研究类：品牌房企特色小镇发展战略模式研究

品牌房企特色小镇发展战略模式研究
Part 1 发展背景Part 2
品牌房企战略
Part 3
启发借鉴
提纲
01
发展背景
出台背景
1、城镇化快速发展，大城市病出现，人口需要疏解
2、城市环境问题严重，美丽宜居的环境需求强烈
3、城镇化浪潮中，农业社会里特有的历史文化传承需要多元化的物质载体
4、休闲度假游日趋升温，特色小镇可以承担特色旅游功能
战略发布
2016年7月1日，《住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部关于开展特色小镇培育工作的通知》发布，到2020年，培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇，引领带动全国小城镇建设，不断提高建设水平和发展质量。

发展解读
1、特色鲜明的产业形态
产业定位精准，特色鲜明，战略新兴产业、传统产业、现代农业等发展良好、前景可观。

产业向做特、做精、做强发展，新兴产业成长快，传统产业改造升级效果明显，充分利用“互联网+”等新兴手段，推动产业链向研发、营销延伸。

产业发展环境良好，产业、投资、人才、服务等要素集聚度较高。

通过产业发展，小镇吸纳周边农村剩余劳动力就业的能力明显增强，带动农村发展效果明显。

解读：
1、要有定位鲜明的主导产业，避免修建大片住宅区，产镇融合。

2、打造产业链闭环，丰富产业内涵。

3、统筹城乡发展，激活内生的就业活力。

发展解读
2、和谐宜居的美丽环境
空间布局与周边自然环境相协调，整体格局和风貌具有典型特征，路网合理，建设高度和密度适宜。

居住区开放融合，提倡街坊式布局，住房舒适美观。

建筑彰显传统文化和地域特色。

公园绿地贴近生活、贴近工作。

店铺布局有管控。

镇区环境优美，干净整洁。

土地利用集约节约，小镇建设与产业发展同步协调。

美丽乡村建设成效突出。

解读：
1、整体布局疏密结合，农田可以成为办公住宅的景观。

2、开放式社区，打造邻里交往的融洽空间。

3、城市的便利与乡村的优美有机结合在一起。

发展要求
3、彰显特色的传统文化
传统文化得到充分挖掘、整理、记录，历史文化遗存得到良好保护和利用，非物质文化遗产活态传承。

形成独特的文化标识，与产业融合发展。

优秀传统文化在经济发展和社会管理中得到充分弘扬。

公共文化传播方式方法丰富有效。

居民思想道德和文化素质较高。

解读：
1、特色小镇特在独有的地方文化，用建筑反映文化，用文化传承思想。

2、文化在开发中保护和发扬，在活化场景中体验感受。

发展要求
4、便捷完善的设施服务
基础设施完善，自来水符合卫生标准，生活污水全面收集并达标排放，垃圾无害化处理，道路交通停车设施完善便捷，绿化覆盖率较高，防洪、排涝、消防等各类防灾设施符合标准。

公共服务设施完善、服务质量较高，教育、医疗、文化、商业等服务覆盖农村地区。

解读：
1、物质开发只是基础，各种完善服务才能确保小镇的活力。

2、既能够享受城市公共配套的便利，还要融入乡愁优美宜人的环境。

发展要求
5、充满活力的体制机制
发展理念有创新，经济发展模式有创新。

规划建设管理有创新，鼓励多规协调，建设规划与土地利用规划合一，社会管理服务有创新。

省、市、县支持政策有创新。

镇村融合发展有创新。

体制机制建设促进小镇健康发展，激发内生动力。

解读：
1、宏观层面多规合一，避免规划之间打架。

2、微观层面灵活创新，日常生活充满活力。

3、小镇不是睡城卧城，而是日夜充满工作生活气息的综合组团。

主要特征
类别定义解读
含义特色小镇是指相对独立于市区，具有明确产业定位、文化内涵、旅游和一定社区功能的发展空间平台。

不是行政级别上的镇，不是特定的工业园区，也不是产业简单拼加。

分类聚焦在信息经济、环保、健康、旅游、时尚、金融、
高端装备制造7大万亿产业，同时也有经典产业产业、
丝绸、木雕等特色小镇
既有新兴产业，也有传统产业。

特征产业上：特而强功能上：有机合
形态上：小而美机制上：新而活有机融合的功能单元。

规模3个平方公里以内，投资额50亿元左右不大规模造城，体量适宜
标准旅游小镇按5A级景区标准，其他产业类按3A级景区
标准建设一二三产业融合发展
02
品牌房企战略
行业趋势
在城镇化进程放缓，一二线城市地价高企，三四线城市库存高筑的大背景下，品牌房企如绿城、碧桂园、华侨城等在发展传统地产行业或者对产业地产在提升，谋求多元化发展，一些企业已经提出“特色小镇”的发展战略，通过对品牌企业小镇战略的研究，为公司小镇产品提供有益借鉴。

绿城农业小镇
1995 年1 月6日，绿城房产在浙江杭州注册成立。

2006 年7 月，绿城中国在香港上市。

2012 年6 月，绿城中国引入九龙仓集团作为战略性股东。

2014 年12月，中交集团与绿城中国签订战略合作协议，成为绿城中国最大股东。

2016年7月，绿城中国优化组织架构，形成“一体四翼”的格局，即以绿城中国为主体，构建绿城房产、绿城管理、绿城小镇、绿城资产四大全资产业集团，共同致力于打造“中国理想生活综合服务第一品牌”。

整体战略从造房子向造生活、由卖房子向卖生活转型，致力于打造城市生活综合服务商，打造美丽建筑和美好生活。

农业小镇已成
为绿城集团
四大战略之一
绿城农业小镇
绿城农业小镇拓展标准
类别内容
区位距上海、杭州市区30—50公里
面积3平方公里，1平方公里为建设用地，2平方公里为农业用地
人口3万人左右，一半城市人口，一半农村人口
开发内容拥有完善的农业、居住、医疗、教育、娱乐、消费系统。

目标未来5-10年，将打造5-10个这样的理想“农业小镇”
绿城农业小镇
发展模式：
农业小镇携手各级政府及同道共识者，共同建设生产、生活、生态融合的乐活小镇，营造幸福、美丽、活力的人居小镇，构建生长、自治、自足的特色小镇。

农业小镇最大的特点是对基础农业的规划，靠着小镇中房地产开发建设部分获得的收益，带动周边的农业改造，建成富有地方特色的大型农业基地，并将周边的农民转化为现代农业工人。

绿城农业小镇
资源支撑：
绿城中国具有强有力的品牌支撑和成熟完善的产业链服务体系，能够为小镇提供各种产业支撑，形成良性的产业发展群落。

类别资源
服务绿城物业
教育绿城育华学校
医疗绿城医院
养老绿城在乌镇开发的雅园经验
农业蓝城农业
绿城农业小镇
实验样板：春风长乐
绿城春风长乐项目位于杭州市西北方向，距市区30余公里，有高速和省道相连。

占地面积1.6万亩，可建设用地面积2000亩，开发8—10年。

绿城农业小镇
实验样板：春风长乐
小镇客群分析
类别居住时间
创业客每周居住5、6天，可到
都市区谈商务
养老人员长期居住，偶尔回城
学生每周5天，周末回城。

中年客周末过来度假
游客周末或者一周左右的休
闲度假
绿城农业小镇实验样板：春风长乐
春风长乐分成“庄、村、镇、园”4级空间体系，主要功能是农业、旅游、创业和颐养。

整个小镇规划为“一环六园”。

占地230亩的小镇中心，规划了幼儿园、国际学校、颐乐学院、文创街区、酒店、康养中心和大量的社区商业。

名称开发内容
香药稼圃花海、香草、养生餐厅、伴手卖场和
服务中心
温泉溪谷温泉、茶田SPA
桃源牧场放牧、露营
耕读人家农业体验、采摘、学堂
古寺禅茶禅修寺、主题酒店
森林硅谷科研基地
小镇主要业态
绿城农业小镇实验样板：春风长乐
绿城农业小镇实验样板：春风长乐
绿城农业小镇实验样板：春风长乐
碧桂园科技小镇
2016年8月9日，碧桂园在
广东顺德举行“产城融合战
略”发布会暨“科技小镇”
项目启动会,宣布进军产业地
产，将投入超1000亿元规模
资金建设“科技小镇”
碧桂园科技小镇
碧桂园科技小镇拓展标准
类别内容
区位距一线城市、强二线城市30—80公里
面积2—5平方公里
人口5--8万人，科技创业人才为主，配套服务人员
开发内容基金孵化、导师培训、青年创业。

能够吸引年轻人,焕发创新能力
目标未来投入1000亿元建设科技小镇
碧桂园科技小镇
资源支持：
碧桂园则主要负责项目硬件建设开发和运营，同时引进科技孵化企业、大专院校、金融机构等资源，搭建完整的产业链体系。

类别资源
科技企业创新工场、思科、海昌集团大专院校清华大学、中山大学
金融平安银行、交通银行
碧桂园科技小镇
开发理念：
最大的特色是生态、智慧、创新。

地面都是公园,分层交通，出门不见车；
垂直绿化，仿佛置身丛林；
创业者拥有自由而宽松的政策与市场支持；家人将享受一流的医疗与国际教育、精细管理的社区服务。

碧桂园科技小镇
惠州科技小镇
小镇已经启动建设，位于深圳市东北部55公里，距惠州市20公里，交通便利。

小镇总投资约300亿元，占地面积2.3平方公里。

其中建设用地约1平方公里，生态湿地公园配套用地约1平方公里，总开发周期约3年，其中产学研等设施用地占总规划面积不低于70%。

碧桂园科技小镇
业态内容：
首批入驻的包括碧桂园住宅产业化研发中心、博士后科研流动站及智慧城市产业群,重点建设云数据中心、智能家居研发中心、生物医药研发总部、无人机研发中心、绿色能源大厦等新兴科技研发项目。

此外,小镇业态还包括交通中心、会议展览中心、科技交流中心、公共实验室等产业配套,国际教育中心、医疗中心、创客空间、人才公寓等生活配套。

碧桂园科技小镇
华侨城文旅小镇
华侨城是以旅游业务为主导的大型国有中央企业，业态覆盖文化主题景区、连锁文化主题公园、旅游度假区、旅游综合体等。

2015年报提出发挥文化旅游产业的传统优势，深耕“文化+旅游+城镇化”市场，并通过与政府合作，结合生态旅游产品、居住、健康产业于一体，由度假“村”变成文旅“镇”，产品品质进一步提升。

华侨城文旅小镇
开发模式：
充分发挥华侨城以文化和旅游“造城”的优势，采取政府、村镇、企业、民间社会资本等多方合作共享的PPP模式，搭建开放的城镇化成片综合开发平台。

华侨城文旅小镇
开发原则：
1、传统文化的保护和传承
2、基于土地伦理的产业导入
3、城镇综合治理的质量提升
华侨城文旅小镇
开发思路：
侨城集团预计投资千亿元人民币对天回、安仁以及黄龙溪进行升级打造，在“文化+旅游+城镇化”的新型模式驱动下，让三个深具四川底蕴的历史名镇焕发新的活力，以“中国新型城镇化典范”的姿态走向国际。

华侨城将全程参与并规划项目的功能定位、产业策划及城市设计方案，根据各项目特点，量身打造生产、生活、生态融合发展，因地制宜、特色鲜明的新型城镇。

老树发嫩芽，旧瓶装新酒
传统文旅小镇的资源重整与升级改造
天回镇
黄龙溪
安仁镇
03
总结分析
品牌房企小镇选址特征
要素内容启示
区位一线城市、强二线城市近郊区，距主城区30—60公里一小时通勤圈内有大量的消费人口
交通紧邻高速公路和主干道交通，有高铁和近机场更好未来两三年内的重大交通变化对项目的积极影响
面积3平方公里，1平方公里建设，2平方公里农业或绿地开发强度小，绿地多，环境优美，疏密结合
产业选择一个具有地域特色和比较优势的产业作为主
攻方向，使之成为特色小镇未来发展的重要支柱。

产业必须有特色，最好是有系统
的产业链，看似松散，实则相互
联系
运作模式政府引导、企业主体、市场运作。

采取PPP等合
作模式
与政府大规划相融合，PPP模式
引入多种资金方
对XX品牌产品的启发
XX系列：
1、传统文化、传统业态的“互联网+”、“大数据+”的提升改造，让传统焕发新的活力，既坚持传承，又提高创新。

2、最好具备一定的社区功能，有原住民在里面生活，更能原汁原味地体现本土文化。

3、在时光小镇中，选取某个最具代表性时间段的特色，做到极致，忌讳面面俱到的历史文化，突出鲜明特征。

对集团品牌产品的启发
XX系列：
1、适当增加农业用地面积，农业场景不光是展示，也可以是运用现代技术对农业生产方式进行提升改造。

增加农业用地面积，让建筑组团融入到田园中，农地成为景观配套。

2、充分挖掘本土的文脉、地脉，因地制宜，特征突出。

3、将农业产业和智慧经济结合，既反映主导产业，又能反映现代技术对传统农业的提升，注入科技元素和人文元素。

实现“科技+人文+自然”的发展理念。