房地产项目转让纠纷中预约合同和立约定金的认定

房地产项目转让纠纷中预约合同和立约定金的认定2012-08-29 来源:人民法院报作者：王林清
本案涉及到案由的认定，预约合同的认定、订约定金的
认定以及诚实信用原则在司法实践中的贯彻落实。

[案例]
某房地产开发公司依法取得了75.8亩商住用地的政府批文，签订了国有土地使用权出让合同，但未交齐土地出
让金，未取得土地使用权证。

2011年5月19日，张某、李某与房地产公司达成协议：张某、李某支付定金1200万元。

房地产公司收到定金一周内，按照张某、李某指定的房地产开发企业办理好土
地过户手续，或者将公司股权全部转让给张某、李某。

协议签订当日，张某、李某支付了定金1200万元。

次日，房地产公司向张某、李某作出书面承诺：在一周内补交
土地出让金，取得土地使用权证，并过户到指定的具有
开发资质的公司名下。

如果满足过户的法定条件确需时
间的，主动说明情况，请求延期。

如果在确定办理过户
手续无法短时间内完成的情况下，要在一周之内召集全
体股东将公司股权转让给张某、李某。

房地产公司收到定金后，未履行协议和承诺，一个多月
后将定金退回，单方解除了协议。

经查，该公司以股权
转让的方式私下将该项目高价转让给了他人。

为此，张某、李某诉至法院，要求房地产公司赔付定金，并赔偿损失。

[分歧]
本案存在三种意见：一是签订合同时直至起诉前，转让方没有取得土地使用权证书，该土地使用权转让合同应属无效，对此双方均有过错。

因定金已退还，张某、李某的诉讼请求不予支持。

二是本案是房地产项目转让的预约合同，合法有效，对双方均有约束力。

房地产公司私下将该项目转让给了第三人，致使张某、李某利益受损，应当承担违约责任。

三是本案定金是立约定金，不受主合同效力制约。

房地产公司拒绝与张某、李某订立正式转让合同，应当适用定金罚则。

[评析]
本案涉及到案由的认定，预约合同的认定、订约定金的认定以及诚实信用原则在司法实践中的贯彻落实。

一、案由的认定
合同性质由合同内容和目的所决定。

本案合同内容包括协议书和承诺书两个部分，转让方是具有法人资格的房地产开发公司，土地资产是公司主要资产。

双方约定的转让方式有两个：一是土地过户，二是股权转让，具有选择性。

在房地产开发领域中，这两种转让方式都是常见的项目转让方式，已被司法认可。

本案中，双方合同目的是房地产项目转让，两种转让方式是实现合同目的的手段。

可见，本案不是单纯的土地使用权转让，也不是单纯的股权转让，而是包括两种可选择转让方式在内的房地产项目转让。

合同性质直接体现了案件当事人之间实际存在的法律关系。

正确认定合同性质，有助于理顺当事人诉争的法律关系，确定案件案由，分配举证责任，查明案件事实和选择法律适用。

因此，将本案案由确定为房地产项目转让纠纷，才是全面准确的。

二、预约合同的认定
预约合同是相对于本约合同而言的。

它是指在订立合同条件尚未成熟的情况下，当事人双方不愿意失去交易机会而进行预约的合意。

预约合同中赋予双方一定的权利义务，其目的是在将来一定的期限内签订本约合同。

这种意思表示真实的合同行为，在经济活动中大量存在。

为此，最高人民法院在2012年3月31日公布、7月1
日实施的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的
解释》中明确提出了预约合同的概念和处理规则。

这一
司法解释的出台，对于预约合同的认定和法律适用，具
有指导意义。

在本案协议书中双方对转让内容进行了约定，但承诺书
中对转让的条件和时间进行了补充完善。

在转让条件尚
不完全具备的情况下，赋予房地产公司补交土地出让金、取得土地使用权证或者召集股东会议等满足法定转让条
件的合同义务，并对转让时间进行预先设定，是典型的
预约合同。

因此，本案当事人之间的这种约定，充分体
现了意思自治，没有违反法律法规的强制性规定，是合
法有效的。

三、立约定金的认定
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若
干问题的解释》第一百一十五条规定：当事人约定以交
付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订
立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝
订立合同的，应当双倍返还定金。

这是关于立约定金及
其效力的规定。

可见，立约定金不同于证约定金、成约
定金、解约定金、违约定金等等。

立约定金作为订立主
合同的担保而独立存在，具有与主合同相分离的特点。

由于其设立不以主合同为基础，所以不受主合同效力的
制约。

但主合同订立与否将直接导致立约定金产生不同
的法律后果。

从当事人双方的约定可以看出，本案定金是为了订立正
式的土地转让合同或者股权转让合同，进而实现房地产
项目转让目的而交纳的定金，是立约定金。

该定金合同
自定金交付时生效，房地产公司收受定金后，以其私自
转让他人的行为，表明了拒绝继续合作的态度，符合司
法解释中的情形，应当适用定金罚则。

当然，约定的超
过合同价款20%定金部分不应当适用定金罚则。

四、诚实信用角度的考量
作为民法理论中的帝王原则，诚实信用是法治社会中民
事活动的基本要求，也是评判案件处理效果的重要标准。

对本案中预约合同和立约定金的认定，确认双方权利义
务的约定的合法性，判令违约方承担相应的法律责任，
可以有效地维护双方的利益平衡，引导诚实守信，进一
步提高人们的合同意识和法治观念。

本案中，房地产公司收受定金后，不但没有履行满足法
定转让条件的合同义务和承诺，而且私自将该项目高价
转让给他人，致使合同相对方的订约目的落空，期待利
益受损，实际损失发生，这是不公平的。

司法机关不应
纵容这种违约失信行为，更不应保护该行为产生的非法
利益。

因此，个案审判应当对违约失信行为作出否定性
评价，并责令其承担相应责任，以此推动诚实信用原则
的落实和诚信社会的构建。

唯有如此，方能实现良好的
办案的法律效果和社会效果，这是民事司法的基本功能。

综上所述，第一种观点没有全面审查合同内容，没有准
确确定合同案由，因而导致适用法律错误；第二种观点
和第三种观点以承认意思自治为基础，将预约合同和立
约定金方面的民法理论运用于司法实践，并且有明确的
司法解释作为依据，对案由、合同的性质、定金的性质
的认定是准确的，因而法律的适用也是准确无误的。

作者单位：最高人民法院。