王志高、广州金铭物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

王志高、广州金铭物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审
民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷
【审理法院】广东省广州市中级人民法院
【审理法院】广东省广州市中级人民法院
【审结日期】2020.12.22
【案件字号】（2020）粤01民终21393号
【审理程序】二审
【审理法官】李焕梁淑敏梁燕梅
【审理法官】李焕梁淑敏梁燕梅
【文书类型】判决书
【当事人】王志高;广州金铭物业管理有限公司
【当事人】王志高广州金铭物业管理有限公司
【当事人-个人】王志高
【当事人-公司】广州金铭物业管理有限公司
【法院级别】中级人民法院
【原告】王志高
【被告】广州金铭物业管理有限公司
【本院观点】根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件
的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。

【权责关键词】无效撤销违约金支付违约金合同约定关联性合法性质证诉讼请求维持原判强制执行
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院认为】本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。

本案二审需要处理的问题是：1.王志高是否应缴纳2016年4月至2018年7月期间的物业管理费并承担相应的逾期付款违约金。

2.王志高是否应支付上述期间的垃圾处理费。

对此，具体分析如下：其一，关于物业管理费和逾期付款违约金的问题。

虽涉案小区业主大会于2016年4月7日进行表决作出了解聘金铭公司的决议，但因小区业主委员会与金铭公司之间有争议，就解聘问题诉至法院。

一审法院作出（2016）粤0105民初5473号民事判决，判令金铭公司在该判决生效之日起三十日内撤出对涉案水蓝郡花园区域的管理，本院以（2018）粤01民终8106号民事判决驳回上诉、维持原判，该判决已于2018年7月22日发生法律效力，即金铭公司应在2018年8月20日前撤出对涉案水蓝郡花园区域的管理。

鉴于上述生效判决“本院认为”部分载明如下内容：“……但考虑到金铭公司与开发商所签订的物业服务合同尚未到期，双方对于金铭公司撤出问题存在较大争议，而全面撤出涉及面较广，应给予金铭公司一定的合理的撤出时间，该时间确定为一个月为宜。

”“特别应当指出，金铭公司在未按本判决确定的时间全面撤出物业管理前，仍应当按前期服务合同的约定提供物业服务，以保障物业小区的正常秩序。

”，且并无证据显示在本案所涉欠费时间段内，涉案小区有其他物业服务企业提供物业服务或业主进行自主管理，故一审法院认定王志高应向金铭公司支付2016年4月至2018年7月的物业管理费，且应承担相应的逾期付款违约金，符合权利义务相对等原则，亦未超出生效判决确定的金铭公司应撤场的时间，本院予以维持。

但二审期间，王志高提出涉案房屋的物业管理费标准并非2.95元/月/平方米，而应当为1.95元/月/平方米，金铭公司对此予
以确认，并变更其诉请为“判令王志高支付欠缴的物业服务费4707.91元（1.95元/月/平方米×86.2254平方米×28个月，从2016年4月暂计至2018年7月）以及由此产生的违约金（以当月物业管理费168.14元为基数，自当月26号至实际付清之日止，按每日千分之一的标准计算，每月欠缴物业管理费的违约金总额以不超过月物业服务费168.14元为限）”，故本院据实予以调整。

其二，关于逾期违约金，因金铭公司与开发商所签订的物业服务合同尚未到期，双方对于金铭公司撤出问题存在较大争议，而全面撤出涉及面较广，应给予金铭公司一定的合理撤出时间，金铭公司不存在恶意霸占小区的事实，也没有证据证明金铭公司在此期间提供降低质量的差别化服务，业主应当缴纳物业管理费而未缴纳，一审法院按照合同约定的标准计算违约金，违约金总额以欠缴物业管理费为限，并无不当。

其三，对于垃圾处理费，因该费用属于金铭公司代收代缴的费用，一审法院判令王志高支付，合情合理，本院予以维持。

综上所述，上诉人王志高的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因二审期间发生新的事实，本院据实予以调整。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下
【裁判结果】一、维持广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初375号民事判决第二项；二、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初375号民事判决第三项；三、变更广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初375号民事判决第一项为：王志高在本判决生效之日起十日内向广州金铭物业管理有限公司支付从2016年4月起至2018年7月止欠缴的物业管理费4707.91元及其违约金（每月欠付物业管理费的违约金以当月物业管理费168.14元为基数，自当月26号起至实际付清之日止按每日1‰的标准计算，每月欠缴物业管理费的违约金总额以不超过月物业管理费168.14元为限）；四、驳回广州金铭物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费126元，由王志高负担76元，广州金铭物业管理有限公司负担50元；二审案件受理费126元，由王志高负担76元，广州金铭物业管理有限公司负
担50元。

本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-01 01:31:20
王志高、广州金铭物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
广东省广州市中级人民法院
民事判决书
（2020）粤01民终21393号上诉人（原审被告）：王志高。

委托诉讼代理人：赵少伟、黄嘉慧，均系北京市炜衡（广州）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：广州金铭物业管理有限公司。

法定代表人：周岳强，职务总经理。

委托诉讼代理人：王晋、吴圆梦，均系该公司职员。

上诉人王志高因与被上诉人广州金铭物业管理有限公司（以下简称金铭公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初375号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

上诉人王志高上诉请求：1.撤销一审判决，改判王志高无需向金铭公司支付从2016年4月起至2018年7月止欠缴的物业管理费7122元及其违约金。

2.改判王志高无需向金铭公司支付2016年4月起至2018年7月止的垃圾处理费140元。

3.本案一、二审诉讼费由金铭公司承担。

事实与理由：一、一审法院判令王志高支付物业管理费并无
依据。

1.涉案小区第二次业主大会决议是“立即解除与金铭公司的所有物业服务关系，要求金铭公司退出小区全部范围”。

业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会已于2016年4月12日发函要求金铭公司立即退出小区。

一审法院认为涉案小区的业主大会通过的解聘金铭公司决议并未确定金铭公司退出小区管理的具体时间，属理解错误，实际不尊重业主对小区公共事务的共同管理权。

2.一审法院适用法律错误，本案应适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款的规定，金铭公司的行为符合“拒绝退出”的情况。

（1）根据涉案小区第二次业主大会决议一，2016年4月8日业主大会表决通过了解除与金铭公司的所有物业服务关系。

业主委员会于2016年4月12日向金铭公司发函要求其立即退场并办理交接。

至此，金铭公司与小区全体业主的前期物业服务关系解除，权利义务终止。

金铭公司作为小区前期物业公司，只能履行业主大会对其作出解聘的决议。

金铭公司未主动向法院提起诉讼，未要求确认业主委员会的函无效，亦未要求撤销业主委员会的函，其实际并非对业主大会有争议，而是单纯拒绝退出小区，拒绝履行业主大会解聘的决定。

（2）退一步讲，即便按照王志高与金铭公司之间的物业服务合同约定，物业管理服务期限以小区成立业主委员会后，且业主委员会按法定程序选聘物业公司并与之签订物业管理服务合同生效之日止，涉案小区召开第三次业主大会依法选聘新的物业公司，并于2016年12月与保利物业签订了物业服务合同，至此，金铭公司亦应退出小区，但其仍然拒绝退出。

（3）2018年8月，水蓝郡业主委员会根据（2018）粤01民终8106号民事判决申请强制执行金铭公司退出小区，随后一审法院向金铭公司发出执行通知，2018年12月7日，一审法院执行局在小区贴出执行公告，要求金铭公司撤出小区，但金铭公司并未撤出。

2019年1月10日，由一审法院的法官、法警组成的强执队伍现场执法，金铭公司依然对抗执行，其至今仍拒绝退出小区，拒不履行法院生效判决书。

金铭公司的前述行为是典型的前述司法解释中的拒绝退出行为。

即便根据（2018）粤01民终8106号民事判决的
要求，金铭公司在全面撤出物业管理前，仍应按照前期服务合同的约定提供物业服务，但这亦属于因金铭公司拒绝退出小区延伸出来的义务，并不意味着金铭公司有权收取物业管理费及违约金。

二、一审法院遗漏查明事实，金铭公司在2016年9月12日向全体业主发出公开信，调整了物业管理费的标准。

该公开信内容载明，金铭公司承诺从2016年4月起，将物业管理费的收费标准统一调整为每月1.95元/平方米，且保证三年内不作调整。

故金铭公司按照2.95元/平方米的标准起诉要求王志高支付物业管理费，违反承诺。

即便王志高需向金铭公司支付物业管理费，亦应按照1.95元/平方米计付。

三、王志高与金铭公司的物业服务合同关系已被第二次业主大会决议解除，一审法院判令王志高支付违约金并无事实和法律依据。

1.涉案小区召开第二次业主大会，表决通过了“解除水蓝郡小区与金铭公司的所有物业服务关系”，金铭公司在涉案小区的所有物业服务合同权利义务已于2016年4月8日终止。

同时，第二次业主大会表决通过了决议三《水蓝郡小区紧急自行管理方案》，其中第二十一条明确了金铭公司从2016年4月1日起对业主或物业使用人收取的任何费用均属违法。

且（2017）粤01民终21124号民事判决亦对第二次业主大会决议进行审查，确认合法。

一审法院再依据已于2016年4月8日解除的物业服务合同判令王志高承担违约金，并无事实和法律依据。

2.王志高作为涉案小区业主，在小区召开第二次业主大会过程中依法行使投票权，表决同意解除与金铭公司的物业服务关系的议题。

王志高不交纳物业管理费是因为其对金铭公司作为小区物业公司的主体合法性有异议。

根据涉案小区第二次业主大会决议，金铭公司于2016年4月8日即被业主大会解聘，且第二次业主大会决议亦经法院审查认定【（2017）粤01民终21124号民事判决】，广州市中级人民法院根据第二次业主大会决议判令金铭公司退出小区管理【（2018）粤01民终8106号民事判决】，更加印证了业主对金铭公司作为小区物业主体合法性的质疑。

2016年4月8日起，金铭公司即已丧失继续管理小区的合法性，但其却强行继续管理小区，属强买强卖，违背公平诚信原则，故在是否应向金铭公
司支付违约金的问题上，需与单纯的故意拖欠物业管理费的情况区分。

一审判决亦认定业主委员会与金铭公司之间对是否退出小区存在较大争议。

王志高未交物业管理费属事出有因，故不应支付违约金。

综上所述，金铭公司的行为符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款的规定，属于物业企业拒绝退出、移交的情形。

王志高有权不向金铭公司支付物业管理费。

且金铭公司已被业主大会解聘，没有合同依据，更不存在所谓的违约金。

王志高不交纳物业管理费也是事出有因，请求二审法院依法审查并撤销一审判决，改判王志高无需向金铭公司支付2016年4月起至2018年7月止期间的物业管理费及违约金。

被上诉人金铭公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，王志高的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

理由如下：一、一审法院判令王志高支付物业管理费，适用法律正确，王志高上诉主张本案应适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款的规定，属其理解错误。

结合前述司法解释第十条第一款的规定，物业服务合同的权利义务终止是适用第十条第二款的前提条件，若将第二款单独割裂理解，是片面和错误的。

涉案小区的前期物业服务合同的权利义务尚未终止，依照合同法的相关规定以及前述司法解释第八条的规定，若需终止，最少需履行两个程序，一是业主大会按照物权法第七十六条规定的程序，作出解聘物业服务企业的决定；二是业主大会依法作出解聘物业服务企业的决定后，业主、业主委员会需以书面方式通知物业服务合同相对方，通知中必须要有明确的解除物业服务合同的意思表示。

但涉案小区第二次业主大会决议仅是“立即解除与金铭公司所有的物业服务关系，要求金铭公司退出小区全部范围”，相当于业主大会作出解聘物业服务企业的决定，涉案小区业主委员会发给金铭公司的书面函件中并无解除物业服务合同的意思表示。

因此，涉案小区的前期物业服务合同并未解除，亦即物业服务合同的权利义务尚未终止。

且生效的（2018）粤01民终8106号民事判决亦已认定涉案
小区的前期物业服务合同尚未终止，亦即王志高与金铭公司之间的物业服务合同的权利义务并未终止。

王志高上诉称涉案小区于2016年12月与保利物业签订了物业服务合同，该情况并不属实，实际上，涉案小区至今未与金铭公司之外的任何的物业公司签署有效的物业服务合同，并未出现物业服务合同约定的终止情形。

另，王志高亦未向金铭公司发出任何终止物业服务合同的意思表示，因此，王志高与金铭公司之间的物业服务合同的权利义务并未终止。

金铭公司未退出涉案小区，是事出有因，并非拒绝退出：首先，如前所述，金铭公司与开发商签署的前期物业服务合同尚未到期限，权利义务尚未终止，金铭公司就撤出问题与涉案小区业主委员会存在较大争议。

第二，涉案小区的原业主委员会和监事会成员为谋取私利，曾采取操纵投票等违规手段召开第二次、第三次业主大会，表决结果是不真实的，严重损害了小区大多数业主的利益。

涉案小区大多数业主得知该情况后，强烈要求金铭公司继续为涉案小区提供物业服务，并要求罢免原业主委员会和监事会成员，撤销之前的表决结果。

在政府主管部门的监督和指导下，涉案小区召开业主大会，表决同意由金铭公司继续为涉案小区提供物业服务，罢免了原业主委员会及监事会全体成员，亦撤销了涉案小区第三次业主大会尚未执行和履行的所有决议的议题，上述系列决议亦证明了金铭公司未退出涉案小区是大多数业主的要求，金铭公司亦是为避免小区无物业公司管理而陷入脏乱、混乱，而非王志高上诉所称的拒绝退出。

（2018）粤01民终8106号民事判决已特别指出，金铭公司在判决确定的时间全面撤出物业管理前，仍应按前期服务合同的约定提供物业服务，以保障小区的正常秩序。

二、金铭公司向王志高收取物业管理费及违约金，符合权利义务对等及公平合理原则。

首先，无论是金铭公司与开发商签署的前期物业服务合同，还是金铭公司与王志高之间签署的物业服务合同，合同均未终止，王志高拒交物业管理费并无依据。

其次，金铭公司从2007年至今从未停止对涉案小区提供物业服务，王志高在上诉状中亦已确认金铭公司未退出涉案小区的物业管理，因此，其拒交物业管理费并无事实依据。

再次，金铭公
司依据其与开发商签署的前期物业服务合同进入涉案小区提供物业管理服务是合法的。

虽涉案小区第二次业主大会决议要求金铭公司退出，但如前所述，该决议已被新的业主大会表决纠正，大多数业主亦强烈要求金铭公司继续对涉案小区提供物业服务，在此情况下，亦为保障小区的正常秩序，金铭公司继续提供物业服务，不存在王志高所称的强买强卖、违背公平诚信原则的情形。

此外，金铭公司多次催促王志高缴纳物业管理费，其虽未实际缴纳，但亦从未对金铭公司提供物业服务及收取物业管理费一事提出异议。

鉴于此，金铭公司在对涉案小区实际从事物业管理期间向业主收取物业管理费，符合权利义务对等原则。

由于王志高并未缴纳物业管理费，造成了金铭公司的损失，金铭公司按照以双方的权利义务为宗旨的物业服务合同的约定，要求王志高支付违约金，符合公平合理原则。

三、关于王志高上诉主张的物业管理费的标准问题。

金铭公司与王志高签署的《物业管理服务合同》约定物业管理费标准为2.95元/月/平方米。

而根据金铭公司曾作出的承诺，对于按时缴纳物业管理费的业主，在2016年4月至2019年4月期间，原约定按2.95元/月/平方米标准收取物业管理费的调整为按1.95元/月/平方米收取。

由于王志高自2016年4月起未缴纳物业管理费，故金铭公司在提起本案诉讼时仍按约定的2.95元/月/平方米的标准计算王志高拖欠的物业管理费，对此，王志高在一审中并未提出异议。

一审判决作出后，涉案小区通过了“撤销水蓝郡花园第三次业主大会尚未执行和履行的所有决议，且水蓝郡花园在重新选聘物业服务企业之前过渡期内继续由金铭公司按1.95元/月/平方米的管理费单价提供服务”业主大会议题。

鉴于此，我方同意本案王志高需支付的物业管理费按1.95元/月/平方米的标准计算。

金铭公司向一审法院起诉请求：1.判令王志高支付欠缴的物业服务费7122元（从2016年4月暂计至2018年7月）以及由此产生的违约金（违约金每天按欠费金额的1‰计算，暂计至2019年9月30日止为5990.14元）；2.判令王志高支付欠缴的垃圾处理费140元（从2016年4月暂计至2018年7月）；3.由王志高承担本案全部诉讼费
用。

金铭公司明确每期欠缴物业服务费的违约金起算时间为欠缴当月的26日。

一审法院经审理查明：王志高是广州市海珠区水蓝街某某某某的产权人，该房屋建筑面积为86.2254平方米。

2014年4月1日，金铭公司（甲方）与王志高（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定金铭公司为位于广州市海珠区新港东路48号水蓝街7号503房（自编号）G4栋05层03房提供物业管理服务；合同期限为2年，自2014年4月1日起至2016年3月31日止，合同期限届满，双方未续签新合同的，双方按继续本合同的内容执行。

双方约定现物业服务费用收费标准按总建筑面积计算为人民币2.95元/月?平方米；双方同意物业服务费收费标准根据政府部门公布的广州市最低工资标准（或广州市当地城镇、国有单位在岗职工平均工资）的调整幅度自动作相应调整。

物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月25日前交纳下月物业服务费用；乙方违反协议，不按本协议规定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方按应交未交金额的每日1‰向甲方交纳违约金；等。

一审法院另查，广州市海珠区水蓝郡业主委员会曾向一审法院起诉广州金铭物业管理有限公司要求其立即撤出对广州市海珠区水蓝郡小区区域的管理等，一审法院于2017年12月20日作出（2016）粤0105民初5473号民事判决书，查明以下事实：1.广州金铭物业管理有限公司与广州市金度房地产开发有限公司于2014年1月1日签订了三份《物业管理委托合同》，其中约定水蓝郡花园G4栋的物业管理期限自2014年1月1日起至2024年12月31日止；2.广州市海珠区人民政府琶洲街道办事处于2016年3月25日向广州市海珠区水蓝郡业主委员会发出海琶物业备（2016）第1号业主委员会备案回执，回执记载“本届业主委员会任期：2016年3月25日起至2020年3月24日止”；
3.广州市海珠区水蓝郡业主委员会于2016年4月8日公示水蓝郡第二次业主大会通过解除广州金铭物业管理有限公司物业服务关系等决议。

上述民事判决书判决广州金铭物业管理有限公司在该判决生效之日起三十日内撤出对广州市海珠区新港东路48号水蓝郡花
园区域的管理等，并特别指出，广州金铭物业管理有限公司在未按该判决确定的时间全面撤出物业管理前，仍应当按照前期物业服务合同的约定提供物业服务，以保障物业小区的正常秩序。

广州金铭物业管理有限公司不服一审判决提起上诉，广州市中级人民法院于2018年7月19日作出（2018）粤01民终8106号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。

广州市海珠区水蓝郡业主委员依据上述判决书向一审法院申请执行，执行案号为（2018）粤0105执7204号，执行过程中，一审法院于2018年12月7日发出公告，要求广州金铭物业管理有限公司在2018年12月22日前撤出对广州市海珠区新港东路48号水蓝郡花园区域的管理等。

本案审理过程中，金铭公司表示从签订《物业管理服务合同》开始为王志高提供物业服务至今，王志高从2016年4月1日开始欠缴物业服务费用和垃圾费用。

王志高确认金铭公司一直为涉案小区提供物业服务，但认为自2016年4月至2018年7月是由业委会与相关劳务派遣公司的人签订合同，聘请人员自行管理小区的物业服务。

金铭公司为证明提供物业服务的情况，提交了广州市金度房地产开发有限公司《请求金铭公司继续履行服务合同的函》、《提示金铭公司重视违约责任风险并遵守合约的函》、《支持金铭公司决定继续履行服务合同的函》，水蓝郡业主要求水蓝郡业委会召开业主大会临时会议的提议资料，金铭公司发出《关于继续管理“水蓝郡花园”的通知》，王志高认为上述证据不能作为金铭公司在2016年3月31日后继续管理小区的合法依据；金铭公司还提交了诉请期间小区绿化、清洁、监控、消防、电梯等相关合同及部分发票等证据，王志高确认合同的真实性，但主张即使存在事实管理，也因金铭公司已被业主大会解聘，王志高有权拒绝支付管理费；为证明垃圾处理费代缴情况，金铭公司提交了《关于收取城市生活垃圾处理费的通告》、《广州市收取城市生活垃圾处理费实施细则》及垃圾收集运输费等发票，王志高对文件及发票的真实性均予以认可，但认为金铭公司拒绝退出小区管理，应当自行承担缴纳垃圾费的义务。