失
B:保险合同
C:保险利益
D:保险标的
E:执行层的组织协调
12、下列有关房地产开发项目的初步可行性研究及相关知识,表述不当的是()。

A.所谓辅助研究,是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究,用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件,或用以支持这两项研究
B.初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到±5%,所需费用约占总投资的1.0%~2.0%
C.初步可行性研究亦称预测可行性研究,在此阶段,主要是在机会研究的基础上,进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析
D.在此阶段需对以下内容进行粗略的审查:市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等
13、用收益法评估某宗房地产的价格时,除有租约限制的以外,应选取类似房地产的净收益作为估价依据。

A:客观
B:实际
C:最高
D:最低
E:工业用地的监测点评估价格
14、在实际估价中,设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地的临街深度的。

A:中位数
B:简单算术平均数
C:众数
D:加权算术平均数
E:工业用地的监测点评估价格
15、城市房屋拆迁补偿估价中,实行房产权调换且所调换房屋为期房的,为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价,则.【2004年考题】
A:估价时点为未来,估价对象为未来状况
B:估价时点与房地产状况均为现在
C:估价时点为现在,估价对象为未来状况
D:估价时点为现在,估价对象为过去状况
E:工业用地的监测点评估价格
16、某宗房地产2004年的纯收益为500万元,预计以后每年按照25万元的速度递减,该房地产的合理经营期限为()年。

A.15
B.20
C.25
D.30
17、在一国金融机构体系中居领导核心地位的是__。

A.政策性银行
B.商业银行
C.中央银行
D.人民银行
18、工业区许多烟囱构成一个区域性的污染源,属于。

A:点源
B:线源
C:面源
D:瞬时源
E:执行层的组织协调
19、建设单位应当在工程竣工验收__个工作日前将验收的时间、地点及验收组名
单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。

A.7
B.10
C.15
D.20
20、某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元/㎡、712元/㎡、744元/㎡、781元/㎡和815元/㎡,采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为。

A:849元/㎡
B:865元/㎡
C:882元/㎡
D:915元/㎡
E:工业用地的监测点评估价格
21、某物业的购买价格为60万元,其中20万元为金融提供的抵押贷款,在正常经营期内,年租金收入为10万元,年运营费用为5万元,年还本付息额为2万元,所得税率为33%,则该项投资的税前现金回报率为。

A:7.5%
B:8.3%
C:12.5%
D:16.7%
E:借款合同
22、某房地产2009年4月的价格为6500元/㎡,已知该类房地产2009年3~10月的价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08(均以上个月为基数100),该房地产2009年10月的价格为元/㎡。

A:5110.51
B:5307.26
C:5549.95
D:5638.13
E:工业用地的监测点评估价格
23、用成本法评估旧建筑物的价格时,折旧注重的应是建筑物价值的。

A:收回
B:摊销
C:减损
D:补偿
E:工业用地的监测点评估价格
24、某宗土地的面积为1 000㎡,其上建筑物的建筑面积为5 000㎡,建筑物的基底面积为700㎡,建筑物层数为8层。

则该宗土地的容积率为。

A:8.0
B:5.6
C:5.0
D:0.7
E:工业用地的监测点评估价格
25、若标准宗地的临街深度为10m,按照“四三二一法则”计算临街深度为15 m 的宗地价格,其平均深度价格修正率为.【2003年考题】
A:78%
B:85%
C:117%
D:150%
E:工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。

错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5 分)1、某地区某类房地产1998~2004年价格如下表所示:某类房地产1998~2004年价格(房地产价格单位为元/m2)
A.年份
B.1998
C.1999
D.2000
E.2001
F.2002
G.2003
H.2004
I.2005
J.房地产价格
K.1800
L.2000
M.2220
N.2460
O.2730
P.3030
Q.3360
R.
2、按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应,可以将竞争者划分为。

A:随机型竞争者
B:凶猛型竞争者
C:选择型竞争者
D:从容不迫型竞争者
E:软弱型竞争者
3、业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面合同。

A:物业托管
B:物业服务
C:物业管理
D:物业委托
E:执行层的组织协调
4、在房地产销售量预测中,引用越来越近期的销售量来不断修改平均值,使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是。

A:简单平均法
B:移动平均法
C:加权移动平均法
D:指数平滑法
E:借款合同
5、下列,属于加重纳税人负担的措施。

A:附加
B:加成
C:减税
D:免税
E:规定起征点和免征额
6、工程量计算顺序中,下列属于分部分项工程计算顺序。

A:按施工顺序计算法
B:按“基础定额”和“计价规范”顺序计算法
C:按顺时针方向计算法
D:按“先横后竖、先上后下、先左后右”计算法
E:按图纸分项编号顺序计算法
7、企业会计准则是规范企业会计确认、计量、报告的会计准则,它包括两个层次。

A:一般会计准则
B:普通会计准则
C:特殊会计准则
D:基本会计准则
E:具体会计准则
8、以下房地产价格中,应当定期确定并公布的价格有。

A:基准地价
B:市场交易价
C:标定地价
D:房屋的重置价格
E:市场成交价
9、某物业的购买价为100万元,其中50万元为银行抵押贷款,期限为12年,年利率为10%,按年等额偿还。

如该物业年净经营收入为30万元,则该物业投资的偿债备付率为()
A.0.18
B.0.12
C.4.09
D.5.00
10、房地产具有保值增值特性,真正的房地产自然增值是由于引起的。

A:装饰装修改造
B:通货膨胀
C:需求增加导致稀缺性增加
D:改进物业管理
E:周围环境改善
11、建筑物区分所有权包括()等。

A.按份共有所有权
B.专有部分所有权
C.共同关系成员权
D.共同部分持份权
E.长期使用和租赁
12、保险公估人是指受保险人或保险客户委托,办理保险标的等业务,出具有关报告或证明,并向委托人收取费用的企业。

A:规划
B:鉴定
C:估价
D:赔款清算
E:估损
13、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值,要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。

如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元,折现率为12%,则需将这3000万元折现到2005年10月16日,即在2005年10月16日的房价实际为__万元。

A.2526
B.2241
C.2135
D.2985
14、某开发项目的成本利润率为80%,开发周期为4年,则该项目的年成本利润率__。

A.等于20%
B.大于等于20%
C.小于20%
D.小于等于20%
15、一般来说,地籍资料具有{ )三大功能。

A:土地利用管理和规划的功能
B:财政税收的功能
C:法律功能
D:明示功能
E:暗示功能
16、__是强制拍卖区别于任意拍卖的一个基本特点。

A.国家强制性
B.主体的特定性
C.目的的利他性
D.标的的非自有性
17、商品住宅价格中的利润是以为基数核定。

A:征地费及拆迁安置补偿费
B:勘察设计及前期工程费
C:住宅小区內的营业性用房和设施的建设费用
D:住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费
E:住宅建筑、安装工程费
18、下列关于城市房屋拆迁估价的表述中,不正确的是。

A:拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的公开房地产市场价值,并考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响
B:房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格,不包含搬迁补助费、临
时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费,以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额
C:拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日
D:拆迁估价一般应当采用市场比较法
E:执行层的组织协调
19、纳入储备的土地前期开发、保护、管理和临时利用,以及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动由__负责实施。

A.开发商
B.土地储备机构
C.建筑商
D.土地一级开发企业
20、资本化率是()的倒数。

A.毛租金乘数
B.潜在毛租金乘数
C.有效毛收入乘数
D.净收益乘数
21、房地产价格的形成条件有__。

A.房地产的需要
B.房地产的有用性
C.房地产的有效需求
D.房地产的相对稀缺性
E.房地产的有效供给
22、下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为__。

A.新开发房地产项目
B.用于出售用途的房地产项目
C.具有投资开发或再开发潜力的房地产
D.用于投资或再开发的房地产
23、拆迁人必须在《房屋拆迁许可证》规定的__和__内进行拆迁。

A.拆迁范围;拆迁方向
B.拆迁范围;拆迁期限
C.拆迁地址;拆迁方向
D.拆迁地址;拆迁期限
24、某房地产开发商经过市场调研后,决定在继续在市中心区开发商业楼盘的同时,重点在近郊区开发高端住宅产品——为城市金领和高收入者建设高档别墅区,那么开发商在目标市场选择过程中采用的是__模式。

A.市场集中化
B.选择专业化
C.产品专业化
D.市场专业化
25、民用建筑物一般由、楼地面、楼梯六大部分组成。

A:基础
B:墙和柱
C:屋顶
D:门窗
E:吊车梁。

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