四川省2016年房地产估价师《相关知识》：房地产拍卖及特征模拟试题

四川省2016年房地产估价师《相关知识》：房地产拍卖及特征模拟试
题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某商场正常经营的收入为1200万元，费用为450万元，经营者利润为400万元，则基于营业收入测算的房地产的净收益为__万元。

A．750
B．350
C．800
D．850
2、如果房地产价格时间序列的逐期发展速度__，就可以计算其平均发展速度。

A．较大
B．较小
C．不同
D．大致相同
3、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是__。

A．交通拥挤
B．建筑技术进步
C．城市规划改变
D．自然环境恶化
4、关于实际利率和名义利率的说法，错误的是__。

A．名义利率对应一年中计息周期的单利计息
B．实际利率对应一年中计息周期的复利计息
C．实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值
D．当计息周期为“月”时，实际利率小于名义利率
5、某农村集体经济组织人均耕地面积0.2公顷。

国家建设征收该农村集体经济组织的耕地10公顷，该耕地近3年平均年产值为10000元/公顷。

下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是__。

A．不需要农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人
B．该耕地的土地补偿费最少为60万元
C．每公顷耕地需要安置的农业人口为5人
D．由国家支付土地补偿费，用地单位支付安置补助费
6、属于直接融资的金融工具为__。

A．存款单
B．保险单
C．支票
D．银行承兑汇票
7、关于预算的说法正确的是__。

A．预算与物业实际收支相等
B．资本支出预算是最常用的预算
C．长期预算的详细与准确度高于年度运营预算
D．资本支出预算的目的就是要对每月应向准备基金存入多少资金做出科学合理的预计
8、拆除公益事业用房的货币补偿，通过__确定其价格。

A．成本核算
B．协商
C．评估
D．房地产管理部门规定
9、下列关于建设项目决策阶段工程造价的计价与控制，表述不正确的是。

A：建设项目决策是选择和投资行动方案的过程
B：建设项目决策是对已建项目的必要性和可行性进行技术经济论证
C：正确决策是合理确定与控制工程造价的前提
D：建设项目决策阶段工程造价计价与控制方法主要包括可行性研究和建设项目投资估算与财务评价
E：执行层的组织协调
10、下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是__。

A．未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款
B．房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务，没有违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以1万元以下的罚款
C．中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处5年以是10年以下的有期徒刑，并处罚金
D．中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金
11、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式：开发利润=×直接成本利润率．【2007年考题】
A：后续开发成本+管理费用
B：后续开发成本+管理费用+销售费用
C：待开发房地产价值+后续开发成本
D：待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费
E：工业用地的监测点评估价格
12、下列关于环境噪声污染特征的表述中，不正确的是。

A：环境噪声污染是能量污染
B：环境噪声污染是感觉公害
C：环境噪声污染具有局限性和集中性
D：随着离噪声源距离的增加和受建筑物及绿化林带的阻挡，声能量衰减
E：执行层的组织协调
13、地租=市场价格-生产成本-普通利润(平均利润)是提出的。

A：亚当·斯密
B：威廉·配第
C：大卫·李嘉图
D：马尔萨斯
E：工业用地的监测点评估价格
14、如果银行年实际利率为15%，那么它的月实际利率是__。

A．1.25%
B．1.17%
C．12.59%
D．14.06%
15、根据《城市房屋拆迁估价指导意见》，下列关于估价专家鉴定的表述中，不正确的是__。

A．估价专家委员会应当指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组
B．估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当改正错误并出具估价报告C．估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告
D．估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，出具书面鉴定意见
16、我国到“十一五”期末，全国廉租住房制度的保障范围要求扩大到住房困难家庭。

(2008年试题)
A：低收入
B：中低收入
C：中等收入
D：所有
E：房地产估价机构必须加盖公章
17、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的__。

A．20%
B．30%
C．40%
D．50%
18、某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有10层，且建筑基底总面积为600m2，建筑用地面积为1000m2，则建筑容积率为__。

A．60
B．6
C．10
D．60%
19、按照规定，商品房预售合同签约后，要持商品房预售合同到县级以上人民政府有关部门办理登记备案手续。

A：购房人
B：中间人
C：中介代理商
D：房地产开发企业
E：执行层的组织协调
20、__是用直线线条在时间坐标上表示出单项工程进度的方法。

A．网络图法
B．坐标系数
C．横道图法
D．表格法
21、某家庭预计在今后10年内的月收入为16000元，如果其中30%用于支付住
房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为12%，则该家庭有偿还能力的最大抵押贷款的申请额是__。

A．31.46万元
B．32.46万元
C．33.46万元
D．34.46万元
22、编制工程进度计划的方法有横道图法和__。

A．网络图法
B．表格法
C．竣工图法
D．坐标图法
23、假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取。

A：最佳用途
B：最佳规模
C：最佳集约度
D：最佳开发时机
E：工业用地的监测点评估价格
24、某宗面积为5 000㎡的房地产开发用地，市场价格(按面地价)为800元／㎡，容积率为2，受让人需按照受让价格的3％缴纳契税等税费，则土地取得成本为万元。

A：824
B：864
C：882
D：904
E：工业用地的监测点评估价格
25、物业服务收费的计费方式中，包干制是指。

A：由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由业主享有或者承担的物业服务计费方式
B：由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式
C：在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式
D：在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其系全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式
E：执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、对查封扣押的财产实行强制拍卖的特点不包括。

(2009年试题)
A：标的非自有性
B：主体的特定性
C：目的的利他性
D：权利义务的对等性
E：执行层的组织协调
2、在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有（）。

A．农用地改为非农建设用地
B．在写字楼旁新建大型游乐场
C．住宅区道路禁止货车通行
D．在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路
E．常常遭受洪水威胁
3、横道图法和网络图法在工程管理中常常作为__的方法。

A．质量控制
B．进度控制
C．合同管
D．成本控制
4、根据《中华人民共和国刑法》规定，以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，下列有关刑事责任，表述正确的是。

A：情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额5％以上20％以下罚金
B：情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额10％以上20％以下罚金
C：情节特别严重的，处五年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额5％以上20％以下罚金
D：情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额5％以上20％以下罚金
E：政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书
5、下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是（）。

A．设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业B．知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长
C．百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分
D．营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高
6、下列房地产中，不得抵押的有。

(2008年试题)
A：集体所有的土地使用权
B：村办企业厂房
C：列入城市房屋拆迁范围的房屋
D：宅基地
E：已经设定抵押权的房地产
7、某家拟购买一套住宅，单价为3000元/m2，该家庭的月收入为6000元，其中30%可用来支付房款，银行可为其提供15年期的住房抵押贷款，贷款年利率为6%，抵押贷款价值比例最大为80%，问根据该家庭的支付能力最多可以购买__平方米的住宅
A．36.72
B．45.32
C．88.88
D．97.86
8、集体土地上的房屋拍卖应向当地__申请，获批准后方可进行拍卖。

A．人民法院
B．公安机关
C．人民检察院
D．乡级人民政府
9、下列自然人中，具有完全民事行为能力的人有。

A：15周岁，靠版税独立生活的“90后”作家
B：17周岁，隔月将打工节余寄回老家的农民工
C：18周岁，颈椎以下全瘫痪，手脚均无知觉的残疾人
D：19周岁的间歇性精神病人
E：21周岁，在家靠父母遗产生活的待业青年
10、下列关于房地产抵押的表述中，正确的有__。

A．村办企业的厂房可以抵押
B．以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产
C．公立学校的教学楼因本校扩建实验室可以抵押
D．抵押人将已出租的房屋抵押的，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效
E．同一房地产不得设定2个以上抵押权
11、按规定折扣率以低于券面价值的价格发行，到期按照券面价值偿还的债券是__
A．贴现债券
B．附息债券
C．抵押债券
D．浮动利率债券
12、决策的有效性程度通常从决策的等方面来评价。

A：合理性
B：可接受性
C：时效性
D：参与性
E：经济性
13、进行城市详细规划及开发项目初步设计应选用__的地形图。

A．1:500
B．1:1000
C．1:2000
D．1:3000
14、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起__日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

A．30
B．45
C．60
D．90
15、地产业投资的物业类型包括__。

A．居住物
B．商用物业
D．特殊物业
E．运输物业
16、实行专款专用、封闭管理，储备土地出让收入扣除政府土地出让收益后，优先用于偿还土地储备贷款的本金和利息。

A：土地购置贷款
B：土地开发
C：建设贷款
D：土地储备贷款
E：借款合同
17、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的（）。

A．最低价格
B．平均价格
C．出让地价
D．标定地价
18、下列属于目前我国划拨土地转让政策的有。

A：报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由出让方办理建设用地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金
B：报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理建设用地使用权手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金
C：可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家
D：可不办理出让手续，但转让方应将所获得的所有收益上缴国家
E：在办理出让手续的同时，转让方应将所获得的收益上缴国家
19、国际上通常采取的住房保障方式有。

A：政府直接建房
B：对住房投资人减税
C：对住房承租人减税
D：对住房承租人补贴
E：鼓励赢利机构建房
20、以下物业类型，属于经营性物业的有__。

①别墅；②写字楼；③购物中心；
④仓储用房；⑤高尔夫球场：⑥酒店；⑦出租商住房
A．①②③⑥⑦
B．①②③④⑥⑦
C．②③⑤⑥⑦
D．②③⑥⑦
21、当抵押人__时，其房地产合法继承人或代管人应继续履行原抵押合同。

A．丧失民事行为能力
B．死亡
C．不能履行其相应义务
D．依法被宣告死亡
E．被宣告失踪
22、借贷双方资金融通的方式可分为两大类。

A：直接信用
C：中间信用
D：直接融资
E：间接融资
23、在房地产估价中，下列原则对应正确的是__。

A．最高行为准则与技术性原则对应
B．普适性原则与特殊原则对应
C．谨慎原则与特殊原则对应
D．技术性原则与谨慎原则对应
E．技术性原则与普适性原则对应
24、房地产投资适合作为一种长期投资。

关于其原因分析，错误的是。

A：土地不会毁损
B：地上建筑物有耐久性
C：变现性差
D：土地使用权年限较长
E：借款合同
25、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为700万元，则应缴纳两税一费的总额为__万元。

A．55.0
B．38.5
C．105.0
D．23.6。