宏观调控对房地产企业盈余管理的影响

宏观调控对房地产企业盈余管理的影响
作者：吴晨欣
来源：《中国房地产业·下半月》2015年第10期
【摘要】在我国，房地产行业依旧是一个十分重要的基础性行业，其发展动向必将会对我国的国计民生产生直接影响，所以务必要让我国房地产行业健康、合理地发展。

为了达到这个目的，我国政府根据房地产行业的实际情况不断出台各种调控政策，这不仅对市场总体的发展有较好的引导作用，也将会对房地产企业产生不同程度的影响。

本文将会针对我国宏观调控对房地产企业盈余管理所造成的影响进行简单的分析和研究。

【关键词】宏观调控；房地产企业；盈余管理
一、前言
几年来，我国政府已经意识到房地产行业对我国市场经济发展的重要性和促进作用，根据我国房地产的实际情况积极出台了很多关于房地产行业宏观调控的政策，争取为房地产行业创建一个健康、平稳的发展环境。

这些政策对我国房地产企业盈余管理工作都产生了不同程度的影响，本文将会从会计学的角度，对此进行简单的探究和分析。

二、盈余管理的概念及其主要目的
从经济收益观的角度来分析，盈余管理是企业的管理层通过会计政策的可选择性，来谋求自身利益或企业价值的最大化。

直到上世纪90年代后期，我国数名经济学界学者在国外学者的基础上，并根据我国房地产企业的盈余管理现状进行了深入的分析，最终初步确定盈余管理是房地产企业为了实现自身价值的最大化，影响投资者对企业所作出的决策，在我国会计准则和法律法规允许的范围内，通过合理选择会计政策和会计方法，对房地产企业的财务报表进行粉饰的行为。

开展盈余管理工作的主要目的是为了避免房地产企业在经营过程中出现亏损或者退市的情况，帮助经营情况不佳的企业为了能够尽快获得银行对其的贷款，对房地产企业的会计信息和财务报表进行修正，满足银行的贷款要求，甚至还可以根据企业所得税费用的实际情况，适当减少所得税的成本。

所以总的来说，房地产企业合理进行盈余管理，能够帮助企业获取最大化的经济利益，并实现企业价值。

三、宏观调控对房地产企业盈余管理的影响
我国大部分房地产企业都出现了盈余操纵的现象，这主要是由于政府对这种现象的监管力度不足，工作不到位。

为了令房地产行业能够在健康、平稳的环境中发展，政府正不断针对我国房地产发展特点和存在的弊端，积极制订并出台各种调控政策，这些政策或多或少都会对我国房地产企业的盈余管理工作产生不同程度的影响。

（一）我国宏观调控的主要方向
自从我国房地产行业繁荣发展后，我国多地房价不断上涨，尤其是经济发达的地区及城市，大多都出现房地产市场投资过热的局面，为了能够稳定控制我国房地产行业及市场的健康、平稳发展，我国自2003年开始积极出台各种宏观调控政策，其主要方向可以分为四个：
（1）信贷措施：包括提高房地产开发项目（不含经济适用房项目）资本金比例、加强房地产贷款的风险管理、上调存贷款利率、上调第二套住房贷款首付款比例等；
（2）限制外资措施：包括颁布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，重新修订《外商投资产业指导目录》在房地产方面的规定等；
（3）税收措施：包括征收个人二手房转让所得税、实质性征收土地增值税、加强住房营业税征收管理等；
（4）规范土地出让措施：包括加强对房地产开发土地供应的调控、切实落实最严格的耕地保护制度、严格审批各类非农建设用地等。

由此可见，房地产企业的利润水平在政府价格管制决策中就是一个重要而敏感的角色。

为应对政府部门的抑制政策，房地产公司有必要加强盈余管理，降低企业利润会计数据，以规避政治成本。

（二）宏观调控对房地产企业盈余管理的影响
（1）政治成本与盈余管理的关系
对于某些容易受到政府严格监管，企业经营成本较高的的行业，大部分企业都会有着较为强烈的负向盈余管理的动机，以逃避政府的监管。

早在1990年海湾危机期间，外国学者对石油公司面对油价上涨而作出的会计反应进行研究，经过收集数据并对其进行分析可得，炼油公司在1990年第三季度和第四季度通过存货和特殊应计项目来调减盈余，以降低非正常的大额盈余增长带来政治成本。

尽管政治成本假说在国外已经发展多年，并得到了广泛验证，但我国一部分学者认为政治成本假说在我国无法得到验证，公司规模对会计政策选择无显著影响，因为大公司的财务制度可能更健全，政府对其财务监管的力度可能更大，这或许抵消了大公司操纵会计政策选择的力度。

也有学者从自愿性会计政策变更的层面，结合我国向市场经济转型的经济背景，分析了宏观调控对上市公司的影响机制，认为规模较大的上市公司越愿意进行收益平滑。

（2）政策鼓励和紧缩年份与房地产企业盈余管理的关系
当我国房地产价格增长过快时，上市公司可能更有可能进行向下的盈余管理工作。

这主要是因为房地产行业发展过热时，政府可能出台一系列政策加以管制，而政策出台的依据一方面可能是市场上房地产的价格，而另一方面可能是房地产企业的利润。

房地产的价格越高，房地产企业的利润越大，政府可能会为了限制房地产行业获得暴利而加以调控。

（3）管理层的变更与房地产企业盈余管理的关系
一般地，房地产企业的管理层发生变更将会改变企业的生产经营方针和投资融资策略，这些改变往往会令房地产企业原有的资产价值出现贬损。

而新管理者为了能更好地完成房地产企业未来的盈利目标，因而会与原管理者划清经营责任界限，这种责任的划清往往会进行相应的盈余管理。

四、结言
综上所述，我国大部分房地产企业在进行盈余管理工作的时候，都是根据我国宏观政策调控作为参考指标的，而且国企或非国企对政治成本敏感程度不同，不同性质的房地产所采取盈余管理工作的程度也会不一样。

但是为了能够令我国房地产行业健康、平稳地发展，政府应该充分发挥对房地产市场的引导作用，对房地产企业进行盈余管理进行合理的控制，才能够维持房地产行业的健康运行秩序，促进我国房地产行业的发展。

参考文献：
[1]邱月.政府调控对中国房地产企业盈余管理的影响[J].时代金融.2014（15）
[2]董素铭.新一轮宏观调控对房地产企业的影响[J].上海房地.2012（11）
[3]柳红.宏观调控背景下房地产企业财务管理面临的风险及其防控[J].现代经济信息.2013（23）。