城乡住房发展论文农村自建楼房论文

城乡住房发展论文农村自建楼房论文
关于城乡住房发展的必要性及其对策
【摘要】我国传统的城乡住房发展体系一直存在两条线，自主建房和商品房的路线互不干预，也无法融合，由此带来的全面发展鸿沟也是越来越深，因此城乡住房发展的必要性也日益凸显。

本文对城乡住房发展的必要性及其对策进行探讨。

【关键词】城乡住房发展；必要性；对策
随着国民经济水平的提高，农村自建楼房的数量与日俱增，而到了本世纪初，新农村建设的步伐加快，对分散落后的自建房村落进行整改，建设村容整洁、乡风文明、管理科学民主的社会主义新农村。

但在这条道路上，商品房发展模式的简单套用并不能避开水土不服的尴尬。

1 城乡住房发展的现状
尽管在城镇住房制度改革的基准原则下，城镇商品住房的运作模式开始走进城乡，但是农村土地集体所有制的性质成为商品住房普及和良性开发的阻碍。

到目前为止，我国的城乡住房市场并不具备统一的形成条件，究其根本还是二元格局的难以撼动。

就农村居民的角度说，自给自足的农村住宅在商品性方面的缺乏，对于农民城市化来说十分不利。

而与此同时，农村住房的闲置也
降低了农村土地的利用率。

加上非法“小产权房”的负面影响也给城乡住房发展增添了一丝阴霾。

2 城乡住房发展的必要性
城乡住房发展的二元性在我国市场经济发展迅猛的环境下所起到的负面作用已经开始显现。

而对二元性的打破成为城乡住房发展的关键所在。

2.1 城市压力的分流：相对于大城市的规模效应，农村住房体系的市场效应并不具有十分的优势，但同时，城市的大规模优势带来的交通和房价问题也导致了城市居民幸福指数的偏低。

因此城乡住房发展对于城市人口的分流，城市效率的提高来说是一个不错的解决途径。

2.2 土地利用率的提高：两栖居民随着工业化进程的加速越来越多，从表面上看，这是城市化工作成效的突破，但与此同时形成的农村土地和住房空置现象也成为客观存在的问题。

在这个问题不断出现的情况下，户籍为基础规划的建设核心导致的最直接结果就是空置率的进一步加剧，而中心村建设的进程也会因此而停滞不前，造成中心村建设资源的浪费。

2.3 中心村的需要：中心村建设所秉承的“都市里的村庄”和“村庄里的都市”成为比较受人关注的生活方式。

但就目前的情况来看，屋内和屋外环境的巨大差异也成为农村住房发展比较头疼的问题。

而加入把中心村定位为“城市一镇一中心村”这一城乡一体化结构中的一环，那么我们就会以高起点的城市理念来构建中心村，把它建成类
似城镇的现代居民点。

如在中心村设计有完善的供水排水系统、垃圾处理系统，居民点周围建有完善的体育设施、文化设施、商业网点、卫生室、老年活动室等，逐步引导城镇基础设施向农村延伸、城市现代文明向农村地区辐射，使现有的村庄管理模式向现代社区模式转变。

2.4 土地利用的合理性：城市是人口高度集中，土地集约利用度高的地方。

虽然中心村建设的土地集约利用度已远远高于自然村落，但与城市相比，其土地利用率又相差很远。

我国是人口大国，人多地少，耕地保护任重道远。

如果能根据城市化的发展需要，科学地规划各级城市、镇、中心村，而不是单独盲目建设中心村，则能提高土地集约利用率，使土地利用更加合理，真正做到保护耕地。

2.5 城乡一体化发展的需要：农田是新农村建设用地的主要来源，而农田进行非农建设则必须要报省或中央政府审批，整个手续过程过于繁琐。

针对这一点如果可以实现城乡住房发展统筹，将城乡建设用地归为国有土地，而在中心村建设规划方面按照城市建设用地的方式，那么保护耕地、控制建设用地以及中心村建设征地难的问题都能一一化解。

3 城乡住房发展的对策
3.1 前面一再提到农村土地性质是城乡住房发展的最大障碍，因此政策上的明确改革是一大关键，而这一改革的路线也很明确，农村建设用地的国有化将是以大趋势。

统一城乡住房市场的建立有助于农民彻底城市化，从而打破城乡分割。

而这一城乡住房市场的建立，
先决条件就是就改变农村建设用地的性质，由农村集体所有转变为国有。

在城乡住房建设用地性质统一的前提下，农村住房在一定程度上就能向城镇住房靠拢，最直接的体现就是拥有产权，其居住和出售的合法性能够保证，只有这样，城乡住房市场才能够形成。

3.2 城乡住房发展的规划应该加强，要尽快制定城乡住房建设的统一规划，让随意建造农村住房的建造格局彻底打破。

尤其要统一规划实施后控制“小产权”房的肆意建造，其用地的不规范以及建房选址的不合理和不安全性都要坚决杜绝。

控制房屋用地的非法性以及房屋建造的安全品质才能保证出售的合法化。

城乡建设的规划制定需要坚持自上而下——从中央到地方的原则，保证落实的可靠性，政策法规实施的章程在这样的原则下也才能够保证不变样，避免地方政府和机构钻空子，以漏洞为借口各自为政，进行不必要的盲目建设和重复建设。

在国家城乡住房中长期规划以及省级城乡住房发展中长期指导规划的指导下，各省级城乡建设部门再根据本地实际，制定省内各级城乡住房发展中长期规划。

以省级规划为基础，各地市政府机构再分析当地的实际情况制定出更为细致的规划，其主要落脚点应定为在各农村镇、中心村的住房发展中长期规划和短期实施计划。

3.3 人口政策和适应城镇化的政策在相关规划当中也应该得到关注。

要保证以上规划的顺利实现，就要根据规划需要，针对人口吸引和控制制定相应的政策。

此外，适应城镇化的相关政策也应该及时制定：
3.3.1 农村住房产权的办理：由于农村建设用地的性质发生了改变，从集体土地转而成为国有土地，这些土地可以进入土地市场，也就是说，农民在处理自己与住房的关系时有了“退出权”。

而在这一关系确立的过程中，对于还没有产权证的合法住房，对其宅基地以及住房情况进行丈量登记，并发放土地使用证以及房屋产权证。

3.3.2 宅基地置换政策的制定：需要制定的政策有，对加入本地中心村的农户，允许采用宅基地置换方式取得合乎规划的中心村建房用地。

具体来说，应根据各地的实际，分类进行。

在平原地区，宅基地平坦，地质优良，可以等比例置换，超出部分可折算现金。

而在偏远人稀的深山区，政府也应以相对优惠的置换比例吸引和帮助农户迁出。

3.3.3 集体土地政策的制定：集体土地包括耕地、林地和自留地，这类土地不允许私自买卖。

而在村民外迁之后，这类土地应由集体收归。

对于外迁者，集体做适当补偿。

这些收回的土地，可采用租赁方式进行管理，收益归集体。

3.3.4 土地利用政策的合理制定：基于征用土地的合理运用原则，对于置换出来的宅基地或收回的自留地，要进行分类登记，对土地等级进行划分，以保证土地使用的合理。

在分类处理当中，如果宅基地的土地等级较高或适合农作物耕种，就需要加快复垦，而不适于耕作的低等级土地则可作为林地或其他用途发展。

4 结语
城乡住房发展所关系到的不仅仅是城乡住房市场化一个问题，
对于城乡人口密度的分流、居民幸福指数等都起着关键性作用，而从经济角度说，城乡住房发展也有助于提高土地以及住房居住、销售的合法性，让住房问题不再拥挤在城市这一有限的空间格局下。

参考文献：
[1]李翅．土地集约利用的城市空间发展模式[J]．城市规划学刊．2006（01）.
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[3]毛政才．地价与房价关系的理论与实证研究[D]．暨南大学．2007.
[4]吴郁玲．基于土地市场发育的土地集约利用机制研究[D]．南京农业大学．2007.。