房地产营销提案
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收紧：发改委——对房地产企业发行外债申请备案登记提出四大 要求 7月，国家发改委出台《国家发展改革委办公厅关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，进
一步提高了房地产企业发行外债的要求和监管力度。这是今年政府出台的又一项为抑制楼市过热而收紧融资渠道 的政策。
变化：央行——商业银行利率定价的方式转变为到LPR机制，实 现两率并轨。 央行的公告以LPR为基准来调整住房按揭贷款利率政策，表现为定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住
五个“坚持”：首先，坚持“房住不炒”定位。第二，坚持完善住房的市场体系和住房保障体系。第三，坚持落 实城市主体责任。因城施策、分类指导，要不断完善市场监测预警和考核评价机制，特别是要把稳地价、稳房价、 稳预期的责任落到实处。第四，坚持调结构、转方式，特别是要大力培育和发展住房租赁市场，重点解决新市民 的住房问题。第五，保持政策的连续性和稳定性，防止大起大落。4月，中央政治局会议再次强调要坚持"房住不 炒"的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。并保持政策的连续性和稳定性，
前言：许昌东城区经过20余年的规划与发展，基础设施日趋完善，生活 配套成熟，目前已形成以东湖游园、万达广场、市政府等为核心的区域，土 地价值、房产价值亦得到巨大的提升。2019年，许昌房地产市场形势仍较为 严峻，库存高企、品牌房企进驻、价格战白热化，竞争异常激烈！
在如此严峻的市场环境中入市，如何明确项目定位？ 采取什么样的营销打法和推售思路？如何提高项目品牌影响
2019年上半年金融类调控政策多达251次，可以看出：房地产信贷政策趋严、融 资渠道持续收紧。随着银行下半年信贷额度的减少和房地产调控的要求，部分地区房 贷利率上调将是大概率事件。
政策环境小结
调控政策基调不变，信贷环境持续收紧
宏观环境保持持续高压，“房住不炒”基调不变，政策性监管趋于频繁。与此同时， 2019年一季度后国家对房地产相关金融政策持续收紧，房贷利率上浮，金融杠杆进一 步抽离，置业门槛提高，限制投资型客户进场，未来楼市环境更加严峻，对房企的营销 和战略提出了更高的要求。
房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应 期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%），与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基 本相当。也就是说，定价基准转换之后，居民住房按揭贷款利率没有多少变化，基本上是保持在现有的水平。
8
2019年至今许昌市(含建安区)住宅土拍一览
区域 月度
开发商
地块位置
占地（亩） 容积率 总价（万元） 单价（万元/亩）
1月
毛淑平
工农路以东、群众路以北
许昌市 4月
郑州欣宇原房地产开发有限 公司
延安路以东、幸福渠以北
4月
陈阳龙
翠柳路以西、天宝路以北
芙蓉湖4月
郑州金科百俊房地产开发有 限公司
魏武大道以西、陈庄街以北
力？.........
是本案要解决的关键问题！
金鹏置业东城 地块
营销策划提案 河南同立同成房地产营销策划有限
公司 2019年8月
目录
CONTENT
0 1
楼市概况
0 2
项目定位
0 3
推售策略
0 4
营销策略
0 5
公司简介
0
楼市概况
1
政策环境——行政基调
基调：两会——坚持“房住不炒”定位，继续贯彻落实“因城施 策” 3月全国十三届人大二次会议，住建部部长王蒙徽明确表示，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制要做到
4月
许昌万隆房地产开发有限公 司
许繁路以东，屯里路以南
4月
芙蓉湖
7月
芙蓉湖 中央公7月园
许昌市建设投资有限公司
许昌建投建置房地产开发有 限公司
许昌市腾飞房地产开发有限 公司
规划向阳路以东、群众路西 段以北
Βιβλιοθήκη Baidu魏文路以西、隆昌路以南
宏騰路以南、规划道路以西
7月
许昌恒实房地产开发有限公 司
青梅路以西、陈庄街以北
政策环境——金融政策
从严：政治局——涉及到房地产信贷政策将适度收紧，从严监管
7月，中央政治局会议提出：货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕，但涉及到房地产信贷政策将适度收紧， 从严监管，恐将执行窗口指导。目前，虽然多数银行开发贷业务尚未停滞，但普遍将开发贷审批权限上交总行， 全面收缩的趋势已是必然。另一方面，居民房贷业务大幅缩量，短期内房贷利率将重启上调操作。
强调：政治局——首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手 段” 7月，中央政治局会议首次提出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房
地产作为短期刺激经济的手段。
2019年上半年国家行政层面多次强调坚持“房住不炒”，相关部门针对部分 涨幅较大的地市已进行多轮预警，显示了国家对房地产调控的决心，保持政策的连 续性和稳定性，防止房地产市场出现大起大落，进而落实稳地价、稳房价、稳预期 的长期调控目标。
3,778 17396 28522 67083 10624 21579 37269 42409 43866 14341 18651
326.34 299.41 320.24 496.56 323.83 247.09 406.01 403.59 615.75 134.28 221.40
7月 1月 建安区 2月 7月
防预止警房地：产市住场建出现部大起—大落—，连进而续落实两稳地月价预、稳警房价，、房稳预价期的仍长期是调不控目能标。碰的红线
4月，住建部明确将房地产长效机制考核目标落实到年度、季度甚至月度，并对一季度房价、地价波动幅度较大 的城市进行了预警提示。5月，住建部又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的4个城市再 次预警。住建部连续预警说明决策层调控房地产的决心，房价仍是不能碰的红线。
7月
许东新城
7月
侯保良 许昌宏德置业有限公司
屯田路西段以南、延安路以 西
红叶路以东、东鹏路以南
11.577 58.1
89.064 135.095 32.807 87.332 91.793 105.08
71.24 106.8 84.243
＜3.0 ＜2.5 ＜3.0 ＜2.7 ＜2.9 ＜3.0 ＜2.9 ＜2.5 ＜2.9 ＜2.5 ＜2.0
一步提高了房地产企业发行外债的要求和监管力度。这是今年政府出台的又一项为抑制楼市过热而收紧融资渠道 的政策。
变化：央行——商业银行利率定价的方式转变为到LPR机制，实 现两率并轨。 央行的公告以LPR为基准来调整住房按揭贷款利率政策，表现为定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住
五个“坚持”：首先，坚持“房住不炒”定位。第二，坚持完善住房的市场体系和住房保障体系。第三，坚持落 实城市主体责任。因城施策、分类指导，要不断完善市场监测预警和考核评价机制，特别是要把稳地价、稳房价、 稳预期的责任落到实处。第四，坚持调结构、转方式，特别是要大力培育和发展住房租赁市场，重点解决新市民 的住房问题。第五，保持政策的连续性和稳定性，防止大起大落。4月，中央政治局会议再次强调要坚持"房住不 炒"的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。并保持政策的连续性和稳定性，
前言：许昌东城区经过20余年的规划与发展，基础设施日趋完善，生活 配套成熟，目前已形成以东湖游园、万达广场、市政府等为核心的区域，土 地价值、房产价值亦得到巨大的提升。2019年，许昌房地产市场形势仍较为 严峻，库存高企、品牌房企进驻、价格战白热化，竞争异常激烈！
在如此严峻的市场环境中入市，如何明确项目定位？ 采取什么样的营销打法和推售思路？如何提高项目品牌影响
2019年上半年金融类调控政策多达251次，可以看出：房地产信贷政策趋严、融 资渠道持续收紧。随着银行下半年信贷额度的减少和房地产调控的要求，部分地区房 贷利率上调将是大概率事件。
政策环境小结
调控政策基调不变，信贷环境持续收紧
宏观环境保持持续高压，“房住不炒”基调不变，政策性监管趋于频繁。与此同时， 2019年一季度后国家对房地产相关金融政策持续收紧，房贷利率上浮，金融杠杆进一 步抽离，置业门槛提高，限制投资型客户进场，未来楼市环境更加严峻，对房企的营销 和战略提出了更高的要求。
房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应 期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%），与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基 本相当。也就是说，定价基准转换之后，居民住房按揭贷款利率没有多少变化，基本上是保持在现有的水平。
8
2019年至今许昌市(含建安区)住宅土拍一览
区域 月度
开发商
地块位置
占地（亩） 容积率 总价（万元） 单价（万元/亩）
1月
毛淑平
工农路以东、群众路以北
许昌市 4月
郑州欣宇原房地产开发有限 公司
延安路以东、幸福渠以北
4月
陈阳龙
翠柳路以西、天宝路以北
芙蓉湖4月
郑州金科百俊房地产开发有 限公司
魏武大道以西、陈庄街以北
力？.........
是本案要解决的关键问题！
金鹏置业东城 地块
营销策划提案 河南同立同成房地产营销策划有限
公司 2019年8月
目录
CONTENT
0 1
楼市概况
0 2
项目定位
0 3
推售策略
0 4
营销策略
0 5
公司简介
0
楼市概况
1
政策环境——行政基调
基调：两会——坚持“房住不炒”定位，继续贯彻落实“因城施 策” 3月全国十三届人大二次会议，住建部部长王蒙徽明确表示，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制要做到
4月
许昌万隆房地产开发有限公 司
许繁路以东，屯里路以南
4月
芙蓉湖
7月
芙蓉湖 中央公7月园
许昌市建设投资有限公司
许昌建投建置房地产开发有 限公司
许昌市腾飞房地产开发有限 公司
规划向阳路以东、群众路西 段以北
Βιβλιοθήκη Baidu魏文路以西、隆昌路以南
宏騰路以南、规划道路以西
7月
许昌恒实房地产开发有限公 司
青梅路以西、陈庄街以北
政策环境——金融政策
从严：政治局——涉及到房地产信贷政策将适度收紧，从严监管
7月，中央政治局会议提出：货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕，但涉及到房地产信贷政策将适度收紧， 从严监管，恐将执行窗口指导。目前，虽然多数银行开发贷业务尚未停滞，但普遍将开发贷审批权限上交总行， 全面收缩的趋势已是必然。另一方面，居民房贷业务大幅缩量，短期内房贷利率将重启上调操作。
强调：政治局——首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手 段” 7月，中央政治局会议首次提出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房
地产作为短期刺激经济的手段。
2019年上半年国家行政层面多次强调坚持“房住不炒”，相关部门针对部分 涨幅较大的地市已进行多轮预警，显示了国家对房地产调控的决心，保持政策的连 续性和稳定性，防止房地产市场出现大起大落，进而落实稳地价、稳房价、稳预期 的长期调控目标。
3,778 17396 28522 67083 10624 21579 37269 42409 43866 14341 18651
326.34 299.41 320.24 496.56 323.83 247.09 406.01 403.59 615.75 134.28 221.40
7月 1月 建安区 2月 7月
防预止警房地：产市住场建出现部大起—大落—，连进而续落实两稳地月价预、稳警房价，、房稳预价期的仍长期是调不控目能标。碰的红线
4月，住建部明确将房地产长效机制考核目标落实到年度、季度甚至月度，并对一季度房价、地价波动幅度较大 的城市进行了预警提示。5月，住建部又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的4个城市再 次预警。住建部连续预警说明决策层调控房地产的决心，房价仍是不能碰的红线。
7月
许东新城
7月
侯保良 许昌宏德置业有限公司
屯田路西段以南、延安路以 西
红叶路以东、东鹏路以南
11.577 58.1
89.064 135.095 32.807 87.332 91.793 105.08
71.24 106.8 84.243
＜3.0 ＜2.5 ＜3.0 ＜2.7 ＜2.9 ＜3.0 ＜2.9 ＜2.5 ＜2.9 ＜2.5 ＜2.0