内蒙古2016年房地产估价师《案例与分析》：居住房地产及其特点试题

内蒙古2016年房地产估价师《案例与分析》：居住房地产及其特点试
题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和。

A：价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件
B：价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函
C：价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制
D：价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制
E：工业用地的监测点评估价格
2、房地产估价师执业资格考试合格人员或者资格互认人员，受聘于具有房地产估价资质的机构内从事房地产估价活动，即可申请__。

A．初始注册
B．续期注册
C．变更注册
D．撤销注册
3、某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。

这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的。

A：技术上的可能
B：经济上的可行
C：价值最大化
D：法律上许可
E：工业用地的监测点评估价格
4、旅游、娱乐用地的土地使用权出让时，有条件的必须采取方式。

A：政府定价
B：双方协议
C：政府指导价格
D：拍卖、招标、挂牌出售
E：执行层的组织协调
5、具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用__作为其中的一种估价方法。

A．市场法
B．假设开发法
C．收益法
D．成本法
6、引起真正的房地产自然增值的原因是．【2007年考题】
A：装修改造
B：需求增加
C：通货膨胀
D：改进物业管理
E：工业用地的监测点评估价格
7、可见光污染中，城市中五颜六色的广告和招贴等，属于。

A：灯光污染
B：其他可见光污染
C：视觉污染
D：眩光污染
E：执行层的组织协调
8、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12％，则开发利润为。

A：180．0万元
B：300．0万元
C：309．0万元
D：313．2万元
E：工业用地的监测点评估价格
9、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款。

已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是（）元。

A．2040.8
B．3451.83
C．5089.1
D．6666.7
10、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。

该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2％，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7％。

则该宗房地产的现时收益价格为万元。

(说明：建筑物经济寿命未明确说明，确定收益期限依据不充分)
A：85.45
B：87.16
C：88.50
D：88.90
E：工业用地的监测点评估价格
11、开发商取得__后，应按照城市规划监督的有关规定，办理规划验线、验收事宜。

工程竣工验收后，按规定应编制竣工图的建设项目，须依法按照国家编制竣工图的有关规定编制并报送城市档案馆。

A．《规划意见书(选址)》
B．《建设用地规划许可证》
C．设计方案审批阶段
D．《建设工程规划许可证》
12、某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。

A．80%
B．82%
C．83%
D．92%
13、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估算结果为1000万元。

该宗土地的评估价值应为__。

A．800万元
B．1000万元
C．1800万元
D．800～1000万元之间
14、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为946元/m2、860元/m2、800元/m2，建筑容积率分别为 5.2、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择__。

A．甲土地
B．乙土地
C．丙土地
D．甲、乙、丙三宗土地任选其一
15、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为__。

A．成本加成定价法
B．价值定价法
C．目标定价法
D．认知价值定价法
16、一般来说，通货膨胀会导致折现率__。

A．小于利率
B．大于利率
C．降低
D．提高
17、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，估价专家委员会应当自收到申请之日起日內，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。

A：5
B：7
C：10
D：15
E：房地产估价机构必须加盖公章
18、对于选择了目标市场的企业，唯一的方法就是实现自己企业的产品和竞争对手之间的__。

A．差别化
B．同质化
C．多样化
D．独特性
19、是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者
带来的风险。

A：市场供求风险
B：通货膨胀风险
C：利率风险
D：或然损失风险
E：借款合同
20、一厂房建成后8年被改造为超级市场．并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为年。

A：40
B：42
C：48
D：50
E：工业用地的监测点评估价格
21、下列表述中，正确的是__。

A．凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象
B．房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率
C．耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税，但炸药库用地应该免税
D．契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3%～5%
22、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后地价为__元/m2。

A．1840
B．2840
C．2966
D．3000
23、某开发公司支付全部土地使用权出让金800万元，取得某宗土地的使用权，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发，按照规定，对该公司最高可以征收__万元土地闲置费。

A．100
B．150
C．160
D．200
24、在无限年的前提下，土地年内地租为300元／㎡，购买年为25年，则利息率为。

A：2%
B：3％
C：4％
D：5％
E：工业用地的监测点评估价格
25、当计息周期小于1年时，名义利率r与实际利率i的关系是__。

A．i＝r
B．i＞r
C．i＜r
D．i＝1+r
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于__。

A．业主希望的投资回报率
B．承租人愿意承担的费用
C．承租人的承受能力
D．同类型物业的市场供求关系
2、房地产估价人员应遵守的职业道德包括（）。

A．应保持估价的独立性，必须回避自己、近亲属或其他有利害关系人的估价业务
B．应妥善保管委托人的文件资料，在任何情况下，未经委托人书面许可，不得将委托人的文件资料公开或泄露给他人
C．尽管感到自己的专业能力有限，为了不辜负委托人，仍旧要接受该项估价委托
D．应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外费用，也不得恶意降低收费进行不正当竞争
E．应诚实正直、公正执业，不得做任何虚假的估价
3、下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是。

A：增加抵押贷款
B：抵押期间对抵押房地产进行动态监测
C：抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款
D：处置抵押房地产
E：租赁抵押房地产
4、土地储备机构负责实施土地开发时，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的__。

A．1%
B．2%
C．3%
D．4%
5、在正常使用下，房屋建筑工程中屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的最低保修期限为__年。

A．1
B．2
C．4
D．5
6、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为__万元。

A．100
B．42
C．63
D．77
7、下列气态污染物中，对建筑物有腐蚀作用的有。

A：二氧化硫
B：一氧化氮
C：一氧化碳
D：甲醛
E：碳氢化合物
8、下列关于拍卖与投标招标的区别，说法正确的是。

A：拍卖活动实施机构必须是依法设立的拍卖企业，招标人只可委托代理机构招标
B：招标人是为了完成某些项目而在投标人中选择一个条件最优的合作伙伴，合同成立后由中标人完成合同约定的工作
C：拍卖成交后，委托人和买受人都必须根据合同的约定向拍卖行支付佣金
D：招标投标活动中，双方均需支付佣金或酬劳
E：是否收取酬劳可以作为区别拍卖与招标投标的一个重要标志
9、某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30％，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付，银行贷款年利率为5．58％．则下列说法中正确的有．【2006年考题】
A：该房地产的实际价格等于名义价格
B：该房地产的名义价格为50万元
C：该房地产的实际价格高于50万元
D：该房地产的实际价格为50万元
E：该房地产不存在名义价格
10、横道图法用于项目建设阶段的。

(2009年试题)
A：质量控制
B：进度控制
C：成本控制
D：合同管理
E：借款合同
11、一个物业管理区域应当成立一个委员会，业主委员会一般由名的单数业主担任。

A：3—9
B：5—11
C：3—7
D：5—13
E：执行层的组织协调
12、三级房地产价格评估机构，其专职房地产估价专业人员占职工总数的__以上。

A．40%
B．50%
C．60%
D．70%
13、按照污染物排放的形式，污染物可分为。

A：点源
B：高架源
C：地面源
E：面源
14、当成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值时，说明__。

A．房地产市场存在着泡沫
B．房地产市场不景气
C．房地产市场很繁荣
D．房地产市场不存在泡沫
15、2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万㎡，其中可供销售的住宅面积为1800万，可供出租的住宅面积为450万；当年销售和出租的房屋总面积为2750万，其中销售的住宅面积为1680万，出租的住宅面积为320万。

该市2008年住宅市场吸纳率为。

(2009年试题)
A：71.11%
B：88.89%
C：91.67%
D：93.33%
E：借款合同
16、被执行人张某不能清偿所欠李某的债务，同时张某借给杨某的现金足以保证张某履行债务，杨某到期却拒不偿还，法院因此向杨某发出履行到期债务的通知，但杨某在指定期限内既没有提出异议也不履行，法院因此可以裁定对__的财产强制拍卖。

A．张某
B．张某或杨某
C．杨某
D．张某和杨某
17、耕地占用税减税范围中，可以按规定税额减半征收的包括。

A：农村居民占用耕地新建住宅
B：对民政部门所办福利工厂，确属安置残疾人就业的
C：国家在“老、少、边、穷”地区采取以工代赈办法修筑的公路，缴税确实困难的，由省、自治区财政厅(局)审查核定，提出具体意见报财政部批准后
D：不属于直接为农业生产服务的农田水利设施，但确属综合性枢纽工程的
E：对定居台胞新建住宅占用耕地，如确属于农业户口的
18、收益法中确定报酬率的基本方法有．【2003年考题】
A：市场提取法
B：累加法
C：指数调整法
D：投资收益率排序插入法
E：收益乘数法
19、投资利润率的计算基数不包括__。

A．土地取得成本
B．开发成本
C．管理费用
D．销售费用
20、下列控制性详细规划指标中，不属于环境容量控制指标的是
A：容积率
C：建筑密度
D：建筑后退红线距离
E：执行层的组织协调
21、商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括。

A：开发商违法预售
B：借款人赖账不还
C：借款人拖延还款
D：房地产市场供需失衡
E：借款合同
22、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述，不正确的是。

A：定额计价方式实行全国统一的编码，项目编码采用十二位阿拉伯数字表示；工程量清单计价方式的项目编码不统一，各省、市采用的定额子目并不相同
B：对定额计价投标，一般采用百分制评分法；而对工程量清单计价投标，一般采用合理低报价中标法，既要对总价进行评分，还要对综合单价进行分析评分C：定额计价方式是在发出招标文件后(招标与投标人同时编制或投标人编制在前招标人编制在后)编制工程量清单；工程量清单计价方式要求必须在发出招标文件前编制工程量清单
D：定额计价方式的合同价调整方式主要是索赔；工程量清单计价方式的合同价调整方式有变更签证、定额解释、政策性调整
E：定额计价方式由各投标单位各自计算工程量，计算的工程量结果不一致；工程量清单计价方式由各投标单位都按统一的工程量清单报价，达到了投标计算口径的统一
23、房地产开发属于资金密集型经济活动，所以房地产开发公司的资产负债率一般__。

A．较低
B．较高
C．不高不低
D．为零
24、下列关于项目资本金的出资方式，表述不正确的是__。

A．项目投资资本金可以用货币出资
B．项目投资资本金也可以用实物出资
C．项目投资资本金不可用建设用地使用权作价出资
D．项目投资资本金也可以用非专利技术，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估
25、下列自然人中，具有完全民事行为能力的人有。

A：15周岁，靠版税独立生活的“90后”作家
B：17周岁，隔月将打工节余寄回老家的农民工
C：18周岁，颈椎以下全瘫痪，手脚均无知觉的残疾人
D：19周岁的间歇性精神病人
E：21周岁，在家靠父母遗产生活的待业青年。