宁波世茂新里程置业有限公司、陈晓红商品房预售合同纠纷二审民事判决书

宁波世茂新里程置业有限公司、陈晓红商品房预售合同纠纷
二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷
【审理法院】浙江省宁波市中级人民法院
【审理法院】浙江省宁波市中级人民法院
【审结日期】2021.01.27
【案件字号】（2020）浙02民终4734号
【审理程序】二审
【审理法官】黄永森朱亚君赵保法
【审理法官】黄永森朱亚君赵保法
【文书类型】判决书
【当事人】宁波世茂新里程置业有限公司;陈晓红
【当事人】宁波世茂新里程置业有限公司陈晓红
【当事人-个人】陈晓红
【当事人-公司】宁波世茂新里程置业有限公司
【代理律师/律所】曹小明浙江金汉律师事务所;周艺浙江金汉律师事务所;陈志惠浙江信大律师事务所
【代理律师/律所】曹小明浙江金汉律师事务所周艺浙江金汉律师事务所陈志惠浙江信大律师事务所
【代理律师】曹小明周艺陈志惠
【代理律所】浙江金汉律师事务所浙江信大律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】宁波世茂新里程置业有限公司
【被告】陈晓红
【本院观点】世茂公司和陈晓红提交的证据不属于二审中的新证据，本院不予认定。

根据《中华人民共和国民法典》第五百八十条的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。

【权责关键词】撤销代理违约金过错支付违约金合同约定基本原则反证新证据关联性合法性质证诉讼请求强制执行
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院对一审法院认定的事实予以确认。

【本院认为】本院认为：根据《中华人民共和国民法典》第五百八十条的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。

有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。

本案中，世茂公司与陈晓红于2013年12月26日签订商品房买卖合同一份，约定陈晓红购买世茂公司开发的涉案房屋，世茂公司应于2015年6月30日前交付符合各项商品房交付条件的房屋，于2015年9月30日前取得土地、房屋权属证书，并交付给陈晓红。

但在合同的履行过程中，世茂公司于2016年11月30日向陈晓红的代理人陈
志惠律师发送回函一份，载明：“因我司未能在合同约定的期限内交房，贵方买受人多次向我司提出要求交房，期间我司也告知无法按约定及贵方要求期限交房。

按合同约定，贵方有权行使解除权。

”“另，提请贵方注意的是：我司因项目经营需要，拟对上述买受人购房所在地块进行规划变更，按照目前进度来看，在二年时间内不可能完成所有工期。

”2018年6月6日，世茂公司寄送解除通知书给陈晓红，以其开发的地块存在无法克服的问题、合同目的不能实现为由，通知解除案涉商品房买卖合同。

另外，在世茂公司无法按约交付房屋和交付权证后，陈晓红已先后三次向一审法院起诉要求世茂公司支付违约金，经核算，三份民事判决书认定的违约金合计金额已超过房屋总价款的50%。

鉴于双方签订的商品房买卖合同事实上存在履行不能的情形，且若继续履行合同，世茂公司为此支付的违约金总额必将继续扩大，导致履行费用过高，而陈晓红仍无法取得涉案房屋，合同目的因此也不能实现，可见双方均因合同的履行而受不利影响，更何况双方签订的商品房买卖合同项下的标的不适于强制履行，因此世茂公司要求解除其与陈晓红签订的商品房买卖合同的上诉请求理由正当，应予支持。

但双方签订的商品房买卖合同导致解除的原因在于世茂公司自身，本案案件受理费应由世茂公司自行承担。

综上，世茂公司的上诉请求成立，本院予以支持；根据新实施的法律规定，本院对一审判决予以纠正。

依照《中华人民共和国民法典》第五百八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
【裁判结果】一、撤销浙江省象山县人民法院（2020）浙0225民初4152号民事判决；
二、解除上诉人宁波世茂新里程置业有限公司与被上诉人陈晓红于2013年12月26日签订的商品房买卖合同（合同编号：2012016700069）。

一审案件受理费35608元，二审案件受理费35608元，均由上诉人宁波世茂新里程置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-05 17:21:19
宁波世茂新里程置业有限公司、陈晓红商品房预售合同纠纷二审民事判决书
浙江省宁波市中级人民法院
民事判决书
（2020）浙02民终4734号当事人上诉人（原审原告）：宁波世茂新里程置业有限公司。

住所地：象山县丹东街道梅龙路某某。

法定代表人：谢琨，该公司董事长。

委托诉讼代理人：曹小明，浙江金汉律师事务所律师。

委托诉讼代理人：周艺，浙江金汉律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：陈晓红。

委托诉讼代理人：陈志惠，浙江信大律师事务所律师。

审理经过上诉人宁波世茂新里程置业有限公司（以下简称世茂公司）因与被上诉人陈晓红商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院（2020）浙0225民初4152号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称世茂公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判解除涉案商品房买卖合同。

事实与理由：首先，涉案商品房买卖合同无法履行确系因涉案项目存在不均匀沉降的客观原因所致。

第三方检测单位证实系因案涉项目场地原为滩涂，淤泥质土产生了很大的沉降量，对桩基产生较大的负摩阻力影响导致的不均匀的沉降问题，非世茂公司恶意违约，符合法律有关规定。

其次，世茂公司诉求解除涉案商品房买卖合同符合最高人民法院的审判指导意见，在违约方不存在恶意违约且继续履行合同给违约方造成重大损害的情形下，违约方主张解除合同符合法律的公平原则。

二审被上诉人辩称陈晓红辩称：世茂公司的上诉请求无事实根据、无法律依据，应当依法驳回世茂公司的诉讼请求。

具体理由如下：1.世茂公司认为涉案房屋存在不均匀沉降问题，不适合强制履行，应当解除合同，并提供了照片和相关的分析报告。

姑且不论世茂公司提供的新的证据的合法性、真实性。

房屋沉降只要不危及人身安全，一般问题不大，房屋沉降不等于不可以交付，不适合强制执行不等于合同就不能履行。

世茂公司完全可以采取措施防止沉降并加以修复，而不是一味地观察。

世茂公司以此为由解除合同，显示出其违约的恶意。

鼓励交易、诚实履行是合同法的基本原则，是否可以强制履行是执行中的问题，不应当成为解除合同的理由；2.关于世茂公司提出的九民纪要第48条的规定，该规定针对的是长期性合同，而本案涉及的房屋交付并非是长期性合同，这一点在原审判决中已经充分说明。

因此世茂公司的主张是没有法律依据的，应当驳回世茂公司的诉讼请求。

原告诉称世茂公司向一审法院起诉请求：解除原告与被告于2013年12月26日签订的商品房买卖合同（合同编号：2012016700069）。

一审法院查明一审法院认定事实：2013年12月26日，原告世茂公司和被告陈晓红签订商品房买卖合同一份，约定被告购买原告开发的象山县大目湾新城乐北路与天安路交叉口西北角的天玺花园153号房屋，该房屋设计用途为别墅，钢混结构，建筑面积233.64平方米，单价为15412.61元/平方米，总价款3601002元。

合同约定原告在合同签订之日支付1081002元，余款2520000元于合同签订当日办理贷款手续，并于合同签订后30日内付清。

合同还约定原告应于2015年6月30日前交付符合各项商品房交付条件的房屋，于2015年9月30日前取得土地、房屋权属证书，并交付给被告。

被告于2013年12月26日支付房款1081002元，于2014年1月29日支付房款2520000元，合计支付房款3601002元。

但原告未能按约交付房屋，亦未能按约交付权证。

2016年4月7日，原告向被告发送变更通知一份，载明其将统一调整小区外立面，由原规划的石材变更为真石漆涂料，请被告于收到通知后15日内作出是否退房的书面答复，否则视为接受该变更。

2016年11月30日，原告向被告的代理人陈志惠律师发送回函一份，载明“因我司未能在合同约定的期限内交房，贵方买受人多次向我司提出要求交房，期间我司也告知无法按约定及贵方要求期限交房。

按合同约定，贵方有权行使解除权。

”“另，提请贵方注意的是：我司因项目经营需要，拟对上述买受人购房所在地块进行规划变更，按照目前进度来看，在二年时间内不可能完成所有工期。

”
2018年6月6日，原告寄送解除通知书给被告，以其开发的地块存在无法克服的问题，合同目的不能实现为由，通知解除案涉商品房买卖合同。

被告收到通知书后，于2018年9月5日向该院起诉，要求确认世茂公司该寄送通知书的行为不成立，并要求继续履行双方间的商品房买卖合同。

该院于同日立案受理该原告陈晓红诉被告世茂公司商品房预售合同纠纷案，并经审理于2018年11月16日作出（2018）浙0225民初7351号民事判决书，以世茂公司对其主张的解除合同的理由未附任何证明材料，也不符合约定解除理由或法定解除理由为由，判决：一、世茂公司于2018年6月6日寄送陈晓红的解除合同通知书不能产生解除合同的效力；二、世茂公司应履行双方间2013年12月26日签订的商品房买卖合同。

该判现已生效。

另查明，该院分别于2018年1月25日、2019年6月5日、2020年6月2日立案受理原告陈晓红诉被告世茂公司商品房预售合同纠纷案，并分别于2018年11月15日、2019年7月25日、2020年7月24日作出（2018）浙0225民初1082号、（2019）浙0225民初4317号、（2020）浙0225民初3430号民事判决书，分别判决世茂公司支付逾期交房违约金612170元、逾期交付权证违约金273676元；世茂公司支付逾期交房违约金393229元、逾期交付权证违约金196615元；世茂公司支付逾期交房违约金
262873元、逾期交付权证违约金131437元。

前两判均已生效，世茂公司并已支付相应违约金，第三判因世茂公司上诉尚未生效。

一审法院认为一审法院认为：原告以房屋无法交付、合同目的不能实现为由诉请要求解除原、被告间的商品房买卖合同，并解释称房屋无法交付的原因在于地质沉降导致其2015年6月1日起停工至今，但案涉项目目前虽确为停工状态，原告却并未就停工原因进行举证，应承担举证不能的不利后果，对其有关地质沉降导致停工的主张难以采信，则其以此为由主张房屋无法交付、合同目的不能实现，诉请要求解除案涉合同，难以支持。

原告又诉称其两次支付违约金合计金额已达到房屋总价款的40.98%，已超过违约金过高的标准，若合同不解除，则被告将继续起诉主张违约金并获得违约金，将有违公平、诚信原则，但原告未能按约交付房屋、交付权证，对原告该违约行为，被告主张违约金完全符合合同之约定，显然不违反公平、诚信原则，且违约金计算标准亦系合同明确约定，不存在约定过高的情形，生效民事判决亦均按该约定进行裁判，故原告以此为由主张解除合同，难以支持。

原告还诉称依照九民会议纪要第四十八条之规定，案涉合同应予解除，但该条文适用于长期性合同的履行，而案涉商品房买卖合同并非长期性合同，条文适用前提已不符合，且本案也不符合该条文规定的违约方主张解除合同应予支持的条件，故原告依据该条文主张解除合同，难以支持。

况且，该院曾于2018年11月16日作出（2018）浙0225民初7351号民事判决书，判决世茂公司寄送的解除合同通知书不产生解除合同的效力以及双方间商品房买卖合同继续履行，而本案情形与该案并无二致，世茂公司对其解除合同的主张亦无提供任何证据，且也不符合约定解除条件或法定解除条件，故对其解除合同的主张仍不予支持。

综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告宁波世茂新里程置业有限公司的诉讼请求。

本案案件受理费35608元，由原告宁波世茂新里程置业有限公司负担。

二审中，世茂公司向本院提供了如下证据：1.案涉项目第8、9号地块现状的照片一份，拟证明案涉房屋所在地块地质沉降严重，导致地面积水及房屋开裂，甚至贯穿性裂缝，
暂时无法修复；2.因地质不均匀沉降引起的墙面开裂的房屋照片一份，拟证明案涉房屋
所在地块地质沉降严重，导致地面积水及房屋开裂，甚至贯穿性裂缝，暂时无法修复；3.《世茂象山大目湾项目8号地块沉降原因分析报告关键页》5页，拟证明案涉房屋所在地块部分联排房屋不均匀沉降、倾斜、开裂，第三方检测单位对部分联排房屋进行了连续
观测，并证实部分联排房屋存在不均匀沉降、倾斜等问题。

陈晓红经质证认为:对证据1的真实性没有意见，但是对世茂公司的证明目的持
有异议。

世茂公司认为是地质沉降的客观原因导致停工，但是实际上是其故意不交付才
拖延停工；对证据2的真实性和关联性均有异议。

陈晓红并不清楚该部分照片中的房屋
是不是涉案房屋，就算是，也只能证明该房屋存在开裂现象，而对于开裂现象是否由于
地质沉降造成的、是不是可以修复、涉案房屋是不是达到危及人身安全等，世茂公司均
没有提供其他证据；对证据3的真实性、合法性、关联性均持有异议。

从程序上说世茂
公司提供的证据是2019年4月作出的，而本案的一审是今年上半年。

世茂公司在一审中并未提供该证据。

该证据不是决定性证据，违反证据规则。

该证据是世茂公司单方委托的，且该证据的真实性存在异议，浙江省建设工程质量检验站有限公司是否具有资质存
有异议。

该报告有55页，世茂公司只提供了其中的5页，不符合证据完整性的要求。

该报告是有关8某地块40某、50某和54某楼的沉降原因报告，并不是涉案房屋。

该份报
告认为40某、50某楼的沉降相对较大，54某楼的沉降相对较小。

其中相对较大和相对
较小是一个什么样的概念，是不是可以修复、是不是危及人身安全，该份报告中并没有
提及。

该份报告显示沉降的原因主要是设计安全储备不足，次要原因是桩径桩长不符合
设计要求，这充分说明世茂公司是具有过错的。

陈晓红向本院提交信访反映书二份，拟证明世茂公司存在延期交房、恶意违法解
除合同的行为。

世茂公司经质证认为，信访件涉及的内容是陈晓红单方的陈述，内容与事实不符，根据上诉状的内容，世茂公司并没有恶意拖延交房，确实是由于不均匀沉降导致不能交房，且不能交房也得到了大多数购房者的同意，因此对于信访件陈述的事实不予认可。

本院经审查认为，世茂公司和陈晓红提交的证据不属于二审中的新证据，本院不予认定。

本院查明本院对一审法院认定的事实予以确认。

本院认为本院认为：根据《中华人民共和国民法典》第五百八十条的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。

有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。

本案中，世茂公司与陈晓红于2013年12月26日签订商品房买卖合同一份，约定陈晓红购买世茂公司开发的涉案房屋，世茂公司应于2015年6月30日前交付符合各项商品房交付条件的房屋，于2015年9月30日前取得土地、房屋权属证书，并交付给陈晓红。

但在合同的履行过程中，世茂公司于2016年11月30日向陈晓红的代理人陈志惠律师发送回函一份，载明：“因我司未能在合同约定的期限内交房，贵方买受人多次向我司提出要求交房，期间我司也告知无法按约定及贵方要求期限交房。

按合同约定，贵方有权行使解除权。

”“另，提请贵方注意的是：我司因项目经营需要，拟对上述买受人购房所在地块进行规划变更，按照目前进度来看，在二年时间内不可能完成所有工期。

”2018年6月6日，世茂公司寄送解除通知书给陈晓红，以其开发的地块存在无法克服的问题、合同目的不能实现为由，
通知解除案涉商品房买卖合同。

另外，在世茂公司无法按约交付房屋和交付权证后，陈晓红已先后三次向一审法院起诉要求世茂公司支付违约金，经核算，三份民事判决书认定的违约金合计金额已超过房屋总价款的50%。

鉴于双方签订的商品房买卖合同事实上存在履行不能的情形，且若继续履行合同，世茂公司为此支付的违约金总额必将继续扩大，导致履行费用过高，而陈晓红仍无法取得涉案房屋，合同目的因此也不能实现，可见双方均因合同的履行而受不利影响，更何况双方签订的商品房买卖合同项下的标的不适于强制履行，因此世茂公司要求解除其与陈晓红签订的商品房买卖合同的上诉请求理由正当，应予支持。

但双方签订的商品房买卖合同导致解除的原因在于世茂公司自身，本案案件受理费应由世茂公司自行承担。

综上，世茂公司的上诉请求成立，本院予以支持；根据新实施的法律规定，本院对一审判决予以纠正。

依照《中华人民共和国民法典》第五百八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
裁判结果一、撤销浙江省象山县人民法院（2020）浙0225民初4152号民事判决；
二、解除上诉人宁波世茂新里程置业有限公司与被上诉人陈晓红于2013年12月26日签订的商品房买卖合同（合同编号：2012016700069）。

一审案件受理费35608元，二审案件受理费35608元，均由上诉人宁波世茂新里程置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

落款
审判长黄永森
审判员朱亚君
审判员赵保法
二〇二一年一月二十七日
书记员桂红艳
北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。

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