房地产行业涉税问题分析
房地产企业集团“统借统还”涉税分析
房地产企业集团“统借统还”涉税分析近年来，房地产行业一直是我国经济发展中的支柱产业之一。
随着房地产市场的不断调控和监管政策的加强，房地产企业在融资、借款和还款等方面面临着诸多挑战。
近期，有关“统借统还”涉税问题在房地产企业集团中引起了关注，其对企业财务和税务的影响也备受关注。
本文将对“统借统还”涉税问题进行分析，并探讨其对房地产企业的影响。
我们来了解一下“统借统还”的概念。
所谓“统借统还”，是指房地产企业集团内部公司之间通过一个实体公司进行负债融资，再由该实体公司统一进行债务还款。
这种模式在房地产企业集团中较为常见，可以实现资源的有效整合和风险的分散。
就税务层面而言，“统借统还”模式也存在一些潜在的风险和挑战。
一方面，从税务角度看，“统借统还”模式需要关注的主要问题是利息支出的税前扣除和资金调动的真实性。
在我国，企业之间的借贷行为在税前扣除方面是需要进行严格审查和认定的。
根据《企业所得税法》的相关规定，企业对于利息支出的税前扣除需要符合一定的条件，并提供相应的证明材料。
而对于“统借统还”模式中的资金调动真实性，税务机关也会进行严格的审查和监管。
如果企业在实际操作过程中存在违规违法的行为，涉及虚假交易或者资金调度不实的情况，将会面临税务罚款和税收风险。
从企业财务角度看，“统借统还”模式也存在一定的风险。
首先是债务风险，由于“统借统还”模式中的贷款是由实体公司代为承担的，这就意味着实体公司需要在资金调度和债务偿还方面承担更大的责任和风险。
如果实体公司在财务管理和资金运作方面存在问题，将会对整个集团的财务状况和稳定性造成影响。
其次是信贷风险，对于实体公司而言，需要承担更多的信贷风险。
如果实体公司无法按时偿还债务，将会对其信用记录和信贷额度造成影响，进而影响整个集团的融资渠道和信用评级。
面对“统借统还”模式所带来的税务和财务风险，房地产企业集团需要积极应对，采取有效的措施化解风险。
首先是加强内部管理和监控，房地产企业集团需要建立健全的财务管理体系和风险控制机制，加强对“统借统还”模式下资金调度和债务偿还的监管和审计，确保资金运作的合规性和透明度。
房地产开发企业常见的税收问题及稽查方法
房地产开发企业常见的税收问题及稽查方法房地产开发企业是现代经济中一个重要的行业，但在其经营过程中，面临着各种税收问题及相应的稽查方法。
本文将针对房地产开发企业常见的税收问题进行分析，并探讨相应的稽查方法。
一、房地产开发企业常见的税收问题房地产开发企业在经营过程中可能面临以下几个常见的税收问题：1. 增值税问题：房地产开发企业作为商品供应者，其销售商品的增值部分需要缴纳增值税。
但由于房地产开发涉及到复杂的流程和交易规模，一些企业可能存在漏报、少报及虚报等问题，从而导致增值税的逃税行为。
2. 企业所得税问题：房地产开发企业通过售房获得的利润需缴纳企业所得税。
一些企业可能通过虚构成本、转移利润等手段进行避税，从而减少所得税的缴纳额。
3. 印花税问题：房地产开发企业在交易过程中需要支付印花税。
然而，一些企业可能通过虚报交易金额、偷逃印花税等手段规避印花税的缴纳。
4. 物业税问题：房地产开发企业在拥有物业时需要支付相应金额的物业税。
一些企业可能通过编造物业取得方式、非法减免等手段减少物业税的缴纳。
二、房地产开发企业的税收稽查方法为了确保税收的公平与合法性，税务机关会采取一系列的稽查方法来核查房地产开发企业的税收申报情况。
以下是常见的税收稽查方法：1. 抽查稽查：税务机关会随机选取一部分企业进行抽查稽查。
这种方法能够有效地检测到一些企业的偷漏税行为，起到一定的威慑作用。
2. 数据比对：税务机关会将企业的纳税申报数据与其他相关数据进行比对，如银行流水、不动产登记信息等。
通过对数据的比对可以发现企业可能存在的虚假申报行为。
3. 税源调查：税务机关会对房地产开发企业进行税源调查，了解企业的经营状况和财务状况，以判断企业是否存在逃税、偷税、漏税等行为。
4. 不定期稽查：税务机关会不定期对企业进行稽查，以避免企业存在过大的预测性风险。
这种稽查方法能够有效地打击企业的逃税行为，促使企业依法纳税。
5. 多部门合作稽查：税务部门会与其他相关部门合作，如房地产监管部门、土地资源管理部门等，共同开展稽查工作。
房地产在建项目不同转让方式下的涉税分析
房地产在建项目不同转让方式下的涉税分析
房地产在建项目的转让方式主要有两种：整体转让和部分转让。
在进行涉税分析时，需要考虑以下几个方面：
1. 增值税方面：根据《中华人民共和国增值税法》规定，实施房地产开发经营活动的单位，销售自己所开发的房地产，应当就销售房地产取得的销售额缴纳增值税。
对于整体转让的房地产项目，转让价款即销售额，需要按照税法规定缴纳增值税。
而对于部分转让的房地产项目，则相应缴纳部分的增值税。
2. 营业税和个人所得税方面：对于房地产在建项目的转让，如果属于营业性转让，即纳入了企业的经营范围，那么在转让过程中需要缴纳相应的营业税。
根据《中华人民共和国个人所得税法》规定，个人从房地产转让中取得的所得需要缴纳个人所得税。
如果转让方为个人或非营业性单位，则需要考虑个人所得税的缴纳情况。
3. 印花税方面：对于房地产的转让行为，根据《中华人民共和国印花税法》规定，需要缴纳相应的印花税。
具体的税率和计算方式根据地方规定而有所差异，一般是按照转让的价款或者市场价格的一定比例进行计算。
房地产在建项目不同转让方式下的涉税分析包括增值税、营业税、个人所得税、印花税和土地增值税等多个方面。
在具体操作中，需要根据具体的税法规定和地方政策进行计算和缴纳。
由于税法和政策的变化，建议及时了解最新的税法规定和地方政策，以便准确进行涉税分析。
房地产行业税收问题及稽查对策分析（共5篇）
房地产行业税收问题及稽查对策分析（共5篇）第一篇：房地产行业税收问题及稽查对策分析近年来，我市房地产行业快速发展，成为地方税收主要增长点之一，由于房地产开发企业会计核算较复杂，企业会计人员业务素质参差不齐，导致税收征管难度加大，甚至有少数企业出现偷税现象，为此，我们通过调研，详细掌握了该行业项目运作及会计核算，初步发现了税收违法特点并就如何开展税务稽查提出了相应对策。
一、房地产企业项目运作及会计核算特点（一）项目运作的程序一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：第一阶段（开工前期）：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权→取得计划委员会印发的正式计划书→规划部门批准的→建设用的规划许可证和建设工程规划许可证→土地主管部门核发的建设用地批准书→建设局核发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查）。
第二阶段（组织施工期）：通过正式的招标程序，组织安排施工企业进场施工。
第三阶段（预售期和产权转移期）：根据国家规定的完工程度或投资比例，办理预售证组织房屋销售。
预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。
房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理产权交易手续。
（二）会计核算特点1、收入核算房地产企业其主要经营收入项目包括“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建结算收入”、“出租产品租金收入”。
2、开发成本核算（1）开发成本核算的内容。
前期费用（征地费、拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、土地契税、土地出让金）；开发成本（建筑安装工程费、材料费、配套设施费、配套费）；开发间接费用（为开发产品而发生的工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费等）（2）开发成本核算及结转的方法。
目前多数房地产企业结转开发成本的方法为：可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本由于房屋开发的自身特点，单位造价的形成会出现计划成本与实际成本之分，即：前期开发成本费用高，中后期开发费用减少，而且大量公共配套设施需在总销售面积中分摊，项目的开发周期一般又在1年以上；所以财务在核算销售成本时，项目早期会出现对计划预算的开发成本采取预提方式，随着中后期成本支出逐渐减少，开发成本的结转才会与实际最后成本逐渐接近，最后在工程办理竣工结算后，企业财务再根据“工程价款结算单”对预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品的成本。
房地产公司税务风险分析及控制措施
房地产公司税务风险分析及控制措施一、税务风险分析1. 法律法规变化风险房地产行业受到国家政策的直接影响，税法的变化会直接影响到企业的税务成本和税务安排。
政策的变化可能导致企业原有的税务安排不再符合法律规定，从而产生税务风险。
2. 审计风险房地产公司的商业模式复杂，涉及多方面的税务核算和申报工作。
一旦企业的税务核算出现失误或者涉嫌违法，就有可能面临税务机关的审计和追溯风险。
3. 财务报表风险房地产公司通常拥有大量的固定资产和土地资源，财务报表的披露和核算需要满足一定的税务法规要求。
如果企业财务报表的披露存在瑕疵或违反法规，就有可能面临税务风险和处罚。
4. 企业重组风险随着市场的变化和企业经营发展，房地产公司可能面临重组或者合并的情况。
这样的重组行为往往会触发税务方面的风险，包括资产重组所需支付的税费以及重组后的税务安排等问题。
5. 跨区域经营风险随着企业的发展，房地产公司可能会在多个地区展开经营，这就需要面对不同地区税务政策的风险。
不同地区的税务政策不同，企业需要对不同地区的税务政策进行充分了解，避免因为税务政策的差异而导致税务风险。
二、税务风险控制措施1. 加强法律法规的监测和分析房地产公司需要建立起完善的法律法规监测和分析机制，关注国家税务政策的变化和趋势，以便及时调整企业的税务筹划和安排。
2. 建立健全的税务管理体系房地产公司需要建立健全的税务管理体系，包括明确税务管理的责任部门和责任人，建立税务合规流程和制度，确保税务管理的规范和有效。
3. 加强内部控制和风险管理房地产公司需要建立起完善的内部控制和风险管理机制，确保税务申报和核算的准确性和及时性，避免因为内部控制不力而导致的税务风险。
4. 定期进行税务合规检查房地产公司需要定期进行税务合规检查，评估税务合规风险，及时发现和纠正不合规的行为，保障企业的税务合规性。
5. 寻求专业税务顾问的支持房地产公司可以寻求专业的税务顾问的支持，及时了解税务政策变化和趋势，寻求专业建议，制定合理的税务筹划和安排，降低税务风险。
浅析房地产企业税务筹划风险成因及解决对策
浅析房地产企业税务筹划风险成因及解决对策
房地产企业在进行税务筹划时，需要全面考虑各种风险因素，以避免不必要的税务风险，保障企业的发展和稳定。
本文将从房地产企业税务筹划的风险成因和解决对策两个方面进行浅析。
1. 不熟悉税法政策。
房地产企业管理层或财务人员对税法政策了解不够充分，导致在税务筹划中存在盲区和疏漏，容易受到税务风险的影响。
2. 财务会计不规范。
房地产企业在日常财务会计工作中存在不规范的现象，如账目混淆、账目不真实等，影响了税务筹划的合理性和有效性。
3. 涉税业务复杂多样。
房地产企业的经营范围较广，涉及的税务问题复杂多样，对税务筹划带来了挑战和困难。
4. 涉及税收政策调整。
随着国家税收政策的不断调整和变化，房地产企业需要及时了解最新政策，以避免因政策调整而产生的税务风险。
3. 建立健全税务筹划制度。
房地产企业应建立健全的税务筹划制度，规范税务筹划流程，做到有章可循，确保税务筹划的安全和有效性。
4. 团队合作，专业协助。
房地产企业应建立专业的税务筹划团队，充分发挥各个部门的作用，互相协作，共同解决税务筹划中的风险问题。
5. 合规合法经营。
房地产企业应始终坚持合规合法经营原则，严格按照法律法规和税收政策进行经营活动，避免因不合规不合法而产生的税务风险。
6. 积极主动应对。
房地产企业应积极主动地应对税务风险，及时发现和解决问题，防患于未然。
房地产企业在进行税务筹划时，需要全面考虑各种风险因素，并采取有效对策加以解决，以保障企业税务筹划的顺利进行，促进企业的健康发展。
【注：字数未达2000，请审核后再补充】。
房地产企业各环节涉及的税收分析
房地产企业各环节涉及的税收分析随着我国经济的快速发展，房地产业已成为支柱性产业，也是我国进一步深化税制改革的重点对象之一。
房地产企业涉及的税收分析较为复杂，需要从不同的环节逐一分析。
一、开发环节房地产开发是房地产企业的核心业务，也是涉及税收的重要环节。
房地产开发涉及的主要税收包括土地增值税和企业所得税。
（1）土地增值税：土地增值税是属于土地交易方面的一种税收，主要针对土地出让所得实行征收，它是按照该土地的增值部分计算，并且是属于事业性税收。
房地产开发企业在开发过程中需要获得土地，并以此作为开发的基础，当企业完成房地产开发并将其售出时，就可以通过合法渠道追缴土地增值税。
（2）企业所得税：企业所得税是指企业在营业过程中所产生的收入，减去相应的成本、费用以及减税优惠等因素后的净利润，按照税率进行计算所应缴纳的税收。
房地产企业从事开发业务时，除了要支付增值税外，还需要缴纳企业所得税。
二、房源销售环节房地产企业在销售房源时需要缴纳的主要税收包括契税和个人所得税。
（1）契税：契税是指房地产买卖双方在房地产销售过程中应缴纳的税收，它是按照房屋交易价格的一定比例（具体比例根据不同地区会有所不同）征收。
房地产企业在销售房源时需要缴纳契税。
（2）个人所得税：个人所得税是指针对个人所获得的各种收入进行征收的税收，根据我国税法规定，房地产销售收入应计入个人所得税范围。
如果房地产企业的销售对象是个人，那么销售所得就要缴纳个人所得税，而如果销售对象是企业或单位，则不需要缴纳个人所得税。
三、物业管理环节房地产企业不仅需要进行房地产开发和销售，还需要进行物业管理工作。
物业管理涉及的主要税收包括城市维护建设税和房产税。
（1）城市维护建设税：城市维护建设税是指为了维护和建设城市设施、改善城市居民生活而实行的一种城市税。
房地产企业在进行物业管理时，需要缴纳城市维护建设税。
（2）房产税：房产税是指对持有房地产的所有人或管理人征收的税收。
房地产公司税务风险分析及控制措施
房地产公司税务风险分析及控制措施随着国家宏观经济的发展，房地产业也在快速发展，因此房地产公司也变得越来越重要。
然而，随着税务政策的不断调整和税法监管的加强，房地产公司税务风险也越来越高。
本文将从风险分析和控制措施两个方面来讨论房地产公司在税务方面的问题。
1.增值税风险房地产企业的业务以房地产交易为主，一般按照增值税规定计税，税率为5%或3%。
然而，房地产公司在涉及到大笔金额的房地产交易时，常常出现虚开增值税发票、采取不同的税率等行为，这种行为容易引起国家税务机构的注意，导致增值税逃税行为的处罚。
2.企业所得税风险房地产公司在企业所得税领域也存在风险。
由于房地产公司的运营状况受到市场波动的影响，企业的利润率往往较高，因此税务机关也会密切关注企业所得税的申报和缴纳情况。
同时，一些房地产公司存在少报收入、高估成本等行为，这些操作会导致企业所得税的缴纳不足或欠税，引起税务机关的追缴和处罚。
作为房地产开发的重要环节，土地的购买和开发对于房地产公司来说至关重要。
然而，土地增值税是土地交易中的一项必要费用，由固定税率和超额税率两部分组成。
在实际操作中，一些房地产企业为了降低开发成本，往往采取土地抵押或隐瞒土地增值等手段，这些操作容易引起国家税务机构的关注，导致土地增值税逃税行为的处罚。
1.完善内部控制体系房地产公司应该建立完善的内部控制体系，制定相应的制度和规范，确保各种税务问题得到及时和完整的掌控和处理。
同时，房地产公司还应该对财务、税务等各个环节的业务员进行培训和督促，提高员工对税务问题的了解和敬业精神。
2.合规经营房地产企业应该注重合规经营，严格按照国家相关的税收政策、法律法规进行操作，确保各项税款的及时申报和缴纳。
同时，房地产企业应该加强对供应商和客户的管理，杜绝任何形式的破坏税收秩序的行为。
3.税务审计房地产企业可以为自己的税务决策和方法经常进行审计，及时发现和解决存在的税务问题，减少税务风险。
同时，公司还应该和税务机关保持良好的沟通和联系，保持对税收政策的及时了解和对政策的反馈。
房地产业税收管理面临的问题与思考
房地产业税收管理面临的问题与思考【摘要】房地产业税收管理是一个重要的话题，也是一个复杂的问题。
通过对现状分析发现，房地产业税收管理存在着诸多问题，主要包括逃税漏税问题、监管不力和税收征管不完善等。
这些问题的存在主要受到政策执行不到位、信息不透明、监管制度滞后等影响因素的影响。
为了解决这些问题，可以采取加强监管力度、完善税收政策、提高透明度和加强合作等解决思路。
我们建议应该加强税收管理部门的监管和执法力度，加大对税收逃漏行为的打击力度，提高税收征管水平，完善税收政策，加强与相关部门的协作，共同推动房地产业税收管理的规范化和健康发展。
通过这些努力，可以有效解决房地产业税收管理所面临的问题，促进经济可持续发展。
【关键词】关键词：房地产业、税收管理、现状分析、存在问题、影响因素、解决思路、建议措施、思考、结论1. 引言1.1 房地产业税收管理面临的问题与思考房地产业作为国民经济的支柱产业之一，在国家税收体系中扮演着重要的角色。
随着房地产业的迅速发展和税收管理体制的不完善，房地产业税收管理面临着诸多问题和挑战。
如何更好地管理和规范房地产业的税收，成为了当前税收管理领域急需解决的重要问题。
房地产业税收管理面临的问题主要表现在税收征管的不规范性、逃税漏税现象严重、税收管理体制不够完善等方面。
部分房地产企业存在偷税漏税问题，严重影响了税收的正常征收。
由于房地产业的特殊性，税收管理难度较大，容易出现管理漏洞和监管盲区。
税收管理体制的不完善也制约了税收管理效果的提升，需要进一步加强对税收政策的研究和完善税收管理机制。
影响房地产业税收管理的因素主要包括政策规定的不明确、监管手段不够灵活、征管人员素质不高等方面。
要解决房地产业税收管理面临的问题，需要从政策制定、监管手段、征管人员培训等方面入手，完善税收管理体系，提高税收征管水平，有效减少税收漏税现象，确保税收的稳定增长。
房地产业税收管理面临的问题是当前税收管理领域亟待解决的难题。
房地产企业所得税常见问题及对策
房地产企业所得税常见问题及对策一、常见问题1.税基确定问题房地产企业主要以售房收入作为税基。
然而，税基的确定面临着多重问题，如订单和营销策略的变化、房产估值问题、税务部门的审查等。
税务部门在税前利润的计算方面可以有不同的解释，因此，企业需要遵守税法的规定并尽可能地保证税务部门的理解和认可。
2.税收筹划问题税收筹划是企业利用税法规定的合法手段，最大限度地减少税负的一种方法。
但是，对于房地产企业而言，税收筹划必须遵循稳健、合规、合理的原则，避免使用类似涉税规避等非法方法导致的潜在风险。
3.财务会计与税务会计之间的差异财务会计和税务会计存在本质上的差异。
财务会计主要关注企业财务和经营运营状况，而税务会计则关注纳税义务的履行、税收负担的承担和税务合规的需求。
因此，企业需要重视财务会计和税务会计的差异，及时调整会计核算方式，保证财务会计和税务会计的数据一致性。
4.经营模式转型问题随着房地产市场的变化，房地产企业需要不断地调整自身的经营模式。
房地产企业的经营模式转型涉及的税务问题较多，如企业所得税财务成本的重分配、转型后的利润分配等问题。
因此，企业需要及时与税务部门沟通，协商解决税务问题。
5.税务风险管理问题房地产企业应该了解涉税风险，发现和解决存在的问题。
企业应加强内部管理，做好税务风险防控工作。
同时，企业应建立稳定的税务管理机制，及时更新法规，预测涉税风险，保持对税收政策的敏感度，以减轻涉税风险并确保自身税务合规。
二、对策1.加强税务合规自查和管理房地产企业应该建立完善的税务管理体系，制定内部税务合规自查制度，建立起专业的税务合规自查团队，定期进行自查和修订。
企业应多方位开展税务合规宣传教育，培训工作人员税务合规意识，提高管理水平，确保企业合规纳税。
2.合理使用税收政策和优惠政策房地产企业应积极寻找优惠政策，抓住节税机会。
企业可以通过合理的税收筹划和与税务部门的沟通，了解各种税收政策，使企业在纳税方面获得优势。
房地产代销合同中的涉税风险管控
房地产代销合同中的涉税风险管控一、引言房地产代销合同是指房地产开发企业与代销商之间签订的合作协议，旨在通过代销商的销售渠道推广和销售开发企业的房地产项目。
在房地产代销合同中，涉及到的税务问题是不可忽视的。
本文将针对房地产代销合同中的涉税风险进行详细分析，并提出相应的风险管控措施。
二、涉税风险分析1. 增值税风险房地产代销合同中，涉及到的一个重要税务问题是增值税。
增值税是指在商品流通和劳务服务过程中，按照一定比例征收的税费。
在房地产代销合同中，可能存在以下增值税风险：（1）代销商未按规定将销售额计入增值税纳税申报表；（2）代销商虚报销售额以减少纳税额；（3）代销商未按规定办理增值税发票。
2. 个人所得税风险房地产代销合同中，代销商作为个体工商户或个人独资企业，其所得应当缴纳个人所得税。
个人所得税是指个人从各种来源取得的所得，按照一定比例征收的税费。
在房地产代销合同中，可能存在以下个人所得税风险：（1）代销商未按规定申报个人所得税；（2）代销商虚报所得以减少纳税额；（3）代销商未按规定办理个人所得税缴纳手续。
3. 印花税风险房地产代销合同中，涉及到的另一个税务问题是印花税。
印花税是指对各类经济文书和交易行为征收的一种税费。
在房地产代销合同中，可能存在以下印花税风险：（1）代销商未按规定办理印花税缴纳手续；（2）代销商虚报代销合同金额以减少印花税额；（3）代销商未按规定办理印花税票据。
三、风险管控措施为了减少房地产代销合同中的涉税风险，需要采取以下风险管控措施：1. 加强合同管理房地产开发企业和代销商应建立完善的合同管理制度，明确双方的权利和义务，规范合同的签订和履行流程。
合同中应明确涉及税务的条款，包括增值税、个人所得税和印花税等方面的规定，确保双方按照法律法规的要求履行税务义务。
2. 定期进行税务培训房地产开发企业和代销商应定期组织税务培训，提高双方对税法法规的了解和应对能力。
培训内容可以包括税务政策的更新、税务申报的流程和注意事项等方面的内容，以提高双方对税务风险的识别和防范能力。
房地产企业涉税问题
浅析房地产企业涉税问题中图分类号:f812 文献标识:a 文章编号:1009-4202(2010)01-100-02摘要随着改革开放更进一步的深入和人民生活需求的不断提高,房地产业得到了迅猛发展,增加了税收收入,其缴纳的税收总额在税收收入总量中的比重也日益增大。
但由于房地产开发、销售周期长,多个项目滚动开发,成本核算隐蔽、复杂,交易手段多样化,房地产业出现税收问题仍然很普遍。
本文通过房地产会计的实践和对现行有关房地产业税收法律、法规及规章的学习研究,综合房地产企业自身特点,现就房地产业涉及到税收问题进行一下剖析。
关键词房地产企业涉税问题原因策略一、最容易出现的涉税问题一是房地产开发企业通过与其他单位合作建房等方式,以房换地不记收入。
部分房地产开发企业由于自身资金不足和征地的需要,或是拥有土地一方的利益需要,房地产企业与拥有土地一方签订联合建房协议,建成房屋后用所建房屋顶上所换土地款,所换价值不按规定确认收入。
二是预售购房款挂在往来账面。
将预售购房款记入往来账,使得应该马上缴纳的税款变成往来流动资金,或者将预收房款开具普通收据,不开具税务机关的预收商品房收款收据或发票,隐瞒收入或不按收入原则确认收入。
预售商品房收取的预收款,在帐务处理上不做预收处理,或根本就另外记一套流水账,内部掌握,这是房地产开发企业较为普遍采用的一种手段。
三是房地产企业以商品房或门面抵工程款不记收入。
房地产开发企业属劳动密集型、资金密集型企业,开发前期资金投入大、资金短缺严重,而建筑安装工程在承接建安工程时,为了顺利拿到所招投标项目,经常出现与房地产开发企业协议首先带资入场的现象,房子建成后就以相应等值的商品房或门面抵建安工程款,只在与工程公司的往来账上记载,而不做相应的收入调整。
四是房地产企业以收据收取车库、杂物房、阁楼等售房款不记收入。
国家建设部和国家测绘局对房地产行业在办理产权登记时有规定,凡架空层高度未达到2.2米的车库、杂屋不予办理产权登记。
地方城投公司接管房地产企业涉税问题解析
地方城投公司接管房地产企业涉税问题解析地方城投公司接管房地产企业涉税问题解析简介：地方城投公司是指由地方政府投资运营的具有一定规模和投资能力的企业。
在中国的经济发展中，地方城投公司起到了重要的作用，特别是在房地产市场中。
然而，最近一些地方城投公司接管房地产企业的举措引发了一些涉税问题。
本文将对这一问题进行深入的解析，从不同方面探讨涉税问题的原因、影响以及可能的解决方案。
一、问题背景：房地产市场一直是中国经济的重要组成部分，地方城投公司在其中扮演着重要角色。
然而，近年来一些地方城投公司接管了一些面临困境的房地产企业，这些企业往往伴随着涉税问题。
这些问题的存在给地方城投公司和整个房地产行业带来了一定的风险和挑战。
二、问题原因：1. 管理体制不完善：一些被接管的房地产企业在经营管理上存在缺陷，特别是对税务的管理不够规范，导致涉税问题的发生。
2. 经济周期变化：房地产市场的波动性较大，经济周期的变化对企业的经营产生了一定的影响，如果企业在经济低迷时期未能及时应对，可能会导致涉税问题的出现。
3. 风险意识不强：一些房地产企业在经营过程中未能充分认识到涉税风险的重要性，忽视了合规性的要求，导致涉税问题的发生。
三、影响与挑战：1. 经济损失：涉税问题可能导致房地产企业承担高额罚款或处罚，进而造成经济损失，甚至可能引发企业破产。
2. 法律风险：涉税问题的发生可能会引发法律纠纷，房地产企业可能面临诉讼风险，对企业的声誉和信用造成负面影响。
3. 社会影响：房地产企业是社会的重要组成部分，涉税问题的发生可能会引起公众的关注和争议，对社会秩序和稳定产生影响。
四、解决方案：1. 完善管理体制：地方城投公司在接管房地产企业时，应加强对企业的管理，特别是税务管理，建立健全的内控体系和风险管理机制。
2. 提高风险意识：房地产企业应加强对涉税风险的认识，建立合规意识，加强内部人员的培训和教育，提高企业的风险防范能力。
3. 加强监管：政府部门应加强对地方城投公司和房地产企业的监管，加强信息沟通和合作，及时发现和解决涉税问题，确保市场的正常秩序和稳定发展。
房地产9个涉税实务案例分析
房地产9个涉税实务案例分析案例一1月份通过出让方式从政府部门取得土地使用权，全部用于开发商品房，支付土地价款1090万元，可供销售的建筑面积合计1万平米。
3月份预售建筑面积0.3万平米的商品房，每平米销售单价6540元（含税，税率为9%），开具增值税普通发票。
4月份申报期预缴增值税。
10月份将3月所预售的建筑面积0.3万平米商品房交付购房者。
解析预售商品房，收到预收款，开具普通发票，纳税义务未发生，不计算销项税额。
3月借：银行存款 1962万元（0.3万平*6540元/平）贷：预售账款 1962万元借：应交税费——预缴增值税 54万元[1962万元/（1+9%）*3%] 贷：银行存款 54万元10月借：预收账款 1962（0.3万平*6540元/平）贷：主营业务收入 1800万元[1962万元/（1+9%）]贷：应交税费——应交增值税162万元（销项税额）[1962万元/（1+9%）*9%]借：应交税费——应交增值税27万元（销项税额抵减）[1090万元*0.3/（1+9%）*9%]贷：开发产品 27万元借：应交税费—应交增值税135万元（转出未交增值税）（162-27）贷：应交税费—预缴增值税54万元[1962万元/（1+9%）*3%]贷：应交税费—未交增值税81万元（135-54）商品和服务税收分类与编码的“6未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。
“未发生销售行为的不征税项目”下设602“销售自行开发的房地产项目预收款”。
使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。
因此开具的增值税普通发票，品名填报：6020000000000000000销售自行开发的房地产项目预收款*房地产预收款。
湖北省规定：预收款在发票备注栏上列明合同约定面积、价格、房屋全价，同时注明“预收款，不作为产权交易凭据”。
浅谈房地产企业税收征管存在的问题及建议
财税研究Finance and Tax 一、房地产企业的税收征管存在的问题及原因1.对旧村改造项目回迁安置用房涉及税款征收不及时（1）税收政策可操作性不强，征纳双方对计税依据存在不同理解，甚至在地税部门内部也未达成共识。
（2）房地产企业通过转嫁税负逃避纳税义务。
某些房地产企业钻法律、政策的空子，通过签订合作开发协议将税负转嫁给村（居）委会，法定纳税主体与名义纳税主体互相推诿、扯皮，造成所涉及税款征收不及时。
（3）房地产企业存在攀比心理。
目前除由于行政区划调整及部分被税务检查过的企业外，房地产企业回迁安置所涉及的税金大部分未缴纳，企业间存在攀比心理，有的企业甚至寄希望于政府会出台相应的优惠政策。
四是旧村改造项目前期投入较多，涉税金额较大，加上近年来国家加大房地产调控力度，大多数房地产企业面临资金紧缺、周转困难的问题，不能及时申报、缴纳税款。
2.城镇土地使用税征收不到位（1）在纳税义务起征时点的选择上，应从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
但审计发现，还是有部分企业以办理国有土地使用权证的登记时间作为起征时点，从延伸审计的情况看这两个时点少则相差几个月、多则几年，这期间所涉及的税款形成了征管“盲区”。
（2）在计算方法的选择上，部分企业人为简化计算方法，在城镇土地使用税的分割计算过程中，不是按月比例扣除法，有的按年扣除，有的按季扣除，以达到少申报缴纳城镇土地使用税的目的。
（3）在纳税义务终结时点的选择上，部分企业不以房屋交付时间为城镇土地使用税纳税义务终止时间，而是在预收购房定金或预收部分房款时就视为产品实现销售，减除相应土地面积。
上述做法造成了大部分房地产企业均不同程度存在少申报缴纳城镇土地使用税的情况。
3.市政建设配套费涉及契税普遍未征收（1）根据《关于认真做好地方财政耕地占用税和契税征管职能划转工作的通知》，自2011年3月1日起，某省耕地占用税和契税的征收管理职能由财政部门划转至地税部门，此前由财政部门负责。
房地产业税收问题及对策
关于房地产开发企业存在的税收问题及建议近二年来，根据省、市局布置的税收专项检查工作安排，房地产开发企业都被列入重点检查行业，我们知道，随着经济的不断发展，人们的生活水平不断的提高,改善居住条件成了人们日常生活中的大事，随之而来的是房地产开发业的升温，随着房地产的蓬勃兴起，房地产开发企业逐渐成了地方税的重点税源大户，房地产业税收在地方税收中的比重也逐年攀升。
所以，该行业的税收管理也引起了各级地税机关的重视。
一、存在问题从检查情况来看，房地产开发企业普遍存在着以下问题㈠实现销售收入不结转、成本费用列支与收入取得不匹配是房地产开发企业隐匿收入和利润的主要手段。
房地产开发企业通过上述手段,达到少缴或不缴土地增值税和企业所得税的目的。
㈡是预收房款结转收入随意性较大,有的房地产开发企业拖延结转时间，造成申报纳税时间严重滞后,影响了国家税款的及时入库。
部分企业用往来账来调节预收款账户,隐瞒预收房款，由于项目时间跨度较大,房地产开发相当一部分为私营企业,会计人员更换频繁，加之此类项目多为一次性税源，造成国家大量税款不能及时足额入库,甚至流失。
㈢旧城改造中，房地产企业拆除居民住房后，补偿给搬迁户的新房，对偿还面积与拆迁面积相等的部分，超过面积部分以及差价收入没有计入收入。
㈣是部分房地产开发项目收入成本长期不结转，有的房地产开发企业产品已完工，开发的房屋投入使用多年，仍未办理相关竣工决算手续，不按完工产品进行税务处理，造成企业损益不实，影响了企业所得税和土地增值税的征管和汇算清缴工作。
㈤是私建违建阁楼、车库，对外销售使用权开具收据，隐匿收入。
㈥房地产销售发票开具不规范.国家税务总局早在1995年就颁发过文件,明确规定房产销售预收款、预收定金必须开具房地产销售专用发票。
有的房地产企业为了逃避税务机关对房地产销售专用发票的严格控制和管理,在收取预收款、预收定金时开具其他票据代替房地产销售专用发票，不及时计入预收款账房,以达到减少售房收入逃避纳税的目的。
房地产公司税务风险分析及控制措施
房地产公司税务风险分析及控制措施房地产公司是国民经济中一个重要的行业，它的发展不仅能够推动地方经济的发展，同时还能够为广大居民提供舒适、安全、经济实惠的住房。
然而，随着房地产市场的不断火爆以及政策的不断变化，房地产公司在税务方面面临较大的风险。
本文将分析房地产公司税务风险，并提出相应的控制措施。
1.出现不良的会计记录房地产公司的会计记录对后续的税务申报具有很大的影响。
如果出现不良的会计记录，可能导致税务部门对房地产公司进行税务审查，甚至面临罚款、注销营业执照等惩罚。
2.房地产品种复杂房地产公司的品种复杂，包括住宅、商业、办公等房地产物业。
不同的房地产物业申报所需要的税费也不同。
如果房地产公司存在不清楚申报政策、不知道税费金额的情况，可能导致漏税或者税务部门的质疑。
3.涉及跨区域经营房地产公司的经营涉及到跨区域的问题，不同的地区对于税费的政策、标准、申报时间等规定也会不同。
如果房地产公司没有对此进行清楚的了解，可能被税务部门查处。
4.较大的投资风险房地产公司在开发房地产时都需要进行大额的投资，而投资的回报需要在一段较长的时间内才能得到保证。
这就给了房地产公司的税务申报带来很大的不确定性。
如果在申报税费时没有考虑到这种不确定性，那么房地产公司可能会多缴税费，影响公司的利润。
1.建立完善的财务内部控制体系房地产公司需要在内部建立完善的财务内部控制体系，加强会计记录的管理，确保会计账册的真实性、准确性和完整性。
这有助于防止因为会计记录的不良而引起的税务风险。
2.加强税务学习和培训房地产公司需要及时了解税务政策和法规的变化，对税务法规和相关知识进行深入学习和培训，提高税务意识和应对税务风险的能力。
3.明确责任和任务分工房地产公司需要明确税务部门的责任和任务分工，落实到人员，并加强沟通与协调。
此外，还需加强不同业务部门之间的协调，避免因为各自业务不同而导致税务申报出现疏漏。
4.加强风险管控房地产公司需要加强风险管控，建立完善的税务管理制度，监控与控制税务风险的发生。
房地产企业税收分析
房地产企业税收分析一：房地产行业涉税及避税概述（一）房地产企业涉及税种较多，其中营业税、所得税、土地增值税对企业的现金流出量产生较大影响。
1、在销售环节营业税政策：预售房产时，应按预收款的5%缴纳营业税及城建税、教育附加税费。
2、企业所得税政策：有两种方式缴纳所得税（1）查账征收方式：其中，销售未完工开发产品的销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
（即预售房产时缴纳所得税的办法）。
（开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％；开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。
）(2) 核定征收方式：石家庄的房地产企业按预收款的13%缴纳所得税。
分析：根据贵单位的情况，初步判断应采用查账征收方式较为有利。
目前房地产企业在利用税收政策进行合理、合法进行税收筹划时，首先判断开发项目是否存在若干可筹划前提或特殊状况方可进行，否则硬性筹划得不偿失，致使企业存在重大纳税风险。
例如，销售精装房时，通过分解销售收入达到减税的目的。
但该筹划限制条件较多，需针对具体情况谨慎使用。
（二）房地产开发企业偷逃应税收入通常采用的手段：1、化整为零，肢解收入或者将收入挂往来帐。
2、收取价款，不作收入；开具发票，不作收入，甚至在检查中隐匿部分发票存根，逃避追查。
采取“体外循环法”，将预收的售房款收入放在其他公司银行账户上或不按规定向购房人开具发票，隐瞒收入；或者将部分收入核算混入其他往来账户偷逃营业税和企业所得税；预收房款等挂在往来账面上，使缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃营业税和企业所得税。
3、不按规定开具发票，以收款收据、白条代替发票，收取价款不作收入；发票、收款收据混开，少计部分收入；如：开具“大头小尾”发票等以达到偷逃税款目的。
4、不合理定价，减少收入。
采取各种方式降低售房金额，减少收入，如采取降低售房价格，加大其他规费的方法，调节收入。
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房地产行业涉税问题分析
第一节：房地产行业涉税“重点问题”分析
一．房地产行业收入常见涉税“重点问题”
1．营业税、增值税收入涉税“重点问题”
2．企业所得税收入涉税“重点问题”
3．土地增值税收入涉税“重点问题”
二．房地产行业成本费用涉税“重点问题”
1．企业所得税成本费用涉税“重点问题”
⑴虚增开发成本
⑵混淆开发成本
⑶成本计算错误
2．土地增值税成本费用涉税“重点问题”
三．个人所得税涉税“重点问题”
1．自然人股东股权转让个人所得税涉税问题
2．自然人股东股息、红利、利息个人所得税涉税问题
3．企业高管工资薪金、劳务报酬个人所得税涉税问题
4．企业实施有奖销售个人所得税涉税问题
四．房产税、土地使用税、契税涉税“重点问题”
1．企业自用、出租开发产品房产税涉税计算缴纳问题
2．企业开发用地土地使用税涉税纳税义务起始、终止及税款计算问题
3．以不同形式取得的开发用地的契税纳税义务起始及计税依据问题
第二节：会计资料自身的“重大隐患”排查
一．税务稽查的指导思想和一般思路
1．税务稽查部门检查的“重点”是什么？
2．税务稽查部门检查的“焦点”是什么？
3．税务稽查部门检查的“政策依据”有哪些？
4．税务稽查部门检查时一般从哪里入手，税务检查工作思路与会计核算工作思路有什么不同。
二．企业日常的会计报表会存在哪些潜在隐患？
1．《资产负债表》是如何把企业的财务状况暴露出去的？
2．《损益表》是如何将企业的财务成果暴露出去的？
3．《资产负债表》与《损益表》的数据失调会给企业带来哪些不可估量的损失4．如何让企业老板和相关人员看懂《资产负债表》、《损益表》，更好回避涉税风险。
三．企业日常的的账簿资料会存在哪些潜在隐患？
1．企业的账簿资料是怎样把自己的信息暴露出去的？
2．企业的账簿资料及相关账户是如何将自己的“收入信息”暴露出去的？
⑴收入检查的目标
⑵收入检查的注意事项（五个区别）
⑶收入检查关注账户
3．企业的账簿资料及相关账户是如何将自己的“成本费用信息”暴露出去的⑴成本费用检查的目标
⑵成本费用检查的注意事项：
①正确划分企业的“支出”和“费用”
②企业支出费用化流程（二付七转）
③税法与财务会计制度的差异
⑶成本费用检查关注的账户
4．企业账簿中的哪些账务现象会引起税务人员的格外关注：
⑴奇异的数字现象
⑵奇异的时间现象
⑶奇异的地点现象
⑷奇异账户对应关系现象
⑸奇异的业务往来关系现象
5．为了防止财务信息大量外露企业一般会采取哪些刻意的会计处理方式：
⑴明修栈道，暗度陈仓
⑵鱼目混珠，以假乱真
⑶以大忽小，以小忽大
⑷帐里明冲，帐外暗扣
⑸辗转腾挪，移花接木
四．企业的会计凭证会存在哪些潜在隐患？
1．记账凭证的作用是什么，它是怎样将企业的信息泄露出去的？
2．原始凭证的作用是什么，它是怎样将企业的信息泄露出去的？
3．巧妙合理的编制会计凭证的必要性
第三节：房地产行业偷税“经典案例”警示
一．某公司利用“往来帐户”、“账外账”和“多方入账”隐瞒预收款、按揭款、合作开发收入偷税案
二．某公司利用“真假两套账”隐瞒商业门店、地下车位销售事实偷税案三．某公司利用关联关系虚构、虚增工程量，高套定额虚增取费标虚增沙垫层工程、工程桩基、道路、内墙、门窗等成本偷税案
四．某公司利用投资、增资、投资变更、股权转让，转嫁列支其他单位费用等手段虚增土地成本、绿化成本、人工成本、租赁成本偷税案。
五．某公司利用虚假评估增值、开具虚假建筑业发票虚增土地成本、建筑安装成本成本偷税案
六．某公司利用两套账、不入账、假划拨、假按揭、挂往来、虚开发票、虚构业务、白条入账、不按规定结转成本、税前列支应由股东负担的支出等多种
手段综合实施偷税案。