物业管理在缓解就业中的作用

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中国物业管理
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市场价的问题普遍存在。

北京经济适用住房物业服务费至今维持在12年前制定的0.55元/平方米/月标准上，造成经济适用住房项目管理的普遍亏损。

其次，实行市场调节价的物业类型的调价工作难以开展。

北京、天津、山东等地近几年相继出台了结合物价指数适时调整商品住房物业服务收费标准的意见，并提出菜单式物业服务成本制定方案以指导商品住宅小区物业服务费调价工作的开展。

但面对成百上千户业主，物业服务企业合理调价的主张在住宅小区难以得到多数业主的通过，而收不抵支的状况使一些企业不得已选择退出在管项目。

有关政策建议
一方面，尽快建立物业服务价格年度调整机制。

建议由国家发展与改革委员会会同住房和城乡建设部联合发文，对建立随服务成本上升适时调整物业服务指导价格提出明确意见。

对于实行政府指导价的物业，应通过科学测算经营成本制定合理的指导价，并建立随经营成本上升适时调整指导价格的机制，调整周期原则上不长于两年。

对于实行市场调节价的物业类型，应建立物业服务费正常调整机制。

引导业主树立服务费随成本上涨而上调的
意识，推动物业服务价格调整机制的建立。

另一方面，鼓励第三方评估机构的介入。

对于实行市场调节价的物业类型，物业服务企业无法与业主协商达成适当提高收费标准时，应鼓励聘请第三方评估机构对物业服务成本进行评估，或促成收费价格随成本上涨的合理上调；或促成物业服务企业与业主的充分协商，达成服务标准的适当降低，通过作业人员的减少缩减成本，以维持物业服务企业的正常经营，避免弃管现象的扩大。

此外，住房和城乡建设部在《对十一届全国人大四次会议第4535号建议》回复中提到“国家发展与改革委员会已经起草《关于调整销售电价分类结构的实施办法（试
行）》”，拟对城乡居民住宅及其公用附属设施用电执行居民用电价格，建议相关部门尽快下发该试行办法，以利降低企业经营支出，缓解目前成本上涨带来的矛盾。

以上几点呈请国家发展与改革委员会、住房和城乡建设部予以考虑，建议联合下发有关指导性意见，以切实改善物业服务企业经营环境，使物业管理行业为改善社会管理和构建和谐社会作出更多的贡献。

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作者系全国政协委员、中国物业管理协会副会长、顺天通集团总经理
编辑：张增艳
物业管理在缓解就业中的作用
和产业优化升级，技能人才短缺问题将更加凸显；部分地区、企业用工需求与劳动力供给存在结构性失衡，造成企
业“招工难”与劳动者“就业难”并存；以高校毕业生为重点的青年就业、农业富余劳动力转移就业、失业人员再就业，以及就业困难群体实现就业难度依然很大。

三是经济社会环境变化对促进就业提出了新的挑战。

转变经济发展方式，推进产业升级、科技进步和管理创新对提高劳动者素质提出了更高要求，推进城镇化对农业富余劳动力
■文/林欣欣
我国“十二五”期间就业形势严峻
国务院《促进就业规划（2011-2015年）》指出，“十二五”时期，我国就业形势将更加复杂。

一是劳动力供大于求的压力持续加大，城镇需就业的劳动力年均2500万人，还有相当数量的农业富余劳动力需要转移就业。

二是就业的结构性矛盾更加突出，随着技术进步加快
随着城市化进程的持续快速发展以及旧住宅区物业管理覆盖面的不断扩大，物业管理将保持
快速发展，对增加就业将进一步持续发挥积极作用。

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中国物业管理
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【特别报道】
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转移就业工作提出了新的任务。

物业管理在扩大就业方面的优势
在国家加快发展服务业，转变经济发展方式的时期，作为诞生仅30年的物业管理行业，在增加就业、安置剩余劳动力方面作出了积极的贡献。

根据第二次全国经济普查主要数据公报，2008年末我国物业服务企业58406个，企业从业人员250.12万人。

按照2004年至2008年，每年18.5%的从业人员增长率来保守估算，2011年底行业从业人员达400万人，如果考虑清洁、绿化、秩序维护等专业分包出去，物业服务从业人员应该在600万以上。

2012年全国将新增20亿平方米建筑面积，物业管理行业将增加就业岗位近60万个。

从行业吸收就业人员的结构分析，85%以上为一线操作工人，主要以大中专毕业生、部队复转军人、下岗待业人员、农村务工人员和残疾人为主。

而且，行业对就业人员总体素质要求尚不高，中专生、高中以下学历占到就业人数的80%，对解决构成就业的结构性矛盾能起到积极影响。

以上数据表明，物业管理作为劳动密集型行业，在扩大就业方面容量大、覆盖广。

随着城市化进程的持续快速发展以及旧住宅区物业管理覆盖面的不断扩大，物业管理将保持快速发展，对增加就业将进一步持续发挥积极作用。

物业管理扩大就业所面临的问题
近几年，物业管理行业面临劳动成本大幅上涨的压力，每年上调月最低工资标准多在20％以上，加上社保缴费基数的增加，使得物业服务企业的劳动力成本明显提升。

但同时，物业服务收费价格随成本上涨的调节机制缺
失，政府指导价定价普遍较低且长期不变，商品房小区物业服务费价格难以随成本上涨同步调整，严重制约了行
业的生存发展。

2010年，中央电视台以“物业公司收缩调查—上海知名物业公司纷纷弃盘”为题对一级资质企业从多个在管住宅小区撤出作了深入报道，在社会上和行业内引起了较大反响。

物业服务企业因入不敷出而被迫退出在管亏损项目的增加，直接影响了广大业主和物业使用人的正常生活，也造成了大量员工被裁减，影响到社会就业、社区稳定和社会和谐。

有关政策建议
第一，制定扶持政策加快行业发展，增加就业岗位。

随着城市化的加速发展，人民生活水平深层次需要的提高，业主对物业管理的认可度和依赖度也日渐增强。

制定并落实行业发展的相关扶持政策，发挥国家服务业发展资金的引导作用，支持和加快发展物业管理行业，在提供高效、优质服务的同时，也将提供更多的就业岗位。

第二，建立“质价相符”的物业服务价格动态调整机制，减少项目弃管带来的企业裁员。

对于实行政府指导价的物业，应通过科学测算经营成本制定合理的指导价，并建立随经营成本上升适时调整指导价格的机制，调整周期原则上不长于两年。

对于实行市场调节价的物业类型，应建立物业服务费正常调整机制。

物业服务企业无法与业主协商达成适当提高收费标准时，可聘请第三方评估机构对物业服务成本进行评估，促成收费价格的合理调整或服务标准的适当降低。

通过“质价相符”收费机制的建立，改变弃管项目增加带来的就业岗位缩减。

第三，制定税收减免政策，鼓励企业吸收就业人员。

对
实际招用下岗待业人员、农村务工人员等人数比例较多的物业服务企业，予以较高额度的扣减营业税、城市维护建设税、教育费附加和企业所得税。

同时，为签订劳动合同并按政策规定为其缴纳社会保险的，给予一定的补贴政策。

第四，制定无技能就业人员上岗培训政策。

新成长劳动力、下岗待业人员和农村务工人员是引领求职群体的
“主力军”，物业管理行业吸纳的多为此类无技能就业人员，建议给予适合此类人员的在职培训扶持政策，以便较快地提高就业者适应职位和岗位的能力。

◇
作者系全国人大代表
编辑：
张增艳
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