彩虹天下·可行性分析

彩虹天下·可行性分析
_____彩虹天下项目可行性分析报告
前言及要紧结论
1、本报告旨在研究太仓房地产开发的现状并对太仓人民北路地块项目进行可行性分
析。

2、本报告所述之项目是指拟在太仓人民北路开发建设的一个设计适当超前、风格现代
简约、社区景观优美的生态住宅小区。

3、本项目占地45000平米，总规划建筑面积约55800平米。

规划容积率1.24，建
筑密度23.76%，绿化率45%。

4、本项目的产品定位为“太仓针对中上阶层的更具前瞻性的时尚的高品质社区”。

5、本项目的平均销售价格为2800元/平方米。

6、可售面积综合造价为2342元/平方米。

7、本项目的优势为：周边生活配套及休闲娱乐设施齐全、区内的景观及配套规划、合
理的空间布局和户型配比、注重物业治理的社区给太仓带来新气象、智能化配套显现社区的前瞻性、现在太仓楼市较火，前景看好。

8、以上结论依据的假设条件为：100%实现销售，开发期间建材价格没有发生变化和
汇率固定，并未考虑上述因素变化可能带来的风险。

9、基于以上差不多结论，此项目开发经营可行。

第一章目标市场分析
一、区域经济形势
太仓市充分发挥其长江岸线的资源优势和"滨江邻沪"的区位优势，形成了“以港兴市”的战略特色和开放开发的强劲态势，近年来全市经济有了长足的进展。

二、太仓房地产现状分析及进展趋势
房地产的区域性较强，通过对其区域房产市场历史进展状况及现状的分析，能够指导我们该规避什么，发扬什么，提高整个项目的抗风险能力，也可为项目提出良好的产品建议提供参考，同时我们能够从其进展规律中推测其进展趋势，从而使得项目的产品具有一定的前瞻性。

（一）太仓房地产市场分析
◆开发量分析
太仓市1999年~2002年住宅开发量统计情形如下：
说明：
1、1999年到2000年开发量涨幅较大，缘故在于2000年的地块改造工程较多，带来开发量的增长。

2、2000年到2002年间开发量下降，缘故一方面在于房价上涨了，抑制了需求；另一方面在于市场上存量房需要消化。

◆交易量情形分析
2002年全市商品房交易量为24.5万平方米，而从1999~2002年这4年间，全市商品房交易量大约以5~6%的比例逐年增长，这也说明随着人们经济实力的增强，人们差不多越来越重视居住条件的改善了。

◆价格及销售分析
从太仓目前在售楼盘的情形知，目前太仓市多层价格最高的楼盘是位于小北门街上的
人杰景典，差不多达到了2680元/平方米，该案应该确实是市中心楼盘的代表，由于地段较好，因此价格也较高；而处在城北东路上的楼盘要紧以阳光北苑和名都花苑为代表，售价在2500元/平方米左右，缘故在于离市区较近，然而从地段上来讲有些偏郊区；而城北靠近新城北路的一段在太仓人心目中被认为是郊区，因此价格又要低一些，该区域代表楼盘有桃园路上的景都花苑和世外桃园以及登创商住楼，均价在2200元/平方米左右；关于新区的楼盘来说，目前人气还不够，而且交通专门不便，因此价格也较低，代表楼盘为东仓路上的津华园、中鑫商住楼，均价在2300元/平方米左右，同时由于新区的自然环境不错，且今后随着太仓都市向东的进展，该区域的物业升值潜力依旧专门大的，因此该区域的物业价格和市郊物业的价格相差不大；而位于锦州路上的华侨公寓售价却达到了2580元/平方米，缘故专门多，一方面是锦州路周围的配套较齐全，人气也较旺，另一方面在于开发商的实力较强，具有一定的品牌优势。

小高层的价格都在3000元/平方米以上。

总的来说，目前对太仓物业价格阻碍较大因素依旧地段。

如太仓一个专门不错的楼盘世纪苑由于地段太偏，因此售价比新区其他楼盘要低，2200元/平方米左右。

目前楼市较火，加上最近拆迁户专门多，且太仓市大多数楼盘的定位都较低，因此各楼盘的销售情形都较好。

产品分析
太仓的楼盘要紧以带阁楼的多层产品为主，别墅这种高端产品要紧集中在都市东南面，小高层在太仓也差不多显现了，且反响不错，目前有三个楼盘规划有小高层——华侨房产小高层、人杰景典、高尔夫湖滨花园。

估量今后小高层在太仓的市场应该不错，规划中的城南新城区将是高端产品的集结地。

太仓楼盘的开发规模都不大，市区楼盘差不多上占地都在3万平方米左右，新区楼盘占地较大，最大的世纪苑占地为23万平方米。

在建筑方面，各楼盘都没多少特色，建筑纷杂，色彩单调；在景观方面，除了部分绿化之外，区内其他景观专门少；在物业治理方面，大多数小区都限于保安、保洁方面，而其他更细致的服务差不多上没有；在智能化方面，大多数小区都没有，而其他有智能化的小区也只限于可视对讲系统方面；在房型方面，目前各楼盘要紧是以三房为主。

在区内配套设施方面，各楼盘区内配套设施不足，没有设置会所。

◆销售推广分析
太仓各楼盘的的销售方式差不多上限于在物业周边设立一个专门是一样的销售中心，部分楼盘设有模型，同时销售人员的专业程度不够。

在推广方面，太仓的楼盘专门少通过媒体做广告，而关于POP（户外看板）这一专门有效的广告形式，在太仓差不多上没有。

太仓推广最有力的楼盘是世纪苑，该案曾经在《太仓日报》上做过一年的整版广告，同时也在昆山参加过房展会。

太仓市开发商和代理商的合作专门少。

（二）进展趋势
依照以上分析，我们得出太仓房产市场进展趋势分析如下：
◆房价
与周边都市的价格相比，太仓市的房价偏低，而从周边都市的房价上涨过程来看，同时从最近土地拍卖中地价大涨的情形来看，太仓的房价仍有上涨空间。

◆产品
小高层差不多在太仓显现，因此以后太仓市的住宅产品将会朝复合型产品方向进展，在规模、景观、建筑、房型、规划、智能化和物业治理等方面都将有一个整体的提升。

营销推广
营销推广不力是太仓市楼盘存在的普遍现象，开发商和代理商的合作专门少，太仓开发商和代理商合作的个案几乎没有，这也使得某些楼盘不论是在产品上依旧推广上都存在一些不足，而代理商在市场把握和产品定位以及营销推广和楼盘包装等方面的优势还没有被开发商充分认识，而开发商不仅能够通过代理商实现利润最大化，同时也能够通过代理商的介入从楼盘品质上打响自身的品牌。

而从周边其他都市房产进展的现状来看，开发商和代理商的合作差不多成为一个趋势和必定，相信今后太仓市开发商和代理商的合作会逐步加强。

个性化、形象化竞争日益猛烈，将成为太仓市房地产进展的潮流。

物业项目要取得优异的销售业绩，就必须把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力，把自身打造成极富个性和口碑，拥有良好公众形象的楼盘。

第二章产品定位
随着社会的进展，人民生活水平的提高，人们对居住质量的要求也愈来愈高，对住宅建设提出了许多新的课题，例如：随着私人汽车的增多，如何解决汽车的停放，如何在居住区内合理地组织人流、车流，如何在高建筑密度条件下制造优美的环境，如何适应不断加快的生活节奏，如何把科技产品的开发应用到住宅建设中去，如何在建筑设计上更好地节约能源等等问题。

人们对住宅的评判已不仅是面积的大小，而是它的舒服性和环境质量的综合评定。

基于以上的摸索，我们的设计指导思想是为居民制造一个方便、舒服、安静、安全的居住生活环境，合明白得决居住数量与环境质量关系的问题，满足规划要求，力争做到：建房多、绿地大、环境美、住宅及商业用房使用灵活。

在此前提下，合理规划，节约用地，为进展留有余地。

针对本地块的差不多情形，结合在市场调查中获得的信息和客户反馈的意见，我们对本案的产品方面提出如下建议：
（一）楼盘定位建议
针对中上阶层的更具前瞻性的时尚的高品质社区
——都市生活的新名片
1、更合理的空间分布
、更具生态性和艺术性的景观绿化
3、更多健康，让运动就在家门口
4、更轻巧更时尚的建筑色彩，更多杰出生活
从市场调研的情形来看，目前太仓市的个案普遍缺乏特色，档次较低。

尽管有些楼盘的业主社会地位尚可，然而整个小区的居住感受却不是太好，单调的建筑外观，乏味的建筑形状，紧凑排布的楼栋，简单的景观绿化，跟不上潮流的智能化和物业治理，除了居住
依旧居住的落后的小区规划等等不争的现实说明：太仓市民需要高品质的和周边其他都市接近的居住环境，因而高档楼盘的推出也是必定。

同时此种定位也能填补市场空白，减少与其他产品的竞争。

我们那个地点所说的高档并不单单指总价的高低，而是要从整体规划上为宽敞业主营造一个更舒服的居住环境，提供一系列更人性化的服务，同时开发商也能够通过高品质社区的建立为自己打造一个品牌，为自己增加无形的资产。

（品牌差不多成为消费者第一认知的要素，新一轮的竞争将是品牌的竞争）
（二）总体规划建议
依照本案的差不多情形，再结合问卷调查的意见，我们对本案的产品提出如下建议：（1）小区排布
建议整个小区采纳合围式布局，楼宇采纳错位排布的方式，坚决摒弃兵营式的排布。

（2）要紧建筑形状
全区由13幢居住用房和部分商业用房组成，其中6幢8层小高层， 5幢4层多层，2幢5层多层，临燕山路的两幢多层底层为商业用房。

其中小高层每单元一梯两户。

整个小区规划为南低北高，东低西高，13幢板式建筑一起形成高低错落、层次丰富的空间轮廓线。

其中小高层规划在地块以北，其中西边3幢，东边3幢，多层布置在小高层以南。

建筑高低组合，瓦顶与平台屋面结合，以及温顺的外墙色彩的变化，使整个小区亲切感人，具有鲜亮的时代气息。

我们在规划产品的时候应该使产品具有一定的前瞻性，而从周边其他都市的房产进展轨迹来看，小高层差不多成为房产产品进展的必定，同时从市场调研中了解到小高层产品在太仓的同意度较高，因此我们提出了建筑小高层的建议。

增加小高层住宅的比例，能够有效地提高土地容积率而又减少建筑的覆盖率，留出更多的土地用于绿化，从而改善小区环境。

（3）会所及区内配套建议
从周边都市个案的情形来看，会所差不多成为所有较高档楼盘所必备的区内配套设施，
而从问卷反映的情形来看，人们对区内配套的要求要紧是如下几点——便利店、托儿所、医务室、运动设施。

综合以上因素得出如下建议：
设立一个中心会所，其中设置如乒乓球室、桌球室、健身房、跳操房等休闲娱乐设施。

同时引入一种目前较流行的泛会所概念，可在小区内设置一些运动设施，如沿河设置跑道，在区内设置晨练场、鹅卵石足底按摩走道、儿童游乐设施等以表达本案更多运动元素的特点。

同时由于小区规划有商铺，因此便利店的问题也就迎刃而解了，而筹建中的慈爱医院就近在咫尺，因此医务室也不用考虑。

建议能够设置一个托儿所。

（4）小区入口
建议为封闭式治理小区，设计拟在人民北路及燕山路各设一个出入口，临人民北路一面设置要紧出入口。

而主入口就如同一个小区的精神堡垒，是整个社区的脸面，应尽量做得宏伟有气概，同时也应该考虑出口处道路的交通便利情形，要做到方便、醒目。

（5）小区道路
小区内部要紧以一条环路轻捷地完成内部交通，道路网络爽朗生动，环形道路将车流分隔在内部中心庭园以外，人车分流，充分表达小区道路“通而不透，畅而不穿”的设计原则。

小区内道路系统简捷，从功能动身，安排人流车流。

区内道路分为两级：小区主路路面宽8m；从主路分出次路通入宅间，路面宽4-6m。

主路转变半径为10m，次路转弯半径为8m。

路下设有各种管线及电缆。

为方便残疾人使用，建议小区道路作无障碍设计，路口及楼门入口做坡道，老人和残疾人能够由此进入各户（平台与住宅之间的高差由坡道连接）。

（6）小区停车
关于一个档次较高的小区来说，业主的经济实力都比较强，这就要求在本案设置更多
的车位以满足业主需要。

鉴于本案的差不多情形，建议本案车位与户数比为0.7：1，停车采取上、下结合，即半地下、地面、架空层结合的方式，充分利用环路外围边角地带和路的尽端处布置地面停车场，解决住户车辆的停放问题；本着就近停车的原则，利用小高层架空平台下空间设置集中停车场。

半地下车库的位置设在中庭景观之下，如此既能够保证区内的人车分流，又能够保证车库离出入口的较近距离，方便业主出行。

采纳半地下车库，使坡道减短又便于自然采光通风，同时做到就近停放，住户下车后就能乘电梯或经楼梯直达家门，从而完善地解决了小区停滞不前车和人车分流的问题。

这种做法的还可利用车库的局部屋顶，形成首层住户独用的大露台，既改善了首层的居住环境，减少了干扰，又增加了小区景观层次。

此外，半地下车库还成为垃圾集散、管道总配备的恰当空间。

建议在跃层式建筑底下设置半地下车库，保证每位跃层式业主至少有一个车位，且能够就近停车。

（三）建筑外部建议
（1）建筑风格
目前太仓各楼盘的建筑比较传统，且有种千篇一律的感受，而从市场调研中了解到市民对楼盘特色的要求正在提高，因此我们认为：在建筑风格方面，我们要引入一种全新的、特色鲜亮而又充满现代感的风格——澳洲风格，此种风格的建筑要紧表达一种澳洲的生活，简洁的建筑形状、流畅的建筑线条、毫无余外修饰的建筑立面、鲜亮轻巧的色彩，加上大面积的玻璃原版移植了悉尼的阳光生活。

同时这也和在问卷调查中人们购房时对采光和通风的要求较高相符。

相信在产品上的创新将是制胜的关键。

（2）建筑外观
目前太仓各案的建筑颜色多为砖红色，灰白色和淡蓝色，而且一幢楼甚至整个小区差不多上以一种颜色作为立面颜色，给人感受既单调又乏味。

因此我们建议可在本案产品的外立面上以一些充满活力的、轻巧的、较鲜亮的颜色作为主色调，同时各种色彩互相搭配，让建筑也成为景观中的一部分，让满身疲乏的归者精神为之一振，让回家的感受更好。

另外，充分调动一切元素使之成为建筑立面构成的一部分，也是立面设计的一个差不多原则。

如将空调器外机同阳台或凸窗进行组合设计，幸免了立面的杂乱无章。

（3）架空的建议
人们对区内环境的要求越来越高，因此区内绿化和景观较多的小区更能得到人们的青睐，而关于本案规模不大的事实来说，要增加绿化，只有在架空层上增加，因此建议本案的小高层做局部架空，架空层能够做绿化用，如此既增加了小区的绿化率，又增强了小区的通透性，让人们的视野更加的开阔。

同时还能够考虑在架空层上设置一些停车位。

架空层的高度不超过2.2米。

（四）套内空间
◆户型设计原则
☐分区明确是户型设计的差不多原则
依照动静分区，洁污分离的原则，将户内空间分为三个部分进行设计：
动区：玄关、起居厅、餐厅、厨房、洗衣
静区：卧房、书房、卫生间、储藏间
以上每个区均完全独立，功能上自成体系互不干扰。

☐功能专门化是提高生活质量的标志
功能上的兼顾是低水平经济生活的一种表现，如：将厨房移入阳台等。

对中高标准的居住建筑的户内各部分空间进行功能上及空间上的专门化设计是高质量生活的保证。

厨房、洗衣的结合是功能专门化的典范。

食品的加工及贮藏、衣物的清洁是人类居家生活的两大活动，应将其结合设置幸免了
这两种活动对其他空间的干扰。

储藏室作为一个辅助空间存在也是专门必要的。

☐空间形状的完整性是人性化的高度表达。

人类对其所处空间的完整性的敏捷感受是与生俱来的。

在今天生活节奏高度紧张的情形下，人们在工作之余，家居空间是其休息、放松的要紧去处。

不言而喻，在每一处空间的处理上满足人类对空间的追求是极其重要的，也是人性化设计的重要表达。

玄关的设计：现今专门多户型的玄关经常是一个狭长的走道，而在那个地点，我们应将玄关尺寸适当调整使之在空间形状上接近方形，以幸免单调、压抑的感受。

在卧房区的进口处，一样处理仅为1米宽的走道，尽量将尺寸略加调整，使之成为一个方型小厅，做为卧房区同起居厅之间的过渡空间。

在设计起居厅时，应留有两面相对较长的墙面（一样均在4米以上），保证起居空间能容纳一个小型的家庭影院。

在厨房的设计中，应将所有的厨房空间设计成近乎方型的空间，使橱柜呈“岛型”布置，气派、大方，空间感受完整。

以上如此处理，使户内空间连续完整、节奏感强，最大限度的满足了人们潜意识里对空间的渴求，使空间充满了人性化的感受。

☐不同标准的户型应遵循不同的设计原则
建筑师对此应有清醒的认识，绝不能拿一把尺量遍所有的人。

要尽量遵循这一原则。

以“跃层式”户型的设计原则为例：
底层设置的功能有：起居厅、餐厅、客人房、厨房、洗衣间、卫生间等等。

顶层设置的功能有：家庭起居厅、主卧房、次卧房、书房、卫生间等等。

以上两点仅是功能方面一样“跃层式”户型的差不多设计原则。

另外，在“跃层式”户型中还要进行更高处理：如起居厅均设置了“吹拔”以增加其空间的流淌性及趣味性；将户内楼梯同起居厅联系起来使之作到“步移景异”；在室外景观良好的一面设置了观景平台，使之有空中花园的成效；在主卧的卫生间外设置了衣橱间，以提高档次。

在“跃层式”户型的设计中采纳不同的设计原则，会取得完全不同的空间成效。

套内建议
（1）卧房、起居室
要紧居住空间（起居、主卧）应幸免相互干扰，有充足的阳光和良好的视野。

卧房之间不穿越，应有直截了当采光、自然通风。

（2）厨房
厨房应有直截了当采光、自然通风，并宜布置在套内近入口处。

厨房排油烟机的排气管通过外墙直排室外时，应在室外排气口设置避风和防止污染环境的构件。

燃气热水器的排烟管不得与排油烟机的排气管合并接入同一管道。

（3）卫生间
主卫尽量有直截了当采光（明卫）、自然通风。

无外窗的卫生间应设置有防回流构造的排气通风，并预留安装排气机械的位置和条件。

卫生间要干湿分离（从问卷中了解到洗手台和马桶之间最好分隔，建议在房型设计中予以考虑）
无前室的卫生间的门不应该直截了当开向起居室或厨房。

应设置洗衣机的位置，宜贴近或结合卫生间布置，应幸免暴露在起居室。

（4）阳台
本案地块周边景观较佳，因此建议在每栋楼的东边和西边户型设计转折阳台，如此既增加了人的活动空间，同时也扩大了人的视野，产生一种步移景迁的成效。

阳台可由大部分的钢化玻璃挡板和部分混凝土挡板组成，如此可增加阳台的通透性。

现在阳台功能的细分使得南阳台要紧用做观景，而北阳台作为卫生间的辅助空间越来越为人们所重视，因此建议在北边设置一个工作阳台，以满足人们日常家务所用。

（5）窗
窗型设计要有新意，可采纳大玻璃固定窗与小方格开启窗扇组合，既满足通透观景需要，又吸取欧式白色格窗和民族传统窗棂的精髓。

主人房采纳低窗台，外墙设浅花池，从而大大改善了室内景观环境，房主尽管身居高楼，也会产生如临花园的美好感受。

建议应用大面积的落地玻璃，转角玻璃、外飘型的卧房角窗等设计，这些设计能扩大视野和采光面积，同时外飘窗台又可使宽大的窗台成为一个舒服的休息平台，因此建议在本案产品中也予以采纳。

（6）过道、储藏空间和套内楼梯
套内入口过道净宽不宜小于1.2米，通往卧房、起居室的过道净宽不应小于1米，通往厨房、卫生间、储藏室的过道净宽不应小于0.9米；过道拐弯处的尺寸应便于搬运家具。

同时储藏室作为一个辅助空间也在问卷中为宽敞市民所期望。

关于跃层式房型，要考虑一个客厅挑空的问题，要使楼上楼下功能分区明显（如楼下为日常活动的动区，楼上为睡觉休息的静区），同时可在底层设置错层结构，增强空间的变化。

套内楼梯不宜采纳螺旋形楼梯。

套内楼梯的踏步宽度不应小于0.22米，高度不应大于0.2米。

（五）景观建议
（1）绿化
居住区绿地及绿化配置具有爱护环境、美化环境、拓展生活空间等诸多作用，是人、建筑与自然和谐共生的自然基础，因此，人们对小区绿化环境、生态环境的要求也就越来越高。

小区绿化布局是住宅区的重要特色，建议沿小区中部南北向成线型带状布置，一方面，居民进出都须途径此地，另一方面，使各幢住宅与公共绿地有最大的接触面，具有较强的可达性，并将住宅有机地划分与联结。

公共绿地内组织有为居民游憩、玩耍的场所，提供了邻里交往的空间，同时有效地促进了社会性活动的进行。

带状绿地改善了小区的小气候，集中绿地以大面积草坪为主，局部配以树木、山石和小品，居民不管是上下班、散步、游。