滨海旅游度假区控制性详细规划控制体系_以珠海市东澳岛为例

至今已发展成为年旅游人口达 ８０ ０００ 人 建设适宜性评价，根据规划布局需要，合
的旅游小岛。东澳岛目前主要的旅游项 理安排土地利用（图１，图 ２）。
目是海洋、海岛观光度假；主要的服务设
（２）基于景观敏感度的指标体系建
施是各种度假酒店，包括南沙湾宾馆、东 立。构建规划控制体系是构建控制指标
澳度假村、仙泉山庄和游艇俱乐部等，总 体系的基础。从规划管理的角度看，滨海
滨海旅游度假区控制性详细规划控制体系
—以珠海市东澳岛为例
□ 李爱城
［ 摘 要］ 滨海旅游度假区一般具有常住人口少、旅游人口多，景观环境良好、特色明显，但生态敏感度较高等特点，因此 其控制性详细规划控制体系需要解决用地与开发需求的矛盾、环境可持续发展与地方特色的营造等问题。《珠海市东澳岛 控制性详细规划》在建立土地使用控制、开发强度控制、建筑风貌控制和交通设施控制等常规控制要求的基础上，增加了 沙滩设计导引、岸线水域设计导引、水域岸线蓝线控制等内容，以构建海岛特色控制体系；基于“一岛一特色”的开发理 念，分别进行了旅游分区规划、旅游路线规划，促进了东澳岛的旅游整体健康发展。 ［ 关键词］ 滨海旅游度假区；控制性详细规划；控制体系；东澳岛 ［文章编号］１００６－００２２（２０１２）０８－００２３－０５ ［中图分类号］ＴＵ９８１ ［文献标识码］Ｂ
２．３ 常规控制性详细规划指标体系的 建立 ２．３．１ 土地使用控制
表２ 土地开发强度控制指标
控制分类
建筑密度
建筑高度
容积率
绿地率
《东澳岛控规》对东澳岛建设用地进 行分类控制，根据各个地块的景观特点 及生态敏感度的高低情况，将其划分成
一类使用区域 二类使用区域 三类使用区域
＜１０％ ＜３５％ ＜６０％
（图 ４）。
建筑形式与组合具有较大的可塑性。在 ２．４ 海岛特色控制体系建立
（２）建筑密度控制。一般而言，滨海 建筑群组合方面，建议采用退台围合式 ２．４．１ 沙滩设计导引与控制
旅游度假区应采取低密度的开发模式；考 布局；采用杆栏结构架空、抬高度假建筑
沙滩是东澳岛旅游发展的主要资源
虑海岛地形起伏较大，对建筑间距的要 设施；建筑色彩宜清新明快，以木质景观 之一，主要分布在南沙湾、大竹湾和小竹
床位数约为 ４００ 床，只能满足小部分游 旅游度假区控制性详细规划就是要通过
客在岛上过夜的需求，基本的公共服务 “控制建设、保护资源”，协调“保护与开
设施缺乏。
发利用的矛盾”，并最终解决这一矛盾。
东澳岛在制定规划控制体系的过程中，依
２．２ 控制指标体系构建背景
据海岛、海洋景观敏感度较高的特点，提
（１）基于 ＧＩＳ 技术的土地利用规划。 出了包括土地使用、环境容量、建筑风貌
体组合等方面的控制，使滨海旅游度假 在 ６０％以下。
料，采用无色透明玻璃；建筑色彩应具有
区在发展中保持形态的和谐性。
（３）建筑体量、设计风格、色彩与群 自然灰度，避免建筑立面与环境色彩对
（１）建筑高度控制。对海岛而言，较 体组合等方面的控制。这些方面的控制 比强烈而形成巨大反差效果。
低（１ 层～５ 层）的建筑会使滨海旅游度假 在不同区域有不同的控制标准。
２．３．４ 交通设施控制
区的整体景观比较自然，再加上适当的
一类使用区域：建筑以小体量独立
由于海岛生态环境敏感，道路类型多
开放空间和绿化空间，可以营造出优美 式为主；建筑之间要求有一定的间距；建 以环路２％以下为宜，局部可放宽至２５％
的度假环境。《东澳岛控规》引入“视廊 筑景观面宽一般不宜大于 １０ ｍ；建筑色 以下。道路平面线型应在保证交通顺畅
（２）控制指标是地方特色营造的关键要素。滨海旅 游度假区的环境优美、景观独特、人文底蕴浓厚，其规 划建设必须与其特色保持高度的协调。在这种原则的指 导下，作为开发建设的唯一法定依据，控制指标成为营 造地方特色的关键要素。
目前，一些滨海旅游度假区盲目套用一般性城市控 制指标，造成了度假区环境与城市无异、度假区的生态 环境和人文景观遭到破坏、度假区对游客丧失吸引力等 问题。因此，富有特色的控制指标对于建设富有特色的 滨海旅游度假区有至关重要的作用。
本文以《珠海市东澳岛控制性详细 规划》（以下简称《东澳岛控规》）为例，探 寻滨海旅游度假区的可持续发展路径。
２《珠海市东澳岛控制性详细规划》的
实践
２．１ 东澳岛概况 东澳岛位于万山群岛中南部、万山列
岛西北部，处于珠江入海口以南的伶仃洋
上，毗邻港澳地区，地理位置优越。东澳 沿海岸多为５ ｍ～１０ ｍ 的危崖岸，岸上巨
求可适当降低；为保证一定的开发量，可 栈道连接各个建筑。
湾。《东澳岛控规》通过沙滩的有效面积
在局部适当提高建筑密度以提高土地的
三类使用区域：该区域一般位于山 （包括对公众开放的沙域和水域）和海水
利用率，保证经济效益。《东澳岛控规》采 腰，建筑形式和高度对整体景观影响较 浴场的合理容纳密度，推算东澳岛沙滩
岛西北侧距珠海市约１９ 海里（３５．１９ ｋｍ）， 石林立，地形复杂。
距澳门约１７ 海里（３１．４９ ｋｍ），东北侧距
据此，东澳岛土地利用规划以地形
香港约２９ 海里（５３．７１ ｋｍ）。
地貌为基础，采用ＧＩＳ 技术，通过高程、
东澳岛从１９９７ 年开始发展旅游产业， 坡度和坡向叠加分析，对海岛、陆地进行
１ 滨海旅游度假区控制性详细规划的特点
滨海旅游度假区一般具有常住人口少、旅游人口
多，景观环境良好、特色明显，但生态敏感度较高等特 点。相应的，滨海旅游度假区控制性详细规划具有以下 特点：
（１）有限的可建设用地与大量的旅游人口用地需求 产生矛盾。滨海旅游度假区的规模一般较小，独特的景 观环境占据了大部分用地，可建设用地十分有限，与大 量的旅游人口及公共服务设施用地需求产生了矛盾。
＜６ ｍ ＜２４ ｍ ＜１０ ｍ～１８ ｍ
０～０．５ ０．８～１．２
０～１．０
＞８０％ ＞４０％ ＞２０％
三类使用区域，并对各类使用区域设定
不同的控制内容（表１，图 ３）。
２．３．２ 开发强度控制
海岛开发强度控制应在满足环境容
量控制的基础上，结合城市设计中对建
筑高度、建筑密度等要素的控制要求，合
理确定开发强度（表 ２）。
Coastal Resort Regulatory Planning System: Zhuhai Dongao Islawenku.baidu.comd Case/Li Aicheng
[Abstract] Coastal resort is characterized by few residents, large number of tourists, good environment etc. Its regulatory planning shall deal with land use and development contradiction, sustainable development and local character relationship. Zhuhai Dongao island regulatory plan makes land use, development intensity, architectural characters, and transportation controls, adds beach design, coast water design guidance, and blue line control, to establish an island feature control system. Based on “one island, one identity” concept, tourism zoning, tourism route plans are made to promote healthy tourism development on Dongao island. [Key words] Coastal resort, Regulatory plan, Control system, Dongao Island
近年来，我国滨海旅游度假区的发展速度越来越 快，给当地社会带来巨大的经济效益，旅游休闲度假及 相关的服务业已成为某些城市的主导产业。然而，也有 一些滨海旅游度假区的开发存在一些问题，甚至成为当 地经济发展的软肋，主要表现在：①度假区开发规模过 大，由于我国的基本国情和气候状况的影响，旅客季节 性差异比较明显，造成旅游度假设施的巨大投资和维护 成本；②度假区开发强度过大，造成其赖以生存和发展 的生态环境与特色景观被严重破坏，度假区的发展陷入 窘境。伴随着滨海旅游度假区的发展，不少专家学者总 结了一些相关项目的实践经验，并将相关数据纳入城市 规划体系中，用以指导滨海旅游度假区科学、健康、可 持续发展。
主，建筑密度宜控制在１０％以下；②在中 化与园林种植，使建筑成为山体景观的
东澳岛的岸线分为三种类型：①人工
高密度开发区，主要以旅馆设施及商业 “点缀”。建筑基础结构部分与低层架空部 堤，主要位于东澳湾沿东澳村码头一带，
设施为主，建筑密度宜控制在 ３５％以 分必须采用景观绿化方式进行遮挡，严 主要功能是停靠船只和防止波浪对村落
东澳岛属大陆莲花山脉延伸部分，地形 和交通设施等在内的常规控制要求，增
以丘陵为主，地势北高南低，主峰东澳顶 加了沙滩设计导引、岸线水域设计导引
在岛的北半部，海拔约为１６９ ｍ。东澳岛 等海岛特色控制要求。
图１ 东澳岛用地建设适宜性评价分析图
图３ 东澳岛土地使用控制分类图
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图２ 东澳岛土地利用规划图
表１ 土地使用控制分类
控制分类
控制内容
一类使用区域
位于海岸线，面向海湾，主要是东澳湾、南沙湾、大小竹湾及南部 海岸线一带地区，坐拥整个海岛的优势景观
二类使用区域
与海岸有一定距离，但在区内通过远眺海岸保持对海岸的空间认知， 主要以岛上与海岸线有一定距离的旅馆业用地为主
三类使用区域
位于优势景观资源区域内，面向大型开放空间，视野开阔，主要包 括岛内腹地的度假设施用地
取局部提高建筑密度并适当降低建筑高 大。在建筑设计与群体组合方面，宜以园 的合理游人容量，并将其纳入海岛控制
度的方法，维持建筑的原有容积率：①在 林庭院式设计为主，建筑面宽以 ３０ ｍ～ 指标（表 ３）。
低密度开发区，以公园绿地及港口设施为 ４０ ｍ 为宜；建筑组合应结合地形高低变 ２．４．２ 岸线水域设计导引与控制
２．３．３ 建筑风貌控制 过度开发会使滨海旅游度假区的景
图４ 东澳岛建筑高度控制（视廊分析）示意图
观商业化、程式化甚至庸俗化，使游客扫
兴而归。《东澳岛控规》对度假区内的建
筑进行控制，包括对建筑高度、建筑密 开发区，主要以生态绿地、林地及少量 建筑等建筑类型，强化建筑的地域性、个
度，以及建筑体量、设计风格、色彩与群 的服务设施用地为主，建筑密度宜控制 性和可识别性。建筑立面应选用天然材
［ 作者简介］ 李爱城，广州市城市规划勘测设计研究院助理工程师。
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（３）生态环境的可持续发展是东澳岛 进行控制性详细规划编制的前提。滨海 旅游度假区生态环境良好、景观特色明 显，这是其得以发展的前提，因此相关规 划必须对其生态环境和景观资源的保护 给予高度重视。如果滨海旅游度假区的 环境品质得到保证，将为其发展奠定坚 实的基础；如果环境品质遭到破坏，则其 发展必定失败。
下，局部可根据情况提高；③在中密度 禁采用热带风格建筑、地景建筑和覆土 的侵害；②自然砾石岸线，东澳岛的大部
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分岸线为此类岸线；③沙滩，主要是南沙 湾，沙质细腻，面域较广。
《东澳岛控规》根据三种岸线的使用 条件及旅游发展的需要，将其分为不同 类型，对不同岸线设定不同的允许开发 建设程度，达到保护与充分利用的目的： ①东澳湾两侧为生产、生活和旅游岸线； ②东澳头—北湾—望山角为自然保护控 制岸线；③大竹湾—小竹湾—竹湾头—南 沙湾为旅游开发岸线；④东澳湾—东澳村 —罗刀湾为生产、生活、旅游岸线；⑤南 沙湾码头—长角咀—多礁湾—马宗湾— 南湾—前湾—后湾为控制利用岸线；⑥罗 刀湾为控制利用岸线。 ２．４．３ 水域岸线蓝线控制
分析”的概念，在主要人流活动区设定 彩以自然灰度为主，与沙滩、岩石等自然 的基础上，充分考虑自然地形与环境景
观察点，主要的观察对象是山体景观，建 环境相协调。
观，增加道路的趣味性，突出沿路的海岛
筑的高度控制应保证游客在观察点上，
二类使用区域：该区域一般位于山 景观视觉效果。
眺望山体景观时至少能看到 １／３ 的山头 脚，建设开发强度、建筑高度相对较高，