项目七地价评估与地价分摊
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本项目知识与技能内容
课题一 路线价法 课题二 城镇基准地价评估和基准地价修正法 课题三 补地价测算 课题四 高层建筑地价分摊
课题一 路线价法
一、路线价法的基本原理
（一）路线价的概念 路线价是指对临接特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准
深度（即距离道路远近的一个标准），求取在该深度上多宗土地 的平均单价，并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。 路线价指的是这条街道上的价格，而不是标准深度土地的价格。 路线价法是在城镇街道上划分路线价区段，设定标准临街深度， 选取若干标准临街宗地并求取其平均价格（路线价），然后利用 价格修正率对该平均价格进行调整，求出临街土地价值的方法。
课题一 路线价法
（三）选取标准临街宗地
要求：①一面临街；
②土地形状为矩形；
③临街深度为标准深度；
④临街宽度为标准宽度；
⑤临街宽度与临街深度比例适当；
⑥具有代表性的用途；
⑦代表性的容积率；
⑧其他方面，如土地使用年限、 土地开发程度等也应具有
代表性。如图所示。
图7-2 标准宗地示意图
课题一 路线价法
标准临街宗地：简称标准宗地，是路线价区段内具有代表 性的宗地。
标准临街深度：简称标准深度，其实质是街道对地价影响 的转折点：由此点接近街道的方向，地价受街道的影响而 逐渐升高；由此点远离街道的方向，地价可视为基本不变。
价格修正率：也称为深度指数、深度百分率，是指距临街 的深度不同而引起地价变化的相对程度。
课题一 路线价法
（三）路线价法适用的对象和条件 路线价法适用于城镇临街商业用地的估价。 运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街土地排列
较整齐。 市场比较法、收益法、成本法和假设开发法主要适用于单宗
土地的估价，而且所需的时间相对较长。 路线价法被认为是一种高效率、低成本、相对科学准确、客
课题一 路线价法
（一）划分路线价区段 路线价区段位于街道两侧呈带状分布。一个路线价区段是
具有相同路线价的地段。 在划分路线价区段时，应将“通达性相当、位置相邻、地
价相近”的临街土地划为同一个路线价区段。 两个路线价区段的分界线，原则上是地价水平有显著差异
的地点，一般是从十字路或丁字路中心处划分，两个路口 之间的地段为一个路线价区段。但较长的繁华街道，有时 需要将两个路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段。 另外，同一条街道上两侧的繁华程度、地价水平有明显差 异的，应以街道中心线为分界线，将该街道的两侧视为不 同的路线价区段，分别附设不同的路线价。
课题一 路线价法
（四）调查评估路线价
路线价是附设在街道上的若干标准临街宗地的平均价格。 通常是在同一路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地， 运用收益法（通常是其中土地剩余技术）、市场比较法等 方法，分别求取它们的单价或楼面地价，然后计算其平均 数或中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。
路线价通常为土地单价，也可为楼面地价。路线价可用货 币表示（如以美国为代表的欧美国家），也可用相对数表 示，如用点数表示（如日本）。
测算
项目七 地价评估与地价分摊
【项目概述】
地价评估是房地产估价的重要组成部分。地价评估除了可 以直接采用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法， 还有一些独特的方法。
本项目首先简要介绍具有中国特色的城镇基准地价评估和 基准地价修正法，简要介绍适用于城镇街道两侧商业用地 估价的路线价法；然后，针对改变国有建设用地使用权出 让合同约定的土地用途、容积率等而需补交出让金等费用 （简称补地价）的情况，介绍理论上补地价的测算；最后， 针对现代城市多层、高层建筑普遍化以及同一幢房屋所有 权主体多元化后出现的地价分摊问题，介绍高层建筑地价 分摊的方法。
房地产估价
项目七: 地价评估与地价分摊
项目七 地价评估与地价分摊
【知识目标】 了解路线价法 熟悉城镇基准地价评估和基准地价修正法 掌握补地价测算方法和高层建筑地价分摊方法 【能力目标】 会运用基准地价修正法进行宗地评估 能分析补地价的情况，会进行补地价测算 能分析需要进行高层建筑地价分摊的情况，会进行地价分摊
项目七 地价评估与地价分摊
【情境案例】 现有临街宗地A、B、C、D、E，这些宗地都和街道垂直，而
且成长方形。深度分别为30米，60米，90米，120米和150 米，宽度分别为5米，5米，10米，10米，15米。路线价为 4000元，设标准深度为120米。 试运用“四三二一”法则，计算各宗土地的价值。
课题一 路线价法
（二）设定标准临街深度 实际估价中设定的标准临街深度，通常是路线价区段内各
宗临街土地的临街深度的众数或平均数。 以各宗临街土地的临街深度的众数作为标准临街深度，可
以简化以后各宗临街土地价值的计算。 如果不以各宗临街土地的临街深度的众数作为标准临街深
度，由此制作的临街深度价格修正率表，将使以后多数临 街土地价值的计算都要用临街深度价格修正率进行调整， 不仅增加计算工作量，而且会使所设定的路线价失去代表 性。
观公平地评估出许多宗土地价值的方法（一种批量估价方 法），特别适用于房地产税收、市地重划（城镇土地整理）、 房地产征收或其他需要在短时间内对许多宗临街土地进行估 价。
课题一 路线价法
二、路ห้องสมุดไป่ตู้价法的操作
运用路线价法估价一般分为下列6个步骤进行： ①划分路线价区段； ②设定标准深度； ③选取标准宗地； ④调查评估路线价； ⑤制作价格修正率表； ⑥计算临街各宗土地的价格。
课题一 路线价法
（二）路线价法的理论依据 路线价法实质上是一种市场比较法，是市场比较法的派生方法，
其理论依据与市场比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。 路线价法中，“标准临街宗地”可视为市场比较法中的“可比
实例”。 若干“标准临街宗地”的平均价格称为“路线价”，可视为市
场比较法中经过交易情况修正、市场状况调整，但未进行房地 产状况调整的“可比实例价格”。 其余临街土地的价值是根据其临街深度、临界宽度、形状（如 矩形、三角形、平行四边形、梯形、不规则形）、临街状况等， 对路线价进行适当的调整来求取。这些调整，可视为市场比较 法中的“房地产状况调整”。
课题一 路线价法 课题二 城镇基准地价评估和基准地价修正法 课题三 补地价测算 课题四 高层建筑地价分摊
课题一 路线价法
一、路线价法的基本原理
（一）路线价的概念 路线价是指对临接特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准
深度（即距离道路远近的一个标准），求取在该深度上多宗土地 的平均单价，并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。 路线价指的是这条街道上的价格，而不是标准深度土地的价格。 路线价法是在城镇街道上划分路线价区段，设定标准临街深度， 选取若干标准临街宗地并求取其平均价格（路线价），然后利用 价格修正率对该平均价格进行调整，求出临街土地价值的方法。
课题一 路线价法
（三）选取标准临街宗地
要求：①一面临街；
②土地形状为矩形；
③临街深度为标准深度；
④临街宽度为标准宽度；
⑤临街宽度与临街深度比例适当；
⑥具有代表性的用途；
⑦代表性的容积率；
⑧其他方面，如土地使用年限、 土地开发程度等也应具有
代表性。如图所示。
图7-2 标准宗地示意图
课题一 路线价法
标准临街宗地：简称标准宗地，是路线价区段内具有代表 性的宗地。
标准临街深度：简称标准深度，其实质是街道对地价影响 的转折点：由此点接近街道的方向，地价受街道的影响而 逐渐升高；由此点远离街道的方向，地价可视为基本不变。
价格修正率：也称为深度指数、深度百分率，是指距临街 的深度不同而引起地价变化的相对程度。
课题一 路线价法
（三）路线价法适用的对象和条件 路线价法适用于城镇临街商业用地的估价。 运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街土地排列
较整齐。 市场比较法、收益法、成本法和假设开发法主要适用于单宗
土地的估价，而且所需的时间相对较长。 路线价法被认为是一种高效率、低成本、相对科学准确、客
课题一 路线价法
（一）划分路线价区段 路线价区段位于街道两侧呈带状分布。一个路线价区段是
具有相同路线价的地段。 在划分路线价区段时，应将“通达性相当、位置相邻、地
价相近”的临街土地划为同一个路线价区段。 两个路线价区段的分界线，原则上是地价水平有显著差异
的地点，一般是从十字路或丁字路中心处划分，两个路口 之间的地段为一个路线价区段。但较长的繁华街道，有时 需要将两个路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段。 另外，同一条街道上两侧的繁华程度、地价水平有明显差 异的，应以街道中心线为分界线，将该街道的两侧视为不 同的路线价区段，分别附设不同的路线价。
课题一 路线价法
（四）调查评估路线价
路线价是附设在街道上的若干标准临街宗地的平均价格。 通常是在同一路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地， 运用收益法（通常是其中土地剩余技术）、市场比较法等 方法，分别求取它们的单价或楼面地价，然后计算其平均 数或中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。
路线价通常为土地单价，也可为楼面地价。路线价可用货 币表示（如以美国为代表的欧美国家），也可用相对数表 示，如用点数表示（如日本）。
测算
项目七 地价评估与地价分摊
【项目概述】
地价评估是房地产估价的重要组成部分。地价评估除了可 以直接采用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法， 还有一些独特的方法。
本项目首先简要介绍具有中国特色的城镇基准地价评估和 基准地价修正法，简要介绍适用于城镇街道两侧商业用地 估价的路线价法；然后，针对改变国有建设用地使用权出 让合同约定的土地用途、容积率等而需补交出让金等费用 （简称补地价）的情况，介绍理论上补地价的测算；最后， 针对现代城市多层、高层建筑普遍化以及同一幢房屋所有 权主体多元化后出现的地价分摊问题，介绍高层建筑地价 分摊的方法。
房地产估价
项目七: 地价评估与地价分摊
项目七 地价评估与地价分摊
【知识目标】 了解路线价法 熟悉城镇基准地价评估和基准地价修正法 掌握补地价测算方法和高层建筑地价分摊方法 【能力目标】 会运用基准地价修正法进行宗地评估 能分析补地价的情况，会进行补地价测算 能分析需要进行高层建筑地价分摊的情况，会进行地价分摊
项目七 地价评估与地价分摊
【情境案例】 现有临街宗地A、B、C、D、E，这些宗地都和街道垂直，而
且成长方形。深度分别为30米，60米，90米，120米和150 米，宽度分别为5米，5米，10米，10米，15米。路线价为 4000元，设标准深度为120米。 试运用“四三二一”法则，计算各宗土地的价值。
课题一 路线价法
（二）设定标准临街深度 实际估价中设定的标准临街深度，通常是路线价区段内各
宗临街土地的临街深度的众数或平均数。 以各宗临街土地的临街深度的众数作为标准临街深度，可
以简化以后各宗临街土地价值的计算。 如果不以各宗临街土地的临街深度的众数作为标准临街深
度，由此制作的临街深度价格修正率表，将使以后多数临 街土地价值的计算都要用临街深度价格修正率进行调整， 不仅增加计算工作量，而且会使所设定的路线价失去代表 性。
观公平地评估出许多宗土地价值的方法（一种批量估价方 法），特别适用于房地产税收、市地重划（城镇土地整理）、 房地产征收或其他需要在短时间内对许多宗临街土地进行估 价。
课题一 路线价法
二、路ห้องสมุดไป่ตู้价法的操作
运用路线价法估价一般分为下列6个步骤进行： ①划分路线价区段； ②设定标准深度； ③选取标准宗地； ④调查评估路线价； ⑤制作价格修正率表； ⑥计算临街各宗土地的价格。
课题一 路线价法
（二）路线价法的理论依据 路线价法实质上是一种市场比较法，是市场比较法的派生方法，
其理论依据与市场比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。 路线价法中，“标准临街宗地”可视为市场比较法中的“可比
实例”。 若干“标准临街宗地”的平均价格称为“路线价”，可视为市
场比较法中经过交易情况修正、市场状况调整，但未进行房地 产状况调整的“可比实例价格”。 其余临街土地的价值是根据其临街深度、临界宽度、形状（如 矩形、三角形、平行四边形、梯形、不规则形）、临街状况等， 对路线价进行适当的调整来求取。这些调整，可视为市场比较 法中的“房地产状况调整”。