《王府井商圈概述》

商圈历史
王府井大街最初形成于元代，1267年，迄今已有730多年的历史。

至明代落户了10座王府后，大街开始初具商业特征。

成为商业中心则是在清末和民国年间。

1903年后，原来位于东华门附近的各类商摊集中到大街东侧原练兵场一带，形成了东安市场，成为北京最早的综合性商业步行街。

后来街上陆续建造了一批洋行、银行、珠宝店、高档百货店和饭馆，至1915年，北洋政府绘制《北京四郊详图》时，把这条街划分为三段：北段称王府大街，中段称八面槽，南段因有一眼甜井，与王府合称，成为“王府井大街”。

新中国成立后，王府井大街作为最大的商业街成为全北京的商业中心，规模和经营范围也逐步扩展。

上世纪60年代末，东安市场进行整修扩建，此后，王府井大街陆续建成了全国最大的新华书店以及工艺美术服务部（工美大厦）、北京饭店东楼等。

80年代至90年代初，随着改革开放深入，经济不断发展，王府井又进一步完善了商业和服务功能，以“买全国卖全国”而闻名全国。

1992年，北京市政府决定通过引进外资对王府井商业区进行大规模改造，内容涉及：1.完善市政设施2.道路重新铺装3.清理整治立面4.照明及服务性设施升级等方面。

1998年又进行了步行街化改造，作为50年大庆的献礼工程，全新的王府井步行街于1999年9月11日全新开街，场面火爆，王府井的地位进一步提升。

商圈范围
王府井位于天安门东侧的中心地段，南起东长安街，北至灯市口，东接金鱼胡同，西连东安门大姐，商圈面积超过45万平米。

王府井商圈以王府井步行街为核心，向周边辐射。

商圈被划分为三个功能区：1.购物休闲区（王府井步行街），以零售商业为主体2.旅游服务区（金鱼胡同），大型酒店密集区3.文化艺术
区（步行街以北至灯市口）
商圈特征
老字号云集地位独特
王府井与前门大街是北京两大老字号品牌聚集的商圈，盛锡福、瑞蚨祥、东来顺、全聚德、四联美发、中国照相馆、亨得利表行等老字号都有近百年或上百年的历史，是北京传统商业的发源地。

悠久的历史和众多老字号品牌，加深了王府井商圈的文化底蕴，使之成为北京商业版图中最独特的区域。

旅游消费导向客群结构复杂
王府井商圈的历史地位决定了其以旅游为主的消费导向，主要体现在三个方面：1.旅游者为消费客群主体，结构复杂。

旅游者来自国际国内各地，消费能力高低不等。

2.客流量起伏较大，节假日客流量倍增，淡旺季差异明显。

3.品牌结构复杂。

王府井要满足各阶层旅游者的需要，设置了小吃街、特产店等低端消费业态，这些业态的购物环境相对较差，空间局促。

而它们又和宝格丽、GUCCI、BURBERRY等著名奢侈品牌共存于同一商圈。

上至奢侈品，下至低端消费品的复杂品牌结构，体现了王府井商圈“买全国卖全国”的旅游消费导向。

娱乐功能不足商圈亟待升级
旅游消费导向既是王府井的优势，同时也是商圈进一步发展的瓶颈。

要保留老字号，要突出文化内涵和历史积淀，还要满足旅游观光的需要，这些光环使王府井商圈越来越符号化。

在旅游功能日益突出的同时，娱乐休闲功能一时跟不上来，成为商圈面临的最大问题。

王府井商圈正在逐渐远离本地消费者。

北京王府井百货大楼商圈分析
1.人口统计分析
2010年，北京东城区人口91.9万人左右，平均每年增加0.37万人，年平均增长率为0.4%。

全区常住人口中，外省市来京人员为22万人，占常住人口的23.9%。

2010年，东城区居民人均可支配收入30684元，同比增长8.5%，高于全市平均水平1611元；居民人均消费性支出22196元，同比增长8.6% ，每年全国到王府井游玩的游客人数保持在10万人以上，市场主导性强。

2.经济基础和购买力分析
截止2010年末，经初步核算，东城区实现地区生产总值1233.1亿元。

其中第三产业实现增加值1175.6亿元，占全区生产总值的95.3%。

社会消费品零售额突破六百亿大关，达到645.0亿元，同比增长21.1%，占全市社会消费品零售总额的10.4%。

居民人均可支配收入30684元，同比增长8.5%，高于全市平均水平1611元；居民人均消费性支出22196元，同比增长8.6%。

流动人口数量大，居民购买力强。

2012年第一季度，东城区限额以上企业实现社会消费品零售额186.9亿元。

按行业分，批发业实现零售额44.3亿元，同比增长8.4%，拉动全区零售额增长2个百分点；零售业实现零售额122.3亿元，同比增长20.5%，拉动全区零售额增长12.2个百分点，零售业零售额的增速和拉动作用均居各行业之首。

而王府井百货零售业销售额居前列。

3、建设状况
东城区位于北京市城区东部，而王府井北起东四西大街，南至长安街，全长不过1000多米，却是著名的“中国第一街”，地理位置优越，被誉为“黄金第一街”。

整个商圈之内公共交通便捷，金融机构林立，中国银行、交通银行、建设银行、招商银行等金融机构林立，及大地促进了百货公司的发展。

区内通讯设备齐全，水电供应齐全。

1999年，王府井大
街金鱼胡同到东单三条路段被规划成步行街，并和巴黎著名的香榭里舍大道结为姊妹街，从此在夏天散放着露天咖啡座、举办啤酒节的步行街，就成为一种对欧陆的模拟和想象。

4、社会因素
北京市王府井百货大楼位于著名的王府井大街，王府井大街北起美术馆东街，南至东长安街。

被誉为“黄金第一街”。

现在的王府井大街是经过改造后形成的“黄金十字”布局。

以金鱼胡同西口的十字路口为中心，向东是宾馆、饭店一条街，向西是小吃、休闲一条街，向南则是繁华的商业步行街，向北是娱乐、文化一条街。

近年来，东方新天地、ZARA开始进驻王府井商圈沿街门面，GUCCI，AMANI等大品牌开始进驻银泰乐天百货，王府井百货大楼一楼也开始引进部分名品，王府井商圈品牌明显向高档升级。

5、商业潜力
商圈饱和指数分析
（C）×（RE）
IRS = ─────────
RF
IRS：某地区某类商品商业圈饱和指数
C：某地区购买某类商品的潜在顾客人数
RE：某地区每一顾客平均购买额
RF：某地区经营同类商品商店营业总面积
王府井商圈饱和指数预测分析
（20万人）×（RE500元/次）
IRS = =100
RF（100万平米）
IRS：某地区某类商品商业圈饱和指数
C：某地区购买某类商品的潜在顾客人数
RE：某地区每一顾客平均购买额
RF：某地区经营同类商品商店营业总面积
主要项目
1. 东方广场
东方广场坐落于王府井大街南端第一位，东长安街1号，是王府井商圈位置最好也是规模最大的项目。

东方广场横跨王府井大街和东单大街两条街区，占地约十万平方米，总建筑面积约80万平方米，是目前亚洲最大的商业建筑群之一。

项目由长江实业和东方海外投资建设。

东方广场是一个超大规模的城市综合体，项目包含写字楼（东方经贸城）、公寓（东方豪庭）、酒店（东方君悦大酒店）和商业（东方新天地）四种业态以及拥有1,900个停车位的室内停车场。

东方经贸城，拥有８幢甲级写字楼，云集多家财富500强企业与各行业龙头公司
东方豪庭，拥有2幢豪华服务式公寓
东方君悦大酒店，五星级酒店，拥有825间客房及套房
东方新天地，商场面积超过13万平方米，是王府井商圈目前规模最大、品质最高的商业项目之一，拥有7大主题购物区。

2. 王府井百货
王府井百货大楼是新中国成立后北京建造的第一座大型百货零售商店，被誉为“新中国第一店”，在中国百货史上享有无可替代的精神领袖地位。

2007年，王府井百货大楼被北京市政府批准列入《北京优秀近现代建筑保护名录》。

王府井百货大楼1955年开业，至今已有57年历史。

主楼建筑面积3．9万平方米，营业面积1．8万平方米，1970年扩建附属业务楼和仓库楼，1989年增建玩具娱乐品商场，1999年新建北部商业楼，2004年2月百货大楼开始进行内部升级改造。

2007年进一步扩容。

新开“青春馆”，总营业面积超过30000平方米。

楼层经营品类
1F 化妆品、黄金珠宝、钟表、饰品
2F 女装、皮草、饰品
3F 针织、内衣、女装
4F 男装、羊绒
5F 运动、儿童
6F 家电、数码、文具、办公、厨房卫浴
7F 餐饮
8F-9F 影院
B1 小食品
B2 餐饮
3. 北京APM
北京APM即原新东安市场，新东安市场开业于1998年元旦，它的前身则是王府井商圈历史最悠久的商业项目东安市场。

新东安市场为中港合资项目，中方为王府井百货集团，港方为新鸿基地产。

2005年，新东安进行资产重组，新鸿基获得主导权开始进行改造。

2010年，新东安市场以北京APM的全新形象开业，成为步行街内最引人注目的商业项目。

APM属于新鸿基零售商业的产品系列，在香港和上海都有APM商业中心。

APM为am和pm 的合称，以显示营业时间长。

北京APM总体量13.88万平米，包含商业和写字楼两种业态，其中商业规模9.62万平方米，写字楼规模4.26万平方米。

经过改造后，北京APM展现出体量大、购物环境优越等优势。

在品牌配置上，北京APM拥
有ZARA、GAP、NIKE旗舰店，在步行街上非常醒目。

显然，和东方新天地相比，北京APM更贴合大众消费。

4. 乐天银泰百货
乐天银泰百货是王府井商圈最新的商业项目之一，开业于2006年，由韩国乐天百货和浙江银泰百货合资创立。

项目定位为高端百货，主力客群定位为追求精致生活品质，具有国际化时尚品位的上流人士及都市新贵。

总建筑面积8.36万平方米，营业面积4.29万平方米，经营国际名品，国际化妆品、韩日品牌、国内著名品牌等。

其中，众多韩日知名品牌将首次登陆中国大陆。

楼层经营品类
1F 国际名品、化妆品
2F 国际名品、珠宝
3F 高级女装、内衣、女鞋、女包
4F 时尚女装、运动休闲、饰品
5F 男装、男鞋、户外
6F 童装、儿童用品、家居、家电、数码
7F 餐饮
8F 餐饮
B1 休闲零食、健康食品、超市
未来规划
2011年，北京市和东城区两级政府公布的“十二五规划”明确了王府井商圈的地位和未来发展规划。

《北京市“十二五”时期国际商贸中心建设发展规划》提出，北京市未来的商业格局将取消按市区级别划分，在全国首次提出城市标志性商业中心、功能性商业中心、宜居型社区商业三层级商业发展格局。

其中王府井商业区和西单、前门—大栅栏商业区一起，将成为北京市三大城市标志性商业中心。

东城区十二五规划对王府井未来的发展规划阐述得更加详细，明确提出王府井商圈将在十二五期间全面扩容改造。

改造涉及消费、交通、景观三个方面。

建设两大观景广场，同时每隔250
米设置一个小型广场，开发“海陆空”全立体交通模式。

消费方面到2015年，王府井再添七个大型商业建筑，每隔二三百米即可见到一座大型购物中心，七个项目分别是王府国际商城、嘉德艺术中心、海港大厦、国际品牌中心、北京饭店二期、中国商业文化博物馆。

此外还将在金宝街2号地建设世界顶级品牌博物馆，在王府井现存四合院较集中的区域，开发以书院、会馆为特色的文化休闲设施等，进一步提升文化内涵。

王府井还将打造“南中北”布局的三大餐饮区。

其中，王府井南部，计划在现有王府井小吃街的位置，引入中国传统老字号小吃和全国各地名吃。

交通方面2015年前，向西打通灯市口西街，形成灯市口西街-灯市口大街、王府井北大街、东安门大街-金鱼胡同3条王府井地区内部交通要道。

围绕步行主街贯通王府井西街，形成东安门大街-王府井西街-大纱帽胡同-东单三条-校尉-金鱼胡同的环状路网。

由于8号线地铁将从步行街地下贯通整个王府井地区，因此，王府井正在筹划与地铁建设同步开发地下商业城。

在开发空中通行网络方面，将以大阮府胡同、大甜水井胡同、帅府园胡同为重点，在区域内有车辆通行的路网建设空中连廊，实现人车分流。

景观方面建设南北两大景观广场，同时在东西方向的纵深处设置小型广场。

其中，在步行主街中建设中式景观广场。

在王府井教堂对面，计划建设西式景观广场，广场设置排式水幕喷泉和休憩设施，可以利用水幕喷泉播放水幕电影等。