苏州酒店式公寓项目调研分析
酒店式公寓分析报告
酒店式公寓分析报告简介本报告对酒店式公寓进行了全面的分析，包括市场概况、行业趋势、竞争对手分析和发展前景等方面。
通过对酒店式公寓市场的深入研究，我们得出了一些关键结论和建议，可以帮助投资者和决策者更好地了解和把握市场机会。
市场概况酒店式公寓是一种将酒店和公寓的特点结合起来的住宿形式。
它提供酒店一样的服务和便利，同时又拥有公寓一样的独立性和私密性。
近年来，酒店式公寓在全球范围内迅速发展，特别是在中国市场，发展势头十分迅猛。
行业趋势增长势头强劲酒店式公寓市场在过去几年里保持了强劲的增长势头。
这主要得益于快速发展的旅游业和商务旅行的增加。
越来越多的人们选择酒店式公寓作为住宿选择，既能享受酒店的服务，又能获得更多的空间和隐私。
消费升级随着人们生活水平的提高和消费观念的变化，对于住宿环境和服务的需求也越来越高。
酒店式公寓能够提供更舒适、更私密的住宿环境，满足了人们对于高品质、高服务的需求，因此得到了消费者的青睐。
城市化进程推动发展城市化进程的快速推进也是酒店式公寓市场发展的重要推动力。
随着城市人口的增加和人口流动的加剧，对于住宿的需求也日益增长。
酒店式公寓作为一种灵活的住宿形式，能够满足人们对于多样化、个性化住宿需求的需求。
竞争对手分析博韬酒店式公寓博韬酒店式公寓是国内领先的酒店式公寓品牌，拥有丰富的运营和管理经验。
公司专注于中高端市场，致力于提供高品质、高服务的住宿体验。
博韬酒店式公寓在国内各大城市拥有多个项目，并且有着良好的口碑和客户基础。
美居酒店式公寓美居酒店式公寓是一家新兴的酒店式公寓品牌，以“家的感觉”为核心理念。
公司注重打造温馨、舒适的住宿环境，为客户提供家一样的温暖和便利。
美居酒店式公寓在市场上的快速崛起表明其具有巨大的发展潜力。
同程酒店式公寓同程酒店式公寓是国内知名的在线旅游平台同程旅游旗下的品牌。
公司以在线预订和服务为核心，既向消费者提供了方便快捷的预订方式，又能够为酒店式公寓提供更广泛的曝光和客户资源。
苏州吉祥酒店式公寓提案报告(定)
目前在售及新盘酒店式公寓产品形态较为单一，多为酒店式公寓+商铺。主力面积大多集中在4055㎡之间。
在售酒店式公寓产品亮点分析
楼盘名称
上城
飞凡第5街 金枫国际
地理位置
长江路花苑东路路口
苏福路珠江路路口 吴中区金枫南路9号
产品亮点
全明空间构造，两层独立设计， 全部精装修 5米层高的酒店式公寓 挑空高达4.98米，1层价格换取 2层面积
配套设施服务
长江路沿街纯一层商铺
凯马广场的商业 金枫商业核心圈/华润超 市 商业、购物、休闲、商务、 居住/主题的会所 休闲、娱乐、餐饮、商务
备注
/
2007-2008吴中商业 地产市场新锐。 4-11层挑高住宅 相城区的标志性建 筑 聚焦财富地带，牵 动商业引擎 户型设计仿蜂巢结 构，紧凑精致，做 到空间无盲点。 苏州市中心独一无 二的酒店式商务楼
11 月
12 月
5月
20 07 年
从上图表分析来看，总体的住宅成交价格呈上扬态势。07年5月至年底，增幅明显，增幅达 到1600元。进入传统的年终谷底，成交价格有所滑落，2月下滑幅度较大，接近去年5月份水平。 进入08年上半年销售黄金期段，价格继续走高，一度达到高峰。由于5月份统计数据不全，表 中价格有所滑落。整体价格在08年有所回暖，但未来市场方向取决于政策走向。
丽晶等都得到了市场的认可。2008年，随着宏观调控的力度，楼市2月进入“结冰期”。3
月开始，几乎每周都有6个楼盘推出。无论是开发商还是消费者，都处在观望期。但市场的 刚性需求依然，更多的酒店式公寓已经进入销售的预热期，准备在08年抢占小户型投资市 场。
目前苏州的酒店式公寓在高新区及工业园区分布较为集中，其他区域分布较为分散。
苏州酒店式公寓市场调研报告
46平总价享受89平3室2厅1卫超值空间，贷款99折，全款98折 4.22开盘，5.12加推5、6层，6.23加推9、10层，加推预约VIP优惠4500元
枫华广场
推案流程
2012.4.22
5.12
首次开盘推出
3-4F,约100套， 均价8000元/㎡
加推5-6F, 约88套，
营 销 推 广
采用小批量、高频率、分楼层推盘的形式
枫华广场
新城地产
项目名称 物业地址 产品规划 建筑楼层 总建面积 酒店式公寓层
高 装修标准
价格 主力面积 主力总价
产品类型
枫华广场 金枫南路 商业综合体 地上13层 13.8万方
效果图，实景图
5.2米
毛坯 折后8000元/平米
50平米 40万
1号轻轨线挑高SOHO公寓，4梯44户，配2部消防电梯
优惠
合计
13344
33.33 94.09
68.88 70.51
截止2012年7月，挑高类酒店式公寓可售存量为36万方，可售套数为7119套，市场占比约53%； 从苏州酒店式公寓市场的去化情况来看，挑高类产品去化速度相对较快；
成交分析
2012年1-6月苏州酒店式公寓成交排行
排行
1 2 3 4 5 6 7 8
7800-8500
东渡银座
2.9 50-70，现房
8500
吴宫馆
4.95
40，通透 6288起，7000
都市VIP
4.5
50-63 10000（精装1800）
去化面积 （㎡）
21853.42
8190.32 5336.79
4582.42
3418.56 3600.35 2790.8 3190.52
苏州各区域酒店式公寓项目分析PPT课件
项目名称 浒新158生活广场
项目区位图分析
分析：项目位于高新区北部浒墅关镇浒杨路与永莲路交界处，由苏高新集团下属的 浒新置业公司进行开发，是集LOFT公寓和商铺的一个综合体。
14
项目名称
项目动态：
浒新158生活广场目前二期商铺预约中，房源共计15套均位于二楼，面积为185-500㎡，
预约期间交1-2万的预约金，可享开盘优惠，目前其一楼的商铺已经售罄。项目目前仅有
项目名称 赛格又一城
项目区位图分析
分析：处于滨河路中心地段，离新区狮山CBD也仅800米左右，购物、休 闲、娱乐完全可以一站式，正在规划中的轻轨3号线及高架网络等多维交通， 配套任意接通人气与商机。
9
项目名称 赛格又一城
项目动态：
预计将于9月份开盘，首批推出48-78平米的loft酒店式公寓，目前进行寻宝活动，累计可 享受35000元的优惠，后期会推出32套商铺，面积为55-250平米左右。
7
项目名称 中梁香缇商务广场 客 源 分 析： 1、苏州新区、市区客户，看中未来发展潜力，用于投资；
2、新区一些企业高管，外地人，但是长期在苏州工作，用于自住兼投资； 3、边上赛格电子市场的经营户，离工作地方比较近，熟悉周边，看中发展潜力； 4、周边企业的一些员工，因为总价较低，压力较小，买房用于过渡； 5、香缇华府住宅客户，在项目已有住宅，但是觉得地段优势，考虑买酒店式公寓 进行投资； 6、外地专业投资客户，看中小区的地段、配套及发展潜力。
4
项目名称 中梁香缇商务广场
项目动态：
中梁香缇国际在售乐天广场32-45㎡行政公馆，近80㎡享用面积，价 格9800元/㎡ 起，另有包租6年的酒店式公寓在售，面积32-45㎡，6 年返租48%。具体价格一 房一价，案场有优惠。
苏州中瑞高级公寓项目分析研究报告
苏州中瑞高级公寓项目分析研究报告苏州中瑞新世纪置业有限公司二〇〇五年五月项目总论一、项目基本情况苏州中瑞高级公寓项目位于江苏省苏州工业园区星海街，用地性质为居住用地，项目地上总建筑面积为11500平方米，其中公寓建筑面积为9500平方米，配套商场建筑面积为2000平方米（以上建筑面积最终以政府实测面积为准）。
地块范围为西至星海街，东至星汉街，南临加城大厦，北邻四季花园。
苏州中瑞高级公寓项目由苏州中瑞新世纪置业有限公司向苏州工业园区建屋发展集团有限公司购得，总价为5405万元，包括土地价款和土建工程价款，园区规划局已经批准了该项目的建设用地，并给出了红线与规划设计要点。
二、项目模式与合作方式本项目由上海中富投资发展有限公司和上海长亮投资发展有限公司合资组建的苏州中瑞新世纪置业有限公司进行开发，项目的经营方式为高级公寓和商铺部分全部销售。
三、项目可行性报告的结论本项目总投资为8284万元（含贷款利息），自有资金为4865万元，向银行借贷2500万元。
经分析研究，本项目主要经济指标是：建筑面积： 11,500 m2其中：住宅面积 9,500 m2商场面积 2,000 m2土地面积： 4,928.66m2销售收入： 12,700万元总投资： 8,284万元税前利润： 3,648万元投资利润率： 29.5%⏹从市场趋势方面看，本项目的建设内容属适应市场发展的需要，业务前景看好；⏹从经济效益方面分析，本项目的投资规模合理，投资回收期较短，回报率高，所投资金由投资各方筹措，经济效益明显；从社会效益方面分析，本项目将为苏州工业园区的开发作出贡献，符合当前经济发展的规划要求。
综上所述，本项目是可行的。
博思堂苏州中海酒店式公寓市场定位报告
目录第一部分、苏州市小户型公寓市场简析一、小户型公寓类型二、小户型公寓市场发展概况三、苏州市小户型公寓市场分析第二部分、酒店式公寓市场分析一、酒店式公寓分布区域分析二、酒店式公寓价格分析三、酒店式公寓户型分析四、酒店式公寓客户分析五、影响酒店式公寓销售的因素分析六、投资酒店式公寓应注意的几个方面七、酒店式公寓个案分析第三部分、项目定位分析一、项目分析二、项目产品定位分析三、项目目标客户定位分析四、项目价格定位分析第四部分、项目开发建议第一部分、苏州市小户型公寓市场简析一、小户型公寓类型1、小户型公寓的界定。
小户型公寓的界定主要有两种标准：一种是两居室以下（包含两居室）的单位统称为小户型，另一种则是以面积来界定的，一般三居室在100平方米以下，2居室在80平方米以下，1居室在60平方米以下的即称为小户型公寓。
目前业界大部分以面积为界定标准的。
2、小户型公寓的类型。
小户型公寓根据其经营管理方式以及所提供的服务内容的不同又氛围四种类型：服务式公寓、酒店式公寓、产权式酒店和酒店式商务公寓。
下面分别对这四种类型的小户型公寓进行简要分析。
服务式公寓服务式公寓是有较好的服务质量与物业管理的公寓。
一般为开发商投资建设，以出售产权、尽快回笼资金为主要目的的房地产短线投资项目。
服务式公寓更靠近于一般公寓，它可以提供类似酒店的软硬件服务。
酒店式公寓酒店式公寓是能够提供酒店水准服务与管理的高档公寓。
目前国内的情形是酒店式公寓一般依托于 4 ～5 星级酒店而存在，在酒店管理机构的统一管理下经营。
产权式酒店产权式酒店是由"时权酒店"（TIME SHARE）演变而来。
由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施的部分产权，即发展商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者委托酒店经营管理公司进行管理，酒店管理公司定期给予投资者一定数额的投资回报和年终分红以及一定期限的免费入住权。
酒店式商务公寓酒店式商务公寓则既有先进的商务设施和齐全的商务功能，同时又能提供高档、细致、周全的酒店式服务。
酒店公寓的可行性研究报告
酒店公寓的可行性研究报告一、项目背景现代社会中，随着人们生活水平的不断提高，旅游、商务出行等需求也愈发增加。
而传统的酒店模式可能无法满足日益多样化的住宿需求，于是酒店公寓这一新兴业态逐渐崭露头角。
酒店公寓是指在适当地段建设的集出租、餐饮、娱乐等服务于一体的项目，相较于传统酒店更具灵活性和私密性，逐渐成为人们在旅行或出差时的首选住宿方式。
二、项目概述本项目拟建设一家位于城市CBD或商业中心区域的高档酒店公寓，项目面积约为10000平方米。
该酒店公寓将提供包括豪华间、套房、家庭房等多种类型的客房，同时设有餐厅、健身房、会议室等配套设施，力求打造一个舒适、便利、高品质的住宿场所。
三、市场分析（一）需求分析随着全球经济的发展，人们对于出行的需求呈现出多元化和个性化的特点。
酒店公寓作为一种新兴的住宿形式，受到了越来越多消费者的青睐。
尤其是对于商务人士、长期居住者、家庭游客等群体，酒店公寓更为适宜。
（二）竞争分析在目前市场上，酒店公寓的竞争对手主要是传统酒店、客栈等住宿形式。
但由于酒店公寓具有独特的优势，如更大的空间、更舒适的环境、更便捷的服务等，因此在一定程度上具有更强的竞争力。
（三）市场前景随着人们生活水平的不断提高，旅游、商务出行等需求将会持续增加，酒店公寓这种新兴的住宿形式也将逐渐得到更多消费者的认可和选择。
因此，本项目具有较好的市场前景。
四、可行性分析（一）技术可行性本项目选址在城市CBD或商业中心区域，具有较好的地理位置优势和开发潜力。
同时，酒店公寓的设计和建设需要结合现代科技和管理理念，以提高服务质量和客户满意度。
（二）经济可行性根据市场调研数据，该酒店公寓项目的投资总额为5000万元，预计年营业收入为7000万元，年利润达到1500万元。
考虑到投资回报率和资金回收期等指标，本项目在经济上具有一定的可行性。
（三）社会可行性酒店公寓作为一种新兴的住宿形式，有利于提升城市形象、促进城市旅游业发展、提高就业率等。
苏州乐享公寓酒店运营管理
苏州乐享公寓酒店运营管理引言苏州乐享公寓酒店是一家位于苏州市中心的高端公寓酒店，提供舒适、便捷的住宿和优质的服务。
为了确保酒店的良好运营和管理，需要进行有效的运营管理策略和措施的实施。
本文将介绍苏州乐享公寓酒店的运营管理，并探讨其重要性和实施方法。
运营管理的重要性运营管理是酒店管理中至关重要的环节之一。
它涉及到酒店运营的各个方面，包括客房管理、前台服务、餐饮服务、清洁卫生等。
有效的运营管理可以提升酒店的服务质量和客户满意度，增加酒店的竞争力和盈利能力。
苏州乐享公寓酒店作为一家高端公寓酒店，其客户群体多为商务人士和旅游者。
因此，酒店的运营管理需要注重细节，提供高品质的住宿和服务体验。
只有通过良好的运营管理，酒店才能保持良好的口碑和客户忠诚度。
运营管理的关键方面客房管理客房是酒店最核心的业务之一。
在客房管理方面，酒店需要关注以下几个方面：•客房预订：提供在线预订系统，方便客户进行预订，并及时处理预订信息。
•客房清洁：确保客房的卫生清洁，定期更换床单、毛巾等用品。
•客房维护：定期检查客房设施的运行情况，及时修复损坏的设备。
•客房服务：提供优质的客房服务，如送餐、洗衣等。
前台服务前台是客户与酒店接触的第一点，因此前台服务必须友好、高效。
以下是一些重要的前台服务措施：•快速办理入住手续，提供便捷的入住体验。
•善于沟通，及时回答客户的问题和需求。
•灵活处理客户的投诉和问题，提供满意的解决方案。
餐饮服务餐饮服务是酒店的一个亮点，可以为客户提供独特的用餐体验。
以下是一些改善餐饮服务的方法：•设计精致的菜单，提供多样化的美食选择。
•培训专业的厨师和服务员，提供高质量的餐饮服务。
•关注客户的饮食偏好和口味，提供个性化的推荐和服务。
清洁卫生清洁卫生是酒店必须严格把控的方面。
以下是一些清洁卫生措施：•定期消毒客房、公共区域、餐厅等场所，确保环境的卫生安全。
•培训清洁人员，并确保他们正确使用清洁用品，提高清洁效率。
•定期检查水、电等设施的安全状况，确保客户的生命财产安全。
酒店式公寓调研小结
酒店式公寓调研小结酒店式调研小结为深层了解当前市场上酒店式的设计、配套、效劳及管理，特对几个典型的酒店式，即罗湖、福田、盐田、南山、关内四区域正在出售或运营的酒店式，进行了实地踩盘或访谈。
第一节酒店式的概况从调查来看，的酒店式是目前市场的新宠，是继旅游、和商业后的又一热点。
但推出工程总体良莠不齐，工程的软件和硬件配套没有既定的统一标准，整个市场还不完善。
多数工程分布在人流密集、商业时机多的商业中心、密集区、或港口区。
比较典型的酒店式及式酒店表（表 1））序序地名称性质及（房价/ 天）酒店配套室内配套效劳（及特色）管理公司 1 罗湖丹枫·白露（五）一房一厅：40、54、60 两房一厅：85、96、102 总统套房：119-205 高级套房：1100 商务套房：1200 女士商务套房：1280 行政商务套房：1380 豪华套房：1700 行政豪华套房：1880 行政套房（大）：3500 总统套房：8000 商务廊（会议室、多功能厅）健身房/游泳池/美容院/ 池特色迷你吧（酒吧）微型图书餐厅（新派欧/亚菜式）咖啡馆（早 6：30-晨 2：00）保险箱/小冰箱/自控空调沙发茶几/餐桌椅/书桌书柜/酒柜/衣柜厨房/卫生间微波炉/双头煮食炉/烟气罩；可提供餐具宽频上网、国际直拨、有线电视、电影频道、有三层女士楼层：? 护肤装扮用品 ? 卫生护理套装 ? 奉送水果 ? 提供纯洁水 ?游泳池、健身室 ? 赠送当日报纸（6 份选一） ? 微型图书馆借阅、dvd 借阅 ? 咖啡、商务廊 8`9 折 2 罗湖京华酒店公寓（五）一房一厅两房一厅三房一厅高级套房：1000 商务套房：1200 豪华套房：1500 行政套房 A：1800 行政套房 B：2000 京华套房：2200 空调系统、背景音乐及播送系统商务中心旅游柜台餐厅/会议室健身房、棋牌、台球/乒乓球室、桑拿/理疗效劳、卡拉 OK 包房/KTV。
1600、1800、2000 海景/海景阳台/ /花园/大使/总统套房：3000、3200、8800、8800、10800、16000 ? 商务中心（效劳、彩色打印、文件装订、过胶、翻译和快递、票务效劳）各种会议厅、餐厅、多功能房室内恒温游泳池 /健身室/舞蹈室/ 室/桑拿浴室商场中餐厅西餐厅茶座酒吧、酒廊以及红酒雪茄屋 DDD /IDD 宽/带上网局部带厨房（橱柜、冰箱、燃气灶、咖啡炉微波炉，完整配套的餐具）商务中心效劳秘书效劳：打字、复印、装订、速记、翻译、快递、电脑磁碟、录音机磁带；、影印赴物、设备租赁效劳等瑞雅公司（表 2 ）序序地地名称性质及（房价/）天）酒店配套室内配套效劳（及特色）管理公司 4 南山国际市长交流中心一房一厅（36-51）两房两厅（67-76）五星级大堂、金融中心（银行）高级中、西餐厅、便利店、洗衣房，高品质商务交流中心（会议厅）毛坯卫尚未开业东方酒店管理公司戴德梁行 5 罗湖京基·东方华都单身——31、一房一厅——38-45 两房两厅——61-69 园林、泳池、会所、池全装修：宽带上网，厨卫； ? 厨房：高级橱柜、大森抽油烟机、美的燃气灶、普林西斯消毒柜；洗脸盆及水龙头。
苏州菁英汇酒店式公寓项目策划书
苏州菁英汇酒店式公寓项目策划书2003年苏州市第三产业相比2002年下降3.3个百分点。
第二产业占到63.1%，苏州已形成以电子信息、生物医药、新材料等高新技术产业已占主导的新兴工业城市，机电产品已成为苏州的第一大类出口产品。
相比苏州的工业化进程，城市化相对滞后，作为苏州经济城市化进程中重要一环，第三产业开展滞后，比重与其他城市相比略低。
加快城市化开展，应该依托制造业和旅游业，大力开展商务效劳、现代物流、会展业以及新兴居民效劳等，整体全面推进苏州市的城市化进程。
2003年苏州居民消费价格总水平上升0.4%，全年价格总水平延续了上年微升格局，分类指数四升四降。
食品类、衣着类、医疗保健和个人用品、居住类价格分别比上年上升 3.2%、1.6%、3.0%和0.9%；烟酒及用品、家庭设备用品及维修效劳、交通及通讯、娱乐教育文化用品及效劳价格分别比上年下降0.5%、3.4%、5.7%和1.5%。
伴随旅游业的开展，苏州市消费品市场保持了繁荣、活泼的旺销态势，2003年实现社会消费品零售总额526.1亿元，增长16.5%。
2003年全市旅游业在春季旅游旺季受到AR严重影响，但全年仍实现旅游总收入235.96亿元，比上年增长19%。
旅游外汇收入2.91亿美元，增长4.5%。
全市开放型经济保持了良好的态势，全年实现进出口总额突破600亿美元，到达656.63亿美元，比上年增长80.4 %，其中出口总额326.34亿美元，比上年增长76.2%。
外商投资企业出口额281.63亿美元，内资企业出口额44.68亿美元，其中外贸公司出口额26.12亿美元，私营企业出口额6.89亿美元，分别比上年增长84.8%、36.4%、19.6%和150.1%。
全年机电产品出口额250.89亿美元，增长95.6%，机电产品出口额占全市出口总额的比重达76.9%，比上年提高7.7个百分点。
高新技术产品出口178.95亿美元，比上年增长108.9%，占全市出口总额的比重为54.8%，比上年提高8.5个百分点。
2010年苏州恒业狮山桥酒店式公寓项目市场报告
苏地2019B42地块项目简介
受地块限制，本案未能融入新区CBD内，但受CBD区的辐射影响
项目东起国际经贸大厦。西至运河公园，南依三香路， 北靠活络浜。 区域受狮山桥影响。与新城CBD区产生阻隔，本案 未能融入新区CBD内，但受CBD区的辐射影响。
苏地2019B42地块项目简介
项目由五星级酒店及办公产权性质产品组成。办公产品以小户型为主
苏州地区宏观经济分析
虽然苏州目前GDP增长幅度呈现下降趋势，但是增长幅度仍位于10%以上。
2009年苏州大市仍实现地区生产总值7400亿元，按可比价计算比上年增长11%，这一 增速仍高于全国范围的8.5%。根据前六年的GDP对比趋势分析，苏州地区增长率呈现逐 年下滑态势。 虽经济增长幅度下降明显，但增长率仍在10%以上。
标志
政府前期造势 住宅用地出让 基础设施建设 公共设施建设
政府公建建设
商办开发
中高档住宅建设
区域基本成熟
住宅和写字楼商业用地 区域内土地出让完毕
出让
公众对区域确立信心
公众对新区前景不确定
时间 区域成为城市经济发展
新增长点 区域成为活力中心，经
济活动和社会活动引领 城市生活
厚积而薄发，打造姑苏新地标
苏州恒业狮山桥项目市场报告
目录导引
前言篇
PART-1 苏州市宏观市场分析 PART-2 区域办公市场简析 PART-3 纯办公形态经济测算 PART-4 酒店式公寓市场简析 PART-5 酒店式公寓形态经济测算 PART-6 项目定位及SWOT分析
PART-7 PART-8 PART-9
座落：左岸商业街 概况：集酒店式公寓、甲级写字楼、环球公馆于一体的城市综合体，
总建筑面积约18万平方米。立于苏州金鸡湖西CBD中央，总高282 米。 办公户型面积：160-250平米 物业：9.3元/平米/月（含水电） 租金：120元/平米/月 层高：3.95米 销售单价：28000元/平米（办公） 装修成本：2000-3000元/平米 购买性质：40%投资、60%自用 去化情况：2009年8月开盘至今，办公去化50%左右。
酒店公寓调研报告
酒店公寓调研报告一、引言酒店公寓是一种集酒店和公寓于一体的旅游住宿形式。
近年来，随着人们旅游观念的改变和需求的多样化，酒店公寓行业逐渐崛起。
本报告旨在对酒店公寓行业进行全面调研，以便了解其市场现状、发展趋势以及面临的挑战，为投资者和行业从业者提供参考和指导。
二、背景酒店公寓作为一种新兴的住宿模式，既有酒店般的服务和设施，又提供像公寓般的自由度和空间。
它相较于传统酒店更加注重个性化需求的满足，给入住者提供了更加温馨舒适的居住体验。
酒店公寓行业在全球范围内迅速发展，特别是在一些旅游热点城市，如上海、北京、伦敦和纽约等，已经成为重要的住宿选择。
三、市场现状分析1.全球酒店公寓市场规模根据权威机构的统计数据，全球酒店公寓市场规模持续扩大。
2019年全球酒店公寓市场规模达到xxx亿美元，预计到2025年将增长至xxx亿美元。
这一巨大的市场潜力吸引了越来越多的投资者和行业从业者。
2.国内酒店公寓市场发展中国酒店公寓市场也在快速崛起。
随着国内旅游业的蓬勃发展和人们对品质住宿的追求，酒店公寓市场得到了迅猛发展。
根据相关报告显示，2019年中国酒店公寓市场规模达到xxx亿元，预计到2025年将增长至xxx亿元。
3.行业竞争格局当前，酒店公寓行业的竞争格局较为激烈。
不仅传统酒店纷纷涉足该领域，还有一些新兴品牌逐渐崭露头角。
在竞争中，品牌影响力、服务质量、地理位置及市场营销策略成为各家企业竞争的关键要素。
四、发展趋势1.个性化定制服务在日益增长的消费需求下，酒店公寓行业正不断深化个性化定制服务，提供更灵活的入住方式。
例如，根据客户的需求提供健身房、会议室、厨房等特殊设施，以满足入住者的不同需求。
2.智能化设施随着科技的不断进步，智能化设施在酒店公寓中得到广泛应用。
入住者可以通过智能手机控制灯光、温度、窗帘等设备，提高入住体验的便利性和舒适度。
3.生态环保意识在可持续发展的背景下，酒店公寓行业正日益注重生态环保意识。
一些酒店公寓开始采用环保材料并推行节能措施，通过绿色建筑和日常运营的环保措施，来提高整体的环境质量和客户满意度。
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楼盘 美乐城
年龄段 25-45
客户区域
职业类型
吴中区为主（长桥、周边产 业客户），极少量市区
白领、企业职员、 自由职业、私营业
主
置业目的 自住为主，少量投资
主要抗性：
主要关注点：
对于4.49M挑高产品，感觉压抑；
价格
商用水电；
地段
首付50%； 楼层排布密度大、户数多，楼间距小； 交通
价格、交通；
户型
已推 量 （套）
2011-11
12
2012-1 2012-2 2012-3
2012-4
2012-5
2012-6
2012-7
总去 化 （套）
月均去 化（套）
睿峰
2011 10.30
970
26
9
2
7
6
4
6
4
3
67
8
合景 峰汇
2011 11.12
1346
24
7
9
8
19
11
12
13
11
114
13
美乐 城
2012 1
层高（M） 主力面积（㎡）
成交均价 （元/㎡）
成交总价 （万元）
首付五成 （万元）
美乐城
4.49 6
49
7600
37.2
18.6
49
10000
50
25
合景睿峰
4.49
48
8100
38.8
19.4
合景峰汇
4.49
48
8200
39.4
19.7
枫华广场
5.2
49
8000
39.2
19.6
5.8 世茂广场
3.3
毛坯
5.2
43-49
80008500
8000
目前无优惠
2012.3.24 170
5.8
世茂广场
毛坯
35-49
15000
2012.4.21 288
3.3
41-105
11000
1000011000
8400
基本售罄 最低折扣78折/98折
竞品分析
竞品项目产品排布为中间走廊或北侧走廊，排布密度较大， 多以4乐城为邵昂路板块，首个复合商业项目
开发商
地址 所属区域 物业类型 占地面积 总建面积
高度 建筑密度 容积率 开盘时间 酒店式公
寓 商铺 首期商铺
苏州瑞利华文化旅游投资有限 公司
吴中区邵昂路69号 越溪邵昂路板块
商业综合体、酒店式公寓 约11009㎡ 约42201㎡ ≤ 120米 ≤45% 3 预计11月初
8000起 10000元
“安家计 划”首付 13.8万起， 第一期付 30%，第 二期付 20%，在 签约起半 年内付清
推出11F， 面积46-63㎡， 6.0米挑高 优惠：1）8 月4日起，与 365团购95折； 2）一次性付款 97折；3）按 揭50%以上98 折；4）定购送 清凉饮料一份；
美乐城——营销模式
蓄水阶段
9.6
10.29
11.12
11.26
销售阶段
2012.2 2012.5
2012.6 2012.8
售楼处 正式开 放
第一批品 第二批品 样板
牌签约仪 牌签约仪 房公
式
式
开
开盘
首推酒店 加推酒店
推商铺， 式公寓， 式公寓，
100套， 4-7F， 8-10F，
15-
46-63㎡， 46-63㎡，
100㎡ 4.5米， 6米，
客户语录： 王先生：我们算是新苏州人，附近工作，买套作为过渡，商业贷款也不受限制；房子两层空间感也不
错，也能通天然气，住着也算舒服，以后买套大面积的，还能算首套，不影响首付和贷款。 业务员语录：
大多都是年轻人买来自住的，首付也就20万左右，多了也承受不了，6米高的比4.49米的卖的快，价 格也高点，毕竟使用率、性价比都比较高。
高度
最高98米
容积率
3.5
开盘时间
预计12月底
酒店式公寓
未知
商铺面积
20-30㎡
商铺量
约1000多套
目前工程进度：刚刚开始施工（地基工程）
板块项目——欧蓓莎
7-23F 3.6 米
1-6F 4.495米
共23层 98米 写字楼
共3层 商业
共11层 酒店式公寓
共4层 商业
4F为品味休闲馆、 世界风情餐饮、中 华风味美食、特色
模式三： 团购折扣（每一期的团购都不一样，目前 365团购95折）
模式四： 特价房（每逢重要节日都会推出特价房）
模式五： 多家公司分销，卓高、楠江两家分销公司与 开发商三家联合销售
板块项目——美乐城
美乐城价格分布
北 南
11200 22号 20号 23号 21号 19号
1号 2号 3号 5号
6号 7号 8号 9号 10号 11号 12号 13号 15号 16号
49
10500
51.5
25.7
44
8400
37
18.5
吴中区区域内酒店式公寓首付款主要集中在20万元左右
项目名称
层高 （M）
主力面积 （㎡）
成交均价 （元/㎡）
成交总价 （万元）
首付三成 （万元）
木渎普通住宅
2.9
90
8700
78.3
23.5
越溪普通住宅
2.9
90
8200
73.8
22
以90㎡的普通住宅计算，项目周边普通住宅首付总价约在24万元，越溪普通住宅的首付总价约在21万元
40-60㎡（毛坯）
20-100㎡ 约100套
3
2
1
板块项目——美乐城 美乐城商业体量相对较小，以大卖场及餐饮为主 业态，酒店式公寓分为4.49米及6米挑高两种
约3万方商业面积，其中约600㎡自管，剩余的全部销售 一层均价3万；二层均价2万；三层均价1万
8-17F 6米挑 高酒店式公
寓
4-7F 4.49米 挑高酒店式
17号 18号
横向价格分布
1-5号均价11000元/㎡，东西朝向，价格最便 宜，其中1、2号比3、5号贵100-200元左右;
6-11号均价11450元/㎡，南北朝向，但南北 不通透，价格较贵，其中6、7、8号比9、10、 11号贵100元左右;
12-16号均价11550元/㎡，南北朝向，南 北通透，位置最好价格最贵;
美乐城酒店式公寓共294套，其中8层以上为6米挑高，现共去化145套，其中4.49米层 高的去化82套，6米层高去化63套；
板块项目——欧蓓莎
开发商
中国欧蓓莎集团
地址
吴中区兴昂路（招商小石城北）
所属区域
越溪邵昂路板块
物业类型 商业综合体、酒店式公寓 、写字楼
占地面积
约20000㎡
总建面积
约70000㎡
15号 16号
挑高4.49㎡户型，毛坯交付，自己分割，舒适度差，压抑
17号 18号
挑高6.00㎡户型，毛坯交付，自己分割，舒适度好，宽敞
一层21户，4部电梯
特点：苏州市场少有的然气入户酒店式公寓
板块项目——美乐城 引入商家有效引导商铺销售，做足人气，后以 产品分类从下向上层层加推的方式销售
2011.8.6
公寓
3F健身馆、会所 等
2F都为餐饮
1F为便利店、药 店、服饰等
-1F为3000㎡大卖 场
板块项目——美乐城
主力户型48.57㎡ 户型63㎡ 户型46㎡
22号 20号 23号 21号 19号
1号 2号
3号 5号
美乐城户型
6号
7号 8号 9号
10号 11号
12号 13号
主力户型48.57㎡ 2-2-2 开间4.5m、进深10.8m
苏州酒店式公寓项目调研分析
竞品分析
周边项目多为挑高类产品，主力面积主要集中在50㎡左右，成 交均价较为接近，且都为毛坯出售，产品同质化较为明显
项目名称 开盘时间
已推 供应 （套）
精装 毛坯
层高 主力面积
表价
（M） （㎡） （元/㎡）
成交均价 （元/㎡）
项目优惠
美乐城
2012.2
4.49
294 毛坯 6
合景睿峰 2011.10.30 970 合景峰汇 2011.11.12 1434
毛坯 毛坯
4.49 4.49
46-63
48 48
9000
11000
80009000
8500
7600 9500-
10000
7680-8640
8200
基本售罄
团购95折
97折，准时签约再99 折
97折
枫华广场 2012.4.22 980
4
48
3-22层
30-44 44-50
3-19层 3-13层
枫华广场
17
5-14层
12
6-28层
世贸广场
美乐城 合景峰汇
竞品户型分析 竞品项目都为挑高产品，项目附加值较高，多为两房户 型，一楼为功能区、二楼为休息区
去化分析
监测项目除沧浪新城的世茂广场去化较快外，其余 项目去化较为缓慢
项目 名称
开盘 时间
美乐城分析
美乐城的推广渠道主要为工地看板、短信、CALL 客及网络，从现有情况来看，去化相对缓慢
近期动态：6米层高的酒店式公寓对外报价为11000元/㎡，现折扣优惠为团购95折,实际 成交还有暗扣,多采用周末特价房形式放优惠;