远卓—朝阳公园项目工具—0904xuj外部访谈提纲

外部访谈提纲——园林局
. 国内外公园的整体发展历程和现状
公园是什么？以什么为目的？具有什么显著特点？
公园发展的关键驱动因素：
■政治的/社会的/经济的/人文的
现代公园的几种主要类型和典型代表，各自的盈利性如何？特别是：如何定义“ 城市综
合类公园”？城市综合类公园应具有哪些功能？综合类公园区别于其它类型的公园的典型特
征是什么？（从面对的客户群、盈利水平、功能、地域、数量、规模、政府要求、…等方面
展开）
公园在近代有什么新的发展趋势（原因）：
■随宏观经济、环保要求、城市化、Internet 的普及等，公园如何适应及发展
（主题如何改变，提供什么增值服务）？
■是否有从政府办公园转向政府与私人合办的趋势？由公益性为主转向公益性与经营性并重，或纯经营性的趋势？
■是否从某单一区域到跨地域发展？
■是否从不区分游客种类的开放模式到为吸引某些特定人群而进行专门的投资？
■是否从不宣传到积极创建品牌？
从国际上看，现代公园的竞争状况如何？特别：综合类公园与其它类型的公园相比有什么
优势？劣势？综合类公园如何扬长避短？（客户群、知名度、对投资商的吸引力、）
公园的替代者有哪几种（特别是营利性的企业或组织）？替代了公园的哪些功
能？对公园的威胁怎样（从转移客户群的角度）？
二.现代综合类公园的竞争格局（国内，主要是北京地区）静态考察：
国内（特别是北京地区）综合类公园的供应结构（STRUCTURE）
现有综合类公园的行业增长速度如何？（年收入增长？数量？）近10年来北
京地区公园数量增长了_________ %?与国际上相比，我国城市综合类公园的发展
空间怎样？
现有综合类公园在地域上的分布特点（集中/分散）？辐射半径有多大（即可吸
引到多大范围内的人群）?
国内现有的综合类公园是否具有多样性？（规模、主题、经营特色？）北京地区现有的综合类公园的差异性
' 各有什么主题？
- 分别满足什么样的游客需求？主要游客类型？
综合类公园中较杰出的代表是谁？他们的规模？主题？盈利水平？在经营上有什么特色？
现有综合类公园面临的进入、移动、退出壁垒（假设：总的来说，进入壁垒将
越来越低，退出壁垒仍很高）
-新建一个综合类公园有什么困难？（土地使用权问题？产权问题？投入资
金规模大？一定要符合政府规划？建成时间长？有什么技术壁垒？）
我们了解到西欧新建公园往往和周围土地一起综合规划和开发的，虽然公园本身是非营
利性的，但公园可以带动四周土地增值，公园的价值就体现出来了。

（我国的“华侨
城”已经在实践这种模式）我国未来是不是也会走这个模式？
综合类公园转为其它用途（如改为经营性游乐园、住宅小区）有什么困难? 是否有很高
的政府及社会的约束？
对综合类公园，如何和周边商业（如房地产、餐饮、酒吧/的厅等娱乐场所）
联动发展？
现有的及未来的综合类公园的战略行为分析：
-市场定位（例如：他们的价值方案？他们改变定位的困难程度？）
投资（他们是否扩大投资，用于增加游乐项目，媒体宣传，举办活动，或是整合其它公
园、整合文化单位？）
获得成功关键要素的相关技能
综合类公园经营行为分析（CONDUCT ）
目的：研究单个公园的成本如何随战略选择（规模经济？目标歧义？细分市场？）而改变？现有综合类公园在成本构成上是否有不同的特点？是什么？
综合类公园的营销手段主要有哪些？营销成本在总成本中的比重（特别：利用合作单位的宣传？）
是否建立主动收集/调查游客需求信息的机制？对游客需求信息的调查需要的
花费?
综合类公园有哪些经营风险？一般采取什么手段进行回避? 作单位建立
（特别：是否与合长期伙伴关系以回避风险？）
是否经常举办活动？独立举办还是与合作单位联合举办？谁是主导方？如何控制举办活动的成本？如何管理合作单位？（建议借鉴经常举办活动的知名综
合百货商场的经验）
综合类公园是否已随社会需要建立与改变主题？改变主题投入的成本怎样？由于科技进步导致成本增加（或减少）多少（污水治理、病虫害防治、…）？
综合类公园的绩效（PERFORMANCE）
固定成本有哪些？可变成本有哪些？用于媒体宣传或其它营销方式的资金占成本的多少？
成本变动因素（即：行业经验的积累导致人工成本的降低？与合作单位的成功经验导致举办活动的成本降低？与园林绿化单位的长期合作导致树苗、草皮等价格的降低？…）
综合类公园的收入结构（考虑竞争者的定价）
-整体利润率如何？（即公园行业的价值吸引力强弱？）
除了门票收入外，还有什么收入来源？（如：经营性活动项目的收益？公园中餐饮、商
品销售的收益？周边房地产等相关产业提供的收入？）
公园与文化单位合作办活动的收入占总体收入的百分比?
合作方的议价能力如何？（找世界公园访谈）
合作方是否供不应求？还是公园作为举办活动的场地来说供不应求?
合作方是否具有多样性?
市场联系程度/合作信息渠道（公园与单个合作单位有联系，还是在公开市场上操作？有许
多可联系的公园和合作单位，还是一对一的长期合作？）
动态考察，预测：
影响现代城市综合类公园发展的主要因素有哪些？（积极的因素？消极的因素？）政治的/社会的/经济的/人文的
城市综合类公园近代有什么新的趋势（原因）：
随宏观经济、环保要求、城市化、In ternet的普及等，公园如何适应及发展（主题如何改
变，提供什么增值服务）？
是否有从政府办公园转向政府与私人合办的趋势？由公益性为主转向公益性与经营性并
重，或纯经营性的趋势？
是否从某单一区域到跨地域发展？
是否从不区分游客种类的开放模式到为吸引某些特定人群而进行专门的投
资？
是否从不宣传到积极创建品牌？
影响半径是否有扩大或缩小的趋势？
从经营的角度来看，城市综合类公园未来应具备哪些关键成功要素?
如:
企业改制，产权多元化
融资能力
营销能力
纵向联合能力一一1，与文化单位建立战略联盟，在每周末与三大黄金周联合
举办各类主题的活动，在学生寒暑假组织针对少儿的活动2,与旅游单位挂钩，
成为旅游定点公园3,与知名餐饮单位合作，在园内开发餐饮经营
横向联合能力一一1，与其它公园联合经营，控制上游文化单位2,扩大产
能一一整合周边区域的社区公园，进行统一管理
从发展方向看，综合类公园的竞争格局将会出现什么变化？稳定？快速发展？萎缩？
利润率增高？降低?
都趋于大型化、综合化？还是各发展一个主题、各有经营特色?
会不会出现一个大型公园整合区域内的小公园（绿化带公园、社区公园）的趋
势？公园连锁经营？
公园和相关产业（如房地产、餐饮业、酒吧/的厅等娱乐业）是否互惠互利、连带发展的趋
势？
三.综合类公园的需求格局静态考察：
过去5年，北京地区对综合类公园需求市场的规模？需求增长情况? 政策要求（国际化趋势要求）人民要求
综合类公园提供的满足游客需求的服务/产品的生命周期？（待验证：某主题的游
乐项目受大众口味变化影响更新速度快；绿地园林、古建筑等优秀的景观的生命周
期很长）
综合类公园门票、活动、游乐项目等的价格的变化可能产生的影响？价格弹性（待
验证：公益性为主的公园由政府定价，弹性小；市场化的游乐主题公园可根据市场
定价，弹性大）
动态考察（预测）：
由于环境的变化带来的对综合类公园需求的变化有哪些？（如WTO，奥运，环保,
城市化，西部大开发）
由于科学技术进步对综合类公园的需求产生什么影响？未来趋势?
由于政府（国内/国外）政策/法规的变化，对综合类公园的需求产生什么影响？未来趋势？
由于大众生活方式/消费观念的变化，对综合类公园的需求产生什么影响？未来趋势？
人民支付能力的增强
交通运输的发达
国外宣传攻势的增强T出国旅游需求增长
对自然风景需求的增长T到西部、南部旅游景点游玩的人、对京郊游玩的人增
长很快
游戏机房、网上娱乐、各种商业的综合娱乐场所部分的挤压了青少年对刺激性娱乐项目的
需求
对健康的需求增长T体育场馆、健身房部分的挤压了白领阶层对大型综合类公园的需求
夜生活的增长T室内商业场所（如酒吧、咖啡厅、的厅）挤压了成人对大型综
合类公园的需求
四.综合类公园的替代威胁
其它类型的公园对城市综合类公园的威胁？可以替代城市综合类公园的场所、设施
有哪些？一般吸引什么人群？
其它类型的公园的经营特色是什么？可以替代城市综合类公园的场所、设施定价如
何？地区分布有什么特点？
近五年来其它类型的公园发展状况如何？可以替代城市综合类公园的场所、设施行
业发展状况如何？从数量上、规模上、多样性上、营利性上看增长的快慢？
五.其它
是否可推荐曾考虑过投资于城市综合类公园的研究（、商业）机构？是否可推荐曾对城市综合类
公园做过研究调查的机构？希望借鉴它们的报告结果。