第三章建筑物区分所有权

专有部分所享有的权利。
n
（2）共有权说：建筑物系由区分所有人全体共有。
n
2、二元论说：专有部分所有权+共用部分持分权
n
3、享益部分说：将专有部分和共有部分二者合并，
称为“享益部分”
n
4、三元论说：专有权+共用部分持分权+成员权——
德国法学家贝尔曼倡导
第三章建筑物区分所有权
n （三）立法采三元论说
n
会成员； n （4）选聘和解聘物业服务企业或其他
管理人；
第三章建筑物区分所有权
n （5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维 修资金；
n （6）改建、重建建筑物及其附属设施；
n （7）其他重大事项；
n
决定第5、6项，应经专有部分占建筑
物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上
的业主同；
n
决定其他事项，应面积过半数，且人
建筑物区分所有权：指由
区分所有建筑物专有部分所有
权，共用部分持分权及因共同
关系所产生的成员权等三要素
所构成的特别所有权 。
n 《物权法》第70条..\法律法 规1\中华人民共和国物权 法.doc
n 二、建筑物区分所有权的特征
n
1、复合性:建筑物区分所有权=专有所有权+共用部分
持分权+成员权
n
2、专有所有权的主导性:
n C、本案应按照相邻关系处理 n D、本案应按照区分所有处理
第三章建筑物区分所有权
3rew
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
2020/12/7
第三章建筑物区分所有权
日本——建筑物区分所有权 德国和奥地利——住宅所有权 法国——住宅分层所有权 瑞士——楼层所有权 美国——公寓所有权 英国、 新西兰——住宅所有权 我国——业主的建筑物区分所有权
第三章建筑物区分所有权
n （二）建筑物区分所有权性质
n
1、一元论说：
n
（1）专有权说：建筑物区分所有权即区分所有人就其
第三章建筑物区分所有 权
2020/12/7
第三章建筑物区分所有权
第三章建筑物区分所有权
第三章建筑物区分所有权
第三章建筑物区分所有权
第三章建筑物区分所有权
第三章建筑物区分所有权
第三章建筑物区分所有权
第一节 建筑物区分所有权概述
n 一、建筑物区分所有权的概念 n （一）关于建筑物区分所有权不同称呼
第三章建筑物区分所有权
n 二、业主作为共有权人的权利与义务
n （一）业主作为共有权人的权利
n
1、有权按共用部分用法使用共用部分;
n
2、业主有权分享共用部分的收益;
n
建筑物维修资金，属业主共有。经业
主共同决定，可用于电梯、水箱等共有部
分的维修。维修资金的筹集、使用情况应
公布。
第三章建筑物区分所有权
n 3、共用部分的单 纯的修缮改良权;
•业主大 会
•授权 执行决 议
•确定 管理目
•签订 业主公
标
约
•缴纳 物管费 用
•业
•提供物管服
主
务
•业主委员 会
•签订 服务合 同
•支付 物管费 用
•物管公 司
第三章建筑物区分所有权
n 3、管理机构的法律地位——四种立法模式 n （1）不具有法人人格：德国。 n （2）具有法人人格：法国。 n （3）管理团体法人：日本为代表，附条件
n （三）判断业主是否违反义务的标准 n ——是否损害全体业主之共同利益 n 下列情形可认定为损害业主共同利益： n （1）将专有部分供所定用途之外使用; n （2）搬入重物、肮脏恶臭物、危险物等; n （3）带有噪声、振动或其他令人厌恶的使
用行为; n （4）变更建筑物专有部分基本结构; n （5）饲养有危害或干扰他人的动物；
数过半数。
第三章建筑物区分所有权
•复习与练习
n 1、甲为一开发商，乙为一苗圃经营商，甲将已出 卖的楼房的房顶租与乙进行苗圃种植。因乙在房顶 种植花草浇水引起纠纷。以下正确的是（ ）。
n A、甲对该房顶享有所有权，其与乙之间签订的合 同为有效合同
n B、甲对该房顶不享有所有权，其将房顶出租给乙 侵犯了房屋各区分所有人的共有权
n 1、中心说（壁心说）——达到墙、柱、 天花板、地板等境界部分厚度的中心线。
•专有 部分
•以中心 线为准
•建筑物立体简图
第三章建筑物区分所有权
•墙体的 中心线
•厨 房
•卫生间
•客厅
•主卧室
第三章建筑物区分所有权
第三章建筑物区分所有权
n
2、空间说——限于由墙壁、地板、
天花板所围成的空间 。
n 3、最后粉刷表层说——专有部分 的范围在区分所有人相互间有关建筑 物的维持、管理等内部关系上，包含 到壁、柱、地板等境界部分的最后粉 刷表层部分 。
第三章建筑物区分所有权
n （6）体育用品或较重物品之任意投掷； n （7）共用部分之不法占有或任意堆放物品；
n （8）新设、附加或变更电气、煤气、给排水等设 施，使容量受到影响；
n （9）私自设置专用庭院、阳台或停车场等构造物；
n （10）违反公序良俗的其他行为。
n
业主对侵害自己合法权益的行为，可依法向法
n 业主将住宅改变为经营性用房的， 除遵守法律、法规以及管理规约外， 应经有利害关系的业主同意。 n 3、接受管理者管理的义务。
第三章建筑物区分所有权
n 四、管理机构 n 1、相关概念 n （1）业主，原则上应为建筑物区分所有人。 n 业主《物权法》司法解释第1条..\法律解释\物
权法司法解释.doc n （2）业主大会：由全体业主组成，是最高权力与
院起诉。
第三章建筑物区分所有权
n 三、业主之成员权 n （一）业主作为成员权人的权利 n 1、表决权 n 2、订立规约权。 n 3、选举及解任管理者的权利。 n （1）可以设立业主大会，选举业主委员会； n （2）可自行管理，也可以委托他人管理； n （3） 对建设单位聘请的管理人，有权更换。
第三章建筑物区分所有权
第三章建筑物区分所有权
（三）停车位的特殊规定 1、建筑区划内，规划用于停放汽 车的车位、车库应首先满足业主的需要。 2、建筑区划内，规划用于停放汽 车的车位、车库的归属，由当事人通过 出售、附赠或出租等方式约定。
第三章建筑物区分所有权
n （四）共有部分法律属性 n 各国立法均将建筑物的共用部分推
n （1）所有权支配范围须明确。 n （2）权利的行使不能对他人的专有
权构成侵害。
第三章建筑物区分所有权
n 2、须具有使用上的独立性 n （1）不需其他部分辅助即可使 用。
n （2）每一专有部分具有和其他 建筑物一样的独立的经济效用。
n 3、通过登记予以公示并表现出法 律上的独立性。
n 二、专有部分的范围（四种学说）
n 三、区分所有权的类型 n 1、纵切型（纵割式）区分所有权
n ——一般连栋式或双并式分间所有建筑物。 n 2、横切型（横割式）区分所有权
n ——将一栋建筑物作横的水平分割。 n 3、混合型（混合式）区分所有权
n ——上下横切、左右纵割分套所有的建筑 物。
第三章建筑物区分所有权
n 四、立法模式
n
于城镇公共道路的除外。
n
2、建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于
城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
n
3、建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物
业服务用房，属于业主共有。
n
4、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放
汽车的车位，属于业主共有。
第三章建筑物区分所有权
•小区道 路共有
•专有 部分
•绿地 共有
以外之其他部分及不属专有之附属建筑物。
•“法定共有部分”——在性质上或构
•共 造上属于当然共用，例地基、楼梯等。
•有
•部 •分
•“约定共有部分”——其构造和利用 上虽有独立性，但依所有人的契约而
成为共用部分。如停车场。
第三章建筑物区分所有权
n （二）共有设施
n
1、建筑区划内的道路，属于业主共有，但属
n （1）取得专有权即取得共用部分持分权和成员权，转 让专有权，持分权和成员权视为一并转让;
n （2）专有所有权的大小，决定区分所有人共用部分持 分权和成员权之大小;
n （3）成立登记上，往往仅登记专有所有权。
n
3、一体性:三项权能必须结为一体，不可分离
n
4、权利主体身份的多重性
第三章建筑物区分所有权
定为各所有权人共有，但对于共有性质， 看法不一。 n （1）共同共有说。 n （2）按份共有说——份额，根据其 拥有的住宅面积在建筑物总体面积中的 比例确定。
第三章建筑物区分所有权
第三节 区分所有权内容
n 一、业主作为专有权人的权利与义务
n （一）业主的权利
n
1、对其专有部分享有占有、使用、
收益和处分的权利。
决策机构。 n （3）业主委员会：是业主大会决策的执行机构。
第三章建筑物区分所有权
n （4）物业管理公司：提供物业管理服 务，主要工作包括收取物业管理费， 安全卫生维护等。
小区规模不同，业 主行使权利的组织 可采业主大会或业 主代表大会方式。
第三章建筑物区分所有权
n 2、业主、业主大会、业委会、物管公司的关系
n 4、业主可自行管理 建筑物及其附属设施， 也可委托物业服务企 业或者其他管理人管 理。
n （二）业主作为共有权人的义务
n
1、应维护共用部分的正常使用状
态;
n 2、应负担共用部分的正常费用。
n 费用分摊、收益分配等事项，有 约定的，按约定；没约定，按业主专
有部分占建筑物总面积的比例确定。
第三章建筑物区分所有权
1、民法模式：以瑞士、意为代表，在
民法典中设专章规定;
n
2、住宅法：主要为英美法系国家所采
用，即通过制定住宅法，对一切类型住宅的
所有、租赁关系进行调整;
n
3、建筑物区分所有权法模式：进行专
门立法，德、日、奥地利等国。
第三章建筑物区分所有权
第二节 区分所有权客体
一、专有权的客体，须具备的条件： n 1、须具有构造上的独立性：
第三章建筑物区分所有权
4、壁心和最后粉刷表层说
（1）在内部关系上，专有部分仅包 括墙壁、天花板、地板等境界部分表 层所粉刷之部分；
（2）在外部关系（如买卖、税金） 等关系上，专有部分达到墙壁、天花 板、地板等境界部分厚度之中心线。
n 三、共有部分
n （一）共有部分的界定
n
指区分所有人所拥有的单独所有部分
n 4、请求权——召集会议、管理共同 事务、收取共用部分之利益、停止侵 害、停止违反共同利益的行为等。
n 5、撤销权：业主大会或业主委员会 的决定侵害业主合法权益的，受侵害 的业主可请求法院予以撤销。
n 6、对物业管理工作的监督权。
第三章建筑物区分所有权
n （二）业主作为成员权人的义务 n 1、执行决议的义务。 n 2、遵守管理规约的义务。
承认管理团体为法人。 n （4）判例上具有法人人格：美国。 n 《物权法》没有确认业委会、业主大会的
法人资格，但可通过集团诉讼及代表诉讼， 代表业主参加诉讼。
第三章建筑物区分所有权
n 4、重大事项 n （1）制定和修改业主大会议事规则； n （2）制定和修改建筑物及其附属设施
的管理规约； n （3）选举业主委员会或更换业主委员

n 2、在行使区分所有权时，有权排除 他人干涉和限制
第三章建筑物区分所有权
n （二）业主的义务 n 1、业主对其专有部分的使用不得违反区分所 有建筑物的使用目的; n “住改商”问题：《物权法》解释第10、11 条..\法律解释\物权法司法解释.doc n 2、对其专有部分的使用不得妨害其他业主利 益; n 3、不得损害或随意改变区分所有建筑物的结 构。