房地产开发前期跑手续技巧或潜规则.doc
房地产开发报建流程及潜规则指南73244
房地产开发报建流程及潜规则指南[全]（非常感谢这位老兄的倾情奉献，此文对我太有用了。
虽然不知道你是谁，可我觉得你是最可爱的人。
谢谢）中华人民共和国城乡规划法将于明年1月1日实施，作为曾经的房地产管理部门的小混混以及现在的下海流浪人员，我看了其中与房地产开发报建有关的内容，有些感慨，在这里讲一讲。
涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久，我想到哪里就讲到哪里吧。
下面基本上是按照报建的先后顺序来说。
1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。
有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。
这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。
目前我国法律也没有很好的规范这个问题。
恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。
一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。
这绝对应该是必须的程序。
因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。
但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。
因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。
然后给人家办出商住用地土地使用权证。
这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。
然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。
房地产开发报 建流程及潜规则指南
房地产开发报建流程及潜规则指南[全]分享作者：心灰意冷、已被分享1次评论(0) 复制链接分享转载举报非常感谢这位老兄的倾情奉献，此文对我太有用了。
虽然不知道你是谁，可我觉得你是最可爱的人。
谢谢）中华人民共和国城乡规划法将于明年1月1日实施，作为曾经的房地产管理部门的小混混以及现在的下海流浪人员，我看了其中与房地产开发报建有关的内容，有些感慨，在这里讲一讲。
涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久，我想到哪里就讲到哪里吧。
下面基本上是按照报建的先后顺序来说。
1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。
有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。
这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。
目前我国法律也没有很好的规范这个问题。
恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。
一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。
这绝对应该是必须的程序。
因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。
但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。
因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。
然后给人家办出商住用地土地使用权证。
这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。
然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。
房地产开发报建流程及潜规则指南
房地产开发报建流程及潜规则指南在房地产开发过程中，报建是一项不可或缺的环节。
在报建的过程中，涉及到很多程序和手续，如果掌握了其中的潜规则，就能够更加顺利地进行报建。
以下是房地产开发报建流程及潜规则指南。
一、报建前期准备1.选址规划：首先要选择一个适合开发的“好地段”，这是未来盈利的保障。
在选址的过程中，需要考虑土地规划、燃气、水电等基础设施的配套问题。
2.项目策划：开发商需要对项目进行详细的策划和定位，明确开发的产品类型、规模和定位，以及市场竞争状况和市场的需求情况等。
3.项目可行性研究：需要对项目的投资前景、市场需求、营销方案、发展规划等方面进行分析和研究，制定合理的开发方案。
二、报建流程1.立项申报：先进行项目的立项申报，经过市政府的审核后，才能组织报建。
2.报建申报：报建包含了环评报告、建设计划、水电气报告等，需要提交申报材料，并等待相关部门的审批。
3.公示环评：申报材料通过审核后，需要再进行环评，环评结果需在公示期内公布。
4.审批并领证：环评结果公布后，需要再次提交材料进行审批，最后领取施工许可证。
5.施工：施工之前还需要开具施工章程、维稳协议、尘土治理等，相关部门会进行现场检查，确认后方可开工。
6.验收：施工完成后，需要进行竣工验收，验收合格即可办理房屋产权证。
三、潜规则指南1.在报建的过程中需要联系多个环节的审批，如在环评环节中，需要与环保局的人员沟通，了解环保要求。
2.通过“人情”打通关系，很多程序可以“加快”处理，同时也可以规避一些规定。
3.选择适当的时机进行申请，将会更有效果，比如在政府工作人员需要业绩的时候。
4.有经验的房地产开发商通常会收集一些“敏感证件”，如土地规划、市政规划、道路规划、环评报告等，以便更好地应对因不同部门要求相互矛盾所造成的困难。
5.在开发过程中，及时与业主沟通，响应业主的需求，解决问题，这样才能得到业主的信任和支持，还能维护公司的形象。
总之，在报建的过程中，需要满足法定程序，但同时也需要了解一些潜规则，掌握一些技巧，才能够顺利地进行报建。
房地产开发报建流程及潜规则指南
房地产开发报建流程及潜规则指南
2008年1月1日实施，作为曾经的房地产管理部门的小混混以及现在的下海流浪人员，我看了其中与房地产开发报建有关的内容，有些感慨，在这里讲一讲。
涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久，我想到哪里就讲到哪里吧。
下面基本上是按照报建的先后顺序来说。
1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段
土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。
有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。
这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。
目前我国法律也没有很好的规范这个问题。
简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。
一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。
这绝对应该是必须的程序。
因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途。
房地产开发潜规则
房地产开发潜规则1. 引言房地产开发作为一个重要的产业，受到了广大人民群众的关注。
然而，在这一行业中，存在着一些不为大众所熟知的潜规则。
本文将介绍一些常见的房地产开发潜规则，帮助读者更好地了解这个行业的运作机制。
2. 指标操作房地产开发过程中，各种指标扮演着重要的角色。
但是，有些开发商在操作指标时存在一些潜规则。
例如，他们可能会将建筑面积与套内面积进行混淆，故意夸大房屋面积，以吸引购房者。
此外，开发商还可能通过虚报土地成本、配套设施等手段，来降低税收和交易成本，从而提高利润。
在购房时，消费者要保持警惕，避免被这些潜规则所蒙蔽。
3. 价格设置房地产开发商在设置房价时，也存在一些潜规则。
他们可能会根据项目所处地段、楼层高度、朝向等因素进行差异化定价，以获取更高的利润。
此外，一些开发商还可能通过各种手段抬高房价，例如，人为地扩大供需缺口，创造人为的火爆市场氛围，引发购房者的恐慌心理。
因此，购房者在购房时要保持冷静，理性判断房价是否真实合理。
4. 预售政策房地产开发商在预售上市时，也存在一些潜规则。
他们可能会选择在市场需求旺盛的时候提前公开预售计划，以吸引更多购房者，从而提前获取资金。
此外，一些开发商可能会通过虚假宣传、夸大项目优势等手段，来吸引购房者的注意。
购房者在购房时要注意官方公告的真实性，避免被虚假信息所误导。
5. 银行贷款在购房过程中，银行贷款也是一个重要的环节。
然而，一些开发商可能会与银行合谋，设立购房贷款的门槛，使购房者不得不选择开发商指定的银行进行贷款。
此外，开发商还可能与银行勾结，夸大房屋价值，让购房者得到更高的贷款额度。
购房者在选择贷款银行时要谨慎，对相关政策和利率进行准确了解。
6. 交房质量房地产开发商在交房质量上也存在一些潜规则。
有些开发商可能会降低建设成本，使用劣质材料，导致交房后出现各种质量问题。
此外，一些开发商还可能会在验收过程中故意忽略一些问题，以减少维修成本。
购房者在接房时要仔细检查房屋的质量，并保留相关的证据，以便在后期维权。
房地产开发报建程序及潜规则_21页
房地产开发报建流程及潜规则?1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。
有经验的同志，一看这出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。
9、质量监督、安全监督我为了把施工许可证这一节赶紧搞出来，已经写得不耐烦了。
但是没法子。
程序是这么一步步走过来的。
施工许可证完了之后，我随便这么一想，我靠，后面不知道还有多少程序。
放验线、白蚁防治、防雷、预测绘、预售、各专业验收、项目备案验收，一直到交楼。
这得写死我啊。
为什么我会突然发这种神经写这种东呢？不明白自己啊不明白自己。
特牢骚百余字。
谢谢各位。
在现实的操作中，但凡涉及到检测的，就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发现毛病的，就属于安监的职责。
由于质监搞检测，比如桩荷载检测、水泥检测，这些东西，都是收费项目，所以质监在管理上就没那么的严，为什么呢，因为质监大多得靠这些收费项目养活自己。
收人钱手软，云云。
安监基本不收费，但是他们也能想出非常多的收费服务出来，譬如安全生产培训，工人佩带平安智能卡上班，等等，总之各有各的门路啦。
现在在有些城市，质量检测的功能已经开始市场化了，有资质的检测单位都能3分之1。
10企业只要能提供私营企业证明，既可免除施工招投标手续。
啥是私营企业证明呢？去工商局打一张股东结构书就行了。
在必须要做施工招投标的时候，我必须得说，这个领域那是真黑不是假黑。
黑得让人毛骨悚然。
搞施工的就没几只好鸟。
我在此随便讲个故事哈。
施工企业必须把自己的专业技术人员备案到建筑管理部门里去，一般包括施工员、质量员和安全员。
施工投标的其中一个材料是专业技术人员，根据项目大小，配备的人监理报建是完成这个监理免招标或招标手续之后的事情，做一个监理规划和监理细则，交建设部门审核一番，认为OK了，发一个监理审查意见。
通过了就是下一步，施工许可证。
地产行业潜规则
房地产开发报建流程及潜规则指南作为曾经的房地产管理部门的小混混以及现在的下海流浪人员，我看了其中与房地产开发报建有关的内容，有些感慨，在这里讲一讲。
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下面基本上是按照报建的先后顺序来说。
1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。
有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。
这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。
目前我国法律也没有很好的规范这个问题。
恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。
一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。
这绝对应该是必须的程序。
因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。
但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。
因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。
然后给人家办出商住用地土地使用权证。
这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。
然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。
我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。
要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。
房地产开发报建流程及潜规则指南修订稿
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涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久，我想到哪里就讲到哪里吧。
下面基本上是按照报建的先后顺序来说。
1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。
有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。
这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。
目前我国法律也没有很好的规范这个问题。
恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。
一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。
这绝对应该是必须的程序。
因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。
但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。
因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。
然后给人家办出商住用地土地使用权证。
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虽然不知道你是谁，可我觉得你是最可爱的人。
谢谢）中华人民共和国城乡规划法将于明年1月1日实施，作为曾经的房地产管理部门的小混混以及现在的下海流浪人员，我看了其中与房地产开发报建有关的内容，有些感慨，在这里讲一讲。
涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久，我想到哪里就讲到哪里吧。
下面基本上是按照报建的先后顺序来说。
1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。
有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。
这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。
目前我国法律也没有很好的规范这个问题。
恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。
一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。
这绝对应该是必须的程序。
因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。
但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。
因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。
然后给人家办出商住用地土地使用权证。
这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。
房地产开发手续流程和潜规则
一．房地产开发流程、立项二、环评、安评三、委托设计院做平面方案四、规划、消防窗口总平面方案审批五、出蓝图六、建设用地规划许可证七、单体建筑物三个以上设计方案八、设计方案审批九、出施工图十、建设工程规划许可证十一、图纸审查十二、建筑工程消防施工图审核十三、建设工程招标十四、安全监督手续十五、质量监督手续十六、施工许可证十七、开工建设十八、消防验收十九、规划验收合格证二十、质检竣工验收备案表二十一、节能建筑验收二十二、房屋建筑工程结算备案二十三、工程竣工验收备案二十四、房产测绘→派出所出具门牌号证明→ 房屋初始登记出让国有土地使用权设定登记1）土地登记申请书2）国有建设用地使用权出让合同及政府批复元件3）建设用地规划许可证原件及复印件4）建设用地使用权出让金及契税缴纳证明5）营业执照及组织机构代码证原件及复印件6）法定代表人及委托代理人身份证明原件及复印件7）地籍测量的数据及图件建设用地规划许可证1）建设用地规划许可证申报表2）建设项目的有效计划批准文件3）已经批准的建设项目选址意见书和项目用地规范图4）规划设计条件及附图5）划拨土地证明或土地出让、转让合同6）已批准的总平面图建设工程规划许可证1）建设工程规划许可证申请表2）经办人身份证及复印件3）计划批文4）土地权属证明文件5）施工图三套（含建设项目总施工图、建筑单体施工图、工程定位图及竖向设计、管线综合、绿化及做法施工图）6）方线（测绘）资料7）申报材料相应的电子文档光盘施工图设计审查1）施工图审查设计任务委托书、申请书2）施工图图纸4套3）建筑工程规划许可证4）工程勘察报告技术审查任务委托书建筑工程消防施工图审核1）建筑工程全套施设计图纸、技术性审查报告2）建筑工程消防设计防火审核申报表3）申请人身份证明（身份证复印件、法人、其它组织的营业执照或组织机构代码证书复印件）4）设计单位资质证明5）总平面定位图建设工程施工项目招标审批1）立项批文2）建设工程施工许可证3）建设工程施工图设计审查备案书工程质量监督手续1）建设工程质量监督登记表2）勘察、设计、施工、监理单位中标通知书3）勘察、设计、施工、监理合同建设工程安全监督1）建筑施工企业安全生产许可证2）建设工程施工合同3）工程中标通知书4）施工现场总平面布置图和临时设施规划方案5）施工组织设计6）工程项目负责人、安全管理人员安全生产考核合格证书7）特种作业人员有效上岗证8）建设单位安全监督人员和监理单位监理人员花名册9）从业人员参加意外伤害保险证明10）建筑工程安全报监书11）市建设工程项目安全生产责任书建筑工程施工许可证1）建筑工程施工许可申请表2）土地使用权证3）建设用地规划许可证、建设工程规划许可证4）建设工程施工合同或中标通知书5）施工图设计审查备案证明6）消防设计审查证明7）工程质量监督手续8）施工安全监督备案资料9）建设工程委托监理合同及备案证明10）墙改基金缴纳证明11）建设单位无拖欠工程款及已缴纳农民工保证金证明消防验收1)建筑工程消防验收申报表2）申请人身份证明（身份证复印件、法人、其它组织的营业执照或组织机构代码证书复印件）3）消防电气安全检查检测报告书4）施工单位、监理单位资质证明5）建筑消防设施、防火材料等合格证明6）产品内部装修检测报告7）审核意见书工程竣工规划验收1）建筑工程规划验收申报表2）与实际相符的建设工程竣工图纸；1:500竣工测量图（建筑物周围30-50米范围内）必须采用全市同意的80坐标系和85黄海高程系统3）现状照片（四个方向及周围环境）4）消防部门验收意见5）其它指定提供的相关验收材料（包括：建设用地规划许可证及附图、工程规划许可证、施工许可证、建设项目放线、验线、验槽通知单等）6）申报材料相应的电子文档光盘建筑节能专项验收1）省节能建筑认定申请表2）工程缴纳新型墙体材料专项基金发票3）节能工程设计文件4）节能设计审查备案书5）建筑维护结构热工性能现场检测报告6）新型墙体材料和建筑节能技术与产品复检报告、产品合格证、山东省新型墙体材料建筑节能技术产品认定书、东营市新型墙体材料建筑节能技术产品登记证明以及进货原始凭证7）建筑节能施工和监理资料竣工验收备案1）建设工程竣工验收备案表2）建设工程竣工验收报告3）建设工程质量监督报告4）建设单位竣工验收通知单5）施工许可证6）施工图设计审查意见7）施工单位出具的工程质量竣工报告8）监理单位出具的工程质量检查报告9）勘察单位出具的工程质量检查报告10）设计单位出具的工程质量检查报告11）规划部门出具的证明文件或准许使用文件12）法律规定应当由消防部门出具的对大型人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件13）环保部门出具的证明文件或准许使用文件14）建筑节能部门出具的证明文件或准许使用证明15）燃气安全部门出具的证明文件或准许使用证明16）建筑企业养老保障金管理办公室出具的证明文件17）工程建设标准造价管理部门出具的竣工结算证明文件18）城建档案管理机构出具的《建设工程竣工档案验收证明书》19）工程款支付证明20）无拖欠行为证明21）施工单位签署的工程质量保修书22）住宅工程还应提交《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》23）建设工程质量检测报告和功能性实验资料24）建设单位前来办理备案人员委托书房屋初始登记1）当事人为自然人的，提交身份证或有效身份证明；当时认为法人的，提交营业执照或法人登记证、法人有效身份证明和组织机构代码证2）国有土地使用权证3）建设用地规划许可证；附建设用地规划总平面图4）建设工程规划许可证5）建筑工程施工许可证6）质监部门的竣工验收备案表、规划部门的规划验收合格证7）房产测绘报告8）委托代理的：个人出具公证委托书和受托人身份证或有效证件，单位出具委托书和受委托人身份证或有效证明9）派出所出具的门牌号证明开发商收益＜20%（毛利）政府收益＞20%（税费部分）+土地出让金+买方各种二．房地产开发流程（一）开发商提出开发设想——整个房地产项目开发的起点。
房地产开发报建流程及潜规则指南
房地产开发报建流程及潜规则指南一、房地产开发报建流程1.前期准备阶段：在开发报建前，需要进行一系列前期准备工作，包括市场调研、用地规划、土地收购、设计方案编制等。
这些工作的完成度直接影响后续报建流程的顺利进行。
2.报建申请阶段：开发企业需要根据地方规定的报建要求，准备相关资料进行报建申请。
报建资料包括项目规划、设计方案、施工图纸、环境影响评估报告等。
报建申请递交至当地规划部门，并进行审核和评估。
3.规划部门审批阶段：规划部门对报建申请进行综合评审，包括项目的合规性、规划合理性、土地使用性质等方面。
审批过程中可能需要开发企业提供进一步的资料或进行修改。
4.用地审批阶段：经过规划部门的初步审批后，还需要进行用地审批。
用地审批主要是由国土资源部门进行，审批要求包括土地用途、土地面积、土地出让金等。
审批过程可能需要支付一定的费用。
5.环评审批阶段：根据环境保护法的相关规定，开发企业需要进行环境影响评估。
环评报告需要经过环保部门的审批，包括项目的环境影响评估、环保设施建设等。
6.施工图审核阶段：施工图审核是由建设部门进行的，主要对项目的施工图纸进行评审，包括建筑设计、结构设计、给排水设计等。
审核过程可能需要开发企业提供额外的图纸或材料。
7.取得施工许可证：经过上述各个阶段的审核和审批后，开发企业将获得施工许可证。
施工许可证是进行施工的法定凭证，没有施工许可证将无法进行实际的开发建设工作。
8.验收与竣工：项目建设完成后，需要进行验收和竣工手续。
开发企业需要提交竣工验收报告，并经过相关部门的验收。
只有通过验收，项目才算正式竣工。
1.政策把握：2.土地资源整合：土地资源是房地产开发的重要组成部分，合理利用和整合土地资源可以减少手续办理的时间和成本。
需要与相关部门进行沟通和协商，争取到优质的土地资源。
3.项目定位与市场调研：在前期准备阶段，要进行充分的市场调研和项目定位工作。
准确把握目标市场的需求，提前了解同类项目的竞争情况，制定合理的项目规划和设计方案。
房地产开发潜规则
房地产开发潜规则一、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复时期土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.然而,这几样东西领取的先后顺序，专门的有学问。
有体会的同志，一看这几样东西的发出时刻，差不多上就能够判定出地块背后的故事。
这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。
目前我国法律也没有专门好的规范那个问题。
恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限〔只是载明〕；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在那个批复里表达出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在那个文件里表达出来。
一样来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证〔以下简称地规证〕之后，才能领取土地使用权证。
这绝对应该是必须的程序。
因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能运算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。
然而呢，在现实中呢，那个方法只能是理想状态。
因为第一，专门多地点的国土部门在出让土地的时候，全然不考虑规划，直截了当就整块出让了。
然后给人家办出商住用地土地使用权证。
这种让人无法明白得的土地出让模式一度专门盛行。
然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，不管是修改规划也好，依旧全然没有规划都好，反正，我的土地出让金是差不多交了，剩下的情况你规划部门得给我搞定。
我不是批判这种土地出让模式容易滋生腐败。
要明白，我国正式搞土地出让也只只是是从1990年开始的，而以公布交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。
而北京第一块公布交易的土地，是到2000年之后才上市的。
我只只是是说，我国在那个问题上缺乏体会，国际上也没有什么可供借鉴的模式。
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精品文档房地产开发前期跑手续的技巧或潜规则1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提 . 但是 , 这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。
有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。
这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。
目前我国法律也没有很好的规范这个问题。
恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。
一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。
这绝对应该是必须的程序。
因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。
但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。
因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。
然后给人家办出商住用地土地使用权证。
这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。
然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。
我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。
要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990 年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。
而北京第一块公开交易的土地，是到2000 年之后才上市的。
我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。
因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。
愤青们不要在这里给我指三道四。
我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90 年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。
城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。
不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。
新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。
未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。
以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。
城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。
希望在我日后的职业生涯中，不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡，阿门。
2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。
非常的社会主义特色。
不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。
这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。
我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。
再次强调：不属于交易。
因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。
这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。
再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么。
立项主要考察的是项目的投资额及可行性。
我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。
反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。
有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。
而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。
立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。
譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。
这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。
但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。
立不了项根本做不了环评。
不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。
反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。
反正我自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。
编制费用稍微给多点都没关系。
总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。
房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。
现在这些专业技术人员资料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。
现在结构类的工程师难找啊，感慨一个。
嘿嘿。
3、总平面审查阶段这个阶段各地的叫法不一样，我听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。
这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，等等等等，这些东西都是非常的专业啊专业。
在这里我要举例说明一下，比如建筑密度，这个东西看起来很简单是吧，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。
譬如这个小区是 1 万平方米，有 3000 平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。
看起来这个计算应该是没有什么争议了。
但是且慢。
我这3000 平方米的建筑占地里面，有2000 平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。
现在，争议就来了，我这个2000 平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。
现在我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，我的休闲空间没有减少啊，所以这个 2000 平方米不能算在建筑密度里面。
这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，有无穷的空间可以钻营。
再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。
也是看起来很简单。
但是放到实践中一看，啥是净用地面积啊？从哪里起算啊？是纯粹的土地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢？这个东西根本说不清楚，怎么算都行。
把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。
这都是可以钻营的地方。
其他的地方，譬如消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。
但是这么一搞，小区的绿化基本上就毁掉了。
怎么办？设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。
这么搞行不行？反正我个人不知道行不行。
消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求滴，反正我个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。
审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般都要 2 到 3 个月，往往都要和规划部门反复修改扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，才能通得过。
我反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做，干等着就能通过总平面审查的。
我也没见过那种零缺陷的总平面设计，只要有心，无论什么公司的总平面，无论是你万科还是富力还是雅居乐，那只要一挑起来，问题都是一筐筐的。
不是消防间距不够，就是在不能开窗的地方开了窗，要么就是车道转弯半径太小，等等等等。
（在这自夸一个：本人不才，曾经试过在10 天内完成这个工作，至今被引为传奇故事。
嘿嘿） 4、管线综合审查、排水许可证管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，我现在专门拿出来讲，因为这个东西实在是非常，非常的专业啊。
搞得不好的话，实在是害死人啊。
而且，被这个东西害死的公司比比皆是。
各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这个问题上犯重大原则性的错误，事实上，无论什么房地产公司，在这个问题上栽跟头的的几率，是一样的，这个东西就跟击鼓传花似的，一轮到就死。
说了半天，管线综合是啥？包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。
给排水不用多解释了，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了，什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等等等，多得要死。
上面这三样东西要科学的话，统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。
这些线路啊什么的，必须要合理的安排好，不能到处乱走。
作为非专业人士，要判断一个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西： 1、你就这么走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。
只要有这个，基本上这个小区你就不用多考虑了。
2、沙井盖是不是基本沿着小区道路排布，不是搞到到处都是。
如果什么沙井盖搞得满地都是，简直看不出走向来的，基本上这个小区你就可以考虑放弃了。
为什么我要这么强调这个管线综合呢？如果它设计不好有什么后果呢？首先，就是给排水会整天出问题。
一下雨小区就变池塘的事情，我实在是见得太多了；然后，对于年轻的我来说，就是网络整天出问题，小区网络运营商根本没得选，因为只埋了一条管，别的网络运营商想进来提供优质服务都不行，而现在的这家，不是这里的线路坏就是那里坏，整天修，我这正打怪呢，嘣的一下，断网了。
再然后，夏天千万别开空调，一开就断电跳闸。
家里的电器得轮着用，千万别一起开。
看电视的时候千万别开电脑，不然就得在黑暗之中耗一晚上。
这都是管线综合没搞好的标志啊。
你说，这样的小区，能住吗？管线综合既然如此重要，那么我们说，我们设计的时候好好的考虑，好好的研究，不就行了吗？事实上，是不行。
为什么？因为所有的线，你都得从外面引进来，都得跟外面有个接口。
但是接口在哪里呢？我现在告诉你们，无论开发商们在事先做多少准备工作，做多少调查工作，都无法保证预留的接口不发生变化。
最常见的是市政排污管线突然就重新施工，换地方了，哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分，这个小区的排水因为倾斜度不够，那也完蛋了。
这种事情太常见了。