商业地产的操盘策略与商圈研究 ppt课件

商业地产的操盘策略与商圈研究
缺乏一：缺乏专业的、系统的选址策略； 缺乏二：缺乏对商业和地产不同业态整合的经验； 缺乏三：缺乏理性的投资评估、热衷于概念炒
作和盲目追风； 缺乏四：缺乏对国情的正确认知，夸大个别案
例效应；
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1、适用性：根据公司发展战略、规划及业态特点选址 2、便利性：针对目标客户群，以顾客为导向
商业地产的操盘策略与商圈研究
一、选址工程的环节控制
所谓[选址]，关键在于“选” 因为选址是一项系统工程。
选址不是在“找地” 选址的核心理念：
“引凤筑巢”而不是“筑巢引凤”
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Location，Location，Location， ——店址，店址，还是店址
“一步差三市” 商业物业的资本价值首先在于选址
商业地产的操盘策略与商圈研究
传统的住宅地产饱受国家宏观政策调控之苦 传统的住宅地产面临调控后的整合和洗牌运动 传统的住宅地产必须加大向商业地产开发模式的转变
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（1）便利店（convenience store） （2）超市（包括食品超市和综合超市）
（supermarket） （3）大型超市（hypermarket） （4）仓储式会员店（warehouse club） （5）百货店（department store） （6）专业店（speciality store） （7）专卖店（exclusive shop） （8）家居建材商店（home center） （9）购物中心（shopping center/shopping mall） (10) 专业市场（speciality mauket)
1、顾客调查的主要项目：（1）住址；（2）来店频率 （次/周、次/月）；（3）大型店利用频度；（4）竞争 店利用频度。
2、将约100～150份问卷所收集的住址在地图上标示画 线即使商圈的范围自然展现。
3、商圈确认后，利用住户资料算出户数。 4、户数乘以每月生活费用支出，即为一家店铺营业额。 5、商圈的范围一般可按销售额与市场占有率指标分为三
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（1）西晒 （2）风口 （3）斜坡 （4）快车道、单行道 （5）门前障碍，如大树、建筑物、构筑物、立交桥、
人行天桥 （6）地基、路面有高差 （7）门脸太窄 （8）无门前广场，顶街而建 （9）人居环境复杂，区域脏、乱、差，治安混乱，
几不管
商业地产的操盘策略与商圈研 究
商业地产的操盘策略与商圈研究
演讲人：鲁 炳 全
北京博智行商业地产研究院
院长
商业地产的操盘策略与商圈研究
商业地产的基本概念 商业地产操盘的核心环节控制 商业地产与专业市场的业态 商业地产的招商策略 商业地产的招商案例的分析 中国房地产行业十大镜像
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商业房地产：(Commercial Investment )
指所有可能产生交易的不动产， 包括住宅、写字楼、商铺等
[根据美国商业房地产投资协会（CCIM）的行业定义] 商用房地产（real estate for business)
指用于商务活动所使用的不动产、主要 是指单沃尔玛模式。 比较典型的是万科模式，在不同城区的
郊区大规模的拷贝，产品极其单一化，目标 客户极其准确，体制上采取一个总部强势控 制，有计划地在郊区连锁开店
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第二种类型为百货公司模式。
现在的华润置地是这个模式，即在同一个地域，各 种产品同时做，产品多样化，像一个百货公司高中 低档什么产品都有，商户、写字楼、住宅、酒店、 公寓。这种百货公司模式比较多的见于过去城建系 统转制过来的开发公司和国内很多综合性的大型国 营开发公司。
首先是为顾客选址，其次为自已选址，最后才是为自己未来所 遇到的竞争选址。
包括交通、可视性、进出、购物、环境，都要方便顾客到达、 确认、选购，一切以顾客为中心
3、前瞻性：充分考虑和预测城市规划、交通、人居环境 的变 化，夺取市场先机
4、购买力 5、成本与投资测算 6、效率与速度 7、标准的严肃性，不急于求成
个层次，即第一商圈，市场占有率在30%以上，占本店 销售额的75%；第二商圈：市场占有率在10%以上，占 本让销售总额的25%；第三商圈：市场占有率在5%以上， 占本店销售额的5%。
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只售不租：
物业建成后，整体出售或者将产权分割后再 进行销售，也就是当前比较流行的产权式商 铺、产权式酒店等；开发上通常希望通过提 供后期的物业管理为项目提供服务。
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租售结合
商用物业建成后，投资商、开发商将其中的 一部分物业出租，另一部分物业销售；
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第三种类型为精品店模式。 这是万通地产致力追求的模式，只在少数高
端市场进行精品店经营，我可能卖的车是劳 斯莱斯，一天卖不出几辆，但是每一辆的价 格高，所以营业额较高。
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只租不售：
物业建成后，形成独立的产权，通过招 商合作制与商户签订租约，收取租金作为现 金流的主要来源。 产权形成后，物业经过商业运营的包装后进 入资本市场获取良好的融资。
通常有两种方式：一种是底层销售，二层以 上出租；另一种是主力店部分出租、配套商 铺出售。这种模式大都是迫于资金的压力。
商业地产的操盘策略与商圈研究
商业地产与传统的住宅地产有本质上的区别；
商业地产注重商业业态的研究和分析
商业地产必须遵循社会的专业分工
商业地产高回报的同时风险同样很大
商业地产必须注重选址和商圈研究
商圈要素 1）位置，是否商圈内主要聚客点，人流是否会
被竞争对手截流，是否有自然障碍 （2）人口，人口数量、密度，人均收入，购买力 （3）道路、交通 （4）竞争店，商圈饱和度 （5）客流量 （6）商圈内规划变化的可能性
商业地产的操盘策略与商圈研究
在实际动作中，超市主要可以通过实施来店顾客问卷调 查的方法来设定商圈。