土地增值税的税务筹划及案例分享
8000-土地增值税案例分析
8000-土地增值税案例分析案例一、纳税筹划案例精讲与分析之土地增值税筹划案例---------巧省土地增值税新发房地产开发公司是A市一家以开发转让土地及房产为主要业务的中型公司。
1 996年7月初，公司按A市一般民用住宅标准建造了一座居住用建筑，并以市场价格销售给A市市民，共取得收入240万元，共发生如下费用：（一）取得土地使用权所支付的金额为100万元。
（二）房地产开发成本50万元。
（三）其他扣除额为60万元。
同月，公司转让另一房地产取得收入400万元，共发生以下费用：（一）取得土地使用权所支付的金额20万元；（二）房地产开发成本30万元。
（三）房地产开发费用16万元。
（四）与房地产有关的税金24万元。
面对激烈的市场竞争，考虑到规模经济，同城另一家房地产开发公司开兴公司决定兼并新发房地产公司，以促进市场占有额的扩大。
7月中旬，开兴房地产公司以4 00万元市场价格收购了新发房地产的标志性建筑大楼，并于7月底最终成立了开新房地产公司，兼并业务正式完成。
新发房地产公司在建筑该楼时共发生费用100万元。
该月公司共缴纳土地增值税税额270万元。
［分析］该公司在面临兼并之际，全公司人员上下一片慌忙，其财务人员也不在例外。
按照他的计算，公司应纳增值税270万元，其计算过程如下：1.7月份共发生了两次房地产转让，且两房地产处于同一片土地上，公司财务由于不可分别核算增值税，两次转让一起核算，两次房地产转让共取得收入640万元，扣除金额为300万元，增值额超过扣除额的100％，故应纳土地增值税税额为340×50％－300×15％＝125（万元）。
2.7月底由于被兼并取得房地产收入400万，扣除额为100万元，增值额超过扣除项目金额的200％，故应纳增纳增值税税额为145万元。
两项共计270万元。
我们不难发现公司多交了不少税款：1.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定，有下列情形之一的，免征土地增值税：（1）纳税人建造普通标准出售，增值额未超过扣除项目金额20％的；（2）因国家建设需要依法征用，收回的房地产。
8地方：土地增值税筹划案例
【案例一】江东房地产开发有限公司2010年1月18日有可供销售的普通住房1万平方米，在开发这个项目的过程中，供发生如下费用：地皮购买价格300万元，开发成本500万元，其他开发费用40万元，利息支出90万元，其他扣除项目为160万元。
在进行该商品房的销售价格决策时，决策层出现了三种意见：其一，每平方米1400元；其二，每平方米1500元；其三，每平方米1600元。
对于以上三种意见，究竟采用哪种意见更好？这个看似简单的决策的问题，如若对其做深层次分析，就会发现其中的具体操作性事项比较复杂。
房地产开发的税收筹划，涉及的具体政策和其他相关事项比较多，为了降低税收筹划的涉税风险，董事会决定：请专业机构为其进行筹划。
注册税务师老李是专门从事房地产专业的税收筹划专家。
他到公司后，对企业的账面情况进行了综合分析。
他发现：由于这批商品房的开发已经完工，所以，地皮购买价、开发成本、其他开发费用、利息支出以及其他扣除项目都已经确定，合计为1090万元。
在这个环节的可变因素主要的就是税收，其中，土地增值税的变数最大，也是可筹划的一个重要因素。
因此，老李认为：只要将税收因素做一个具体分析，就可以对相关的方案的优劣做出判断（该开发商所在地的城建税为7%，教育费附加3%）。
方案一，公司以每平方米1400元的价格销售。
应缴纳营业税、城建税、教育费附加合计为：1400*10000*5%*（1+7%+3%）=77（万元）那么，开发该商品房允许扣除金额合计为：1090+77=1167（万元）该项目土地开发的增值率为：（1400-1167）/1167=19.7%我国税法规定，土地开发的增值率在20%以下的，免征土地增值税。
则该开发商通过开发这块土地可以获得的利润为：1400-1090-77-0=233（万元）方案二，公司以每平方米1500元的价格销售。
应缴纳营业税、城建税、教育费附加合计为：1500*10000*5%*（1+7%+3%）=82.5（万元）那么，开发该商品房允许扣除金额合计为：1090+82.5=1172.5（万元）该项目土地开发的增值率为：（1500-1172.5）/1172.5=27.93%我国税法规定，土地开发的增值率在20%以上的，应当按照规定缴纳土地增值税，即为：（1500-1172.5）*30%=98.25（万元）27.93%＜50%则该开发商通过开发这块土地可以获得的利润为：1500-1090-82.5-98.25=229.25（万元）方案三，公司以每平方米1600元的价格销售。
土地增值税法律案例分析(3篇)
第1篇一、案件背景近年来，随着我国房地产市场的蓬勃发展，土地增值税问题日益凸显。
为了规范房地产市场秩序，保障国家财政收入，我国于1994年颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）。
本文将以某房地产开发公司（以下简称“该公司”）因土地增值税问题引发的法律纠纷为例，对土地增值税法律进行分析。
二、案件事实该公司成立于2000年，主要从事房地产开发业务。
2010年，该公司取得一块土地使用权，用于建设住宅小区。
在项目建设过程中，该公司先后投入资金1.2亿元，包括土地购置费、建筑工程费、配套设施费等。
2014年，该公司将住宅小区项目竣工验收，并开始销售。
至2018年，该公司已销售住宅小区全部房屋，取得销售收入2.5亿元。
2019年，税务机关对该公司进行土地增值税清算，认定该公司应缴纳土地增值税3000万元。
该公司不服，认为其符合减免税条件，应缴纳土地增值税2000万元。
双方就土地增值税缴纳问题发生争议，诉至法院。
三、案件争议焦点本案争议焦点主要集中在以下两个方面：1. 该公司是否符合土地增值税减免税条件；2. 税务机关对该公司土地增值税的认定是否正确。
四、法院判决1. 关于是否符合土地增值税减免税条件法院认为，根据《条例》及相关政策规定，房地产开发企业可以享受以下减免税条件：（1）符合国家产业政策，投资新建、改建、扩建住宅小区的；（2）房地产开发企业在土地增值税清算时，已缴纳土地出让金、土地使用税等费用的；（3）房地产开发企业在土地增值税清算时，已取得房屋预售许可证的。
本案中，该公司符合上述减免税条件，因此可以享受土地增值税减免税政策。
2. 关于税务机关对该公司土地增值税的认定是否正确法院认为，税务机关在认定土地增值税时，应按照以下原则：（1）依法征收原则，即按照《条例》及相关政策规定征收土地增值税；（2）公平公正原则，即对同一类型的房地产开发项目，应实行统一的标准和程序征收土地增值税。
案例分析：土地增值税税务筹划
案例分析：土地增值税税务筹划本案例房地产项目取得土地使用权成本28000万元，房地产开发成本（不含土地征用及拆迁补偿费）41400万元，筹资利息支出3470万元，销售收入124200万元。
按《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》等相关税收法规、规章的规定，可得增值率 28.76%，应缴土地增值税税额8321.685万元（具体计算见附表第一列）。
根据土地增值税计税基数的组成，拟从转让房地产收入、房地产开发成本和利息支出三方面进行税务筹划。
一、通过确定适当的转让房地产收入进行税务筹划如果该房地产项目是普通住宅，只是增值率略高于20%的临界点，则可以通过适当降低售价使增值率低于20%.即根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》“第十一条纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税”的规定，进行免征土地增值税的税务筹划。
这样不但能加快销售速度，节约贷款利息，而且能够获得更高的实际税后利润。
举例来说，如果该项目正常定价销售收入是116000万元，则增值额19951万元，增值率20.77%，需缴纳增值税（30%），税后利润（指增值税后，下同）为：19951×（1－30%）=13965.7万元。
如果降低售价，比如销售收入降到115000万元，增值率19.79%，可免征增值税，增值额19001.25万元就是净利，高于前一种情况的13965.7万元（具体计算见附表第二、三列）。
当然，如果实际价格可以卖的较高，则一味降低价格的税后利润不一定高。
比如本案实际增值率28.76%，税后净利19417.27万元就高于免征的19001.25万元。
另外，不是所有项目都符合普通住宅标准。
二、通过适当增加房地产开发成本进行税务筹划近几年装修商品房的销售日益受到广大消费者的欢迎，同时根据2006年12月28日国家税务总局发布的国税发[2006]187号国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第四点土地增值税的扣除项目（四）“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本”的规定，可以将原来毛坯房装修后销售，从而进行税务筹划。
某房地产开发公司土地增值税筹划案例分析.
肖太寿某房地产开发公司土地增值税筹划案例分析2012-07-17 18:00:39| 分类：默认分类 | 标签：土地增值税筹划案例肖太寿 |字号订阅某房地产开发有限责任公司土地增值税筹划案例分析作者：财政部财政科学研究所博士后肖太寿（1）项目情况介绍某房地产开发有限责任公司开发的第一期联体住宅楼项目，底层为商铺，面积6399.91平方米, 商铺以上为普通标准住宅，面积为36736.45平方米，已售收入:39063216.90,其中：商铺6930391.00；住宅32132825.90，已售面积：商铺945.03平方; 住宅:16172.2平方。
该住宅楼项目土地成本为6538470.76元，房屋开发成本(包括建安成本35566134.86元，公共基础设施8627272.00元，前期工程费用149086.51元和开发间接费用738，262.08元45080755.45元，其他费用按比例扣除。
营业税金及附加2148476.93元。
请问应如何土地增值税筹划, 使土地增值税最低？（2）土地增值税计算分析《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第八条规定：“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
”但在房地产开发经营中，多数房地产开发企业为了获得尽量大的经济效益，将一些普通标准住宅商品楼的底层部分作为商铺开发销售。
对开发这种商铺与住宅联体的商住楼的纳税问题，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）明确规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。
不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条的免税规定。
由于税法只明确要求分开核算增值额，而对如何计算土地增值税没有具体规定，在实际征收计算中，就会形成两种土地增值税计算方法：一种是按核算项目先整体计算增值额和增值率，确定相应税率后，再按面积分别核算增值额，计算土地增值税；另一种是先按面积分开项目计算增值额与增值率，再分别确定适用税率计算增值税。
房地产企业土地增值税纳税筹划案例分析
房地产企业土地增值税纳税筹划案例分析第一篇：房地产企业土地增值税纳税筹划案例分析房地产企业土地增值税纳税筹划案例分析【摘要】房地产企业的经营流程主要分房地产开发和房产或在建工程销售(或出租)两个阶段，其过程涉及了企业所得税、营业税、土地增值税和契税等主要税种。
本文将就土地增值，根据房地产企业的特点，依据现行税法，结合具体案例，对其纳税筹划进行探讨。
关键字：房地产企业、土地增值税、纳税筹划纳税筹划是近年来在我国发展迅速、方兴未艾的一个新兴领域，所谓纳税筹划是指纳税人站在企业战略管理的角度，在符合国家法律及税收法规的前提下，选择涉水整体利益最大化的纳税方案，管理企业生产、经营和投资、理财等活动的一种企业涉水管理活动。
意味着企业将在不违反现行法律规定的前提下，通过对其应税行为的事前、事中进行合理筹措和安排，尽可能减少纳税的行为或者推迟纳税时间而取得税后利益最大化的经济行为。
房地产企业是目前比较热门的一个话题，在其生产经营过程中涉及到土地增值税、营业税、所得税和契税等税种，通过合理地筹划能减少应上交税收，从而为企业创造更大的收益。
下面将就土地增值税的筹划思路进行阐述：一、利用“起征点”选择最优纳税方案根据土地增值税暂行条例的规定：房地产开发的纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过取得土地使用权所支付的金额和开发成本之和的20％的可免征土地增值税，超过20％的，应就其全部增值额计税。
按照这一原则，纳税人在建造普通住宅出售时，考虑增值额带来的收益和放弃起征点的税收优惠所增加的税收负担两者的关系，避免增值额稍高于起征点而导致的得不偿失。
例：A房地产开发企业（位于市区）建成一批普通标准住宅代售，除销售税金及附加外的扣除项目金额为100万元。
假如．销售该商品房的收入为R万元，则销售税金及附加为：R*5%*(1+7%+3%)=5.5%R万元，此时全部可扣除项目金额为：100+5.5%R(万元)。
(1)纳税人享受起征点照顾的最高售价根据规定，增值额／扣除项目金额=20%，即R-(100+5.5%R）=(100+5.5%R)×20%时的售价为该企业可以享受起征点照顾的最高售价。
2022年土地增值税税收筹划案例分析
土地增值税税收筹划案例分析土地增值税是指对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并获得增值性收入旳单位和个人征收旳一种税。
土地增值税具有如下特点：该税种是以转让房地产获得旳增值额（房地产销售收入减去可扣除项目）为征税对象；征税面比较广；采用扣除法和评估法计算增值额；按增值额占扣除项目金额旳比例拟定30%～60%旳四级超率累进税率，按次征收。
土地增值税旳筹划重要是在税法容许旳大前提下，尽量增长可扣除项目，减少增值率，即从减少计税根据和合用税率两个角度出发进行筹划。
本文以房地产开发公司为主体，从土地增值税自身旳特点出发，环绕如下四个方面对该税种旳筹划进行论述：一、运用利息支出扣除进行筹划房地产开发公司在进行房地产开发业务旳过程中，一般都会发生大量旳借款，利息支出是不可避免旳，而利息支出旳不同扣除措施会对公司应纳旳土地增值税产生很大旳影响。
根据税法规定，与房地产开发有关旳利息支出分两种状况拟定扣除。
第一，凡能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明旳，容许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同期贷款利率计算旳金额；其她房地产开发费用，按获得土地使用权所支付旳金额和房地产开发成本金额旳5%以内计算扣除。
房地产开发费用＝容许扣除旳利息＋（获得土地使用权支付旳金额＋房地产开发成本）×扣除比例（5%以内）①第二，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明旳，利息支出要并入房地产开发费用一并计算扣除。
房地产开发费用＝（获得土地使用权支付旳金额＋房地产开发成本）×扣除比例（10%以内）②以上两类计算扣除旳具体比例，由省级人民政府具体规定。
这种规定就为纳税人筹划提供了机会，房地产开发公司在进行房地产开发时，如果公式①中旳利息支出不小于公式②计算出旳利息支出，则公司应对旳分摊利息支出并提供金融机构证明；如果前者不不小于后者，则公司可以不按照转让房地产开发项目计算分摊利息支出，或不提供金融机构证明，这样可以使扣除项目金额增长，土地增值税旳计税根据减少。
土地增值税税收筹划案案例
土地增值税税收筹划案案例（一）项目开发及税收情况A项目由甲企业全资开发。
乙集团为甲企业控股股东。
A项目只开发普通住宅和非住宅两种清算类型，其中非住宅包括车库、商铺和幼儿园三种类型。
甲企业提交的税务师事务所出具的鉴证报告显示，A 项目转让普通住宅和非普通住宅两种房屋类型所取得收入的增值率都是负值，也就是说申报的土地增值税实际税负为零。
A项目已预缴土地增值税1102万元，申请退税1102万元。
（二）税务机关的质疑、审核与处理首先是实际税负存疑，甲企业申报的土地增值税实际税负为零，扣除有关成本，计算出A项目开发经营的利润率仅为13%左右，这与行业正常利润率不符。
其次是销售收入存疑，非住宅的销售单价低于普通住宅，同时，商铺与幼儿园均价也低于市场价。
最后是成本比率存疑，该项目申报四项费用之和达4亿元，单位面积成本超出按竣工年度计算的定额标准。
由于存在上述质疑，地税局相关人员从以下几方面进行了土地增值税清算审核：第一是清算单位的审核。
税务人员发现该项目拥有两个《建设用地规划许可证》，按照当地地税局的公告，A项目应当划分为两个清算单位，而鉴证报告只划分了一个清算单位。
通过进一步分析，独立办理《建设用地规划许可证》的小地块上是九号楼。
通过重新划分清算单位，九号楼非住宅的单价提高，直接导致审核调减应退土地增值税约300万元。
第二是销售收入的审核。
经税务人员审核，A项目销售收入存在两个问题：一是部分住宅收入偏低。
鉴证报告根据第三方资产评估机构出具的房屋估价报告对42套住宅的评估价格调增销售收入360万元。
另有合同单价明显低于评估均价而未调增销售收入的普通住宅59套，但均未说明理由。
二是商铺、幼儿园收入偏低。
商铺和幼儿园建筑面积全部销售给了乙集团。
甲企业提供的房屋估价报告评估的市场价值为4900万元，低于清算申报价格5700万元。
但土地增值税清算申报价格仍低于市场价比较多。
第三是扣除项目的审核。
税务人员确认以下几方面存在问题：一是土地成本确认存疑。
土地增值税法律案例分享(3篇)
第1篇一、案例背景随着我国房地产市场的快速发展，土地增值税问题日益凸显。
土地增值税是指对土地转让所取得的增值额征收的一种税。
近年来，我国政府对土地增值税的征收力度不断加大，旨在规范房地产市场秩序，遏制投机炒房行为。
本文将以某房地产开发公司案例为例，分析土地增值税法律问题。
二、案情简介某房地产开发公司（以下简称“甲公司”）成立于2008年，主要从事房地产开发业务。
2015年，甲公司取得一块土地用于开发住宅项目。
在开发过程中，甲公司投入了大量资金进行基础设施建设、房屋建设等，累计投入资金1亿元。
2018年，甲公司将该项目全部出售，取得销售收入2亿元。
根据我国《土地增值税暂行条例》的规定，甲公司应缴纳土地增值税。
三、法律问题分析1. 土地增值税的征收范围根据《土地增值税暂行条例》的规定，土地增值税的征收范围包括转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物。
在本案中，甲公司转让了土地上的建筑物及其附着物，属于土地增值税的征收范围。
2. 土地增值税的计税依据土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的增值额。
增值额是指纳税人转让房地产的收入减去取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、相关税金和扣除项目金额后的余额。
在本案中，甲公司应缴纳的土地增值税计算如下：（1）转让房地产的收入：2亿元（2）取得土地使用权所支付的金额：0（甲公司自建项目，未支付土地使用权购置费）（3）房地产开发成本：1亿元（4）房地产开发费用：0（甲公司自建项目，未发生房地产开发费用）（5）相关税金：0（甲公司未发生相关税金）（6）扣除项目金额：0（甲公司自建项目，未发生扣除项目）增值额 = 2亿元 - 0 - 1亿元 - 0 - 0 - 0 = 1亿元3. 土地增值税的税率土地增值税实行四级超额累进税率，分别为30%、40%、50%、60%。
根据《土地增值税暂行条例》的规定，纳税人应当根据其增值额确定适用税率。
在本案中，甲公司的增值额为1亿元，适用税率为30%。
土地增值税筹划案例
土地增值税筹划案例土地增值税纳税筹划案例土地增值税的纳税筹划主要是在税法允许的前提下，尽可能增加可扣除项目，降低增值率，即从降低计税依据和适用税率两个角度出发进行筹划。
一、利用利息支出扣除进行纳税筹划房地产开发业务过程中，一般都会发生大量的借款，利息支出不可避免，而利息支出的不同扣除方法会对土地增值税产生很大的影响。
根据税法规定，与房地产开发有关的利息支出分两种情况确定扣除。
第一，凡能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同期贷款利率计算的金额；其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额的5%以内计算扣除。
房地产开发费用＝允许扣除的利息＋（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×扣除比例（5%以内）第二，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出要并入房地产开发费用一并计算扣除。
房地产开发费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×扣除比例（10%以内）如果公式①中的利息支出大于公式②计算出的利息支出，则企业应正确分摊利息支出并提供金融机构证明；如果前者小于后者，则企业可以不按照转让房地产开发项目计算分摊利息支出，或不提供金融机构证明，这样可以使扣除项目金额增加，土地增值税的计税依据减少。
二、充分利用20%临界点通过合理定价进行纳税筹划建造、出售的普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额的20%，免征土地增值税；增值额超20%，按规定计税。
只有当价格提高的部分超过缴纳的土地增值税和新增的销售税金及附加，提价才是有意义的。
出售普通标准住宅，企业可以利用合理定价的方法，不可盲目提价，有时较高的价格带来的利润反而会低于较低价格所带来的利润。
如果企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20％这个临界点上，可以通过适当控制出售价格而避免缴纳土地增值税。
例如：某房地产开发企业建造一批普通标准住宅，取得销售付出2500万元，根据税法规定答应扣除的项目金额为2070万元。
2房地产开发企业土地增值税税收筹划案例分析
房地产开发企业土地增值税税收筹划案例分析面对竞争日趋激烈的房地产市场，房地产开发企业必须从价格和成本两个方面统筹规划，实现利润最大化。
本文拟用案例来分析房地产开发企业如何做好土地增值税的税收筹划，在不提高甚至是降低价格的前提下通过降低税收成本取得利润最大化。
一、土地增值税的有关规定。
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，就其所取得的增值额而征收的一种税。
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的4级超率累进税率计算征收，增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定扣除项目金额后的余额。
计算公式为：土地增值税税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。
4级超率累进税率是以增值额占扣除项目金额的比例确定的，国家对土地增值税有一条很重要的优惠政策，即纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。
对纳税人既建造普通标准住宅，又开发其他房地产的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。
按《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20％的扣除。
二、土地增值税税收筹划案例。
案例一：某房地产开发企业专门从事普通商品房开发，2008年10月拟出售普通住宅一幢，总面积100000平方米。
该房屋支付土地出让金4200万元，房地产开发成本11800万元，利息支出为1000万元，其中40万元为银行罚息（不能按收入项目准确分摊）。
假设城建税税率为7%，印花税税率为0.05%，教育费附加征收率为3%。
当地省级人民政府规定允许扣除的其他房地产开发费用的扣除比例为10%。
土地增值税案例(2篇)
第1篇一、案例背景XX房地产开发有限公司（以下简称“XX公司”）是一家从事房地产开发、销售的企业。
近年来，随着我国城市化进程的加快，房地产市场逐渐火热，XX公司抓住机遇，在市中心购得一块面积为10万平方米的土地，用于开发住宅项目。
该项目总投资约为5亿元人民币，预计于2022年底竣工并交付使用。
根据我国《土地增值税暂行条例》的规定，房地产开发企业在销售房地产项目时，应依法缴纳土地增值税。
为探究土地增值税的计算方法和申报流程，本文以XX公司为例，对土地增值税进行案例分析。
二、案例概述1. 项目基本情况XX公司开发的住宅项目共规划为1000套住宅，总建筑面积约为15万平方米。
项目总投资5亿元人民币，其中土地成本为1.5亿元，建筑安装工程费为2亿元，其他费用为1.5亿元。
2. 土地增值税申报情况XX公司于2022年12月竣工验收并开始销售住宅项目。
根据《土地增值税暂行条例》的规定，XX公司应在销售住宅项目时，按照销售总额的一定比例计算土地增值税，并向税务机关申报缴纳。
三、土地增值税计算方法1. 土地增值税计税依据根据《土地增值税暂行条例》的规定，土地增值税的计税依据为土地增值额。
土地增值额是指房地产企业销售房地产项目时，取得的收入扣除土地成本、开发成本、销售费用、财务费用、管理费用等成本、费用后的余额。
2. 土地增值税计算公式土地增值税=（销售收入-土地成本-开发成本-销售费用-财务费用-管理费用）×税率其中，税率为30%。
3. 土地增值税计算过程（1）销售收入：XX公司住宅项目共销售1000套住宅，平均售价为5000元/平方米，总建筑面积为15万平方米，因此销售收入为75亿元。
（2）土地成本：XX公司购买土地的成本为1.5亿元。
（3）开发成本：XX公司开发住宅项目的成本为2亿元。
（4）销售费用：XX公司在销售过程中发生的费用为0.5亿元。
（5）财务费用：XX公司在开发过程中发生的财务费用为0.3亿元。
土地增值税纳税筹划【精品发布】
土地增值税纳税筹划【精品发布】一、房地产开发企业出售写字楼（房产）的纳税筹划【案例1】K企业是A公司下属的一家全资房地产开发企业，2010年开发了一幢写字楼，实际造价（开发成本）为200000000元，预计售价为350000000元。
其中拟20%售给关联公司D公司作为办公场所，其余部分对外出售。
计算土地增值税时不考虑其他扣除成本。
方案一：K公司直接将写字楼售给D公司。
土地增值额为=（350000000-200000000）×20%=30000000（元）土地增值率为=350000000÷200000000=75%应缴纳土地增值税=30000000×40%-40000000×5%=10000000（元）方案二：将拟售给D 公司部分写字楼先转为自用后分立，由D公司受让兼并分立企业。
1、K公司将拟售给D公司部分写字楼先转为自用，作为其自用的固定资产（入账价值20000000元）。
根据国家税务总局《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函［2008］828号）规定：“自建商品房转为自用或经营，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算”。
这就是说房地产开发企业将其开发的部分房地产转为自用或出租等商业用途时，不需计缴该部分房产的企业所得税和土地增值税。
2、将K公司分立为两个公司，分立新设一个全资子公司（E公司），并由E公司拥有写字楼。
由于K公司分立过程中需对房产、土地进行分割，分立时K公司未取得相应的收入和其他经济利益，也没有实现土地转让增值额。
因此，K公司分立对房产、土地的分割，不属土地增值税的征税范围，无须缴纳土地增值税（即通过企业分立转移到E 公司的写字楼不征收土地增值税）。
3、分立结束后，D公司受让兼并E公司。
根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税［1995］48号）规定：“在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
土地增值税案例分析与计算知识分享
土地增值税案例分析与计算知识分享一、土地增值税案例分析题1、万家房地产开发公司为某市区一家内资企业，公司于2010年1月-2013年2月开发“万丽家园”住宅项目，发生相关项目如下：（1）2010年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记载总价款17000万元，并规定2010年3月1日动工开发。
由于公司资金短缺，于2011年5月才开始动工。
因超过期限1年未进行开发建设，被政府相关部门按照规定征收土地受让总价款10%的土地闲置费。
（2）支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和间接开发费用合计2450万元。
（3）2012年3月该项目竣工验收，应支付建筑企业工程总价款3150万元，根据合同约定当期实际支付价款为总价的95%，剩余5%作为质量保证金留存两年，建筑企业按照工程总价款开具了发票。
（4）发生销售费用、管理费用1200万元，向商业银行借款的利息支出600万元，其中含超过贷款期限的利息和罚息150万元，已取得相关凭证。
（5）2012年4月开始销售，可售总面积为45000m2，截止2012年8月底，销售面积为40500m 2，取得收入40500万元；尚余4500m2房屋未销售。
（6）2012年9月主管税务机关要求房地产开发公司就“万丽家园”项目进行土地增值税清算，公司以该项目尚未销售完毕为由对此提出异议。
(7)2013年2月底，公司将剩余的4500m2房屋打包销售，收取价款4320万元。
(其他相关资料：①当地适用的契税税率为4％；②其他开发费用扣除比例为5％)要求：根据上述资料，按序号回答下列问题，如有计算，每问需计算出合计数。
(1)简要说明主管税务机关于2012年9月要求万家房地产开发公司对该项目进行土地增值税清算的理由。
(2)在计算土地增值税和企业所得税时，对缴纳的土地闲置费是否可以扣除?(3)计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的土地成本金额。
(4)计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发成本金额。
土地增值税税收筹划案例分析
土地增值税税收筹划案例分析土地增值税是指在土地使用权转让中，以转让价格超过原取得成本后形成的增加值为征收对象，由土地增值税法规定的土地增值税税率征收的一种税收。
土地增值税的征税对象主要是土地使用权转让人和租赁人，在土地使用权转让和出租交易中，根据土地增值税法规定，对土地增值税的应税收入进行计算，并按照增值税税率进行缴纳。
以下是一个土地增值税税收筹划案例分析。
地城市规划新建一条主干道，该地的规划用地已经发生了变化，从农村集体经营性建设用地变成了城市建设用地。
村民A拥有这块土地的农村集体经营性建设用地使用权，并准备出售给开发商进行开发。
村民A这块土地的原取得成本为10万元，转让给开发商的价格为200万元，增值金额为190万元。
在这个案例中，村民A需要进行土地增值税的税收筹划，以最大限度地减少土地增值税的缴纳金额。
下面是一些建议和策略：1.合理确定土地增值计税起点：为了降低土地增值税的缴纳金额，村民A可以通过合理安排交易方式来确定土地增值计税起点。
比如，可以将土地出售分成两个阶段进行，第一次转让部分仅转让一部分的土地使用权，达到一定的建设条件后再进行第二次转让。
这样，可以将土地增值分配成多次发生，从而降低土地增值的计税起点。
2.利用土地增值税的减免政策：根据土地增值税法的有关规定，如果土地转让人取得土地使用权满五年后转让，可以享受土地增值税的减免政策。
因此，为了降低纳税负担，村民A可以选择在取得土地使用权满五年后再进行转让。
3.利用土地增值税的优惠政策：土地增值税法规定了一些优惠政策，比如，取得农村土地使用权的单位和个人转让土地使用权时，如果取得土地使用权满十年，则可以享受土地增值税的减免。
因此，如果村民A取得土地使用权的时间超过了十年，可以享受土地增值税的减免优惠政策。
4.合理选择土地增值税的计税方式：土地增值税的计税方式有两种，分别是按照货币计税和按照税额计税。
不同的计税方式会导致不同的税收负担。
土地增值税筹划(2篇)
第1篇一、引言土地增值税是我国税收体系中的重要组成部分，旨在调节土地收益分配，抑制房地产市场的投机行为，保障国家财政收入。
随着我国房地产市场的快速发展，土地增值税的征收日益受到关注。
本文将从土地增值税筹划的角度，探讨如何降低企业土地增值税负担，提高企业经济效益。
二、土地增值税筹划概述土地增值税筹划是指在合法合规的前提下，通过对土地交易、房地产开发等环节的合理规划，降低企业土地增值税负担的一种行为。
土地增值税筹划的主要方法包括：1. 合理确定土地取得成本土地取得成本是计算土地增值税的基础，合理确定土地取得成本可以降低土地增值税负担。
企业在取得土地时，应充分了解土地的实际情况，如土地使用权性质、土地用途、土地面积等，确保土地取得成本的准确性。
2. 优化土地开发方案优化土地开发方案，提高土地利用率，降低土地增值额。
企业在进行土地开发时，应充分考虑市场需求，合理规划土地用途，提高土地利用率，降低土地增值额。
3. 选用合适的土地增值税计税方法我国土地增值税计税方法主要有两种：按销售收入计税和按增值额计税。
企业在选择计税方法时，应根据自身实际情况，选用合适的计税方法，以降低土地增值税负担。
4. 利用税收优惠政策我国对土地增值税实行一定的税收优惠政策，如减免税、税收抵扣等。
企业应充分利用这些优惠政策，降低土地增值税负担。
5. 合理避税在合法合规的前提下，企业可以通过一些手段合理避税，如利用土地增值税纳税义务发生时间的延迟、土地增值税清算期限的延长等。
三、土地增值税筹划具体措施1. 合理确定土地取得成本（1）核实土地取得成本的真实性、合规性，确保成本准确。
（2）充分利用土地增值税相关政策，如土地增值税扣除项目、扣除比例等，降低土地取得成本。
2. 优化土地开发方案（1）根据市场需求，合理规划土地用途，提高土地利用率。
（2）采用先进的技术和管理手段，降低土地开发成本。
（3）合理确定土地开发进度，确保项目按时完工。
3. 选用合适的土地增值税计税方法（1）根据企业实际情况，选择合适的计税方法。
某房地产开发有限责任公司土地增值税筹划案例分析
某房地产开发有限责任公司土地增值税筹划案例分析作者：财政部财政科学研究所博士后肖太寿（1）项目情况介绍某房地产开发有限责任公司开发的第一期联体住宅楼项目，底层为商铺，面积6399.91平方米,商铺以上为普通标准住宅，面积为36736.45平方米，已售收入:39063216.90,其中：商铺6930391.00；住宅32132825.90，已售面积：商铺945.03平方;住宅:16172.2平方。
该住宅楼项目土地成本为6538470.76元，房屋开发成本(包括建安成本35566134.86元，公共基础设施8627272.00元，前期工程费用149086.51元和开发间接费用738，262.08元)45080755.45元，其他费用按比例扣除。
营业税金及附加2148476.93元。
请问应如何土地增值税筹划,使土地增值税最低？（2）土地增值税计算分析《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第八条规定：“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
”但在房地产开发经营中，多数房地产开发企业为了获得尽量大的经济效益，将一些普通标准住宅商品楼的底层部分作为商铺开发销售。
对开发这种商铺与住宅联体的商住楼的纳税问题，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）明确规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。
不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条的免税规定。
由于税法只明确要求分开核算增值额，而对如何计算土地增值税没有具体规定，在实际征收计算中，就会形成两种土地增值税计算方法：一种是按核算项目先整体计算增值额和增值率，确定相应税率后，再按面积分别核算增值额，计算土地增值税；另一种是先按面积分开项目计算增值额与增值率，再分别确定适用税率计算增值税。
现将两种计算方法分别阐述如下。
土地增值税筹划案例
土地增值税纳税筹划案例土地增值税的纳税筹划主要是在税法允许的前提下，尽可能增加可扣除项目，降低增值率，即从降低计税依据和适用税率两个角度出发进行筹划。
一、利用利息支出扣除进行纳税筹划房地产开发业务过程中，一般都会发生大量的借款，利息支出不可避免，而利息支出的不同扣除方法会对土地增值税产生很大的影响。
根据税法规定，与房地产开发有关的利息支出分两种情况确定扣除。
第一，凡能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同期贷款利率计算的金额；其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额的5%以内计算扣除。
房地产开发费用＝允许扣除的利息＋（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×扣除比例（5%以内）第二，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出要并入房地产开发费用一并计算扣除。
房地产开发费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×扣除比例（10%以内）如果公式①中的利息支出大于公式②计算出的利息支出，则企业应正确分摊利息支出并提供金融机构证明；如果前者小于后者，则企业可以不按照转让房地产开发项目计算分摊利息支出，或不提供金融机构证明，这样可以使扣除项目金额增加，土地增值税的计税依据减少。
二、充分利用20%临界点通过合理定价进行纳税筹划建造、出售的普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额的20%，免征土地增值税；增值额超20%，按规定计税。
只有当价格提高的部分超过缴纳的土地增值税和新增的销售税金及附加，提价才是有意义的。
出售普通标准住宅，企业可以利用合理定价的方法，不可盲目提价，有时较高的价格带来的利润反而会低于较低价格所带来的利润。
如果企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20％这个临界点上，可以通过适当控制出售价格而避免缴纳土地增值税。
例如：某房地产开发企业建造一批普通标准住宅，取得销售收入2500万元，根据税法规定允许扣除的项目金额为2070万元。
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土地增值税的税务筹划及案例分享
2019-12-10
最近一段时间，笔者遇到的土地增值税清算申报业务开始多了起来。
土地增值税自行清算申报，一直是实务中的重点和难点。
房地产开发项目通常具有时间跨度长、过程步骤多、涉及部门广等特点。
纳税人往往在复杂的开发过程中进行所谓的“税务筹划”，以达到少缴税款的目的。
充分认识土地增值税自行清算的复杂性，深入剖析土地增值税自行清算工作中的典型问题，有利于企业提升清算成效，规避税务风险。
常见违规操作
从笔者的实践经验上看，一些房地产开发企业由于对税收筹划的认识不深刻，对政策的理解不到位，存在一些违规操作。
借口资料残缺，申请核定征收。
举例来说，房地产开发企业甲公司于2011年建造开发了一小区。
由于开发当时土地成本较低，如果按查账征收方式进行清算，需要补税近1000万元。
于是，甲公司故意隐瞒相关资料，以造成资料缺失的假象，从而采用核定征收方式进行清算，在清算申报环节无需补税。
主管税务机关通过向相关行政主管部门函调等方式，获得了整个项目开发必备的核心资料后，要求甲公司按照查账征收方式进行清算。
最终，该项目需补税近1000万元。
审核补税不罚款，自行清算钻空子。
土地增值税清算审核，与一般的税务稽查和检查不同。
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）的规定，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的审核税款，不加收滞纳金，截至目前也并无罚款规定。
于是，部分房地产开发企业通过隐瞒销售收入，对同时间销售的、同地段同楼层单位，设计了不同的单位售价，虚列扩大开发成本，降低增值率，借机申报大额退税。
但如此一来，企业后续可能需要补缴企业所得税并缴纳相应的滞纳金，风险隐患颇高。
自设隐蔽工程，无法自圆其说。
房地产开发企业乙公司认为，自己所建造项目的地下桩基工程隐蔽，而高楼建成后，地下工程将无法查看核对，故账面虚列成本，忽视了事前对地下桩基的地形勘察和设计论证。
可是，地下桩基工程施工不能随意，即使是提供了地形的勘察设计资料，还需要符合合同、发票、决算报告以及现金流四者一致等要求。
税务机关在审核过程中下达通知书，要求企业在规定的时限内提供合同、决算报告、发票、现金流相一致的证明资料。
最终，乙公司因无法提供相关明细资料，对应成本无法扣除。
混淆公共配套设施，计算出现偏差。
在实践中，一些房地产开发企业将无产权车库车位、阁楼等设施，在未经认定的情况下，直接作为公共配套设施，在清算时直接全部扣除。
部分房地产开发企业认为，拿地后进行了整体开发，因此不区分开发房产类型以计算不同的增值率，未分类型计算增值额，而是整体计算销售收入、土地出让金和契税、开发成本及税金附加，不符合《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）的有关要求。
怎样确保合规
对房地产开发企业来说，要确保开发项目税务处理合规，需要关注以下几点：
档案资料保管好。
房地产开发项目往往涉及十余个行政主管部门，各项手续所需资料较多，加之开发项目往往跨年度、时间长，平常应付各类检查来回使用容易丢失。
建议企业保管好相关档案资料，及时整理，最好电子扫描存档，以防丢失。
恶意筹划不可取。
在遵从税法前提下，税法允许善意的合法合理节税。
对房地产开发企业来说，应事前开展筹划，提前测算好增值率，注意对法定扣除要件的管理，特别是要注重索取合规票据，并采取正确的应对策略，预测土地增值税税负，而不能事后造假，无中生有，自造名目虚列成本，或随意人为扩大成本费用。
否则，企业将自行承担违法违规的后果。
审核政策要了解。
土地增值税自行清算申报的专业性很强，房地产开发企业财务人员要经常参加土地增值税清算涉税政策及实务操作层面培训，知晓并钻研土地增值税相关政策，把土地增值税清算的优惠政策用足用好。
例如，增值率在20%以下的标准普通住宅，可享受土地增值税免税政策，企业在计算扣除开发费用时，要把该扣除的项目扣除到位。
造价定额可关注。
一般来说，税务机关和当地住建部门，会按年份对不同类型的建筑结构测算出建安成本造价定额，以供审核时参考，企业可关注相关信息。
即使当年没有预警值，审核人员也可通过互联网查询当地建筑行业期刊上公布的建安造价。
提醒房地产开发企业，切忌盲目追求多列建安成本，以达到少缴税款目的。
分摊方法须准确。
举例来说，无产权地下车库如果作为公共配套设施处理，在销售合同、规划许可证附件列明，且符合公共配套设施相关条件，并办理了移交手续的，才能在土地增值税清算审核时予以扣除。
此外，分期开发的土地成本，或土地成本在同一期住宅与商业之间分摊，选用占地面积法还是建筑面积法，对计算结果会产生一定的影响，企业需根据立项和规划等相关资料，合理确认其分摊方法。
税收筹划是房地产开发企业控制企业运营成本从而提高收益的重要手段。
房地产业涉税十余种，其中土地增值税在税收筹划中可操作空间相对较大，因此，房地产开发企业对土地增值税进行筹划非常常见。
然而，不当的税收筹划会带来税务稽查风险。
本文笔者从一则房地产开发企业的土地增值税清算案例入手，对房地产开发企业的土地增值税税收筹划进行分析，指出税务稽查风险点供大家参考。
（一）项目开发及税收情况
A项目由甲企业全资开发。
乙集团为甲企业控股股东。
A项目只开发普通住宅和非住宅两种清算类型，其中非住宅包括车库、商铺和幼儿园三种类型。
甲企业提交的税务师事务所出具的鉴证报告显示，A项目转让普通住宅和非普通住宅两种房屋类型所取得收入的增值率都是负值，也就是说申报的土地增值税实际税负为零。
A项目已预缴土地增值税1102万元，申请退税1102万元。
（二）税务机关的质疑、审核与处理
首先是实际税负存疑，甲企业申报的土地增值税实际税负为零，扣除有关成本，计算出A项目开发经营的利润率仅为13%左右，这与行业正常利润率不符。
其次是销售收入存疑，非住宅的销售单价低于普通住宅，同时，商铺与幼儿园均价也低于市场价。
最后是成本比率存疑，该项目申报四项费用之和达4亿元，单位面积成本超出按竣工年度计算的定额标准。
由于存在上述质疑，地税局相关人员从以下几方面进行了土地增值税清算审核：
第一是清算单位的审核。
税务人员发现该项目拥有两个《建设用地规划许可证》，按照当地地税局的公告，A项目应当划分为两个清算单位，而鉴证报告只划分了一个清算单位。
通过进一步分析，独立办理《建设用地规划许可证》的小地块上是九号楼。
通过重新划分清算单位，九号楼非住宅的单价提高，直接导致审核调减应退土地增值税约300万元。
第二是销售收入的审核。
经税务人员审核，A项目销售收入存在两个问题：一是部分住宅收入偏低。
鉴证报告根据第三方资产评估机构出具的房屋估价报告对42套住宅的评估价格调增销售收入360万元。
另有合同单价明显低于评估均价而未调增销售收入的普通住宅59套，但均未说明理由。
二是商铺、幼儿园收入偏低。
商铺和幼儿园建筑面积全部销售给了乙集团。
甲企业提供的房屋估价报告评估的市场价值为4900万元，低于清算申报价格5700万元。
但土地增值税清算申报价格仍低于市场价比较多。
第三是扣除项目的审核。
税务人员确认以下几方面存在问题：一是土地成本确认存疑。
乙集团2010年收到A项目地块的土地出让金返还款、配套费、人防费返还约1.2亿元，该款项被约定用于A项目基础设施建设和拆迁。
二是前期工程费扣除凭据不足。
三是建筑安装工程费扣除凭据不足。
四是乔木结算价格与造价信息差额比较大。
五是代收费用不应加计扣除。
第四是成本分摊的审核。
车库未计容，不应分摊“取得土地使用权所支付的金额”。
幼儿园未缴配套费，不应分摊配套费及配套费契税。
九号楼系独立地块，单独入户，未享受小区环境，不应分摊园林费用。
最终，税务机关调减应退增值税369万元。
（一）本案土地增值税筹划方案税务风险分析
1、土地成本存疑：由于财政返还资金的存在，结合乙集团是甲企业的实际控制人，因此，A项目取得土地的成本是低于申报的土地出让金的。
但是甲企业与乙集团系独立法人，乙集团将财政返还资金用于A项目的情况该如何从税法上定性，这在税法领域没有定论，存在税务风险。
2、A项目中部分交易是发生在关联企业之间的，并且合同定价低于市场均价，虽然有房屋评估机构对被交易的非住宅进行了资产评估，但是评估价是否合理、税务机关是否会对评估价进行调整、会如何调整，都是不确定的。