以成本的角度论我国房价构成
房价的构成
房价的构成
商品定价有多种方法，最常用的一种是成本加成定价法。
从这个角度来看，房价＝A+B+C+D+E。
其中，A是地价，B是建安成本，C是税费，D是费用，E是利润。
A：地价，主要指土地出让金。
B：建安成本，是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称，两者都包括材料成本和人工成本。
C：税费，主要包括企业所得税、营业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税等。
D：费用，主要包括行政事业性收费（人防易地建设费+地勘费+证照费+图纸审查费等）、公关费用、财务费用、营销费用、管理费用等。
E：利润。
那么这5项所占的比例如何呢？图1-1显示了一个大致的比例构成。
从图1-1中可以看出，房价构成中，地价、税费全部上缴政府，费用里有一部分也是上缴政府，这些合计至少达房价的50%；建安成本中也含税，只不过建安成本中的税费不是由开发商出，而是由建安提供方出。
至于仅10%的开发商利润，似乎与我们常听说的开发商暴利有些出入。
根据一组对65家上市房企样本收集到的数据显示，其净利润的确只有12.1%。
对于开发商的“暴利”，涉及价格、时效、拿地成本等因素；。
房价成本构成及影响因素
房价= 土地成本（30%）+建安成本
（20%）+ 销售管理成本（10%） +税费（15%）+开发商利润（25%）
土地是楼市的第一风向标
地价是推动房价继续上涨的必要条件
宁波近年土地成交楼面价与住宅成交价
从表中的两条价格曲线来看，房价随着地价上涨的关联性十 分清晰，当年地价上涨，那么第二年房价也会有一个相应的上 涨，如果将房价前移一年，两者具有高度的同步性。
传统的经济学定义，需求是价格的 反函数
中国房子价格涨得越凶，买家越疯 狂
国人历来对家情有独钟，房子作为 家的象征、体现及消费者的心理对 房价也有较大影响
消费者心理影响因素
圈地心理 养老心理 虚荣心理 投资心理 怕涨心理 传承基业心理 改善居住条件心理
销售管理成本（10%）
政策因素
各类福利住房政策、房价监管调控政策、公积金及房贷政策、租赁同权...这些政 策都会有效作用于房地产市场，并直接或间接地对房价产生影响
市场自我调节
房子作为一种特殊的商品，生产超过需要时，市场上供过于求，价格下跌，利 润减少；当价格跌到价值以下时，利润率低于平均水平，商品生产者就会缩减生 产，使市场上供给减少，求大于供，价格又会回升。 商品有消费和投机（投资）两种属性，对于消费类的商品，传统经济理论是适用 的。而一旦一种商品的投机（投资）属性高于消费属性时，情况就相反了
房价影响因素
人口因素 地价因素 政策因素 市场自我调节
人口因素
地区内人口越多，住房需 求就越大，在土地供应量 有限、住房供应量一定的 前提下，市场出现供不应 求，房产价格就会上升。
地价因素
地价和房价之间是可以进行粗略的换算和预测
房价= 土地成本（30%）+建安成本（20%）+ห้องสมุดไป่ตู้
商品住宅销售成本与价格构成
商品住宅销售成本与价格构成商品住宅销售价格=开发成本十利润十税金十商品住宅差价。
开发成本=土地使用权费十住宅建造成本十住宅建造期间费用。
土地使用权费：出让或转让获得、支付的出让、转让费用十拆迁迁置补偿的净支出十应交付的税费+行政划拨取得、划拨土地征地费十拆迁迁置补偿费十城市市政基础设施配套费。
住宅建造成本=前期工程费+建筑+安装工程费+设备+附属工程费+非营业性公共配套设施建设费前期工程费：包括水文及工程地质勘察、测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑设计、施工通水、通电、通路及平整场地等“三通一平”费用支出。
建筑+安装工程费+设备：包括房屋主体部分的土建（含桩基），工程费，水电安装工程费（含结构和装修），设备购置费（含电梯费）等。
附属工程费：住宅小区基础设施建设费，指小区内规划红线以内道路，供水供电（含一表一户）供气，供热，有线电视，邮政信报箱，电信，路灯，防盗，绿化，环卫，排污，消防设施等基础建设所发生的设备费用建设费用。
规定应由商品住宅开发项目负担的费用。
非营业性公共配套设施建设费：包括根据城市建设总体规划要求列入小区施工图预算项目的公共停车库（棚）、锅炉房、水泵房、派出所、居委会、公厕、垃圾转运站、围墙等建设费用中，规定应由商品住宅开发项目负担的费用。
开发间接费：开发商直接组织管理开发项目所发生的费用，包括工资，员工福利，折旧，修理费，办公费，水电费，劳动保护费，周转房摊销等。
其他与项目开发直接有关的费用。
住宅建造期间费用=管理费用+财务费用+销售费用管理费用：开发商管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。
财务费用：开发商在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，及企业筹资发生的其它财务费用。
销售费用：销售商品房而发生的各项费用。
利润：以土地使用权取得费和住宅开发成本之和为基数计取。
税金：指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。
房地产价格组成部分
房地产价格组成部分引言：房地产是人们生活中重要的一部分，而房地产的价格则是大家最为关注的话题之一。
了解房地产价格的组成部分，有助于我们更全面地认识房价形成的原因，从而更好地进行投资和规划，下面我们就来探讨一下房地产价格的组成部分。
1. 土地价格房地产的最重要组成部分之一就是土地价格。
不同地区的土地价格差异巨大，这是由于地理位置、经济发展水平等因素引起的。
在中国，特别是在一线城市和核心地区，土地成本往往占据房价的很大比例。
土地政策的调整以及政府对土地供应的控制，都会直接影响到土地价格的波动。
2. 建筑成本除了土地价格外，房屋本身的建筑成本也是房地产价格的重要组成部分。
建筑成本包括建筑材料、人工成本、施工进度等方面的支出。
建筑成本的高低与房屋的品质和装修水平密切相关。
房屋品质好、装修豪华的房屋成本自然也较高。
3. 利润和风险补偿作为商业活动，房地产开发商需要获得一定的利润和风险补偿。
开发商投入的资金、人力、时间等资源都是需要得到回报的，因此一定的利润是必要的。
同时，开发商在项目开发过程中也要承担一定的风险，如市场风险、政策风险等，这些风险也会在房价中得到体现。
4. 市场供需关系房地产市场的供需关系是影响房价的重要因素之一。
供需关系的不平衡会导致房价的波动。
当房屋供应过剩时，房价可能会下降；相反，当房屋供应不足时，房价可能会上涨。
未来经济发展预期、购房需求的变化等都会对房价产生影响。
5. 政策因素政府的宏观调控政策也是房地产价格的重要影响因素。
政府通过调整土地供给、加强房地产市场监管等手段来控制房价涨幅。
各地的购房政策、贷款政策等都会对房价形成起到一定的影响。
结论：房地产价格的组成部分是多方面的，其中土地价格、建筑成本、利润和风险补偿、市场供需关系以及政策因素都起到了重要作用。
在理解房地产价格形成的同时，我们需要多方面的考虑因素，以制定科学的投资策略。
此外，政府和相关部门的政策调控也对房地产价格起到了重要的引导作用，我们需要密切关注并遵守相关政策法规，以更好地参与房地产市场。
房地产的构成成本包括哪些
房地产的构成成本包括哪些房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。
而房地产的构成成本主要包括哪些呢?下面是店铺整理的一些关于房地产的构成成本的相关资料,供你参考。
房地产的构成成本包括1、楼板价：也就是土地出让阶段获取成本。
楼板价主要包括以下几个方面：土地出让款;土地出让税款项目及相关附加;生地、毛地通过一级开发达到可以施工建设的熟地，包含拆迁安置、通平施工等。
也就是通常说的“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”。
2、报建阶段：房地产行业我最佩服报建员了，也最XS报建员。
建筑设计院;乙方咨询公司(市场部分、工程部分、财务部分);八大局一委三单位;物业公司(一种是父子单位;一种是合作单位)代理方(1-0)3、施工建设：包括建筑工程费、安装工程费、设备费等一级承包*N二级承包*N三级承包*N...........N级承包..........4、社区公共事业配套设施建设基建;公共配套;5、财务成本：因财务运作产生的相关成本。
6、运营费：公司运营成本;案场运作消耗;项目营销推广成本;如无代理方，则增加团队费税费;其他不可预见的成本支出。
房地产包括的内容(1)国有土地使用权的出让;(2)房地产的开发与再开发：征用土地，拆迁安置，委托规划设计，对旧城区的开发与再开发;(3)房地产经营：土地使用权的转让、出租、抵押以及房屋的买卖、抵押等经济活动;(4)房地产中介服务：房地产咨询中介，房地产评估中介，房地产代理中介;(5)物业管理：房屋公用设备实施的养护维修并为使用者提供安全、卫生、优美的环境;(6)房地产的调控与管理：建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格体系，建立健全房地产法规，实现国家对房地产市场的宏观调控。
房地产具有的特性1、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制;2、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同;3、房地产的高质耐久性;4、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。
房地产价格成本分析（精选5篇）
房地产价格成本分析（精选5篇）第一篇：房地产价格成本分析房地产价格成本分析（一）房地产成本价格组成1．土地价格及其税费：按照政府“招、挂、拍”等有偿出让方式取得的土地价格和3%契税之和；2．建安成本：包括土建、给排水、采暖、照明等建筑费用；3．与房地产有关的费用：市政基础设施配套费、质监费、施工图审查费、白蚁防治费、勘测费、设计费等；4．期间费用：财务费用、管理费用、销售费用；5．税收及其附加：营业税，城市维护建设税、教育费附加，所得税，通常为销售额的13.5%；6．开发商利润。
（二）案例一：福建省泉州市区某楼盘成本价格利润分析1．地块位置及规划情况该地块占地50亩，地处泉州市区坪山路边，四面临街，地理条件优越，交通便利，周边市政配套比较完善。
规划为全封闭式小高层商住小区，容积率2.8，绿地率35%，建筑密度30%。
土地价格200万/亩（2003年通过二手转让取得土地、一手出让（1998年）时以每亩约60万取得）。
2006年初开工建设，2006年底预售。
2．根据规划条件计算主要经济技术指标以上计算得出：该项目投资额18167万元，利润率＝22670.8÷18167×100%＝124.79%，属于典型的暴利。
土地价格占总成本＝12129÷36345×100%＝33.37%，建安成本占总成本＝15615÷36345×100%＝42.96%，虽然土地占总成本比例的33.37%，但土地取得时是2003年，2006年该位置土地拍卖价每亩约600万元。
（三）案例二：泉州市某拍买土地开发成本价格利润分析1．地块现状规划拍买情况该宗地处泉州市区中心温陵路中段，交通便利，市政配套设施完善，地理位置优越，属于商贸中心区。
规划为高层商贸、办公、住宅小区，地块面积8.1亩。
规划条件：容积率3，商业占15%，建筑密度50%，绿地率25%，2006年12月拍买成交价1079万/亩。
房价成本的的形成
房价成本的的形成
目前房价的构成主要有五部分：地价、综合造价、政府规费、税收和企业利润。
1、地价：近年来，土地出让单价连年上涨。
一般土地价格与商品房价格持平。
2、综合造价：即建安成本。
一般城市，低层建筑1800元／平方米左右，高层建筑不超过2500元／平方米，一线城市，低层建筑2000/3000元／平方米左右，高层建筑不超过,3300-3600元／平方米左右。
3、政府规费：包括城市基础设施建设费、设计费、招投标费、市调费、审计费等。
各城市收费审批不一样，各个城市收费差别很大，最少的37种，最多的157种。
按平均计算约占房价的11％。
4、税：包括营业税、城建税、教育附加费、土地增值税、房产税、印花税、契税等十余种。
这十几种税大约占房价的15％左右。
5、房价刨去前四部分，再减去银行贷款或其他融资渠道利息后，是开发企业的毛利润。
利润一般都超过15％。
一般来说，房地产领域的税费占房价的比例超过20％，土地出让金的费用占房价的30％－50％，土地出让金也算一种收费，说房价超过60％的部分是各项税费，不能算错。
房价涨1年，工资涨20年都不够。
房价成本构成及影响因素
构成及影 响因素
房价成本构成
房价= 土地成本（30%）+建安成本
（20%）+ 销售管理成本（10%） +税费（15%）+开发商利润（25%）
土地是楼市的第一风向标
地价是推动房价继续上涨的必要条件
宁波近年土地成交楼面价与住宅成交价
从表中的两条价格曲线来看，房价随着地价上涨的关联性十 分清晰，当年地价上涨，那么第二年房价也会有一个相应的上 涨，如果将房价前移一年，两者具有高度的同步性。
房价影响因素
人口因素 地价因素 政策因素 市场自我调节
人口因素
地区内人口越多，住房需 求就越大，在土地供应量 有限、住房供应量一定的 前提下，市场出现供不应 求，房产价格就会上升。
地价因素
地价和房价之间是可以进行粗略的换算和预测
房价= 土地成本（30%）+建安成本（20%）+
+税费（15%）+开发商利润（25%）
传统的经济学定义，需求是价格的 反函数
中国房子价格涨得越凶，买家越疯 狂
国人历来对家情有独钟，房子作为 家的象征、体现及消费者的心理对 房价也有较大影响
பைடு நூலகம்
消费者心理影响因素
圈地心理 养老心理 虚荣心理 投资心理 怕涨心理 传承基业心理 改善居住条件心理
疯狂飙升的房价使大量刚需购房者望而 却步，但在这部分人群的住房刚需都还没有 得到满足的同时，还有很多手中有空余资金 的炒房者不断进出房地产市场，并进一步炒 高房价
销售管理成本（10%）
政策因素
各类福利住房政策、房价监管调控政策、公积金及房贷政策、租赁同权...这些 政策都会有效作用于房地产市场，并直接或间接地对房价产生影响
房地产价格组成部分
房地产房价组成部分
（一）成本法公式
计算公式：
房价=土地成本+开发成本+开发费用+税费+利润
房价=土地成本+ （前期工作费用+建安成本+配套费用）+ （销售费用+财务费用+办公费用+不可预见费）+ （营业税+所得税）+开发利润
发成本
房地产房价举例
设规划用地89亩，每亩地350万，容积率3.0的小高层■高层、商业综合体为例 建
以占地100亩，
各项成本计算
前期开 发成本
土地费用
（二）销售法公式
房价=土地成本+开发成本+开发费用+税费+利润+ （附加值价格）
房价=土地成本+（前期工作费用+建安成本+配套费用）+ （销售+财务+办公费用+不可预见费）+ （营业税+所得税）
+开发利润+ （品牌价值+成熟价值+升值价值+教育价值+产品价值+物业服务价值+其它价值）
1、品牌价值
一级品牌：300—500元/平米
二级品牌：200—300元/平米
三级品牌：50—100元/平米
2、成熟价值：
大盘：200—500元/平米
中档楼盘：100—200元/平米
3、升值价值:
升值潜力大：500—1000元/平米
般：100—300元/平米4、物业价值:
一级知名物业：300—500元/平米
二级物业：100—200元/平米
三级物业：50—100元/平米
5、教育价值：
优质教育：300—500元/平米
一般教育：100—200元/平米6、产品价值：
创新产品：100—300元/平米
热销产品：50—100元/平米
7、规模价值：
500亩以上：200—500元/平米200—500 亩：100—200 元/平米100—200 亩：50—100 元/平米。
说房价，必须从成本谈起撒！而成本，你又了解多少呢？
说房价，必须从成本谈起撒！而成本，你又了解多少呢？成本是房价空间大小的底线“大秦笔记”秦智勇都在说房价，必须从成本谈起撒！国内优质房地产公司，对于成本管理都有一套行业参考标准，其实如此巨大十几万亿的行业，几万家企业，成本管理已经透明化啦！我们一起来了解下。
“不看不知道，一看吓一跳！”，“大秦笔记”正在地产一线管理项目，还是那句话“每一分钱，有来有往，有对标、有方案、有节点”，“不花一分冤枉钱，但也不节省该为业主办事的一分钱”。
成本管控的思路：增效降本，提升产品价值：（1）优化和降低结构性、功能性成本。
（2）减少无效成本。
（3）在客户关注的敏感区域，增加合理的有效成本。
戳这里，一键对标成本力三、各时间阶段的成本管控，对总体成本的影响：1、拿地、规划、设计策划阶段，影响总体70%的成本，属于事前控制。
2、招采、施工阶段，影响总体25%的成本，属于事中控制。
3、竣工资料结转、结算阶段，影响总体5%的成本，属于事后控制。
03 成本测算指标一、各项开发总成本造价指标及占比：1、土地成本：按当前400万/亩，容积率2.0，楼面造价：约3090元/㎡(400万*1.03（契税）/666.67/2)，占总成本的40%。
土地每增加100万/亩，成本约增加770元/㎡。
2、建安成本：高层按2000元/㎡，占总成本的26%。
3、配套费：400元/㎡，占总成本的5%。
4、行政事业费：500元/㎡，占总成本的6%。
5、土地使用税:9元/㎡*50年/2.0=220元/㎡，占总成本的3%。
6、税金：销售价格（暂按8000元）*11%=880元/㎡，占总成本的12%。
7、营销费用：销售价格（暂按8000元）*2.5%=200元/㎡，占总成本的3%。
8、财务费用：（2-5、6、8）项*10%=320元/㎡，占总成本的4%。
9、不可预见费：100元/㎡，占总成本的1%。
10、以上合计总成本：约7600元/㎡。
其中土地和建安成本占据了66%。
房价的构成是什么
房价的构成是什么想要卖房⼦，⾸先要对房⼦进⾏评估，然后制定⼀个合理⼜能赚的房价。
房价可以怎么定呢?跟开发商学习怎么定房价肯定不会错。
所以，接下来就来告诉你开发商怎么定房价。
另外，房价是由构成因素的，我们⼀起来看⼀下。
⼀、房价的构成是什么?决定商品房价格因素很多，其中最主要的是⼟地费⽤和拆迁安置费⽤、房屋开发费⽤、市政公⽤设施费⽤以及各种税费和开发商的利润。
⼀般来说，建房成本中⼟地费⽤约占20%，拆迁安置费⽤约占10%～20%，房屋建筑安装费⽤约占20%～30%，市政设施费⽤占10%左右，各项税费约占20%。
在此基础上，还要加上20%左右的开发商利润，从⽽构成商品房的售价。
⼀些⼤城市市中⼼的⾼房价还来源于⾼昂的征地拆迁安置费⽤。
同时⼀些开发商的⾼额利润也是造成⾼房价原因之⼀。
总体来说，房价⼤致可分为四⼤部分：1、⼟价成本：包括⼟地出让⾦以及相关费⽤，如郊区的耕地补偿、劳动⼒安置、城区的拆迁周转费等;2、建筑安装费：如设计、招标、监理、材料施⼯等。
⼴义地可包括前期⼯程费、基础设施费(七通⼀平费)，甚⾄⼤市政费、四源费、⽤电权费等也可折算在建安装费⾥;3、开发商经营费⽤：包括办公管理费、销售经营费及融资利息等;4、开发商经营利润。
⼆、房地产开发商是如何定价的?1、成本加成法(开发成本加利润分摊到单位建筑⾯积上确定价格)开发商开发物业当然不能忽略其基本成本，建造之前的成本预算在很⼤程度上影响最终销售价格。
建造成本含⼟地使⽤费、公共设施配套费、建筑材料和⼈⼯费以及多种相关税费等，这些均为硬性成本，不太可能避免，开发商⼀般在成本的基础上加以适当的利润来确定房价。
2、市场⽐较法(以周边市场同类型物业作参考，定出⼀个合适价格)这是市场上使⽤最多也最符合市场⾏为规则的定价⽅法。
反过来，也为购房者判断房价⾼低提供了⼀种⽅法。
总体市场影响区域市场，通过⾃⾝物业的相关指标(如绿化、⼩区配套、朝向、房型设计等)，与周边相关物业指标进⾏对⽐，得出双⽅在物业的优劣⽐较，再相应定出⼀个价格。
房价由什么构成的
房价由什么构成的
购房者所买的不仅仅是房⼦本⾝，更包括居住环境、设备设施等各个⽅⾯。
开发商对房价的定价是否合理，报价中⼜有哪些内容，明⽩商品房的房价构成很有必要，即构成商品房价格的各项成本费⽤、税利因素，以及当时的社会市场标准。
1、⼟地成本
主要包括四个⽅⾯，即征地费、拆迁补偿费或⼟地转让费，产⽣的有关税费，向政府⽀付的地价款及基础设施建设费。
2、建设成本
房屋建安⼯程费和相关税费。
3、销售费⽤及交易税费
房屋开发及后期的销售费⽤也占据⼀部分内容。
税费则包括两税⼀费，即房地产转让(包括商品房销售)⽀付的营业税、城市维护建设税、教育费附加。
还有⼟地增值税、印花税及房屋买卖⼿续费。
4、利息和利润
利息是指开发商向银⾏贷款⽀付的利息。
利润则是⼟地开发房屋建设及销售各环节应获取的合法利润，⼀般以当时的⾏业平均年投资利润或项⽬利润计算。
正常的房价是由上述各项成本、费⽤、利润之和构成的。
可以理解为：房价=⼟地成本+建设开发费⽤+销售费⽤+投资利息+税费+开发利润。
从房地产成本构成角度浅析当前我国房地产价格
作者： 朱成建
作者机构： 兰州商学院,甘肃兰州730020
出版物刊名： 时代经贸
页码： 155-155页
年卷期： 2012年 第8期
主题词： 房地产 成本 价格 调控
摘要：近年来，房地产业的迅猛发展，对我国住房经济的发展起到了举足轻重的作用。
但是，商品房价格上涨过快，居高不下的价格远远超过了普通民众购房的承受能力，受到了社会各界的高度关注。
本文通过对房地产项目成本构成要素和费用水平的分析，发现房地产市场价格泡沫现象严重，其危害和风险逐渐显现，因此，对房地产市场的治理和规范刻不容缓，必须遏制房地产市场的过度投机行为，促使我国房地产市场健康、理性的发展。
开发商内部成本测算之房价是如何构成，解惑房价为什么这么高？
开发商内部成本测算之房价是如何构成，解惑房价为什么这么高？现如今的大江南北、大街小巷、城市农村，无处不在谈论高房价。
然而对于房价为什么这么高呢？你知道房价的组成吗？那么今天我就以开发商前期强排的角度给大家做一分析。
房价=成本+利润。
想必这个公式大家一眼就能看的很明白了，但是就房地产的额成本来说，一般的购房者真的很难计算，因为成本里面的分子类目太多了，搞不明白；其实大家大可不必搞的那个清楚，今天我就给大家着重说说房价的构成。
居高不下的房价到底是怎样构成的一般的房地产成本主要为两部分内容：开发成本和开发费用。
下来超哥就按照这两部分内容的组成、总房价占比、取费标准等方面给各位一一说明。
开发成本开发成本是指构成房地产商品售出条件的全部投入及包括分摊的配套设施费、环境绿化费和外管网等全部费用。
1、土地成本土地成本：我们这里所说的土地成本指的是从招牌挂开始的，属于土地二级市场，也就是最终的土地成交价格；其包含了土地出让金、契税、土地使用税等；在这里说一下土地出让金：国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。
土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。
目前这一款项是房价的主要成本之一，基本能占到总房价的45%左右；除了土地出让金还有契税以及土地使用税，当然随着开发年限的增长还有相应的土地增值税，关于这些税金就不多说，基本占房价的1-2%以内。
2、前期费用主要包括勘察测量、咨询设计、三通一平、前期规费等：项目的规划、设计、可行性研究所需费用。
一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。
通常规划及设计费为建安工程费的3%左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。
商品房成本构成分析与房价控制
商品房成本构成分析与房价控制北京理工大学连续教育暨现代远程教育学院《商品学概论》课程论文教学站深圳青年学院专业工商治理层次高升本学号姓名成绩题目商品房成本构成分析与房价操纵摘要目前，商品房价格已成为国人关注的一个焦点性问题。
如何使商品房价格处于一个合理的价位，已是大伙儿都在争相摸索的问题。
本文对商品房的成本构成从投资决策时期到房屋销售时期逐一进行了分析，探讨了降低房屋开发成本的各种可能方法，并尝试提出了一些降低商品房价格的有益措施，期望有助于遏制房价的攀升速度，使房价处于一个合理的水平。
[关键词]：房价；商品房成本；商品房价格；不合理房价；房价收入比；房屋持有税；环房匹配指数。
商品房成本构成分析与房价操纵一.我国房地产业的进展史当前房地产业已是全国性的一个热门话题，全国上下乃至全世界都在关注中国的房地产业。
这不仅是由于房地产业本身在人们日常生活中的重要性决定的，更是由房地产业进展到今天的状况与人们自身利益的迫切相关性引发的。
人们都在摸索如何样才能使那个重要产业得到健康，稳固，连续，合情合理的进展，而不是给经济的进展带来挫折，给社会的运行造成压力，给人民的生活带来负担。
房地产业在我国是一个新兴产业，在过去的50多年中，它的进展里程可谓曲折。
它的进展史大致能够分为以下几个时期：1. 从建国初期到1978年年间，房屋被作为福利产品对待。
我国的社会制度为社会主义公有制，经济制度实行打算经济，住房由国家统一规划，统一建设，统一分配。
职工群体的住房问题就由其所在的单位解决，房屋的治理，修理，养护，和正常运作的费用差不多上就由单位完全负责了。
单位建房越多，单位的包袱就越重，致使单位不能轻装上阵，改革步履为坚，日益不能适应社会主义现代化的进展要求，单位效益低下，有的靠着借债或国家的财政补贴将就坚持企业的生存，进而造成单位建房跟不上，甚至无力建房，职工的居住条件差，引发了一系列的社会问题。
2. 1978年以后，随着人们对社会主义市场经济的不断认识和实践，建筑产品被给予了其应有的商品属性。
房地产成本解密
房地产成本解密房地产成本解密房地产是当代社会最受关注的一个行业之一。
房地产的投资回报率通常非常高，并且在市场经济中扮演着至关重要的角色。
在各国经济快速发展的今天，房地产成为了越来越多人的富裕源泉和投资方向。
但是，房地产背后的成本是多少呢？今天我们就来解密一下房地产的成本结构。
一、土地成本房地产的第一大成本是土地成本。
房地产是建筑在土地上的，土地在其中所占比重是非常大的。
在购买土地的时候，很多因素影响着土地价格，由于城市不同所以土地价值的评估也就不同。
比如说，城市繁华的商业中心地区土地价格要比郊外的住宅区贵得多。
不仅如此，周围的建筑物、自然环境以及该地区政府的政策都会影响土地的价值，从而影响房地产的成本。
二、工程成本房地产的二大成本是工程成本。
建筑物是由工程所组成的，因而工程成本是房地产成本的重要组成部分。
工程成本的结构是比较复杂的，包括土建、电器、安装、装修与建筑设计费用等多个方面。
其中建筑面积、建筑高度、建筑档次、安全等级、装修程度等方面都会影响到工程成本的高低。
三、税费成本房地产的三大成本是税费成本。
房地产开发成本是非常高的，因为有很多的税费成本。
这些税费包括土地增值税、房屋税、地方教育费、注册费、公证费、印花税和方法费等等。
每个国家的税收政策不同，房地产行业的税费也会不同。
四、市场成本房地产的四大成本是市场成本。
市场成本包括房地产的销售成本、品牌成本等。
和其他产品一样，房地产的营销策略和价格都会影响房地产成本。
此外，对于那些品牌效应很高的房地产商，他们的市场成本更是高昂。
如溜奶清乡村和招远鑫润房地产等.五、管理成本房地产的五大成本是管理成本。
管理成本同样也是房地产成本的重要组成部分。
管理成本主要包括物业管理费、工程监理费用、合同管理费、人力资源管理费、企业保险费等。
由此可见，房地产的管理成本是非常高的，成本约占总成本的10%以上。
六、资金成本房地产的六大成本是资金成本。
资金成本是指金融机构、资本市场和个人提供的资金成本，主要包括银行贷款利息、国家基金利息和企业自有资金成本等。
房地产价格的构成
房地产价格的构成房地产价格是指在房屋建造、建设用地开发及经营过程中，疑结在房地产商品中的物化劳动和活力劳动价值量的货币表现形式。
房产和地产的不可分割性决定了房地产价格是房产价格和地产价格的统一，地价蕴涵于房价之中，是房地产价格的重要组成部分。
房地产商品的价格是由成本和利润两部分组成，用公式表示就是：商品房价格=成本+利润。
房地产商品的价格还可以进一步分解为：商品房的价格=商品房的综合造价+流通费用+利润+税金。
具体来说，房地产价格由以下几部分组成：（一）生产成本1、土地征用费土地征用费是指开发经营单位按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的向被征地单位支付的各项费用的总和。
他主要包括土地补偿费（即有关地下、地上物的补偿费），征用市郊菜地的新菜地开发建设基金、安置补偿费、耕地占用税等。
2、拆迁安置补偿费拆迁安置补偿费是指开发经营单位拆除被拆迁人所有的房屋及土地上附属物的补偿费，以及对被拆迁人安置所支付的安置费。
它包括搬迁费、周转房费、临时设施费、拆迁户临时过渡费等。
3、勘察设计及前期工程费勘察设计及前期工程费用包括总体规划、设计、项目可行性研究、勘查、测绘以及“三通一平”过程中发生的一切生产性费用。
4、房屋建筑安装工程费房屋建筑安装过程费又称为主体工程费。
它主要包括建筑安装工程施工图预算的费用和开发企业直接支付的应计入项目成本的工程费用。
5、小区基础设施建设费这是指建筑物2米以外和小区规划红线以内的各种管线和道路工程，如供水、排水、排污、供电、供气、通信电缆、小区内道路等建设费用，以及环卫绿化设施费。
6、小区非营业性公共配套设施费住宅小区内为居民服务配套建设的各种非营业性公共配套设施的建设费，如居委会、派出所、托幼、小学、卫生站、消防、自行车棚、公厕等。
7、管理费管理费是指组织开发项目的土地开发、房屋建设和房屋流通所发生的费用，主要包括管理人员的工资、办公费、差旅费、固定资产使用费、职工教育费、产品销售费、房屋售出前的维护管理费以及契约、合同公证、签证费等，还包括房产税、土地使用税、车船使用税等，收费标准是以上述1~6项之和为基数取一个百分比，具体比例由市、县人民政府确定。
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以成 本 的 角 度 论 我 国房 价 构 成
数据来源 ：ｗ ｉ ｎ ｄ资讯
圈 ２ ＝蟪城市住宅各季度均价走势 ＆Ｈ＿ 集
税改革政策 。鞠方 （ ２ ０ １ ３ ）对房产税进行试点城市的房地产市场月度数
据进行 实证检 验 ，发现我国房产税政策会导致房价明显下 降 ，房产税显 著地影 响对房 价。有 的学 者分 析了地 价 与房价 关联 性 。周 彬 、杜 两省 （ ２ ０ １ ０ ）认 为地方政府有推动地价上涨 的动机 ，高地价 带动 了房 价的上 涨 。李 男等 （ ２ ０ １ １ ）研究表明地价上涨明显拉动房价 ，但房价对地价 的 拉动作用有 限。潘爱 民 、韩正 隆 （ ２ ０ １ ２ ） 的研究 同样表 明地 价影 响房 价 ，且 这种 影响存 在明显的地域差异性。 总的来看 ，目前学者们对房价的研究主要还是集 中于宏 观经济环境 角度人 手 ， 包 括人 均收入 、通货 膨胀 、个人 住 房贷 款 利率 、货 币 供应 量 、土地供应 量等方面 ，而从房价成本角度进行的研究相对较少。 ２ ．我国商品房价格构成分析
赖 靖
摘 要 ：房价的决定 因素一直是研究热点 ，特别是近年来房价持 续走 高，远远 超过普 通 民众 接受程度 。为制定 合理的房价 治理 策略， 有必要把握房价成本的构成 。本文在概述 了我 国近年来房地产价格现状 的基础上 ，从成本 的角度加 以综合分析房价的构成。
关 键 词 ：房 价 ；成 本 ；房 价 构 成
１ ． 引 育
圈 １ 一线城市住宅各季度均价走势
１ ９ ９ ８ 起我 国结束 了一 直以来 实行 的住房 实物分 配制 度 ，这在 一 定 程 度上释放了经济发展 的动力并推进 了城镇化速度。随着经济水平 的快速 发展 ， 伴随着居民收入的提升 ， 房地产市场也越发活跃 ， 但不可否认的是房 价上涨也带来了一定的社会问题，主要包括 ： 住房短缺 、 住房的潜在需求增 大、非正常的房地产投资交易 以及资金过度集 中于房地产等。特别是近年 来 ，物价的上涨和房价的节节攀升成为了困扰国民的两大社会问题。虽然中 央和地方政府都出台了很多政策来控制房价 ，然而效果却不尽如人意。究其 原因纵然有开发商谋求暴利 ，但不可否认，目前房地产项 目本 身成本也较 高 ，主要包括开发成本、期间费用以及税金。最近两年高企 的房价虽有所缓 和， 但对大部分大学毕业生来说仍是不小的负担。 国内学者 主要通 过房 地产项 目中的税收和地价成 本进行 相关研 究。 我 国的房地产相 关税 收名 目繁多 且数额 较大 。１ ９ ９ ４年分 税制 改革 后 ，地方政府对发 展城 市建 筑业 、房地 产业 有很 大 的积极 性。王举 等 （ ２ ０ ０ ８ ） 分析了分税制后地方政府十分依 赖房地产 业相关 收入缓解 财政 困难 。为了保证房 地产市场健 康发展 ，中央政 府于 ２ ０ １ ０年底 出台房产
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属性 ，既包 括经济发展 带来 的正 常变 动 ，也包 括 因投机 需求 引起 的上 涨 。 自２ ０ ０ ３ 年６ 月起 ，相关部 门 出台了多 项金融 政策 、行 政政 策与税
２ ． １我 阖 商 品房 价 格 现 状 ２ ０ ０ ３年起 国家将房 地产业 作为 支柱性 产业 。房价 的上涨 包括 双重
从图２ 可以看 出，二线城市房价与全国房价走势基本相 同 ， ２ ０ １ ２ 年 ～ ～ 一 ～ ㈣ ㈣ ㈣ ～ 一 同 比增 长率 开始上 升 ， 全年 同比增长率 均为 负值 ，从 ２ ０ １ ３年 ９月 开始 但均低予 １ ０ ％的水平 。
数据来源 ：ｗ ｉ ｎ ｄ资讯
圈 ３ 三线城市住宅各季度均价走势
收政策 对房价进行 调控 ，但房地产市场具有私人商品与公共 商品双重属 性 ，造 成了房价上涨问题的复杂化 。 全 国房价在 ２ ０ １ １ 年上半 年后呈 现一个 持续上 涨 的态势 ，但 涨幅并 不太 大。从 ２ ０ １ １ 年第三季度开始 ，全 国房价 出现小幅度下降，可能是 由 于此时国家推出房产税 改革方案 ， 此次下降时间持续了将近一 年。从 ２ ０ １ ２ 年第三季度开始，全国房价呈现快速上涨趋势 ，一直持续 到 ２ ０ １ ４ 年第一季 度 ，而且增长幅度较大 。据 Ｗｉ ｎ ｄ的统计数据，２ ０ ｌ ４年第一季度后全 国 １ ０ ０ 个城市新建商品住宅 （ 不含保障性住房）销售价格 Ｅ 涨 的城市有 ５ ５ 个， ｌ Ｏ Ｏ 个城市 中房价上涨的城市达到 ８ ２个 ，同比价格涨幅为９ ．０ ６ ％，二手房 的价 格同样水涨船高，上涨的城市数 目为６ ６ 个，最高同比涨幅达 １ ０ ．９ ％。 ２ ０ ｌ ４ 下半年起 至 ２ ０ １ ５年第一季度 ，我国经济下行压 力较 大，面临经济 “ 新常 态” ，房价开始下降，但仍处于较高水平。 接 下来 ，分析一线城市 、二线城市和三线城市的房价走势 。
从图 １ 可以看出， 对于一线城市 ， 从２ ０１ １ 年开始直到 ２ ０１ ３ 年房价走势 比较平稳 ，波动不大，但房价处于较高位置，一线城市均价约为ｆ 司期全国均 价的 １ ２ ５ ％。从 ２ ０１ ３ 年开始 ， 房价同 样呈较快上涨趋势， ０１ ２ ３ 年同比增长率 均达到 １ ０ ％以上 ， ２ ０ １ ３ 年的９ 月至２ ｏ １ ４ 年３ 月 ，同比 增长率都在 ｌ ８ ％以上。 从２ ０１ ４ 年第二季度开始，一线城市房价均未出现较大波动 。