丹山村旧村改造拆迁补偿草案524

丹山村旧村改造拆迁补偿草案524 丹山村旧村改造拆迁补偿草案
一、背景
2010年1月7日的广州日报上发表了题为“三旧改造政策广东独享，大拆大建扩内需今年见效”的报道。

文中指出——加大宜居城乡建设力度，这是优化环境、扩大投资、刺激消费的综合性载体。

要以举办亚运会和大运会为契机，着力加强城乡规划建设，抓好但就改造特别是城中村改造。

这其中就用地改造政策全国只有广东省独有。

广东经过汪洋书记向国土资源部积极争取，获得了为期三年的先行先试的机会。

目前广州范围内很多村已经启动了改造工作，其中猎德村、林和村、琶洲村已经改造完成或已经进入实际操作阶段，广州市的城中村改造已经进入快速发展的轨道。

我村自2009年中开始筹备城中村改造事宜，在筹备期间参考学习了广东省、广州市政府下发的涉及到城中村改造的相关文件，并系统分析了广州市已经正式开始实施的林和村、猎德村、石牌村、琶洲村、棠下村等多个村的城中村改造项目。

在深刻领会广东省人民政府于2009年8月25日，发布了编号为粤府(2009)78号的名为《关于推进三旧改造促进节约集约用地的若干意见》，以及广州市人民政府于2010年1月7日，发布了编号为粤府(2009)56号的名为《关于加快推进三旧改造的工作意见》的相关文件以及分析上述多个案例的基础上，我村提出拟在遵守省市政府下发的相关文件的基础上，采取白云区棠下村的城中村改造模式，以村自主改造为主的城中村整体改造初步方案。

二、制定原则
就广州市番禺区丹山村的城中村改造项目，我们在先天的各种关系上得天独厚，具备非常良好的社会资源，有把握通过一定的工作达成与丹山村合作完成旧村
改造工作。

这当然这需要一个过程，也需要艰苦的工作，但毋庸置疑这是一个良好的发展契机。

根据《广州市城中村全面改造工作指引》这一政策的指示精神，我村拟进行整体城中村改造工作。

我村详细的“房屋拆迁补偿安置方案”将本着公平、公正、公开的工作原则，并依据相关法律文件，在随后经过详细会商与调研后出台。

方案中关于村民拆迁补偿问题将根据《广州市城中村改造房屋拆迁补偿安置工作指引》实施，其中核心原则是按照房屋产权证建筑面积补偿。

丹山村拆迁补偿方案制定原则:拆迁补偿方案须按照广州市政府出台的《广州市城中村全面改造工作指引》、《广州市城中村改造房屋拆迁补偿安置工作指引》实施，不符合或超出政策规定范围内的补偿方案，政府相关部门将严格把关，不予认可审批。

三、丹山村旧村改造拆迁补偿方案
(一) 村民拆迁补偿方案
1. 实施复建安置房屋补偿的，按照房屋产权证建筑面积为标准，以“拆一
还一”为原则，对被拆迁人予以补偿。

2. 被拆迁房屋建筑面积超出产权证建筑面积标准的，超出部分不再实行安
置，按被拆迁房屋重置价给予货币补偿(拟按照每平米1000元的价格
进行补偿)。

3. 被拆迁房屋产权证建筑面积与复建房屋建筑面积差部分，拆迁人与被拆
迁人按照复建房屋的房地产市场评估价格进行结算。

4. 村民住宅临迁费补偿标准:按每月每平方米22元的标准补偿临迁费，
只计算有证住宅面积(含商铺)。

此费用含搬家费、搬家损失费、电话、
水池、有线电视等补偿费。

5. 对于现有临街住宅的，拟按照房屋产权证建基面积给予同等面积的复建
商铺补偿。

复建商铺规划在复建住宅的2至4层以及地下一层，铺位最
终确定位置由所有村民抽签决定。

6. 对于提前签订确认书的村民，给予一定的奖励，奖励数额视签订确认书
排名确定。

(二) 村集体物业拆迁补偿方案
1. 村集体物业有证部分(符合国家控规部分)按现有面积给予复建。

无证部
分按每平方米补偿1000元计算。

2. 村出租土地客户自建物业，有证部分按拆一还一补偿，无证部分按每平
方米补偿1000元计算。

3. 村公共建筑部分，按现有面积给予复建。

四、丹山村拟拆迁补偿相关数据
(一) 村民拆迁补偿图表示例(单位:平方米、元) 房屋产权人地址 XX街XX 巷XXX X X
产权号
基本产权证房屋建筑结构及钢筋混凝土六层 XXXXXX
情况登记字号层数
总建筑面积建基面积 600 100
(平方米) (平方米)
违章建筑面积简易房屋面积 250
(平方米) (平方米) 面积回迁安置面积 600-250=350
计算 (平方米) 地面100平方米为商铺
非回迁安置面积250
(平方米)
货币非回迁安置面积250*1000=250000
补偿经济补偿(元)
计算住宅临迁费(元) 350*22*36=277200
奖励金额(元) 22800
其他
合计(元) 550000
村民受益分析:
1) 可以得到55万元的拆迁补偿款;
2) 100平方米的商铺价值超过250万元;
3) 250平方米的住宅价值超过250万元。

4) 村民通过拆迁可得到现金以及物业升值总额超过555万元。

(二) 村物业复建房补偿面积计算
村集体物业建筑总面积98230平方米，包括:
1. 有土地证建筑面积:95230平方米
其中:商业:占地面积:33600平方米，建筑面积:56000平方米
工业:占地面积:37120平方米，建筑面积:35700平方米
2. 集体物业面积按现有土地证占地面积*1.2容积率计算，则村物
业合法面积应为84860平方米
3. 公共建筑:建筑面积:3530平方米，该公共建筑面积给予复建。

(三) 丹山村安置房建设、临迁费、无证拆迁补偿金额统计(详见:丹山村城中村改造项目投资估算与财务分析)
1. 三年回迁费用:234794?*22元*36个月,1.86亿元;
2. 村无证建筑拆迁补偿金约96220平方米×1000元/平方米=0.96
亿元;
3. 回迁房建设成本:建筑、公建成本为每平方米2500元每平方米;
报建、规费为500元每平方米，则建设成本为:234794?(含
村民有证物业及村集体有证物业)*3000元,7.04亿元。

4. 以上合计:9.86亿元
5. 财务成本:四年9.86亿，按年利息8%计算，合计3.15亿元
6. 丹山村旧村改造总成本约:13.01亿元(未含商品房启动资金)
(四) 村民无证部分拆迁补偿草案
为了方便村民签署拆迁协议，如将村民物业无证部分，按照有证房产统一进行补偿，则补偿内容如下:
无土地证的村民建筑总共45栋，其中30栋是山脚用地，是村民在村集体处购得的，土地证现在仍旧属于集体用地。

另外部分，大多是村民祖屋，一直没有
房产证。

总面积为15750平方米，按照有证部分拆一还一的原则，则需要复建安置房12000平方米。

则，项目需要增加成本12000平方米*3300元=0.39亿元，商品房销售面积减少12000平方米，则减少利润:12000平方米*6700元=0.8亿元
说明:此部分村民物业因没有土地证及房产证，因此上述拆迁补偿不符合国家规定的拆迁补偿规定。

但为了项目顺利实施，又要考虑给予补偿，因此需要发展商或村集体牺牲一部分利益，给予补偿。

我们可以通过与发展商的谈判商讨该项内容，获取发展商同意后，才有项目可实施的基础和条件。

2010-5-24。