河南开封大梁路项目前期策划报告

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委托单位：开封市裕康房地产有限公司
报告单位：郑州正源行房地产咨询有限公司
报告时间：2017年1月 正 源 行
地址：郑州市金水路24号润华商务花园B 座5楼
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开封大梁路项目前期策划报告
开封市场报告
第一部分、宏观市场调查
一、宏观经济
1、开封简介
2、开封人口及收入情况
二、城市规划
1、郑汴一体化规划
2、城市整体规划
三、相关政策
四、房地产市场
第二部分、区域房地产市场
一、新区情况
二、高端市场细解
三、产品情况
四、个案分析
第三部分、客户分析
1、各楼盘的客户情况
2、开封市高收入人群情况
3、购房客户对目标楼盘的优缺点评析
第四部分、项目地块分析：
一、地块基本情况
二、地块周边环境
三、地块项目swot分析：
四、项目立地总结：
第五部分、市场结构分析
第一部分、宏观市场调查一、宏观经济：
1、开封简介：
历史古城，旅游圣地
开封，简称汴，现为河南省地级市，是
我国七大古都和国务院首批公布的24座
开封
历史文化名城之一，位于中国中部。

自
建城至今已有2700多年的历史。

战国时
期的魏国，五代时期的后梁、后晋、后
汉、后周以及北宋和金七个王朝曾先后
建国都于开封，故称“七朝故都”。

现在全市各级文物保护单位184处，其中，国家级5处，省级17处，市级26处，县级136处.开封已被国家旅游局列为中原旅游区重点观光游览城市。

地处中原，交通便利
开封地处中原，交通便利，连接“欧
亚大陆桥”的陇海铁路从市内穿过，
京广铁路和京九铁路左右为邻，北
京至广州的106国道和天水至连云
港的310国道在此交汇，开（封）
洛（洛）、开（封）商（丘）高速
公路成为横穿河南的黄金通道，黄
河公路大桥使得天堑变为坦途，全市公路密度高于全
国、全省平均水平。

开封市中心距郑州市中心72公里，两城市边界处相隔不足40公里，属于45分钟通勤圈。

郑开大道的打通，使郑汴一体化进入实质性的阶段，郑州与开封的连接更加紧密；
2、开封经济及人均收入
幅员辽阔，人口众多
全市总面积6444平方公里，人口480万，其中耕地面积363.4千公顷，市区面积359平方公里，市区人口80万，辖尉氏县、杞县、通许县、兰考县、开封县五县和鼓楼区、龙亭区、禹王台区、顺河回族区、金明区五区。

城市变迁，发展缓慢
1957年，河南省委、省政府搬迁，大批有能力的人士到了外地，而留在开封的大部分是小生产者和他们的后代，他们成为开封城市的主体，担负着城市的建设，这些小生产者眼光狭窄，思想保守，容易满足现状，或者是得过且过，不能大刀阔斧地改革，做什么事总是比别人慢一拍，他们的思想阻碍着开封城的发展。

郑汴一体化，促进经济复苏
２００３年底，整个开封市的国内生产总值２８２．０９亿元，在河南省１８个省辖市中排名第１３位，其财政收入是８．７５亿元，全省排名１５位，其工业增加值是８９．３６亿元，全省排名第１６位，也就是说，开封市的经济水平一直在河南省倒数三、四位上徘徊
开封市自从郑汴一体化提出以后经济迅速增长，07年的生产总值完成472.4亿元，比上年增长13.1%，全社会固定资产投资完成166.3亿元，增长38.5%；社会消费品零售总额177.5亿元，增长15.1%；城镇居民家庭人均可支配收入8286元，增长14.8%；
正源行观点：
目前开封城市地广人多，以旅游经济为主，缺少高薪行业，高消费能力水平较低；
二、城市规划：
1、郑汴一体化规划：
交通促使一体化加速
郑汴一体化目前已经随着郑开大道的开通进入时实质性的阶段，而在郑汴一体化中开封的定位是要充分发挥自身作为国家历史文化名城的优势，强化开封的文化、教育、旅游、休闲、娱乐功能，通过老城改造和新城建设来恢复古城风格，尽可能恢复原有水系，焕发古城活力。

完整产业带促进两城经济一体化
针对开封的工业薄弱的情况，在郑汴中间目前正在规划的郑汴中间工业带规划了多个工业类型板块，这将大大提高相对薄弱的开封工业的发展，进而提高开封当地的经济水平和人均的收入情况；
由于老城区对文物保护的管理，制约了城市的发展，在开封的西面又形成了一个以大梁路为中轴的新城区，目前各大政府机关与事企业单位都已经入住，开封大学与河南大学新校区也落户新区，促使开封整个城市向西倾斜，随着郑汴一体化的进程加速，新区作为连接的桥头堡首当其冲；
2、城市整体规划：
加强新区，扩大城市框架
根据市政府近期出台的2005-2010年的城市规划中明确指出，以建设开封特大城市为目标，立足现有基础，发挥区位、人文优势，壮大五大支柱产业，加大中心城市建设力度，以汴西新区开发为突破口，进一步拉大城市框架，拓展城市发展空间，扩大城市规模。

到2010年市区建成区面积达到110平方公里以上，人口达到110万人以上。

城市空间结构呈东西向长的多中心组团结构，形成汴西新区、老城区和边村新城三个组团。

强力开发汴西新区。

以目前开发区为基础向西推进，加大投资力度，通过建设汴西新区，特别是全力启动杏花营工业区，打造集工、商、贸、高新技术、文化、服务于一体的城市组团，拉大城市框架，促进郑汴一体化快速发展。

保护性开发老城区。

“十一五”期间，要全面启动宋都古城复建工程。

重点抓好水系工程二期建设、古城墙整体开发及护城河复原整治、繁塔禹王台景区开发、历史文化街区保护修复和“城摞城”景观展示工程等项目建设。

加快城墙内行政机关外迁，环城及旧城成片开发步伐，严格控制住宅及与古都风貌不相协调建筑的建设，优化古都环境，增强文化内涵，实现“一城宋韵半城水”、再现东京梦华的目标。

加快边村新城建设。

振兴以老工业基地为龙头的东部组团，重点建设边村新城，科学规划，整体布局，加快基础设施建设和产业集聚，大力发展工业、物流、居住、综合服务。

城市规模及人口
目前开封市市区人口80万，按规划2010年市区建成区面积达到110平方公里以上，人口达到110万人以上
通过开封市区规划可以发现，在未来4-5年内，开封市的人口将会由2005年的80万人，至2010年的110万人，市区人口增加30多万人，平均每年的人口新增量在6万人左右。

如此巨大的人口增量必然导致房地产的大量需求。

按照目前开封市城镇居民人均居住面积20平方米，
60000人*20平方米/人=120万平方米
在未来4-5年内，平均每年将会产生120万方的新增住房需求。

而目前周口市每年的新增住房供应量在90万方左右。

市场未来将会出现供不应求的情况，市场前景可观。

正源行观点：
郑汴融合促进了城市的经济发展，同时又带来了较多的郑州投资客，而开封新区作为城市的发展方向，必将带动物业投资的增长。

三、相关政策
1、清算土地增值税：《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》
土地增值税将执行四级超率累进税率，即土地增值税要视增值率的大小,采取分段计算应纳土地增值税税额的方式，对增值额超过扣除项目金额200%的，分别适用30%、40%、50%和60%的税率，不再全部按60%的税率计征。

影响：
项目开发的速度越慢、土地囤积的时间越长，企业就会支付更多的税款
2、贷款利率六级跳6次加息10次提高银行存款准备金率
3月18日，央行年内首度加息，上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点
5月19日，央行年内第二次加息，上调一年期存款基准利率0.27个百分点；一年期贷款
基准利率上调0.18个百分点
7月20日，央行年内第三次加息，上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点
8月22日，央行年内第四次加息，上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点
9月15日，央行年内第五次加息，上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点
12月21日，央行年内第六次加息，一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到
7.47%，上调
0.18个百分点
央行宣布从12月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，这是央行
年内第十次提高存款准备金率
影响：
一方面银行体系内的资金在短期内呈现趋紧状态，房地产开发商而言，从银行获得资金的难度增大加大，房地产开发投资不足的程度，加息可能压缩商品房的供应量。

另一方面存贷款利率的增加也在一定程度上打击了客户的物业投资信心，这也必将导致市场上投资性需求降低, 同时也将加重市场自用客持币待购的观望情绪；
3、多渠道解决住房困难《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》
加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，明确廉租屋制度是解决城市低收入家庭住房问题的主要途径。

随着房价的不断上涨，城市居民的住房问题越来越突出。

该文件首次提到把解决低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责，把住房看成了重要的民生问题，并提出了一些具体的规定，这无疑将有助于解决低收入家庭的住房困难问题。

我省有１０个地级城市尚未实施该制度，包括开封市、平顶山市、濮阳市、许昌市、洛阳市、商丘市、周口市、鹤壁市、三门峡市、济源市。

影响：
在一定程度上缓解了低收入家庭的住房问题，而中等收入的人群依然是购房的困难户。

4、首付提高至40%《中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》
对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定
影响：
打击房地产市场的投机行为，保障自住性需求，平抑房价；降低房地产投资热度。

首付门槛提高、利率上调，投资房地产的利润空间进一步被压缩，风险加大，对炒房者起到震慑作用，一定程度上抑制了投机性需求，短期内购房总需求有可能出现下降，从而起到打压房价的作用，购房门槛提高，也将导致自用客观望，投资客离场
正源行观点：
2007年是对房地产界调控最为严厉的一年，在一定程度上打击了投资过热、投机炒作、房价飙升的现象，百姓购房，再度进入观望期。

而开封新区作为郑州投资客的新兴选择在宏观调控政策的影响下将会受到影响，07年应该是政策出台年，08年才是实施年，其后续的影响都将在08年逐步显现出来。

四、整体房地产市场
1、开封市宏观房地产市场的情况
A、城市历年供需情况——整体呈现出供大于求的现象
城市从04-06年的供应量为273万方，需求量为166万方，中间空置量为100多万方，近三年的供需比分别是1.77：1，1.55：1，1.64：1，整体呈现出供大于求的现象，市场竞争较为激烈，市场空置率较高。

B、城市历年单价走势——一体化概念炒高整体房价
从图中可以看出，整体房价从04年的1300元/平方上升到06年1900元/平方，提升了近46%，这只是整体数据，在个别区域如新区，单价将会更高，这与目前供大于求的现象出现不符。

2、土地市场情况调查
根据开封市土地局提供的2007年土地规划情况，分为经济适用房和商品房两种性质，预计在近期入市的土地有以下几处：
由以上土地市场的供应情况可以看出：
未来市场供应主要分两个方向，经济适用房将加大投放力度且多数集中在新区附近；商品房以老城区改造的土地供应为主；
3、新区楼盘分布情况——新区成为了高端、高层竞争的主战场
由于老城区的古城保护，因此目前市场上在售的楼盘主要集中在新区，档次参差不齐，由于本次市调以高端和高层为主，因此主要以这两个方向为主要参考方向，另在黄河大道东侧有一大篇经济适用房项目，现在呈现出哑铃状分布的状态；
正源行观点：
目前市场整体供大于求但是整体价格却在不断上涨，其中新区更是高出均价更多，这说明在郑州价格较高而相对总价较低，潜力较大的开封在郑汴一体化的背景下成为了投资客的新宠。

通过未来土地供应情况可以看出未来的开封房地产市场经济适用房供应量较大，这也必将呈现出哑铃状的供应格局
五、开封市房地产动态
1、投资与规划面积进一步加大
2007年8月初对开封市有开发项目的房地产开发公司进行统计，共有45个公司，52个项目（其中三个为代建项目）。

2007年1-7月份开封市房地产开发在建项目计划总投资433607.8万元，规划总用地面积2302551.05平方米，规划建筑面积2146635.03平方米（其中规划住宅和商业面积分别为1388231.38平方米和679027.56平方米）。

开封市房地产开发7月份完成投资9125万元，比6月份增加1712万元，增长23%。

至七月底累计完成开发项目投资77691.7万元，其中住宅投资为46712. 4万元，约占累计完成项目投资的60%。

2、供需结构以90-130平方的户型为主
至2007年7月底，开封市房地产开发项目累计新开工建筑面积225024.82平方米，其中住宅累计新开工面积153456.29平方米，共1352套，平均每套建筑面积113.5平方米；商业累计新开工面积64027.04平方米；其他累计新开工面积为7541.49平方米。

至2007年7月底，开封市房地产开发项目在建建筑面积1249340.29平方米，比上月增加62057.77平方米，增长0.5%。

其中住宅和商业分别为965721.61平方米和211744.19平方米，分别比上月减少32376平方米和增加790平方米，下降3.2%和上涨0.4%；其他建筑面积71874.49平方米，比上月增加46076平方米，增长178%。

从房屋供给结构可以看出，90平方米以下住宅占总量的约16.6%，9 0-110平方米住宅占总量的26.2%，110-130平方米住宅占总量的27.8%，130-150平方米住宅占总量的12.8%，150平方米以上住宅占总量的16.4%。

我市住宅需求多为90-130平方米的，而130-150平方米以上住宅需求所占比重相对较小。

至2007年7月底，住宅累计竣工面积为249296.51平方米，1976套，竣工房屋平均每套126.16平方米；住宅累计竣工面积比上月多101842平方米，870套，增长69%；商业累计竣工面积为41781.97平方米，比上月多3962.7平方米，增长10%；其他竣工面积为9907平方米，比上月多6107平方米，增长160.7%。

3、开封市房地产市场销售持续升温
开封市房地产市场销售持续升温，截至到七月底，住宅销售面积为313594平方米，2477套，比上月增加124077平方米，920套，增长65.4%；非住宅销售面积为21828.44平方米，比上月增加3496.4平方米，增长19.1%。

以上数据显示：至7月底，房地产销售中非住宅销售面积所占比重为16.4%，住宅销售比重占8 3.6%，而相应七月底住宅投资为46712.4万元，约占累计完成项目投资的60%，非住宅投资占40%。

从上面数据中可以看出，住宅销售所占比重较上个月下降8. 2%（上月销售比重为91.1%），住宅投资比重较上个月减少了23%。

开封楼盘销售价格有所增长，住宅类均价约为2380元/平方米，非住宅类均价6006元/平方米。

住宅价格，以市中心、西区为最高，东区、南区较低，其中金明池综合项目住宅销售均价4273元/平方米；非住宅类销售价格最高的是以鼓
楼商圈及周边几个重点商业项目的价格为最高（中大商贸城、新都汇、鼓楼商城及城外地段较好商业），均价约为8000元/平方米，近期浮动不大。

4、经济适用房不断完善
总体来看开封市住房建设仍是市场主体，无论在投资、在建、开工、销售等方面都火速升温。

截至07年7月底经济适用房完成投资6343万元，总用地面积为265667平方米，规划建筑面积358726平方米，新开工面积28393平方米，竣工面积165145平方米，销售面积为113337.82平方米，销售均价为1350元/平方米。

六、新老城区典型个案分析
项目名称：九鼎颂园
项目地址：老城区碑林北面
项目电话：
推广方向：一宅山水百年情
项目规划：
九鼎项目座落于国家4A级风景区内，南临龙亭-天波杨府；西拥清明上河园、西北湖植物公园；北靠万岁山森林公园。

曲水弯环，林木茂盛，草坡延绵。

九鼎项目共占地345亩，分三期开发：一期九鼎雅园现房；二期九鼎颂园期房；三期九鼎丰园为别墅区，其地土资源稀缺性造就了该项目绝无仅有、不可复制的绝版价值。

颂园作为雅园的升级版本，由上海同济大学名家担纲本小区的规划与建筑设计。

分两期进行，一期在建楼宇２３栋，１栋商务中心。

目前销售：二期颂园，总建10万方，预计三期别墅2万方
项目单价：2900元/平方，f1层3300，f2层3000、f3层2700、f4层2800元
产品情况：步阳防盗门、塑钢双玻、单气双水、门禁对讲、双表出户、瓷砖加涂料、红外线防盗。

物业：自身物业、0.32元/平方，管家式物业，终身免费维修，五分钟上门服务。

产品类型：多层，临街部分三层设计，顶层退台设计，底层设为车库或储藏间。

主力户型：三房120-140平方
主要景观：
既有以大片水面为主的水空间，也有形成小桥流水般的绿岛空间，还有森林空间或是户外活动空间。

小区环境
项目优势：
周遍资源的不可复制性，项目开发的连贯性，产品的节能型、物业的高档性项目劣势：
周边交通较差、相对远离市区商业中心。

名称：开元名都
地点：晋安路与大梁路交汇处
电话：
规划：
楼中楼住宅
开元酒店
别墅区
商业中心
住宅
占地：300亩
目前销售：别墅区和住宅北区
产品类型：以独栋、叠加、联排、双拼、阳光美墅为主。

价格：
住宅：3800元/平方，f1层4500元/平方；
别墅：10000元/平方
外立面：
住宅销售户型面积：130-140平方的三房，197平方的复式，200-300平方别墅销售情况：住宅以北面两栋4层高的多层为主
交房时间：明年9月30号
物业：别墅1.08；多层住宅0.48
产品情况：高档面砖、双气双水、高档防盗门、断桥铝合金、中空双玻、整体浇筑成型。

后期规划：预计在集英街西，规划中有小高层出现，但当时就缺乏金明湖的资源优势。

户型情况：
特点：
项目优势：目前本项目的最大优势为金明湖的资源独占性，景观较好，且产品300亩的规模较大；产品优秀。

项目劣势：产品以别墅为主，缺少住宅供应，住宅主要集中在临街位置，且单价较高，成为了市场的第一位，从而制约了部分客户的购买。

七、市场特点：
综观近几年开封房地产市场的发展状况可以看出，目前开封的楼市呈现五大特点：
壹、城市经济发展缓慢，位于河南省的中下游水平，但房地产发展与其城市地位相比由于郑汴一体化的升级导致房地产呈现出高速发展的趋势。

贰、开封整体城市格局发生变化，有单一中心向城市双心发展，未来的新区将成为行政、教育和居住中心，新区房产市场的变化，代表了开封房产
市场的变化。

叁、房地产开发投资增长迅猛，外来开发商不断涌入，给开封房地产市场带来了资金和先进的营销理念，促进了房地产市场的发展。

肆、外来人士的大量购房成为一道独特的风景线。

（在郑州工作，在开封投资）
伍、需求市场呈两极分化的态。

市场特点分析总结
●城市经济发展缓慢，位于河南省的中下游水平，但房地产发展与其城市地位
相比由于郑汴一体化的升级导致房地产呈现出高速发展的趋势。

２００３年底，开封市的经济水平一直在河南省倒数三、四位上徘徊，随着郑汴一体化的带动目前经济已经有了较高的提升，但依旧在河南省各个城市的中下游水平，但是由于郑汴一体化的原因，带来了大量的郑州投资客，促使开封房地产市场经历了连续几年的高速发展，但是总的来说还是处于一个刚刚起步的阶段。

●房地产开发投资增长迅猛，外来开发商不断涌入，给开封房地产市场带来了
资金和先进的营销理念，促进了房地产市场的发展。

以建业为代表的多个外地开发商强势进驻开封，其中建业在开封土地储备近3000亩，总投资逾50亿元。

预计分建业大宏城市花园、郑开森林半岛、水系二期周边工程、西北湖旅游度假村四个项目进行开发。

外来开发商的进驻必将带来大量资金和新的理念；
●开封整体城市格局发生变化，有单一中心向城市双心发展，未来的新区将成
为行政、教育和居住中心，新区房产市场的变化，代表了开封房产市场的变化。

目前在开封市老城区西面以市委市政府的搬迁为代表的一个新的城市中心正在逐渐形成，这里有便利的交通和完善的配套，整个城市正在逐渐形成老城区旅游商业中心和新城区行政与教育居住中心的新格局；
●外来人士的大量购房成为一道独特的风景线。

（在郑州工作，在开封投资）
目前从郑州来开封买房的人已经成为了开封各个项目的主力，郑汴一体化刺激了郑州的投资客来开封购房
●需求市场呈两极分化的态势。

从未来土地的供应上看，未来经济适用房的投放力度将加大，而以建业为首的高端楼盘也是大幅度屯地，因此可以预见未来是高端和低端市场的竞争；
第二部分、区域房地产市场
一、 新区情况概述：
1、 新区范围
郑汴一体化于去年被写进河南省和开封市的“十一五”规划，现在已正式启动。

因地域和发展战略的因素，汴西新区理所当然地成为郑汴一体化的桥头堡和主战场。

汴西新区位于城市西部，东到护城大堤，西到中牟边界，南至310国道，北至连霍高速，是集居住、工业、办公、商贸、休闲为一体的生态型新城区。

汴西新区的奋斗目标是集全市之力，调动全市上下的积极性，实现“三年树形象，五年成规模，十年再复兴”，利用五年至十年再造一个“新开封”。

在严格意义上说本项目不属于新区，而在普通市民心中大梁门以西都属于新区，并且日后新区对本项目的影响将会更加紧密，因此将本项目区域列为大新区统一整理； 2、 新区现状：
现有
建成区
工业园区
大新区
目前汴西新区形成两个部分，一个部分为东部紧邻老城区的行政居住中心，另一个在西面的工业中心；目前东部紧邻老城区的部分已经发展到金明池以东，已经形成了大梁路、汉兴路、晋安路、宋城路为主要干道的交通体系，整体呈现出东西向发展的态势，目前市委市政府已经入住，其他各个市政办公单位也都已经搬迁至此，而东面的工业基地已经开始动工建设；
3、新区业态分布：
汴西新区的定位是综合性新城区，而杏花营工业新区为汴西新区的重要组成部分。

工业化是一个地区经济发展的标志，是推动一个地区经济发展的动力源，实现工业化是经济发展过程中不可逾越的历史阶段。

开封做为一个工业化水平相对较低，经济发展水平尚欠发达的地区，工业对带动城市发展的意义尤为重要。

杏花营工业新区作为汴西新区唯一的工业新区，它发展的快慢、好坏直接影响着汴西新区今后的建设乃至今后的发展。

工业新区建设必须按照产业规划和产业发展方向精心布局，按照新区产业的发展方向，集中力量发展农副产品深加工、生物制药、汽车配件等技术含量高、能产生集聚效应的产业，通过产业聚集节约成本，促进产业链条的延伸，增强聚焦效应和规模效益。

通过产业聚焦减少污染，形成与居住、办公、商务区环境的和谐一致。

要进一步提高杏花营工业新区建设的层次，建成后使之成为开封市工业发展的示范区和高新技术产业的聚焦区、技术创新的窗口和平台。

正源行观点：
新区的工业必将成为城市经济新的增长点，同时也会促近人们的收入增加，从而带来更多的住房需求；
二、高端、高层市场细解
1、目标楼盘概况——规模较大，市场知晓度较高。