北京西单大悦城项目考察报告
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2019年7月北京西单大悦城调研报告
项目特色：业态
商业部分共12层，包括地上10层、 地下两层
B2F主要业态为生活配套类 B1F-5F主要业态为服装、鞋包、配 饰、化妆品、数码等时尚零售
6F-10F主要业态为餐饮和休闲娱乐 餐饮、娱乐、配套业态共占据6层 面积，充分满足了年轻人购物之余 的休闲、聚会需求
零售业态的分布按照档次、风格 区分而不区分男女。使得青年男女 一起逛街更加方便。
项目特色：品牌
大悦城在品牌选择上 围绕年轻时尚化和独特 性两大原则，并不刻意 追求高端，保持了整个 商业调性和目标客群的 统一。
在首次招商开业后， 项目仍不断进行品牌调 整，保证入驻品牌依然 能够紧跟时尚潮流并保 持一定新鲜独特性。
2019年F1品牌列表
VERO MODA
ESPRIT
LACOSTE
几个问题
1
7楼以上商铺空置率相对较高
2
主中庭利用效果有限
高层空置率较高
从7楼开始空置商铺明显增多，8 楼空置商铺面积目测约占比30-40%， 对整体氛围影响明显。
主中庭利用
主中庭位于商场核心位置，直达顶部。 楼顶采用玻璃材质，可直接透过阳光。 底部设在B1层，设计为临时舞台，但由 于其面积偏小，演出也非日常活动，实 用性可供斟酌。从实际观察来看，无活 动时间中庭周边人气冷淡。
摘星的你
B2
平面落位（2019年中）
平面落位（2019年中）
平面落位（2019年中）
平面落位（2019年中）
平面落位（2019年中）
平面落位（2019年中）
平面落位（2019年中）
平面落位（2019年中）
平面落位（2019年中）
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所有的忧伤终将远去，所有的幸福都会来临
北京西单大悦城项目总体发展规划设计案例研究报告_19页
业态比例
共计约240户商家
前卫（X-Life）租户组合-B2
共计25户商家
品类 动漫产 品 特色生 活小店 潮流休 闲服 造型设 计 咖啡水 吧 超市 客单价 30-500 50-500 70-800 年龄层 15-30 15-25 17-30 缤果；凯艺玩具。。。 Happy House；谭木匠；疯果盒子。。。 ASBEE；2C；堡狮龙；佐丹奴；波顿；S&K；班尼路； 曼狄飞；阿依莲；A Jasonwood；热风；西遇；真维斯； 麦考林；萍果牛仔；鳄鱼桖；I.P.ZONE.。。。 龙川小勃美容美发；吉米造型 可口可乐；八喜冰淇淋。。。 BHG；万宁 店铺品牌 比例 4% 8% 60%
地铁西单站：1号线地铁（已通车） 4号地铁线（已通车）12号地铁线（规划中）
华威大厦
中友百货
BUS BUS
北
长安街
有多条公交线路到达，且设有多处计 程车站，地跌1号线、4号线直接到 达，具有极为便捷的交通条件。
基本资料
总建筑面积：20.5万平方米 商场建筑面积：10.5万平方米 总投资额：近40亿美元 停车位：1000个 建筑设计：新加坡CPG有限公司、 北京天鸿圆方建筑设计有限责任公 司 外立面及室内商业设计：美国思亚国际集团 投资商：中粮置业投资公司 发展商：北京新奥西郡房地产开发有限公司 物业管理：广州新中华酒店物业管理有限公司 开业时间：2007年12月28日试营业
个性混搭
200-1000
22-30
39%
设计师风格 店 快餐
500-1000 30-50
22-30
5% 2%
动感 （Sporty）租户组合-L5
共计19户商家
品类 运动旗舰店 客单价 200-1000 年龄层 22-35 店铺品牌 法力滕；耐克；PONY；阿迪达斯；彪马；匡威；锐步； 卡帕；乐途；美津浓；李宁；阿迪达斯篮球店。。。 长天户外；探路者；K1X。。。 Lee。。。 西单科技广场；移动营业厅 品味轩 比例 54%
西单大悦城调研报告(水游城对比)
详细信息
➢地理位置
西单大悦城
君太百货
西单商场
西单购物 中心
名族大世界 商场
时代广场
77地下商城
中友百货
西单明珠
大悦城地处西单商圈，交通优势不言而喻。 在07年开业之际，西单商圈已经云集了8家百货商店。 并且从低端到高端层次齐全。商业竞争也是相当残酷
➢业态、体量
购物：76400平方米 写字楼：15000平方米 餐饮：25700平方米 酒店/公寓：33200平方米 电影院：10400平方米 停车场：31700平方米(共982个泊位)
早餐收费：88元
商业特色阐述 特色一：青年人群定位 特色二：购物中心式消费体验 特色三：提高了娱乐、餐饮比例 特色四：提高了“新品牌”、时尚品牌、潮流品牌的比例 特色五：空间结构通透，设计新颖，乱中有序
➢青年人群定位
突出时尚、青年元素。 捕捉市场消费力强劲主流人群 打造北京首个聚焦年轻人的“国际青年城”shopping mall
➢震撼人心的空间规划
飞天梯 大悦城整体格局的“双首层”概念，利用1层直达6 层的飞天梯，不仅把人流向6层至8层的餐饮区引导， 而且以6层为界，实际上将整个建筑分为了两大区 域，有效减少了楼层过高带来的疲惫感。
各区域的中庭挑空设计让整个商场内部空间更壮观，加 上曲折的引导路线，时常会有拐个弯发现一片新天地的 新奇感，有效的减少了顾客逛商场的疲惫感。并且让整 个架空部分看起来更上档次
入驻品牌有西班牙国宝级品牌ZARA，瑞典服饰 零售巨头H&M，有融合美国西部风味和法国浪漫设 计的GUESS，有源自希腊的时尚配饰Folli Follie， 有简约自然、充满现代生活哲学MUJI(无印良品) 。 潮牌的潮店在“城”里鳞次栉比地恭候着自己的访 客，如UNIQLO、Esprit、motivi、DHC、马克华菲、 THE FACE SHOP、potato&co。
北京购物中心考察报告朝阳大悦城来福士等_平面落位图项目调研
世纪金源购物中心
北京世纪金源购物中心是 北京最大的购物休闲综合体， 位于北京市海淀区四季青远 大路，西三环和西四环之间。 世纪金源购物中心是世纪金 源集团进军商业地产的鼎力 之作，亦是世纪金源集团开 发的第一家购物中心。该项 目投资38个亿，占地18.2公 顷，建筑面积为68万平方米。 东西横跨600米，南北跨度 120米，地上五层，地下两 层。车位约6800余个。
来福士广场
北京来福士广场位于北京 市东直门立交桥西南角,东城区 东直门南大街1号。东二环的核 心商圈地带，北临东直门内大 街，东面东二环路，紧邻第二 使馆区，周边遍布写字楼、大 型购物中米，由 38665平方米写字楼、40000 平方米零售商场、27000平方 米高档公寓、38200平方米附 属用房和停车场组成。
1、总建筑面积20.5万m²，是西单商圈内最大、最新、最时尚的购物中心。 2、场内有多个中庭，通透大气，增加了商场的空间感。 3、主题化和娱乐化的空间设计，强调了消费者体验式的购物感觉，整体 风格与年轻时尚非常契合。 4、循环动线，多处形成回流，死角处安排主力店铺或扶梯，便于引导客 流。 5、几乎层层都设有餐饮区，轻便餐饮集中于中低层，大型餐饮集中于高 层，很好的带动了人流垂直流动。
朝阳大悦城落位图
朝阳大悦城B1品牌
朝阳大悦城落位图
1F
朝阳大悦城1F品牌
朝阳大悦城落位图 2F
朝阳大悦城2F品牌
朝阳大悦城平面图
3F
朝阳大悦城3F品牌
朝阳大悦城平面图
4F
朝阳大悦城4F品牌
朝阳大悦城平面图
5F
朝阳大悦城平面图
6F
朝阳大悦城6F品牌
项目亮点
可参考品牌
分析
世纪金源平面图
北京西单大悦城MALL项目定位分析报告
2020/12/7
3
一、西单商圈消费环境分析
1、西单商圈总体商业情况概述
西单商圈概述
形成与地位：西单商圈形成于上世纪70年代，与前门、王府井并称为京城三大市级 商业中心。
改造与发展：西单商业区自1993年整体规划以来，历经数年改造发展，截止到2000 年已由传统商业区转变为现代化城市商业中心。
范围及体量：西单商圈南起西绒线胡同，北至灵境胡同西口，南北长1600米，以西 单北大街为轴东西进深 200-300 米，占地 80 公顷，现有大型商业经营面积接近35万 平方米，新增约18万平方米，五年后有望达到100万平方米以上。
写字楼+商业
写字楼+商业 独立地下商业
首都时代广场
写字楼+商业
君太百货 西单国际大厦 109婚庆百货 西单置地星座 西单图书大厦 西单明珠市场
20合20计/12/7
写字楼+商业 写字楼+商业
商业+酒店 写字楼+商业 独立商业体 写字楼+商业
——
营业面积 (万平方米)
3.4
0.6 3 4 3.2
2.5
西单文化 广场 时代广场美美 百货
7
金融街对西单商圈的影响
金融街总建筑面积：338万平方米
其中高档商务写字楼约占 76%
1平方公里内，至少20万常驻办公和居住人口
拥有70%的中国百强企业、超过300家金融 机 构的总部、三家世界级知名高档酒店
人均月收入水平达5000元以上
“总部聚集经济”效应明显，各类商务及政务 交往的消费需求巨大
现有商业形态以百货公司等传统零售业态为 主，餐饮、休闲消费场所极度匮乏
现有人均商业面积不足0.3平米
西单大悦城调研报告
➢提高“新品牌”、时尚品牌、潮流品牌的比例
在招商过程关注“首次登陆中国/北 京”的知名品牌引入；针对青年人消 费特征，时尚品牌、潮流品牌的占比 大大提高
每一层的楼层主题都是不一样的，这将不同需求的 顾客分成不同的人群。每一层又都有一两个主力品牌， 这个亮点会引导着人群流向。保证了3层以上楼层的活 力
无
积:1.8*2;宽带免费;房间无
电脑;
标准套间
所在楼层:12-18;房型面
积:60;床型:大/双;床面 无
积:2*2/1.8*1.5;宽带免费;
房间无电脑;
高级套房
Hale Waihona Puke 所在楼层:12－18;房型面
积:120;床型:大床;床面 无
积:2*2;宽带免费;房间无电
脑;
有(免费) ¥688 有(免费) ¥738 有(免费) ¥788 有(免费) ¥1088 有(免费) ¥1688
酒店公寓
酒店介绍：
北京大悦城酒店公寓是一家集酒店、公寓、 商场、影院、写字楼于一体的商务酒店公寓。 酒店设有中餐厅和西餐厅，为宾客提供私人 宴请的方便。酒店不同规格的多功能厅，可 为宾客提供更多的商务会议及社交酒会场所。 酒店配有全套体能训练器械的健身中心。楼 高18层，客房总数300间。 酒店服务：商务中心、送餐服务、洗衣服务、 叫醒服务、礼宾司服务、外币兑换 餐饮设施： 四季厅：提供中西自助餐； 大堂吧：提供各式咖啡及红酒、点心。 康体娱乐：游泳、桑拿、健身、SPA 会议设施 大悦荟：426平方米，可容纳300人； 其他会议室：45-200平方米，可容纳25-100 人不等。
酒店/ 公寓
写字楼
电影院
酒店与写字楼通过与商业的联通增加了 配套能力 分散入口，局部连通的布局可以相对保 持独立又可以取得良好的沟通效果
北京西单大悦城案例分析
城市
贩物 7.64万
飠饮 2.57万
写字楼 1.5万
竣巟期
开业期
项目位置
靠近轨 交
北京-西单
16073
36
/
2007.3.1
2008.2
北京市西 卑北大街
是
北京-朝阳 33万（地上23万）
N/A
10万 （地上7万）
4500
3000个
43万
84610
35
2008.6.30
北京朝阳 是（6 2009.6.30完 2010.5.28 区朝阳北 号线在 成结构封顶 路101号 建）
等待试营业
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正式开业
7
1.2 项目投资商
大悦城投资商：中粮集团
成立亍1949年中粮集团，是中国最大癿粮油食品迕出口公司和实力雄 厚癿食品生产商，在地产、酒店经营以及釐融服务等领域卐有成绩， 被《财富》杂志列为世界500强企业之一。
同一Mall品牌，丌同主题Mall， “大悦城”产品在强化统一品牌癿同时，定位出丌同癿主题。
主题Shopping Mall定位逻辑 同一品牌 大悦城品牌下癿主题Mall关系 中粮地产
相同形态
大悦城
地段丌同
地段丌同
西单大悦城
朝青大悦城
客群丌同
客群丌同
西单
朝青
主题丌同
主题丌同
年轻人
中产家庨
定位丌同
定位丌同
北京西单大悦城案例分析
2010.12
目
1. 基础信息 2. 区位分析 3. 项目定位 4. 商业觃划 5. 建筑设计 6. 劢线分析 7. 推广运营 8. 项目小结
2019年北京西单大悦城项目市场调研报告
项目占地8.9万㎡,总建筑规模53万㎡ (含地下部分)，购物中心达25万㎡， 是涵盖一站式体验型购物中心、国 际甲级写字楼、酒店式服务公寓和 高档住宅等多业态的“城市综合体 ”。
项目在天津首次引入综合电影院、 剧场式真冰场、主题KTV和美式大 型儿童体验中心等主力业态， 全方 位的功能业态， 满足消费者一站式 购物的体验需求，于2019年12月开 业。
中国第一座国际化青年城
西单大悦城
坐落于繁华的西单北大街，定位于“中国真正的国际化青年城”，以年轻、 时尚、国际化为理念，融合购物中心、酒店服务式公寓和甲级写字楼多功能 为一体。
项目占地1.6万㎡，总建达20.5万㎡，其中写字楼建筑面积1.5万㎡，两幢商 业楼组成的11.5万㎡购物中心、一幢3.5万㎡商务酒店式公寓。四座建筑由中 庭连廊连接为一体。建筑南北向长150余米，东西向宽110米，地上15层，地 下4层(2层车库）。
西单商业区作为北京市延续至今的商贾云集之地，与王府井大街，前 门大栅栏，并称三大传统商业区。在广大消费者心目中是商业经营的 黄金地段，更是首都经济繁荣的象征，日均客流量超过20万，消费力 旺盛。
时尚展示
通过潮流服装服饰、时尚餐饮、电玩娱乐、电影院等综合性业态表达 了趣味、优雅、性感、冲撞、快乐、童真、兴奋、梦想等多层次的性 格内涵；
北京西单.大悦城
2019年4月6日
目录
1 介绍 2 规划运营 3 建筑设计 4 重点品牌介绍
大悦城是中粮集团商业地产板块战略部署精心打造的“国际化青年城市综合 体”，其定位为时尚、流行、性感、潮流等多重年轻风格，是现代大型 Shopping Mall的杰出代表作。目前大悦城系列已经包含有西单大悦城、沈阳 大悦城、朝阳大悦城、天津大悦城、上海大悦城、安定门大悦城、成都大悦
项目在天津首次引入综合电影院、 剧场式真冰场、主题KTV和美式大 型儿童体验中心等主力业态， 全方 位的功能业态， 满足消费者一站式 购物的体验需求，于2019年12月开 业。
中国第一座国际化青年城
西单大悦城
坐落于繁华的西单北大街，定位于“中国真正的国际化青年城”，以年轻、 时尚、国际化为理念，融合购物中心、酒店服务式公寓和甲级写字楼多功能 为一体。
项目占地1.6万㎡，总建达20.5万㎡，其中写字楼建筑面积1.5万㎡，两幢商 业楼组成的11.5万㎡购物中心、一幢3.5万㎡商务酒店式公寓。四座建筑由中 庭连廊连接为一体。建筑南北向长150余米，东西向宽110米，地上15层，地 下4层(2层车库）。
西单商业区作为北京市延续至今的商贾云集之地，与王府井大街，前 门大栅栏，并称三大传统商业区。在广大消费者心目中是商业经营的 黄金地段，更是首都经济繁荣的象征，日均客流量超过20万，消费力 旺盛。
时尚展示
通过潮流服装服饰、时尚餐饮、电玩娱乐、电影院等综合性业态表达 了趣味、优雅、性感、冲撞、快乐、童真、兴奋、梦想等多层次的性 格内涵；
北京西单.大悦城
2019年4月6日
目录
1 介绍 2 规划运营 3 建筑设计 4 重点品牌介绍
大悦城是中粮集团商业地产板块战略部署精心打造的“国际化青年城市综合 体”，其定位为时尚、流行、性感、潮流等多重年轻风格，是现代大型 Shopping Mall的杰出代表作。目前大悦城系列已经包含有西单大悦城、沈阳 大悦城、朝阳大悦城、天津大悦城、上海大悦城、安定门大悦城、成都大悦
北京西单大悦城公寓设施定位报告
定位：商务酒店式公寓
▪ 营造一个有家的感觉的商务酒店式公寓 ▪ 特色：
利用酒店的服务模式进行经营 开放式厨房 营造家庭感觉 配有必要的厨房设施、家居电器 拥有会议功能
项目于区域内的奢华程度与成本的定位
丽思卡 尔顿
威斯汀
洲际 酒店
成本高
民族 饭店
高奢华 程度
西单 项目
广州 大厦
美爵 酒店
2006年北京地区有6家高档
提高经营收益。
酒店开业，新增客房1817间。
2007年新开业的高档酒店就 将达到13家，新增客房4005 间；
在2008年，将有18家高档酒 店开业，新增客房攀上顶峰， 达到惊人的7112间。总供应 量达到13万间。
酒店及公寓投资
高档酒店式公寓
酒店
高端
中高端
五星级
区域内酒店的市场需求
▪ 区域内拥有三间顶级酒店，平均开房率达 78％，房价1000—1600元/间不等；其余为 中低档次的酒店，平均开房率约为80％， 房价从400—690元/间不等；
▪ 从区域内酒店的开房率可得知，该区域内 酒店需求量较大。
长住客户
▪ 以金融街的商务公司为主，衍射到长安街至CBD国贸沿线的外企商务市场 的中高端管理人员。
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▪ 知识就是财富 ▪ 丰富你的人生
观可见度不高；
市场机会点（O）
项目周边的酒店市场分化较为 悬殊 三大高端酒店将西单的酒店行 业的氛围提到了一个新的高度 2008年奥运会的临近 金融街正在日益成熟
市场障碍点（T）
金融街去年下半年开业的丽思 卡尔顿和威斯汀两间酒店使本区 域的高端酒店的供应量大幅度提 升
定位：商务酒店式公寓 西单项目
山水 宾馆
西单大悦城定位报告
周边环境
周边商业氛围浓厚，有多个大型商场、 购物中心、品牌店等，竞争激烈。
周边居民区密集，消费需求旺盛，但 同时也存在同质化竞争的问题。
历史与现状
西单大悦城前身为西单商场，已有多 年历史，曾是北京市著名的购物场所 之一。
随着城市发展和消费需求的变化，西 单商场需要进行升级改造和重新定位 ，以满足消费者日益多样化的需求。
VS
实现方式
通过提供优质的服务、打造舒适的购物环 境、加强售后服务等措施，提高客户满意 度和忠诚度，促进口碑传播和复购率。
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感谢您的观看
价格策略
合理定价
01
根据市场情况和消费者需求，制定合理的价格策略。
促销活动
02
定期开展促销活动，吸引消费者并促进销售。
会员优惠
03
针对会员提供优惠，提高消费者忠诚度。
05 营销与推广策略
广告渠道
电视广告
通过在热门电视节目播放广告 ，提高西单大悦城的知名度和
曝光率。
网络广告
利用社交媒体、搜索引擎、电 商平台等网络渠道投放广告， 吸引目标客户群体。
03 竞品分析
优势与劣势
品牌知名度高
西单大悦城作为知名购物中心， 具有较高的品牌影响力和知名度 ，能够吸引大量消费者。
地理位置优越
位于北京市西城区西单商圈，交 通便利，人流量大，有利于吸引 客流。
优势与劣势
• 商品种类丰富：涵盖了时尚服饰、餐饮、 娱乐等多种业态，能够满足消费者一站式 购物需求。
线下体验
中青年和中年人更倾向于 线下购物，注重实体店的 体验和服务。
社交媒体影响
年轻人更容易受到社交媒 体的影响，追求网红和明 星同款。
北京商业项目朝阳大悦城、西单大悦城考察报告
四、各层平面图
四、各层平面图
四、各层平面图
四、各层平面图
四、各层平面图
四、各层平面图
四、各层平面图
五、建筑与空间
五、建筑与空间
五、建筑与空间
五、建筑与空间
五、建筑与空间
六、品牌及主力店
六、品牌及主力店
六、品牌及主力店
六、品牌及主力店
七、业态统计
八、动线设计
九、商业亮点
六、首次驻京商家及面积
西单入住的国际品牌达 到40%以上。首次进入北 京的品牌有46，占到整个 商铺数量的20%，其中有 ZARA，优衣库， H&M、 CK Jeans等一些前沿品牌。
六、首次驻京商家及面积
六、首次驻京商家及面积
六、首次驻京商家及面积
六、首次驻京商家及面积
六、首次驻京商家及面积
六、首次驻京商家及面积
七、楼层分布图
八、现场装修
八、现场装修
九、项目亮点
大悦城拥有若干“之最” ：世界跨度最长的飞天梯；长江以北最大的数码 影院——首都电影院，13个影厅可同时容纳1800位观众；北京最大的化妆 品超市SEPHORA（丝芙兰。 各色水吧、甜品店常常让消费者驻足，无论是鲜元素、找茶、COLD STONE还是班班水吧、Wagas、芒果芒果，都成为情侣约会、闺密谈心 的舒适选择。 大悦城里的美食组合也尽显国际风范。港丽餐厅、泰国风味的焦叶餐厅， 意式休闲的巴贝拉，澳式时尚火锅豆捞坊，日本料理元绿寿司，韩式餐饮 大长今等
北京市商业项目考察报告
创意策划中心
2011.8
房地产事业部
一、三里屯VILLAGE
二、北京来福士
三、朝阳大悦城
四、西单大悦城
五、蓝色港湾 六、建外soho和三里屯soho
西单大悦城考察报告
竭诚为您提供优质文档/双击可除西单大悦城考察报告篇一：北京商业考察报告北京商业考察报告一、朝阳大悦城大悦城是中粮集团斥巨资、精心打造的大型城市商业综合体，是中粮集团在商业地产领域的优质项目。
作为集团长远发展的战略规划，凭借大悦城品牌影响力，中粮将全力拓展商业地产开发，致力将商业地产构筑成为集团的核心业务板块，引领行业的发展朝阳大悦城位于朝阳区朝阳北路与青年路交叉口处，是朝青商圈以及京东最大的购物中心，整个商城总面积23万平米，12个经营楼层拥有Aeno百货及超市、金逸国际影城以及70多家餐饮店铺，170多家服饰、鞋帽、美容等品牌商家。
1、定位与业态商业定位：品质时尚生活中心业态组成：购物、餐饮、娱乐、文化、教育、休闲店铺数量：朝阳大悦城共269家店铺，自b1到11F共12个楼层。
餐饮店铺72家，涵盖了金钱豹国际美食总汇、唐宫海鲜舫、熔宴、便宜坊、至爱等大型餐饮；草本工坊、蜜桃餐厅、鹿港小镇、苗乡楼、mr.pizza、万方豆捞等时尚简餐；以及cosTAcoFFee、星巴克、易思凯斯咖啡、满记甜品等休闲咖啡甜品店；集合了windsor、strellson、brooksbrothers、Tommyhilfiger、mIsssIxTY、gAp、ochIRLY、i.t、Lacoste、KILIAh、noVome、oVs、sephora等197家时尚名品店，是集购物、餐饮、娱乐、文化、教育、休闲等六大主题于一体的大型购物中心。
项目亮点项目亮点一：全客层商业业态数量占绝对优势朝阳大悦城主要体现在数量多，品类全。
项目亮点二：餐饮业态强势出击弥补区域不足朝阳大悦城是品类最丰富，面向消费层次最为广阔的时尚品牌餐饮集结地。
项目亮点三：家庭生活主题有效吸纳商圈客群大型超市以及强势餐饮，凸显“家庭、生活”概念，成为朝阳大悦城商业的强势卖点；丰富的价格带和商品结构，使朝阳大悦城足以满足全客层消费人群的不同需求，实现“一家人、一站式”购物体验。
北京西单大悦城商业综合体案例研究分析
复合、互补、分级的多功能关系——对外，多功能复合
形成竞争合力；对内，各功能部分之间形成互惠优势；分功能内部 通过建立分级定位机制，减少整体的经营风险；
核心物业高形象高起步——对于资金实力强的客户，通常
首期物业发展项目的核心物业、形象物业，迅速为项目确立良好的 市场形象，以推动后期顺利发展；
案例总结 激烈竞争环境下的商业突围经验小结
定位——“国际化的青年城”shopping mall
特色一：青年人群定位
北京首个聚焦于青年人群的shopping mall，捕捉市场消费力强劲的主流人群
特色二：购物中心式消费体验
西单大悦城的面市改变了这一区域原有的以百货类为主、服装类商品批发零售业为辅的 旧格局，成为西单北大街唯一一座真正意义上的购物中心
交通衔接： •酒店、写字楼通过 与商业局部连通增 强了配套能力 •共用入口、局部连 同的方式即取得了 较好的沟通的效果、 又能保持相对独立
酒店/ 公寓
写字楼
商业
酒店/ 公寓
写字 楼
电影 10400
院
电影
停车 31700(
院
案例：大悦城
商业定位——突出时尚、青年元素，定位“国际化 的青年城”，以购物中心模式经营
研究案例：
北京.西单大悦城
商业极致差异化，具有鲜明的主题性——通过商业 建筑、内外部购物环境、业态与品牌创新等途径形 成极致的差异化、特色化优势，以突破成熟商业市 场的同质竞争，带动综合体升级
增强购物业种复合性——在购物基础上增加餐饮、 休闲娱乐比例，内部业态丰富，且档次复合，迎合 各类客户不同消费需求，打造一站式购物环境
北京西单大悦城商业综合体案例研究分析
1
城市核心商业区或边缘、综合体、通过物业组合实现较高市 场价值
形成竞争合力；对内，各功能部分之间形成互惠优势；分功能内部 通过建立分级定位机制，减少整体的经营风险；
核心物业高形象高起步——对于资金实力强的客户，通常
首期物业发展项目的核心物业、形象物业，迅速为项目确立良好的 市场形象，以推动后期顺利发展；
案例总结 激烈竞争环境下的商业突围经验小结
定位——“国际化的青年城”shopping mall
特色一：青年人群定位
北京首个聚焦于青年人群的shopping mall，捕捉市场消费力强劲的主流人群
特色二：购物中心式消费体验
西单大悦城的面市改变了这一区域原有的以百货类为主、服装类商品批发零售业为辅的 旧格局，成为西单北大街唯一一座真正意义上的购物中心
交通衔接： •酒店、写字楼通过 与商业局部连通增 强了配套能力 •共用入口、局部连 同的方式即取得了 较好的沟通的效果、 又能保持相对独立
酒店/ 公寓
写字楼
商业
酒店/ 公寓
写字 楼
电影 10400
院
电影
停车 31700(
院
案例：大悦城
商业定位——突出时尚、青年元素，定位“国际化 的青年城”，以购物中心模式经营
研究案例：
北京.西单大悦城
商业极致差异化，具有鲜明的主题性——通过商业 建筑、内外部购物环境、业态与品牌创新等途径形 成极致的差异化、特色化优势，以突破成熟商业市 场的同质竞争，带动综合体升级
增强购物业种复合性——在购物基础上增加餐饮、 休闲娱乐比例，内部业态丰富，且档次复合，迎合 各类客户不同消费需求，打造一站式购物环境
北京西单大悦城商业综合体案例研究分析
1
城市核心商业区或边缘、综合体、通过物业组合实现较高市 场价值
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7
北京西单大悦城
西
项目建筑特色—玫瑰园
单
大 以一简单的设计概念为基础，以夸
悦 张的手法去演绎，借此为西单大悦
城
城这个空间带来时尚年轻的感觉。
景观设计师Andy，以玫瑰作为设
计理念，凸显爱情的罗曼蒂克的味
道，并将四根大柱包裹成玫瑰花束;
供休憩的座椅也是玫瑰花瓣设计，
更辅以高低错落的布局设计，形成
的客流确确实实做到了国际青年城
的定位。
从现在消费者结构来看，18到25 岁占绝大部分。并且基本上均为重 复性消费。
5
北京西单大悦城
西
项目主力店
单
大
悦
城
6
北京西单大悦城
西
项目建筑特色—电梯
单
大 悦
亚洲最长飞天梯：一到五层，二十
城 多米提升高度，五十多米跨度。
最多电梯与扶梯的Shopping Mall:27部直梯、63部扶梯
休闲水吧
餐饮
25 %
75 %
业态 数量（家）
休闲水 吧
4
餐饮
10
合计
14
17
北京西单大悦城
西
项目楼层业态比—8F快乐
单
大
悦
城
业态比
餐饮 电玩
20 %
80 %
业态 数量（家）
餐饮
10
电玩
1
合计
11
18
北京西单大悦城
西
项目楼层业态比—9F兴奋
单
大 钰元行(大悦城健身会所），引进了几十台世
悦 界先进的有氧、无氧健身设备及世界最新的 城 摇摆动感单车，瑜伽房及各类操厅装修豪华
自持经营，有效保证了商业的统一规划和统一经营，利于商业的长期发展。
可借鉴点
不足之处
主要餐饮位于较高楼层，引流问题将成为后期经营的核心问题。 扶梯电梯过多印象了客流动线，使消费人群会有不知去向的感觉，产生访问死角。
22
2F—自由Freedom
3F—优雅Elegant
4F—冲撞Crash
5F—动感Sporty
6F—约会Dating
7F—美味Delicious
8F—快乐Happy
9F—兴奋High
10F—梦想Dreaming
4
北京西单大悦城
西
项目客户群
单
大 悦
西单定位为国际青年城，从我们现
城 在看到的效果来看，它的组合，它
%
54
%
8% 8%
业态 数量（家）
运动服 饰
20
数码
3
餐饮
3
潮流品 牌
11
1合5 计
37
北京西单大悦城
西
项目楼层业态比—6F约会
单
大
悦
城
业态比
休闲水吧 餐饮 冰品甜点
16
21
%
%
63 %
业态 数量（家）
休闲水 吧
4
餐饮
12
冰品甜 点
3
合计
19
16
北京西单大悦城
西
项目楼层业态比—7F美味
单
大
悦
城
业态比
35
5% 8%
%
38
8%
%
业态 数量（家）
国际时 尚
2
化妆品
2
餐饮
3
甜美淑 女
14
生活品
1味0
3
北京西单大悦城
西
项目楼层业态比—1F璀璨
单
大
悦
城
业态比
国际时尚 化妆品
服装配饰 生活品味
25 7% %
54 %
14 %
业态 数量（家）
国际时 尚
15
化妆品
4
服装配 饰
7
生活品
味11
2
北京西单大悦城
西
项目楼层业态比—2F自由
独特的空间感。
8
北京西单大悦城
西 项目楼层业态分布—B2炫目 单 大 悦 城
业态比
生活品味 化妆品
餐饮
服装配饰
电子数码
26
3%
%
39
%
24
8%
%
业态 数量（家）
生活品 味
10
化妆品
3
餐饮
9
服装配 饰
15
9电子数
1
北京西单大悦城
西
项目楼层业态比—B1前卫
单
大
悦
城
业态比
国际时尚 化妆品
餐饮
甜美淑女
生活品味 潮流品牌6%
单
大
悦
城
业态比
国际时尚 化妆品 12 服装配饰 餐饮 %
8% 20 %
60 %
业态 数量（家）
国际时 尚
5
化妆品
8
服装配 饰
24
餐饮
3
1合2 计
40
北京西单大悦城
西
项目楼层业态比—3F优雅
单
大
悦
城
业态比
国际时尚 化妆品
11 生活品味 潮流服饰
%
餐饮
3%
20 %
9%
57 %
业态 数量（家）
国际时 尚
4
国际时尚 23
甜美淑女 14
潮流品牌 50
运动服饰 20
休闲水吧 11
休闲娱乐
2
合计
297
21
北京西单大悦城
西
项目总结分析
单
项目毗邻长安街，交通便利，公共交通及轨道交通极为便利，西单商圈成熟度高，20万-
大
40万人次/天的人流量成为北京一流的黄金商圈，带来大量消费人群
悦
城 独具跨越6层的飞天滚梯，极具吸引力和体验性。
北京西单大悦城项目
1
北京西单大悦城
西
项目基本情况
单
大 项目位于西单商圈，是一座由中粮集团精心
悦 打造的“国际化青年城”，迅速成为时尚达
城
人、流行先锋、项潮目地址流：北新京市贵西城区休西单闲北大购街131物号 的首选之
地。
开业时间：2007年11月
占地面积：16073㎡
总建筑面积： 20.5万㎡
楼层情况：B2+10F
，操厅音响设备全部美国进口。值得一提的
是，区别于大多数健身俱乐部游泳池安排在
地下，钰元行配有采光极佳的阳光泳池，将
会给会员提供全新体验。
19
北京西单大悦城
西
项目楼层业态比—10F梦想
单
首都电影院（大悦城店）拥有14个影厅2015个座位，在这里您可举办各类商务会谈、电
大
影发布会、公司高管会议及各类产品展示会。同时，休息区还免费提供各类饮料及小吃。
1
化妆品
7
生活品 味
3
潮流服
饰13
20
北京西单大悦城
西
项目楼层业态比—4F冲撞
单
大
悦
城
业态比
潮流品牌 服饰 17
25 餐饮
女装配饰 %
%
11
%
47
%
业态 数量（家）
潮流品 牌
6
服饰
17
餐饮
4
女装配 饰
9
1合4 计
36
北京西单大悦城
西
项目楼层业态比—5F动感
单
大
悦
城
业态比
运动服饰 数码
餐饮
30
潮流品牌
项目类别：中高档 购物中心
2
北京西单大悦城
西
项目交通
单
大 行车路线：连接多条主要交通干线。北京地
悦 铁1号线和4号线至西单站A出口，25条公
城
交线路经停项目周边。
3
北京西单大悦城
西
项目定位
单
大 中国第一座国际化
悦 城
青年城 B2—炫目Glamorous
B1—前卫X-life 1F—璀璨Bright
悦
城
20
北京西单大悦城
西
项目整体业态比
单
大 悦 城
运动服 休闲 休闲 业态比 饰 娱乐 水吧 6% 9% 4%
潮流 品牌 15%
甜美国际
电子
淑女时尚
数码
4% 7%
1%
生活 品味 化妆 6% 品
8% 餐饮 18%
服装 配饰 22%
业态 数量（家）
生活品味 18
化妆品
24
餐饮
59
服装配饰 72
电子数码