李本润、朱道菊等与无锡友谊房产经纪有限公司居间合同纠纷二审民事判决书

李本润、朱道菊等与无锡友谊房产经纪有限公司居间合同纠
纷二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷
【审理法院】江苏省无锡市中级人民法院
【审理法院】江苏省无锡市中级人民法院
【审结日期】2021.05.21
【案件字号】(2021)苏02民终1909号
【审理程序】二审
【审理法官】顾妍毛云彪韦苇
【审理法官】顾妍毛云彪韦苇
【文书类型】判决书
【当事人】李本润;朱道菊;王银柱;杜琴琴;无锡友谊房产经纪有限公司
【当事人】李本润朱道菊王银柱杜琴琴无锡友谊房产经纪有限公司
【当事人-个人】李本润朱道菊王银柱杜琴琴
【当事人-公司】无锡友谊房产经纪有限公司
【代理律师/律所】姚坤玘江苏求本律师事务所;周龙江苏文航律师事务所
【代理律师/律所】姚坤玘江苏求本律师事务所周龙江苏文航律师事务所
【代理律师】姚坤玘周龙
【代理律所】江苏求本律师事务所江苏文航律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】李本润;朱道菊;王银柱;杜琴琴
【被告】无锡友谊房产经纪有限公司
【本院观点】当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

【权责关键词】撤销代理合同过错合同约定证据不足质证证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判
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【本院查明】另查明，李本润、朱道菊与王银柱、杜琴琴因《房屋买卖居间合同》中未对剩余购房款的支付期限作出明确约定，双方在履行合同期间产生争议，于2019年5月14日诉至无锡市惠山区人民法院。

该院于2019年10月9日判决陆晓忠与李本润、朱道菊依次向王银柱、杜琴琴办理无锡市XX苑XXX号XXX室房屋的不动产所有权转移登记手续。

王银柱、杜琴琴支付余款28.50万元。

李本润、朱道菊不服提起上诉。

无锡市中级人民法院于2020年3月9日判决驳回上诉，维持原判。

王银柱、杜琴琴于判决后缴纳了剩余房款28.50万元。

一审中，李本润、朱道菊明确其损失为：未及时收到剩余购房款错失购房良机，造成房屋差价损失35万元。

因合同履行与王银柱、杜琴琴产生诉讼纠纷，产生前述案件律师代理2万元。

因参加前述案件诉讼造成误工损失2000元。

针对上述损失，李本润、朱道菊提交2020年10月21日与鲁老板的电话录音光盘及录音文字整理稿、房屋照片四张，证明当时欲将涉案房款购买位于河南省固始县×××镇××道×××路的2间门面及无锡市××路××号的2间门面。

提交律师费发票两张，证明因之前诉讼产生律师费2万元。

提交江阴
××××餐饮管理有限公司出具的证明，载明：李本润为其公司勤杂工，基本工资4800元，满勤奖300元。

证明李本润因之前诉讼产生的误工损失。

经质证，王银柱、杜琴琴、友谊公司对于录音光盘及录音文字整理稿、照片四张真实性无异议，但对证明目的不予认可。

对于律师费发票真实性无异议。

对于误工损失认为无法律依据。

以上事实，由《房屋买卖居间
合同》复印件、律师费发票、录音光盘、证明、照片、民事判决书及庭审笔录等证据在卷佐证。

【本院认为】本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

本案中，李本润、朱道菊以王银柱、杜琴琴与其签订房屋买卖合同后没有付清房款，属于过错一方为由，要求王银柱、杜琴琴与友谊公司共同赔偿实际损失，但在此前王银柱、杜琴琴诉李本润、朱道菊等房屋买卖合同纠纷一案中，生效判决并没有认定王银柱、杜琴琴存在逾期支付购房款的事实，故李本润、朱道菊以王银柱、杜琴琴逾期支付购房款，导致其无法及时购房，应当赔偿其损失的上诉理由没有事实依据。

关于李本润、朱道菊主张的律师费损失是否应由王银柱、杜琴琴赔偿的认定。

李本润、朱道菊与王银柱、杜琴琴签订的《房屋买卖居间合同》中并没有约定如发生纠纷导致诉讼，由购房者承担律师费，即李本润、朱道菊诉请王银柱、杜琴琴承担律师费损失没有合同依据；且李本润、朱道菊主张的律师费损失系对方当事人王银柱、杜琴琴作为原告，请求判令李本润、朱道菊等履行房屋买卖合同，无锡市惠山区人民法院亦支持了王银柱、杜琴琴的诉讼请求，而李本润、朱道菊的一审抗辩意见及二审上诉请求均没有得到法院的采信，故一审将该案中李本润、朱道菊聘请律师代理案件支出的2万元律师费作为李本润、朱道菊的损失并判令王银柱、杜琴琴予以赔偿缺乏法律依据，本院应予以纠正。

综上，一审认定的事实正确，但判令王银柱、杜琴琴承担律师费损失欠妥，本院应予以纠正。

依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
【裁判结果】一、维持无锡市惠山区人民法院(2020)苏0206民初1803号民事判决第一项；
二、撤销无锡市惠山区人民法院(2020)苏0206民初1803号民事判决第二、第三项；
三、驳回李本润、朱道菊的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延
履行期间的债务利息。

一审案件受理费6880元，由李本润、朱道菊负担6670元，无锡友谊房产经纪有限公司负担210元；二审案件受理费6670元，由李本润、朱道菊负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-21 10:01:23
【一审法院查明】一审法院认定事实如下：2011年3月16日，李本润、朱道菊向陆晓忠购买位于惠山区XX苑XXX号XXX室的房屋，双方签订了《安置房买卖合同》，约定购房款31万元，李本润按约于签订合同当天支付了30万元房款并由陆晓忠出具收条，余款1万元双方约定在产权证办至李本润、朱道菊名下后予以支付，该房已由李本润、朱道菊实际居住。

后，李本润、朱道菊又将该房出卖给王银柱、杜琴琴。

2017年3月5日，由陆晓忠出面与王银柱、杜琴琴签订了《房屋买卖居间合同》，三方均认可该居间合同实际交易双方为李本润、朱道菊与王银柱、杜琴琴。

合同约定房屋成交价为40万元，王银柱、杜琴琴于2017年3月5日支付2万元定金，并委托友谊公司办理38万元(商业)贷款，在贷款审批下来2个工作日内办完房产过户手续。

合同第三条房款部分，划去了原需填写的“月、日、金额”的空格，年份“2017年”系打印字。

2017年3月5日，王银柱按约支付了2万定金，2017年3月24日，其又支付了9.50万元首付款，并由李本润出具了收条。

2018年12月6日，涉案房屋办理了房产证，权利人为陆晓忠。

【一审法院认为】一审法院认为，房屋买卖合同中房款的筹集和支付的期限属于合同的重要条款，直接影响到合同能否顺利履行。

而本应向房屋买卖双方提供优质服务，尽可能排除交易风险的经纪公司，友谊公司并未提供相应的服务，仅是将普通的产权办理无障碍的二手房交易合同模板直接套用在本起交易活动之中。

因此，应当认定承诺协助办理商业贷款的友谊公司向本案房屋买卖双方提供的合同条款与交易房产显然不相匹配，根本无法按照该格式条款的内容顺利履行交易。

而作为促成双方交易并提供合同文本的中介方友谊公司，未尽到房产经纪人的基本义务，提供的合同格式文本对双方交易的特殊房产没有作出相应的调整，导致双方及原房主在《房屋买卖居间合同》履行过程中争议不断，且相关交易风险亦无法从合
同条文中得到有效的预判和解决。

故友谊公司应对本案的损失承担主要赔偿责任，即70%的赔偿责任。

李本润、朱道菊和王银柱、杜琴琴在签订合同时对合同的条款亦有一定的审查义务，考虑到双方系来锡务工人员，对于城市二手房交易特别是履行更为复杂的尚未办理产权登记的安臵房交易，显属陌生，该院认定王银柱、杜琴琴承担15%的赔偿责任；李本润、朱道菊自负15%的责任。

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

就房屋差价损失，李本润、朱道菊提供的证据并不足以证明损失的产生，故该院对于该项损失不予支持。

关于律师费损失，因合同的履行双方产生争议并诉至法院，李本润、朱道菊为取得胜诉而聘请律师产生相应费用，属合理损失，该院予以支持。

关于误工损失，李本润、朱道菊并未充分举证其误工损失的产生，且该项损失亦无法律依据，故该院不予支持。

综上，上述损失20000元，由友谊公司赔偿20000元某70%=14000元；由王银柱、杜琴琴赔偿20000元某15%=3000元。

据此，一审法院依照《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、友谊公司于判决生效后五日内赔偿李本润、朱道菊1.4万元；二、王银柱、杜琴琴于判决生效后五日内赔偿李本润、朱道菊3000元；三、驳回李本润、朱道菊的诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉案件受理费6880元，由李本润、朱道菊负担6566元，由友谊公司负担259元由王银柱、杜琴琴55元。

【二审上诉人诉称】李本润、朱道菊上诉请求：撤销一审判决，判令王银柱、杜琴琴、友谊公司共同赔偿实际损失。

事实和理由：王银柱、杜琴琴与其签订合同后没有付清房款，属于过错一方。

对于此前的纠纷，法院判决继续履行，而对过错方应当承担的损失没有审理。

现在房价已经上涨，故请求对涉案房产进行评估，由王银柱、杜琴琴、友谊公司共同赔偿其实际损失。

王银柱、杜琴琴不服原审判决，向本院上诉称：撤销一审判决，改判驳回李本润、朱道菊的诉讼请求。

事实和理由：一审认定事实及适用法律错误。

1.李本润、朱道菊在
此前的案件中为胜诉聘请律师并非必须的法定程序，聘请律师而产生的费用也非必须支出的费用，李本润、朱道菊完全可以自行参与诉讼。

李本润、朱道菊向第三方支出的律师费与其无关，律师费不应认定为合理损失；2.李本润、朱道菊与其签订的房屋买卖合同中并无律师费承担的约定，也不属于法律规定由败诉方应当承担律师费的法定情形。

李本润、朱道菊等与无锡友谊房产经纪有限公司居间合同纠纷二审民事判决书
江苏省无锡市中级人民法院
民事判决书
(2021)苏02民终1909号当事人上诉人(原审原告)：李本润。

上诉人(原审原告)：朱道菊。

委托诉讼代理人：李本润(系朱道菊丈夫)。

上诉人(原审被告):王银柱。

委托诉讼代理人：姚坤玘，江苏求本律师事务所律师。

上诉人(原审被告)：杜琴琴。

委托诉讼代理人：姚坤玘，江苏求本律师事务所律师。

原审被告：无锡友谊房产经纪有限公司，住所地无锡市惠山区吴韵路308号。

法定代表人：胡向君，该公司总经理。

委托诉讼代理人：周龙，江苏文航律师事务所律师。

审理经过上诉人李本润、朱道菊因与王银柱、杜琴琴，原审被告无锡友谊房产经纪有限公司(以下简称友谊公司)房屋买卖合同、居间合同纠纷一案，不服无锡市惠山区
人民法院(2020)苏0206民初1803号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2021年3月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称李本润、朱道菊上诉请求：撤销一审判决，判令王银柱、杜琴琴、友谊公司共同赔偿实际损失。

事实和理由：王银柱、杜琴琴与其签订合同后没有付清房款，属于过错一方。

对于此前的纠纷，法院判决继续履行，而对过错方应当承担的损失没有审理。

现在房价已经上涨，故请求对涉案房产进行评估，由王银柱、杜琴琴、友谊公司共同赔偿其实际损失。

二审被上诉人辩称王银柱、杜琴琴辩称：李本润、朱道菊请求其赔偿房屋差价损失没有事实及法律依据。

王银柱、杜琴琴不服原审判决，向本院上诉称：撤销一审判决，改判驳回李本润、朱道菊的诉讼请求。

事实和理由：一审认定事实及适用法律错误。

1.李本润、朱道菊在此前的案件中为胜诉聘请律师并非必须的法定程序，聘请律师而产生的费用也非必须支出的费用，李本润、朱道菊完全可以自行参与诉讼。

李本润、朱道菊向第三方支出的律师费与其无关，律师费不应认定为合理损失；2.李本润、朱道菊与其签订的房屋买卖合同中并无律师费承担的约定，也不属于法律规定由败诉方应当承担律师费的法定情形。

李本润、朱道菊辩称：王银柱、杜琴琴一方存在过错，应当赔偿其的损失。

友谊公司述称，1.房屋买卖合同的主体双方为李本润、朱道菊与王银柱、杜琴琴，其公司作为中介，提供了居间服务，并没有收取中介费；2.作为中介，其公司不应承担赔偿责任，但为了息事宁人，服从一审判决。

原告诉称李本润、朱道菊向一审法院起诉请求：判令王银柱、杜琴琴、友谊公司共同向其赔偿损失37.20万元。

一审法院查明一审法院认定事实如下：2011年3月16日，李本润、朱道菊向陆
晓忠购买位于惠山区XX苑XXX号XXX室的房屋，双方签订了《安置房买卖合同》，约定购房款31万元，李本润按约于签订合同当天支付了30万元房款并由陆晓忠出具收条，余款1万元双方约定在产权证办至李本润、朱道菊名下后予以支付，该房已由李本润、朱道菊实际居住。

后，李本润、朱道菊又将该房出卖给王银柱、杜琴琴。

2017年3月5日，由陆晓忠出面与王银柱、杜琴琴签订了《房屋买卖居间合同》，三方均认可该居间合同实际交易双方为李本润、朱道菊与王银柱、杜琴琴。

合同约定房屋成交价为40万元，王银柱、杜琴琴于2017年3月5日支付2万元定金，并委托友谊公司办理38万元(商业)贷款，在贷款审批下来2个工作日内办完房产过户手续。

合同第三条房款部分，划去了原需填写的“月、日、金额”的空格，年份“2017年”系打印字。

2017年3月5日，王银柱按约支付了2万定金，2017年3月24日，其又支付了9.50万元首付款，并由李本润出具了收条。

2018年12月6日，涉案房屋办理了房产证，权利人为陆晓忠。

本院查明另查明，李本润、朱道菊与王银柱、杜琴琴因《房屋买卖居间合同》中未对剩余购房款的支付期限作出明确约定，双方在履行合同期间产生争议，于2019年5月14日诉至无锡市惠山区人民法院。

该院于2019年10月9日判决陆晓忠与李本润、朱道菊依次向王银柱、杜琴琴办理无锡市XX苑XXX号XXX室房屋的不动产所有权转移登记手续。

王银柱、杜琴琴支付余款28.50万元。

李本润、朱道菊不服提起上诉。

无锡市中级人民法院于2020年3月9日判决驳回上诉，维持原判。

王银柱、杜琴琴于判决后缴纳了剩余房款28.50万元。

一审中，李本润、朱道菊明确其损失为：未及时收到剩余购房款错失购房良机，造成房屋差价损失35万元。

因合同履行与王银柱、杜琴琴产生诉讼纠纷，产生前述案件律师代理2万元。

因参加前述案件诉讼造成误工损失2000元。

针对上述损失，李本润、朱道菊提交2020年10月21日与鲁老板的电话录音光盘及录音文字整理稿、房屋照片四张，证明当时欲将涉案房款购买位于河南省固始县×××镇××道×××路的2间门面
及无锡市××路××号的2间门面。

提交律师费发票两张，证明因之前诉讼产生律师费2万元。

提交江阴××××餐饮管理有限公司出具的证明，载明：李本润为其公司勤杂工，基本工资4800元，满勤奖300元。

证明李本润因之前诉讼产生的误工损失。

经质证，王银柱、杜琴琴、友谊公司对于录音光盘及录音文字整理稿、照片四张真实性无异议，但对证明目的不予认可。

对于律师费发票真实性无异议。

对于误工损失认为无法律依据。

以上事实，由《房屋买卖居间合同》复印件、律师费发票、录音光盘、证明、照片、民事判决书及庭审笔录等证据在卷佐证。

一审法院认为一审法院认为，房屋买卖合同中房款的筹集和支付的期限属于合同的重要条款，直接影响到合同能否顺利履行。

而本应向房屋买卖双方提供优质服务，尽可能排除交易风险的经纪公司，友谊公司并未提供相应的服务，仅是将普通的产权办理无障碍的二手房交易合同模板直接套用在本起交易活动之中。

因此，应当认定承诺协助办理商业贷款的友谊公司向本案房屋买卖双方提供的合同条款与交易房产显然不相匹配，根本无法按照该格式条款的内容顺利履行交易。

而作为促成双方交易并提供合同文本的中介方友谊公司，未尽到房产经纪人的基本义务，提供的合同格式文本对双方交易的特殊房产没有作出相应的调整，导致双方及原房主在《房屋买卖居间合同》履行过程中争议不断，且相关交易风险亦无法从合同条文中得到有效的预判和解决。

故友谊公司应对本案的损失承担主要赔偿责任，即70%的赔偿责任。

李本润、朱道菊和王银柱、杜琴琴在签订合同时对合同的条款亦有一定的审查义务，考虑到双方系来锡务工人员，对于城市二手房交易特别是履行更为复杂的尚未办理产权登记的安臵房交易，显属陌生，该院认定王银柱、杜琴琴承担15%的赔偿责任；李本润、朱道菊自负15%的责任。

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有
举证责任的当事人承担不利后果。

就房屋差价损失，李本润、朱道菊提供的证据并不足以证明损失的产生，故该院对于该项损失不予支持。

关于律师费损失，因合同的履行双方产生争议并诉至法院，李本润、朱道菊为取得胜诉而聘请律师产生相应费用，属合理损失，该院予以支持。

关于误工损失，李本润、朱道菊并未充分举证其误工损失的产生，且该项损失亦无法律依据，故该院不予支持。

综上，上述损失20000元，由友谊公司赔偿20000元某70%=14000元；由王银柱、杜琴琴赔偿20000元某15%=3000元。

据此，一审法院依照《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、友谊公司于判决生效后五日内赔偿李本润、朱道菊1.4万元；二、王银柱、杜琴琴于判决生效后五日内赔偿李本润、朱道菊3000元；三、驳回李本润、朱道菊的诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉案件受理费6880元，由李本润、朱道菊负担6566元，由友谊公司负担259元,由王银柱、杜琴琴55元。

本院经二审审理，对一审查明的事实予以确认。

本案的争议焦点为：李本润、朱道菊诉请王银柱、杜琴琴赔偿损失是否具有事实及法律依据。

本院认为本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

本案中，李本润、朱道菊以王银柱、杜琴琴与其签订房屋买卖合同后没有付清房款，属于过错一方为由，要求王银柱、杜琴琴与友谊公司共同赔偿实际损失，但在此前王银柱、杜琴琴诉李本润、朱道菊等房屋买卖合同纠纷一案中，生效判决并没有认定王银柱、杜琴琴存在逾期支付购房款的事实，故李本润、朱道菊以王银柱、杜琴琴逾期支付购房款，导致其无法及时购房，应当
赔偿其损失的上诉理由没有事实依据。

关于李本润、朱道菊主张的律师费损失是否应由王银柱、杜琴琴赔偿的认定。

李本润、朱道菊与王银柱、杜琴琴签订的《房屋买卖居间合同》中并没有约定如发生纠纷导致诉讼，由购房者承担律师费，即李本润、朱道菊诉请王银柱、杜琴琴承担律师费损失没有合同依据；且李本润、朱道菊主张的律师费损失系对方当事人王银柱、杜琴琴作为原告，请求判令李本润、朱道菊等履行房屋买卖合同，无锡市惠山区人民法院亦支持了王银柱、杜琴琴的诉讼请求，而李本润、朱道菊的一审抗辩意见及二审上诉请求均没有得到法院的采信，故一审将该案中李本润、朱道菊聘请律师代理案件支出的2万元律师费作为李本润、朱道菊的损失并判令王银柱、杜琴琴予以赔偿缺乏法律依据，本院应予以纠正。

综上，一审认定的事实正确，但判令王银柱、杜琴琴承担律师费损失欠妥，本院应予以纠正。

依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
裁判结果一、维持无锡市惠山区人民法院(2020)苏0206民初1803号民事判决第一项；
二、撤销无锡市惠山区人民法院(2020)苏0206民初1803号民事判决第二、第三项；
三、驳回李本润、朱道菊的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费6880元，由李本润、朱道菊负担6670元，无锡友谊房产经纪有限公司负担210元；二审案件受理费6670元，由李本润、朱道菊负担。