管城片区分析

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管城区与经开区调研报告.pptx

管城区2014年销售预售情况
14
12
10
8
销售面积
6
预售面积
4
2
0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月
分析——销售预售面积在2~4月份之间较为稳定，在4月份到7月份之间出现迅猛发展，7月份到9月份有所回落，随之又出现一个提升； 2014年总体是一个大幅度提升的时间，说明管城区潜力巨大，开发商对管城区的开发热情非常高涨，管城区未来发展前途不可限量
管城区与经开区
分析——地处老城区，发展成熟，生活配套相对完善；原著居民安土重迁，当地潜在客户群体庞大；
挖掘区域独有的文化价值，发展为区域竞争的优势。
区域分析—管城区
管城区与经开区
区域交通：东西向京广铁路，南北向陇海铁路交汇处。区内交通：“四纵四横”立体交通体系，为区域整体发展奠定基础
分析——郑州整体区域发展，老城区的改造发展已成定势；城市南部核心，位置优越，是周边各大区链接的枢纽，位置优势日益突显
经开
郑州经济技术开发区是1993年在管城区东边划出来的，是河南省唯一的国家级经济技术开发区。规划范围：陇海铁路以南、机场高速以东、郑民高速以北、万三公路以西范围，现规划控制面积158.5平方公里。
管城区与经开区
区域规划区域分析区域房地产市场个案分析区域总结
区域分析—管城区
老城区：与二七区、金水区相邻；文化资源：古文化资源丰富，分布商城遗址、站马屯遗址几大古文立于1993年，作为河南省唯一的国家级经济开发区，是郑州市对外开放的窗口和重点产业园区，外资企业、工业企业和出口加工企业的聚集地。
管城区与经开区
分析——产业园区逐渐成熟，大量企业和人口迁入，房产需求不断提升；远离市区，环境优美，功能齐全，是别墅、洋房产品的理想投入地区

郑州市管城区市场调研报告

三向并举的发展模式
城市中心区逐渐东移
管城区特殊的地理位置，使其在发展过程中的优势日益明显。
房企云集
万科、恒大、正商、鼎盛等知名房企云集管城区，管城区已成各大房企战略要地。
A. 闻讯而来的地产商包括众多国内地产大鳄，比如万科、恒大、正商、鼎盛等 B. 郑州地铁1号线的开通，它的运营扩大了出行范围，提高了出行效率，因此也改变了很多购房者的置业选择。随着地铁网络的构建，地铁沿线成为置业热点，同时催生更多的价值和机遇。
周边配套：创新街小学、六十三中、商业广场、文化
活动中心等项目动态：仅剩1套，
方圆创世停车场
典型项目分析四:源升金锣湾
项目概况
投资商：郑州丰益置业有限公司项目地址：航海路与紫荆山路交叉口项目规模：占地约7642.55㎡，总建面约5.2万㎡ 2 # 1 # 3 # 4 #
物业类型：高层（欧式经典人文建筑）
日访客量：20-30组主要以路过、朋友介绍获取信息；
B1/B1b（88㎡）南北通透，全明设计，南北观景大阳台，生活休闲两相宜
C1（89㎡）空间布局合理，动静分区明显，实用，客厅连接大阳台，南向卧室带飘窗，
好的户型对销售起到积极的影响
典型项目分析五：清华城
项目概况开发商：河南省清华房地产开发有限公司项目地址：中州大道与货站街交汇处西项目规模：占地4万㎡，总建面约35万㎡，容积率：6.4 绿化率：10% 物业类型：LOFT SOHO 高层
1 # 2#
SOHO
LOFT
曲面流线
项目配套：幼儿园、小学、地下车库
周围配套：六十三中、商业广场、游乐场、文化活动中心、会所、健身房等销售均价：预计8700元/平米

管城回族区区情综述

第三篇区情总述位置面积管城回族区位于北纬34039′～34057′，东经113041′～113046′之间，地处郑州市的东南部,是商城遗址所在地，属老城区。

东临中牟县、西临二七区、南连新郑市、北与金水区相接，东起圃田乡石王村东0.6公里，西至十八里河镇南小李庄西2.1公里，南至南曹乡安庄南0.2公里，北到圃田乡穆庄北1.2公里。

东西长19公里、南北宽16公里。

2007年，全区总面积143.43平方公里，城区面积32.6平方公里。

区政府驻商城路217号。

自然环境【地质地貌】城区地势由西南向东北倾斜，约成2‰的坡度，海拔为100—140米，最高点是老城西南角（原夕阳楼旧址）。

全区地处暖温带半湿润季风气候区，地形地貌和水文地质条件比较复杂，因而土壤种类较多。

但分布有一定的规律性，其特点是呈条带状分布，以京广铁路为界，京广铁路以西为地带性褐土，以东的冲积平原区为潮土，东南黄泛故道区为砂土和风沙土，中间过渡地带为潮褐土和褐土化潮土。

地带性褐土主要分布在十八里河镇和南曹乡的苏庄村附近，十八里河镇南部为黄土丘陵，冲沟切割较深，耕地破碎，南北比降大。

地表径流以南北为主，粘土、亚粘土较多，保肥水力强，宜种植小麦、玉米等。

十八里河镇北部为褐土、潮褐土、褐土性土较多，这种土土层深厚，质地层次明显，地下水位较高，土壤有机质和氮素较缺，钾钙镁丰富，土壤砂粘比较集中，耕性好，保水保肥能力强，养苗拔籽，适种小麦、玉米、蔬菜等。

潮褐土和褐土化潮土主要分布在南曹乡西部和十八里河镇吴河、八朗寨一带。

有两合土、砂土、褐土化砂土、盐化潮土等土种。

这种土地下水位适中，易耕作，适合多种作物生长。

砂土、风砂土主要分布在南曹乡中部和圃田乡、南曹乡交界处。

这种土耕层质地多为砂，耕层以下为砂壤或砂土，微有石灰反应，质地粗，漏水漏肥，土壤通气好，有机质缺乏，农作物产量低，易种花生或实行农枣间作。

潮土主要分布在圃田乡白佛、穆庄、河沟王一代。

发育在河流冲积物上，在地下水参与下，经过耕种熟化而形成。

郑州市管城区七里香堤

沿街底商幼儿园会所双层车库内部配套外部配套
贝斯特幼儿园六十三中福都广场
大商千盛广场
备注：项目会所当前用于项目售楼部，未来将可能作为项目的娱乐、活动、物
业用房，满足业主不同用途的需要。
景观分析——作为拥有一定品质的住宅项目，非常注重对内部景观的打造， 9000㎡的水系园林景观，上百平米的露天游泳池以及不同的主题园林共同构成了项目的特色景观
项目户型创新方面比较常规，主要以阳台和飘窗作为设计亮点，无特色优势；项目将大三房和四房户型与两房、小三房户型分单元布局，大户型集中于某单元，小户型集中于某单元，使追求品质客户、改善客户与刚需客户分开，提升居住的品质感。
配套分析——在配套方面，由于受项目规模及性质影响，其内部配套主要以幼儿园、会所和底商为主，并无特色优势，而其它方面借助于外部配套设施
卖点
配套
内部设有会所、幼儿园、临街商业
规划分析——七里香堤占地8.2万平米，总建面60万平米，由13栋高层围合而成，它紧邻七里河，共分两期开发，目前正处于一期的开发销售中
项目总占地面积8.2万平
米，南临紫东路，西靠
银莺路，并与七里河隔路相对，拥有一定的河景资源；项目主要以住宅为主，由13栋高层围合，其中四周临路位置设有两层
客户来源区域图
4% 8% 4% 6% 管城区经开区 78% 金水区二七区其它区域
客户年龄分布图
40% 35% 30% 28% 36%
25%
20% 15% 10% 5% 0% 20—25 26—30 31—35 36—40 41—45 其它 4% 7% 7% 18% 系列1
项目由于受区位影响，虽处于管城区，但临近经开区和二七区，所以项目客户以管

管城区城中村改造情况

目录1.七里河村 (2)2.尚庄村一组 (2)3.尚庄村二组 (3)4.刘南岗村 (4)5.安徐庄 (5)6.耿庄村 (6)7.弓庄村 (7)8.中博集团 (7)9.陇海村 (8)10.芦邢庄 (9)11.南五里堡村 (10)12.十里铺村 (11)13.战马屯村 (12)七里河村一、基本情况七里河村隶属管城区南曹乡，东邻机场高速路、北邻航海路两侧、西邻中州大道和七里河、南临金岱工业园区，是我市的东南大门，此项目的改造直接关系到郑州市的整体形象。

该村现有村民856户，3161人。

现有剩余土地1060亩，其中可用土地约500亩，其他用地（高压走廊、防护绿地、市政绿化及道路）560亩。

二、城中村改造的进展情况2006年5月，经郑州市人民政府批准，对七里河实施城中村改造。

目前，安置工程详细规划方案正在设计中；拆迁安置补偿宣传工作正在进行中。

尚庄一组一、基本情况尚庄村第一村民组隶属管城区南曹乡，位于中州大道两侧，所占土地面积450多亩，现有居民180户，人口673人，总建筑面积约265020万平方米。

二、城中村改造的进展情况2007年12月，经郑州市人民政府批准，对尚庄一组实施城中村改造。

目前，正在办理国有土地使用手续和用地规划手续。

三、城中村改造的远期规划坚持以人为本的规划建设理念，改建后的住宅小区与周边环境融为一体，多层、小高层、高层建筑相结合，布局合理、优美典雅、设施齐全，面积36万平方米，充分提升该区域整体形象，进一步美化郑州的市容市貌，加快郑州市的城市化进程。

尚庄村二组一、基本情况尚庄村第二村民组隶属南曹乡尚庄村，全村约2000人，村民分散居住在原107国道和郑尉公路两侧，北临七里河，总占地700余亩。

二、城中村改造的进展情况2006年11月，经郑州市人民政府批准，对尚庄二组实施城中村改造。

目前，土地确权登记工作业已完成，正在积极准备办理土地出让手续。

适时开展了村民住宅调查摸底工作，为下一步的安置补偿标准的确定和顺利拆迁打下了基础。

管城区与经开区调研报告

管城区与经开区调研报告尊敬的领导：根据您的指示，我们团队对我市管城区与经开区进行了一次调研，并撰写了本报告，以供参考。

一、背景介绍管城区与经开区位于我市的中心位置，是我市的两个主要行政区域，也是经济发展的重要区域。

管城区是我市传统的城区，拥有较为完善的基础设施和商业配套，人口密集，市政管理相对成熟。

经开区是我市的新兴发展区域，经济蓬勃发展，拥有大量的高新技术产业和先进制造业企业。

二、调研目的本次调研的目的主要有以下几点：1.了解管城区与经开区的现状和发展趋势；2.掌握两个区域的基础设施建设和产业发展状况；3.分析两个区域的优势和不足，提出相应的改进建议。

三、调研过程1.调研方法：通过实地考察、访谈和资料收集的方式进行调研。

2.调研内容：主要包括基础设施建设、产业发展、人口情况、环境保护等方面的内容。

四、调研结果1.基础设施建设：管城区的基础设施相对较为完善，但还存在一些瓶颈，需要加强交通、水、电、气等方面的建设。

经开区的基础设施建设较新，但有些区域还需要完善。

2.产业发展：管城区拥有较多的商业、服务业和旅游业等产业，但缺乏高新技术产业和制造业企业。

经开区以高新技术产业和先进制造业为主，发展潜力大，但需要进一步加强对产业的引导和支持。

3.人口情况：管城区人口密集，人口老龄化问题突出，需要加强社会福利和服务设施的建设。

经开区人口相对较少，但随着经济发展，人口增长速度较快，需要加强人口服务和管理。

4.环境保护：管城区的环境保护意识较高，但由于人口密集，环境污染问题仍然存在，需要采取更多的措施加强环境保护。

经开区在发展过程中，应更加注重环境保护，避免重复建设和过度开采。

五、改进建议1.加强基础设施建设，特别是交通、水、电、气等方面，提升两个区域的整体发展水平。

2.促进管城区的产业结构调整，引进更多的高新技术企业和制造业企业。

同时，经开区应加强对产业的培育和发展，提高自身的核心竞争力。

3.针对管城区的人口老龄化问题，加大社会福利和服务设施的投入，改善老年人的生活质量。

郑州市二七商圈调研报告

郑州市二七商圈调研报告郑州市二七商圈是郑州市核心商业区之一，位于市中心地带，是郑州市最繁忙、最热闹的商业区之一。

本次调研报告将对二七商圈的整体情况进行概述，并对其发展状况、商业环境、人流量等因素进行详细分析。

一、二七商圈概述二七商圈位于郑州市管城回族区，规划面积约为2.1平方公里，商业设施集中，交通便利。

商圈内有大型商场、专业市场、商业街等商业场所，同时也集聚了众多的酒店、餐饮、娱乐等服务业。

二七商圈不仅是当地居民的购物消费集散地，还吸引了大量的外地游客前来购物、观光、娱乐等。

二、发展状况分析1. 建设规模扩大：二七商圈近年来在建设方面持续加大投入，不断引进各类商业品牌和项目。

商圈内建设了多个大型购物中心、超市等，以及一系列高档酒店、餐饮、娱乐场所，提升了商圈的整体形象和吸引力。

2. 商业环境提升：随着商业规模的扩大，商圈内多个商业楼宇进行了改造和升级，商业设施得到了改善和提升。

商圈的道路、照明、停车等基础设施也得到了改善，为消费者提供了更好的购物环境。

三、人流量统计分析1. 每日客流量：二七商圈每天的客流量非常庞大，特别是在周末和节假日时，人流量更是达到高峰。

商圈内的购物中心、超市等商业场所吸引了大量的消费者前来购物。

2. 游客数量：二七商圈由于地处市中心，很多外地游客在来郑州游玩时都会选择在商圈内购物和消费。

特别是一些旅游景点和知名酒店周边，游客数量非常庞大，给商圈带来了巨大的商机。

四、问题与建议1. 人流量集中：二七商圈内人流量集中，导致商圈内的交通压力比较大。

建议商圈在交通出入口处增加交通标志和引导标识，提高交通流畅度。

2. 商业品牌缺乏差异化：随着商业规模的扩大，商圈内的商业品牌和商业模式趋同化现象比较严重。

建议商圈引进更多具有特色和创新的商业品牌，提升商圈的吸引力和竞争力。

结论郑州市二七商圈作为郑州市核心商业区之一，其发展状况良好，商业环境得到了不断提升。

二七商圈每天的人流量庞大，吸引了大量的消费者和游客前来购物和消费。

世茂融尚城属于管城五里堡小学划片

世茂融尚城属于管城五里堡小学划片回民一小：南大街、顺城街附近
东关小学：城东路西一点，东明路东一些，东大街都在学校的招生范围
港湾路小学：
陇海铁路通往国家运输仓库的小铁路以东，107国道以西，陇海铁路以南，南三环以北
五里堡小学：十里铺村以北、东至107国道、紫荆山路以西至二七区交界
南十里铺小学：管城区东南角的中鼎翡翠、富田太阳城、发展南郡等楼盘被划入南十里铺小学招生区域内
货栈街小学：
货栈街小学划片范围：铁路新村社区、燕归园社区、路路通小区、中铁七局社区石化路52号、城东路268号，石化路16号、恒业小区，香槟圣园小区。

郑州市人民政府关于管城回族区十八里河镇土地利用总体规划局部调整的批复

郑州市人民政府关于管城回族区十八里河镇土地利用
总体规划局部调整的批复
文章属性
•【制定机关】郑州市人民政府
•【公布日期】2008.08.20
•【字号】郑政函[2008]95号
•【施行日期】2008.08.20
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】区划地名
正文
郑州市人民政府关于管城回族区十八里河镇土地利用总体规
划局部调整的批复
（郑政函[2008]95号）
管城回族区人民政府：
《郑州市管城回族区人民政府关于对十八里河镇土地利用总体规划局部调整的请示》（管政文〔2008〕34号）收悉，经审查研究，现批复如下：
一、同意管城回族区十八里河镇土地利用总体规划进行局部调整
十八里河镇13.3062公顷原规划农用地（耕地13.0689公顷，耕地中基本农田13.0689公顷）调整为规划建设用地。

建设用地指标使用十八里河镇的原规划建设用地13.3062公顷。

十八里河镇13.0689公顷一般耕地补划为基本农田。

本次规划调整共计13.3062公顷农用地（其中耕地13.0689公顷，耕地中基本农田13.0689公顷）调整为规划建设用地，13.3062公顷原规划建设用地调出原规划确定的建设用地区，13.0689公顷一般耕地补划为基本农田。

二、你区国土资源管理部门要重新绘制相关土地利用总体规划图，报省国土
资源厅和郑州市国土资源局备案。

三、你区人民政府及有关部门要加强耕地保护，确保耕地数量不减少、质量不下降。

对补划的基本农田，要进行划区定界，落实到地块，设立基本农田保护标志，予以公告。

二○○八年八月二十日。

郑州市管城区行政区域划分

管城回族区位于郑州市的东南部，东临中牟县，南连新郑市，北与金水区相接，西接二七区。

总面积147.6平方千米/204平方千米。

总人口30万人（2002年）。

属沙丘垄岗区，海拔在100-140米之间，西南东北向倾斜。

属北温带半干旱季风型大陆性气候，年平均气温在13.3℃-14℃之间。

行政区划管城回族区辖9个街道、1个镇、2个乡：西大街街道、南关街道、城东路街道、东大街街道、二里岗街道、陇海路街道、紫荆山南路街道、航海东路街道、十八里河镇、南曹乡、圃田乡；此外，明湖街道、潮河街道委托经济开发区管理。

北下街街道代码：4101040012006年，辖7个社区：商城路社区、北下街社区、管城街社区、代书胡同社区、西昌社区、星月社区、北顺城街社区。

西大街街道代码：4101040022006年，辖5个社区：南顺城街社区、平等街社区、南乾元街社区、市三院社区、南学街社区。

南关街道代码：4101040032006年，辖10个社区：印刷厂街社区、惠工街社区、仁寿里社区、民乐里社区、花园村社区、张家门社区、豫丰社区、烟厂后街社区、南关街社区、新天地社区。

城东路街道代码：4101040042006年，辖7个社区：郑汴路社区、硝滩社区、商城东路社区、商城花园社区、城北路社区、商城东里社区、电院社区。

东大街街道代码：4101040052006年，辖6个社区：塔湾社区、城南路社区、博爱街社区、鼎新街社区、东关南里社区、商城里社区。

二里岗街道代码：4101040062006年，辖8个社区：凤凰路社区、货西社区、货-区、铁路新村社区、杨庄社区、城东路社区、东明路社区、紫云社区。

陇海路街道代码：4101040072006年，辖10个社区：陇海东路第一社区、陇海东路第二社区、陇海东路第三社区、郑新里社区、陇新社区、新郑路第一社区、新郑路第二社区、紫荆社区、东豆腐砦社区、北二街社区。

紫荆山南路街道代码：4101040082006年，辖8个社区：陇海南里社区、新南社区、城东南路社区、中储社区、五里堡北街社区、沙隆达社区、十里铺社区、南五里堡社区。

郑州管城商都新区前景

郑州管城商都新区前景
郑州管城商都新区作为郑州市的新兴商业中心，具有巨大的发展潜力和广阔的前景。

以下是关于郑州管城商都新区前景的一些重要方面。

首先，郑州管城商都新区的地理位置优越。

新区位于郑州市中部地区，紧邻郑州火车站和郑州东站，交通便利。

而且，新区周边有多条高速公路贯通，与周边城市相连，方便人流、物流的流动。

这为新区的发展提供了便利条件。

其次，商都新区在城市规划和发展方面具有巨大优势。

新区的规划理念是以商业为核心，融合了商业办公、商务居住、休闲娱乐等多重功能。

新区内有多个商业综合体和大型购物中心，满足了人们的消费需求。

同时，新区还有多个商务楼宇和高品质写字楼，为各类企业提供良好的办公环境。

再次，商都新区域内有多所高校和科研机构，为新区经济发展提供强有力的支撑。

新区内有郑州交通职业学院、郑州成功财经学院等多所高校，培养了一大批高素质的专业人才。

同时，新区内还有郑州股票交易中心等金融机构，为新区的金融服务提供了有力保障。

这些优势将为商都新区的经济发展提供良好的支持。

最后，商都新区还将大力发展文化旅游产业。

新区规划中有多个文化艺术中心和展览馆，将举办各类演出、展览和文化活动，进一步丰富居民和游客的文化生活。

同时，新区周边还有多个旅游景点，如黄河风景区、中国郑州国际园林博览会等，吸引
更多的游客和投资者来到商都新区。

综上所述，郑州管城商都新区在地理位置、规划和发展、教育科研和文化旅游等方面具有巨大的发展潜力和广阔的前景。

相信在未来，商都新区将成为郑州市的重要商业中心，为经济发展和城市建设做出重要贡献。

羽化成蝶，郑州东南的又一个片区要崛起！

羽化成蝶，郑州东南的又一个片区要崛起！人世间，或许你本是烙在他心头的一颗朱砂，最后却成了一朵让他望而不可及的彼岸花。

不知是光阴的交错还是轮回的因果，有种爱，永远只离你一转身的距离，一旦开始永无结束。

■撰文 | 马万里☞《地盘》特邀撰稿人大水漫灌之后，所有人都在寻找价值洼地。

但又有几人，能穿过迷之表象，看透郑州房地产的乱局。

一路之隔，房价能相差成千上万；百步之内，楼盘可造就云泥之别。

若不潜心研究，便挥斥方遒，指点楼市江山，岂不惹人笑谈？郑州的哪里是高高山岗，哪里又是价值洼地，千百人有千百人的判断，但在行内人看来，这里必是洼地之一。

1郑州未来发展一路向南▽管南片区与惠济区相比区域不同，但对郑州而言，地位却是相似，一个郑南，一个郑北。

1、交通优势明显。

尽管惠济区的生态条件要好点，距离北龙湖近一点，但管南优势也不少，距离港区、火车站、会展中心、高铁站统统更近。

▲管南区位图从紫荆山南路与南三环交叉口出发，到会展中心是12公里，到高铁东站16公里。

从惠济区文化路英才街到会展中心是15公里，到高铁东站是22公里，都比管南片区更远。

到机场和火车站的距离就不用对比了，惠济区远的不止一点。

如果是坐地铁，从南三环与四环之间的站马屯站出发，到CBD一共是9站，平均每站是3分钟，也就是27分钟。

到高铁东站是13站，大约需要40分钟。

所以，在区位上来看，管南片区还是略占上风。

2、无论是未来的规划，还是发展的现状，郑州东南飞，都是一个不争的事实。

从去年发布的《郑州市城市总体规划》来看就非常明显。

▲郑州市城市总体规划东南、东南、东南。

钱是最聪明的东西，它往哪流，人就往哪走，哪里就能得到更好的发展。

为何东南发展的比西边和北边好，因为钱流进去了呗！当机场和高铁南站落地的一刹那，郑州这个城市的发展趋势，就已经成了定数，短短几十年之内，无法改变。

3、房价便宜三环附近13800元/m²的价格，现在郑州的哪个区域还有？常西湖新区的华瑞紫韵城只能算半个，距离西三环4公里，挨着西四环了，并且它距离东区更远，远没管南片区占优势。

郑州各区未来是如何规划的？哪个区房子升值潜力更大？

郑州各区未来是如何规划的？哪个区房子升值潜力更大？在这些“将军”和“瘸子”中，从以上聊到的规划以及目前的形势，可以预见郑州发展的方向基本上是东>北>西>南，其中，言言最看好的是西区和东区，毕竟一个是未来市政府所在地，一个是未来省政府所在地。

我们先说郑东新区，该区楼盘虽然很多，但是住宅较少，以商办项目为主，改需旺盛豪宅密集，而且价格贵的要死，而且在东区卖房子的人都知道，在东区，三房比两房好卖，且价格比两房更高，可见该区基本上住得都是有钱人。

不过郑东新区交通非常便利、环境好、住着爽，所以只要你有钱，郑东新区值得你拥有，尤其是北龙湖，投资价值巨大，毕竟有地王、配套等撑着，整体上看郑东新区的未来是非常不错的，特别是省政府的迁入将给予其更大的发展空间。

中原区是郑州老城区，目前的城区高品质楼盘较少，可以考虑未来市政府所在的常西湖新区、中原新区，目前这些区域的房价在郑州整体来说还可以接受，而且市委、市政府也公布了要把中原区打造成郑州市中心城区西部核心区的战略规划，未来几年，中原区将是郑州下一个价值洼地。

郑上新区离郑州市区较远，虽然有发展潜力，但是需要多少年就是个未知数了，而且离郑州市区较远，如果在市区上班就比较痛苦了。

金水区房价直逼郑东新区，经常堵车，目前可供地块较少，楼盘相比其他区域不多，但是配套没得说，吃喝玩乐不愁地方，如果追求生活品质、在市区上班的，可以考虑金水区，也是值得投资的一个区域。

高新区是以前的价值洼地，区域内楼盘较多，但现在房价也在蹭蹭的往上爬，部分楼盘赶超中原区和管城区，目前高新区产品供应还是以刚需为主，未来常西湖新区和中原新区的建成，也必将带动高新区的房价，所以高新区还是有升值潜力的，不过基本上高新区四环内已大致成型，再往外的楼盘不建议考虑。

惠济区改需较多，离市区较近，同时又不受市区嘈杂环境的影响，居住环境好，为居住休闲的最佳区域，但再往北即为黄河，基本上被框住了，发展空间较其他区比较有限。

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开发商位置规模物业类型容积率/ 绿化率主力产品车位配比开盘时间产权年限河南美景鸿城置业有限公司中州大道与航海东路交叉口向东300米路南占地14200㎡/总建面96000㎡商住公寓
5.5/25%
34~39的平层公寓约800个机动车位待定
商住公寓:40年精装
交房标准
6月1日各大银行房贷利率上调受限购政策的影响，郑州部分银行逐渐调整房贷利率，取消了之前的9折，各大银行已经开始执行基准利率，甚至部分银行已经开始执行上调10%。
政策分析——2017年上半年出台的各项政策对本区域项目来讲是一次挑战
3月17日补缴的社保和个税将不再作为购房凭证郑州限购政策再升级，凡属补缴且补缴日期在2017年3月17日之后的社会保险证明、个人所得税完税凭证不再作为购房的有效凭证。
片区分析
>>区位分析
住宅分布——本次调研区域位于管城区，可以分为两个片区，共六个项目。
片区范围南三环以外南四环以内西至地铁二号线东至中州大道机场高速
南三环以内陇海快速路以南西至地铁二号线东至中州大道机场高速
项目数量
片区特征本区域位于三环以外，周围配套设施较少，开发产品较少但多数沿地铁线分布。
个案分析
>>万科美景龙门
内部规划——规划万科美景龙门分东西两地块开发，总规划4栋楼，总建面约9.6万㎡，并配有约1.4万方综合商业。目前仅A栋与B栋处于前期咨询中。 A座和B座对称，共25层，1-3层是商业，对外出售，万科不自持。
楼栋奇数层偶数层奇数层偶数层梯户比户数单元数建筑类型
鑫苑国际
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绿都澜庭
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中岳俪景湾
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永威城
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片区分析
>>市场分析
内部配套——对比分析区域各楼盘配套设施发现相较于北区项目，南区的项目内部配套设施更加完善，弥补了南区目前的外部配套设施不足的问题。
项目名称金地铂悦商业街老年人活儿童活动动设施设施
精装交付标准——万科出品的公寓性住宅全部为精装修作为产品的附加值。
室内部分
室外部分
外墙门窗灯饰插座、电气开关玄关
设备
厨房设备卫生间
个案分析
>>万科美景龙门
户型分析——万科龙门产品单一，只有平层公寓，没有loft，主打户型 34~35㎡，购买者大多作为投资。
飘窗较大，210cm*80cm
外层为孔洞墙体，不可利用
交房标准
个案分析
>>中岳俪景湾
内部规划——规划划分为两期开发，其中，一期约10万方，共5栋34层高层，面积涵盖75-120㎡的2房-4房。小区实行人车分流，地面不停车，全地下停车的管理方式，保障未来业主的居住舒适性和安全性。
楼栋梯户比
2梯4户 2梯4户 2梯4户 2梯3户 2梯4户
户数
272 136 238 102 238
5月3日郑州楼市限购再次升级在限购区域内，将暂停向注册时间不足3年的企业(不含专营住房租赁业务的企业)销售住房(含新建商品住房和存量房)。对于在户籍系统上仍显示为单身的郑州市市民，如果已经拥有一套或一套以上的住房，将不能再购买第二套或更多的住宅。
片区分析
>>市场分析
市场存量与去化速度分析——本次调研主选体量较大的项目为代表进行统计。到 2017 年八月份，区域内楼盘共计推出约 67.1万㎡，月均去化 10.94，区划速度高，剩余体量73.8万㎡，静态预估能满足市场6~7个月的需求，市场竞争较小。
12 18000 16000 10 14000
8
12000
10000
6
8000
4
6000
4000
2
2000 0 金地铂悦鑫苑国际新城绿都澜庭去化速度价格（元/㎡）永威城中岳俪景湾 0
8
个案分析
>>中岳俪景湾
项目概况——项目总占地面积约3.1万方，总建筑面积约20万㎡，容积率 3.5，绿地率约37%，建筑风格为现代简约，整体俊朗挺拔中彰显清新典雅的别致。周围五条快速路外加地铁四号线，交通便利。
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法式
现代简约新古典主义综合
法式
法式法式
片区分析
>>市场分析
产品附加值——区域内各楼盘附加值趋同化严重，只有永威城的转角窗比较特殊，是一个加分项。
项目名称金地铂悦凸窗 ★ 转角窗 —— 入户花园 —— 露台 —— 多阳台 ★ 空中花园 —— 层高 ——
个案分析
>>万科美景龙门
销售中心——销售中心位于管城区中州大道与航海东路交叉口向东300米路南，东侧紧挨七里河，销售中心外观别出风格，利用集装箱拼接而成，有面朝航海东路，非常引人注意。龍门两字具有独特的立体感。
建筑风格、园林——对比分析发现，区域内各项目的建筑风格与园林风格趋同化严重，出金地铂悦之外基本上项目都有水景。
项目名称建筑风格园林风格金地铂悦
鑫苑国际绿都澜庭中岳俪景湾永威城新古典主义新古典主义法式
水系
水景
特色树种休闲设施休闲广场文化长廊社区标志
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C
A #
4梯18 户
1672 4梯19 户 4梯18 户 1672 4梯19 户 1 1 高层
D
B
A
B #
高层
个案分析
>>万科美景龙门
内部规划——精装修交付、2.9米层高、奇数层4T18、偶数层4T19，最小面积为35㎡，主力户型为35-39㎡，只有南北向有房源，东西向没有，不属于筒子楼。其中朝南的15号（临近电梯间）是69㎡户型，东南角18号和19 号之间是否打通，是区别奇数层和偶数层的，奇数层是两间打通的房源72㎡。顶层是东南角偶数层17、18、19号全部打通的108㎡房源，整个项目只有四套。
73~75㎡两房
88~90㎡三房
个案分析
户型分析
>>中岳俪景湾
静区
静区
静区
动静不分区，不利于生活起居。主卧与卫生间开口相对，不雅观。主卧与客厅朝南，采光效果好。
112~130㎡三房
厨房设计合理，便于与餐厅互动。主卧与客厅均朝南，采光效果好。房间南北通透，透气性好。
124㎡三房
个案分析
书柜，飘窗旁带书柜，不仅充分利用空间，还起到了装饰的作用
冰箱预留处
多功能沙发，自带收纳功能
玄关柜设计人性化
个案分析
>>万科美景龙门
营销分析——目前阶段万科美景龙门营销活动比较单一，仅有来客抽奖这一单一活动。销售处于前期蓄客中。
2017年 4月26号起，项目开始前期咨询
2017年 7月11号起，项目开始0元入会
>>中岳俪景湾
园林景观——项目采用法式园林风格，给人宁静舒适之感。
法式园林的优势：
1、利用自然资源，发挥自
然风光的优势；
2、层次分明，体现清晰明
朗的园林风格； 3、园林色彩以绿色为主调，宁静舒适的风格。
个案分析
>>中岳俪景湾
营销亮点——举办少儿钢琴比赛，以此增加项目的知名度，加快项目的推广。
个案分析
价格（元/㎡）
18000 16300 16000
14000
12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 金地铂悦
13800
13800
13800 13000
北区
南区（三环以内）
南区（三环以外）
中岳俪景湾
鑫苑国际新城
绿都澜庭
永威城
北区
南三环地铁口附近 7
片区分析
>>市场分析
价格与速度关系——从图中可以看出，销售价格与销售速度并未形成线性单调关系，而是上下波动，这说明价格并不能单一主导销售速度。
开发商位置规模物业类型容积率/ 绿化率在售产品车位配比开盘时间产权年限河南金岱中岳置业有限公司南三环文治路交会向南800米路东（金岱管委会南侧）占地31000㎡/总建面200000㎡普通住宅
3.5/30%
75-120㎡的2房-4房 1:1，上下两层 2017年8月20号开盘普通住宅:70年毛坯
代表项目名称金地铂悦万科美景龙门鑫苑国际新城北区片区占地面积（万平） 4 1.42 66 总建面（万平） 18.9 9.6 420 在售住宅推出时间 2017.5.12 —— 2017.8.19 在售住宅体量（万平） 12.8 —— 15.8 销售月月均去化量（万平/ 月） 4.27 —— 9.7 月均去化速度级别高 —— 高未售住宅体量（万平） 2.2 9.6 6.2
单元数
2 1 2 1 2
建筑类型
超高层超高层超高层超高层超高层
4
2# 3#
3
2 1 一期 5 6 8
4# 5# 6#
7
个案分析
>>中岳俪景湾
户型分析——项目一期主要开发户型为75-120㎡的2房-4房。