房地产投资基金在中国的发展历程
我国房地产投资基金的发展(一)
我国房地产投资基金的发展(一)我国房地产投资基金的发展投资基金是一种间接金融工具和中介金融机构，以金融资产为专门经营对象，以投资即以资产的保值和增值为根本目的，通过专门的投资管理机构集合具有相同投资目标的众多投资者的资金，根据证券组合投资原理将基金分散投资于各种有价证券和其他金融工具，如股票、债券及货币市场上的短期有价证券、期货、期权、权证、房地产、贵金属等，并通过独立的托管机构对信托财产进行保管，投资者按比例分享其收益并承担风险。
房地产投资基金是一种主要投资于房地产或房地产抵押有关公司发行的股票的投资基金。
按照是否直接投资于房地产可以将其划分为两类：一类是直接投资房地产公司发行的股票上；另一类是间接投资房地产业的基金，即房地产抵押基金，该基金主要是通过投资房屋抵押市场而间接投资房地产。
一、美国房地产投资基金的发展美国是世界上最早成立房地产投资基金的国家之一，也是金融制度、法律法规相对健全的国家，20世纪60年代，为解决房地产投资专业性要求高、资金需求大、地域性强、流动性差等不利因素，美国出现了由房地产专业机构管理的房地产投资信托基金，其在汇集众多投资者的资金后进行房地产投资。
随着房地产基金运作模式的不断成熟和运作规模的不断扩大，当前房地产基金几乎已经渗入美国每一个大中城市的房产经营活动中。
房地产投资基金的发展不仅为广大投资者提供一种金融投资工具，也为房地产业的发展提供了高效的融资渠道，成为连接金融和房地产两大行业的纽带。
美国房地产投资基金有开放式基金和封闭式基金的区分，采用互惠基金的共同基金组织形式的房地产投资基金基本属于开放式基金，而采用有限合伙制度组织形式的房地产投资基金多为封闭式基金。
其中，以有限合伙制房地产投资基金最为普遍，而采用开放式基金模式的相对较少，约占30％。
开放式房地产投资基金具有流动性强的特点，便于投资者控制风险，而且该类基金具有面向投资者更为广泛的优点。
但是美国对开放式房地产投资基金的投资方向有所限制，该类基金一般不能直接投资于房地产资产，而是要通过投资于房地产投资信托股票、房地产相关债券等房地产相关金融产品来参与房地产产业的投资，而且要求其在房地产方面的投资比例达到基金规模的90％以上。
房地产投资信托基金在我国的发展
予 以 完善 。 ３ ． ３配套制度的变革 国 内要推 出 Ｒ Ｉｓ相关 的税 收 、 产 ＥＴ ， 房地 产 权 登记 、 制度 都要 进行相 应 的修 改 。 会计 一
下，综合考虑风险与收益必然会缩减对房地 了房地产市场运行中各个环节的市场风险和 般而言，如果房地产信托投资基金的分红比 产企 业 的贷款 。于是 ， 渠道 多元 化 、 构建 高效 信用风险。在这条资金链中，银行是最后的 例 超 过 ９％ ， 该免 除公 司税项 ， ０ 就应 只向投资 并且 有利 于风险 分散 的房地 产 金融成 为 当前 “ 险承担 者 ” 风 。随 着我 国 房地产投 资 和房 地 者的投资收 征收税收， 从而避免双重征税。 我 国房地 产发展 一个 亟待解 决 的问题 。我 国 产 贷款 的大量 增加 ，这 种 高度集 巾 的风险 如 我 国目前的税法体系尚未对银行信贷资产证 的房 地产投 资信 托正是 由于 国家 对房 地产 公 果 不 能得 到很 好 的控制 ，将会 形成 整 个金 融 券 化证 券 确定 明确 的税 收标 准 ，更谈 不上房 司信 贷资金 加强 了管理 ， 现时 清况 下 ， 地 体 系 的系 统风 险 ， 终 由于多 米诺 骨牌 效应 ， 地 产信 托 投资 基金 征税 标 准。但 要想 房地产 在 房 最 产公 司为 了保证 资金链 条而 与信 托投 资公 司 造 成严 重 的金 融危 机 。美 国的次贷 危 机就 是 信 托 投资 基金 真正 发展 ， 收 问题 不可 回避 。 税 合作 ， 推动 了房 地产 投资信 托 的发展 。 从而 个 很好 的例 子 。而 Ｒ Ｉｓ ＥＴ 的引入 则可 以丰 所 以 ，在 Ｒ Ｉｓ 出前相关 制度 也必须 做好 ＥＴ 推
房地 产投 资信托 （ Ｅ Ｔ ）是 从事 房 地产 Ｒ Ｉｓ， 买 卖 、开 发 、管理 等经营 活动 的一 种金 融 方 式。 具体 而言 ， 由房地 产投 资信托 基金 公 司 是 公 开发 行收 益凭证 （ 基金单 位 、基金 股份 如 等 ）将 投资者 的不 等额 出资汇 集成 一定 规 模 ， 的信托 资产 ，交 由专门 的投资 管理 机构 加 以 管理 ，获 得收 益 由基 金券 持有 人按 出资 比例 分享 ， 险共担 的一种 融资模 式 。Ｒ Ｉｓ 际 风 ＥＴ 实 上是 由专 业人 员管理 的房 地产 类 的集合 资金 投 资计划 。 １房地产投 资信托 在我 国的 发展现 状 Ｉ Ｅ Ｔ 在我 发展 的背景 ． Ｒ Ｉｓ １ 近年来 房地产 贷款 在金融 机构 新增 资 产 中的 比重呈 快速上 升 的趋势 ，大约 ７ ％的房 ０ 地产 开发 资金来 自银行 贷款 的支 持 ，成为 与 银行业 高度 依存 的一个行业 。 随着 ２ ０ 年 我 ０８ 国房 地 产业 销 售 量及 销售 价 格下 滑 的 影 响 ， 房地 产抵 押贷款 的风 险 日 突 出 ，银 行作 为 显
我国房地产基金发展现状及方向
、
的基 金
基金作为一种专家管理 的集合投资制度 ， 从不 同角度分类 ， 有几十种的基金称谓 ， 如按组织形式划
分有契约型基金、 公司型基金 ； 按设立方式划分有封 闭型基金 、开放型基金 ；按投资对象划分有股票基
金、 货币市场基金 、 期权基金 、 房地产基金等。 私募基金 （ Ｐ Ｅ ） 是相对公募基金来讲的 ， 中国 目 前的公 募基金准确的名称应该是证券投资基金 ， 例 如大成基金 、 华夏基金 、 嘉实基金等。这些公募基金 受证监会严格监管 ，投资方向与投资 比例有严格限 制， 它们大多管理数百亿 以上资金。 公募基金只能投 资股票或债券 ， 不能投资非上市公司股权 ， 不能投资 房地产， 不能投资有风险企业 。
孳度Ｉ 于 肾２ ３
发 展 研 Βιβλιοθήκη 目 渐转 向其它渠道融资。 其中一种方式就是 ， 房地产开 发企业主动组建房地产基金管理公 司，以其开发的 项 目为基础 ，通过设立地产基金直接募集社会资金
进行开发建设。
与专业 的投资基金公 司相 比， 房地产开发企业 成立基金管理公司可以说是一种经营转型。随着房 地产开发企业之间开发运 营能力 的差距逐步缩小 ， 未来房地产开发企业之间的竞争将转 向资金与资源 的整合能力。发展 的方向有两个 ：一个是向上游发 展， 进入房地产金融领域 ， 比如房地产基金 、 信托等 ； 另一个是 向下游发展 ，做产品线 ，比如开发老年公 寓、 旅游地产 、 主题公园等 。 国内已成立 的房地产基金均属于私募性质
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发 展 研 究
著的特点就是基金发起人 、管理 人 通 常也以 自有资 金投入基金管理公司，基金运作的成功与否与他们 的 自身利益 紧密相关 。 从 目前通行的做法来看 ， 基金 管理者一般要持有基金管理公司５ ％～１ ０ ％的股份 ， 旦发生亏损 ，管理者拥有的股份将首先被用来支 付参与者。 因此房地产基金的发起人 、 管理人与基金 是一个唇齿相依 、 荣辱与共的利益共 同体。 三、 房地产基金在我国的发展
探究我国房地产投资信托基金发展模式
探究我国房地产投资信托基金发展模式我国房地产投资信托基金是指通过信托方式，将资金集中投向房地产项目，取得收益后按照约定分配给信托受益人的一种金融产品。
房地产投资信托基金的发展起步较晚，始于2010年。
在过去的几年中，我国房地产投资信托基金取得了较快的发展，并取得了一定的成绩。
我国房地产投资信托基金的发展历程可以划分为三个阶段。
第一阶段是起步期（2010年至2014年），在这个阶段，房地产投资信托基金的数量和规模都相对较小，但发展潜力巨大。
第二阶段是爆发期（2015年至2017年），在这个阶段，房地产投资信托基金迅速扩大规模，取得了较大的市场份额。
第三阶段是整顿期（2018年至今），在这个阶段，监管机构加强对房地产投资信托基金的监管力度，规范了市场秩序。
房地产投资信托基金具有以下几个特点。
房地产投资信托基金规模大、流动性好，可提供更多的资金支持。
房地产投资信托基金的投资收益通常较高，吸引了大量投资者。
房地产投资信托基金的风险相对较低，具有较好的稳定性。
房地产投资信托基金具有一定的灵活性，可以根据市场需求进行灵活调整。
房地产投资信托基金的发展模式可以分为两种，分别是委托型和自销型。
委托型房地产投资信托基金是指投资者将资金委托给信托公司，由信托公司负责投资运作。
自销型房地产投资信托基金是指开发商或运营机构自行发行和运作的房地产投资信托基金。
这两种模式各有优劣，根据实际情况选择合适的模式进行发展。
房地产投资信托基金在发展过程中也面临一些问题和挑战。
监管不完善是目前存在的主要问题之一。
尽管监管部门加大了对房地产投资信托基金的监管力度，但仍然存在一些监管漏洞和缺陷。
市场竞争激烈，投资者选择面广，房地产投资信托基金需要在市场上能够脱颖而出。
房地产市场波动性大，较大的市场风险需要投资者有较强的风险承受能力。
房地产融资的发展历程
房地产融资的发展历程一、房地产融资发展历程2006年以来, 中国房地产融资经历了五个发展阶段：1、股权融资阶段(2006-2009年)该阶段是房地产企业的第一轮股权融资热潮, 适值股市处于牛市, 房地产行业快速发展, 较高的行业景气度和较好的股票市场行业推动房地产企业通过IPO 和定增获得低成本资金. 2006年, 房地产IPO企业数量为3家, 募集金额为60亿元, 创历史新高.2、非标兴起阶段(2010-2013年)2010年, 为遏制房价过快上涨, 国务出台国十一条, 此外, 证监会要求房地产企业在IPO或定增时出具国土资源部意见, 相当于叫停了股权融资.股权融资渠道受限背景下, 房地产企业转向非标渠道获取资金. 非标债务融资工具包括：信贷资产、信托贷款、委托债权、承兑汇票、应收账款等. 按渠道划分, 银行主要通过信托公司、保险公司、证券公司和基金公司进行标的投资.非标的资产投资可以同时满足企业融资和金融机构投资的需求, 且具有规避监管、流程快、结构灵活等优点. 2013年, 全年新增社会融资规模中, 非标占比达到30%, 其底层资产大多对接基建和房地产.3、定增、公司债阶段(2014-2016年)2014年, 随着经济增长, 房地产再融资放开, 加上A股迎来牛市, 上市企业通过发行定增获取融资规模陡增.此外, 2015年证监会发行公司债发行与交易管理办法, 公司债发行主体范围扩大, 债券融资市场对房地产企业开放. 房地产企业发债的主要渠道为：短期融资券、中期票据、企业债和公司债等. 2016年, 房地产企业债券发行数量为977只, 同比增长121.5%;发行规模为10563亿元, 同比增长72.4%.4、海外债井喷阶段(2016-2019年上半年)2015年9月, 发改委发布了国家发展改革委关于推进企业发行外债备案登记管理改革的通知, 放松了企业境外发债的条件. 2016年10月, 沪、深交易所发布关于房地产公司债券的分类监管方案, 规定公司债募集资金不得用于购置土地. 在国内融资渠道逐步收紧背景下, 房企境外发债的积极性显著提升.2017年, 中国房企海外债发行规模为460亿美元, 同比增长了4倍;2018年, 中国房企海外债发行规模达到540亿美元, 2019年上半海外债发行规模达到455亿美元, 几乎达到2017年全年水平.2012-2019年中国房地产企业海外债发行规模(单位：亿美元)5、再融资业务全面收紧阶段(2019年下半年~)2019年6月份开始, 地产行业再融资业务几乎全面收紧, 无论是信贷、境外债还是非标融资等.2019年7月6日, 中国银保监会针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司进行约谈警示;2019年7月10日, 中国银保监会针对部分房地产贷款较多, 增速较快的银行进行窗口指导, 要求控制房地产贷款额度;2019年7月12日, 国家发改委发布关于房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知, 提出房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务.受此影响, 2019年下半年, 房地产企业发债规模持续下滑, 2019年10月, 房企发债规模为225亿元, 环比下降51%;房地产资金信托余额也出现多年来的首次下滑, 2019年第三季度, 房地产资金信托余额为27812亿元, 环比下降5%.2019年1-10月房地产企业发债规模(单位：亿元)2016年-2019年房地产资金信托余额(季度)(单位：亿元)二、二季度房企融资规模达近两年以来较低值2019年1月5日, 央行再次宣布下调金融机构存款准备金率1个百分点, 是2018年以来第5次降准, 使得金融市场的流动性更为充足. 同时一季度, 政府多次提出要继续实施稳健的货币政策, 在鼓励发行公募REITs产品以及保险资金增持优质企业的股票的同时, 也重申了要对房地产金融进行审慎管理. 3月的全国两会提出积极的财政政策要加力提效, 稳健的货币政策要松紧适度, 而央行也同时表示要把企业的杠杆率明显降下来, 同时要把居民家庭的杠杆率稳住. 在这样的形势下, 2019年一季度的整体融资环境继续延续了2018年底的回暖趋势, 房企融资出现了“小阳春”.然而从4月份开始, 随着金融机构违规放款给房地产市场的事件频出, 以及土地市场上高溢价地块的多次出现, 房企的融资环境开始有所收紧. 5月17日, 银保监会发布了23号文, 明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资, 重点申明了要对银行、信托等金融机构对房地产行业的放款加强监管工作. 在此背景下, 信托贷款余额在经历了三、四月份短暂的反弹后又于5月再次回落. 作为房企融资的重要组成部分, 信托贷款余额的波动有着一定的风向标作用, 也反映了融资环境的变化.2017-2019年5月全国信托贷款月度增量走势6月13日银保监会主席在陆家嘴论坛上表示, 必须正视一些地方房地产金融化的问题, 一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源, 助长了房地产投资投机行为. 再加上5月底部分媒体报道, 监管部门近期加强了对一些拿地激进的房企的融资监管, 尤其是收紧“地王”融资, 部分房企债券、ABS发行将被暂停, 房企融资环境再次收紧.据不完全统计, 2019上半年95家典型房企融资总额为7169.2亿元, 同比下降3.6%, 环比则增长了16.4%. 究其原因, 一季度延续了2018年11月开始的融资回暖趋势, 融资额达到2016年以来的峰值, 同比增长15.6%；而二季度融资环境再收紧, 使得房企在二季度的融资总量大幅减少, 达到近两年以来的较低值, 从而使得上半年整体的融资额也同比有所下滑.2017-2019年上半年各季度房企业融资总量情况在融资环境的持续收紧的背景下, 2019年上半年房企对于赴港上市依旧热情不减, 其中德信中国、银城国际分别于2月、3月成功上市, 海伦堡地产、中梁地产、奥山控股及万创国际等在招股说明书到期后, 又重新递交了上市申请. 除此之外, 江西房企新力控股于5月24日也向港交所递交了上市申请. 截至2019年6月, 在港交所等待IPO的房企包括海伦堡地产、中梁控股、奥山控股、新力控股在内共增至7家, 其中中梁控股已于6月26日通过了聆讯, 与资本市场的距离仅差一步之遥.通过上市房企不仅可以在IPO时获得一笔直接融资, 更可以提高企业透明度, 拓宽融资渠道, 对未来企业维持流动性也有着相当的帮助. 据统计, 2018年以来已成功在香港IPO上市的内房企就有8家, 分别为正荣集团、弘阳地产、大发地产、美的置业、恒达集团、万城控股、德信中国及银城国际. 而从2018年初上市的正荣集团的业绩报告来看, 企业上市之后的净负债率由2017年的183.2%, 大幅下降了109个百分点至2018年底的74.04%. 此外2018年中上市的弘阳在财务方面也有明显改善, 2018年底净负债率同比下降19.4个百分点至68.3%.2019年6月在港排队上市房企业情况从95家典型房企债券类融资监测的情况来看, 2019年上半年房企境内外债券类融资总额4286亿元, 占2018年全年的59.3%. 其中, 境内发债1402亿元, 占2019年境内外发债总量的33%；境外发债2883亿元, 占比67%, 相较于2018年上升了19个百分点, 主要是由于2018年5月发改委以及财政部出台相关政策限制境外债用途, 导致2018年下半年境外发债量骤减, 而2018年底2019年初,由于境内环境持续收紧, 且房企在2019年面临偿债高峰期, 房企不得不再次向海外举债.2015-2019年6月中国房企业发债情况从房企的债券到期情况来看, 2015年公司债及中期票据发行量较大, 多数企业的债券的期限在3年-7年间, 2019年房企面临偿债高峰期, 2019年上半年到期债券2108亿元是2018年全年到期债券的93%, 大部分房企不得不再次举债偿还旧债, 这也是2019年上半年发起发债量上升较大的主要原因. 2019年下半年, 房企的到期债券为1706亿元, 到期债券总量也属高位也不容小觑；到2020年下半年2021年上半年, 房企的偿债压力进一步上升, 到期债券均突破3000亿元人民币, 届时房企将面临更大的偿债以及融资压力.2018-2022年中国房企债券到期情况（亿元）三、房地产融资渠道经过多年发展, 中国房地产已经形成了近50细项的融资体系. 包括了银行贷款、非标融资、股权融资(IPO、增发等)、债权融资(公司债、企业债、私募债、中票等)、供应链金融、销售回款等.从各渠道融资申请难以程度来看, 目前, 短期融资、中期票据、定向工具、ABS发行难度较低;房地产开发贷、海外债、公司债、非标融资发行难度较大;IPO、定向增发已经基本停止.截至2019年7月16日, 房企融资总量约为4388.4亿元, 平均融资利率为6.9%, 共发行债券226只.从发行规模来看, 海外债发行金额2674亿元, 占60.9%, 公司债发行金额为1284.4亿元, 占29.3%.从发行利率来看, 海外债发行利率最高, 平均利率近9%, 几乎是短期融资券利率的两倍. 此外, 部分海外债券利率突破了15%.尽管海外债券融资成本高昂, 在国内融资受限情况下, 房企依然需要依赖海外发债维持资金周转.2019年下半年, 随着海外发债受限, 房企资金周转将面临更大压力. 近年来房企资产负债率连续上涨, 部分房企需要变卖资产, 降低杠杆, 维持正常运营.2019年9月, 房产服务领域投融资事件共计13起, 较上月多2起, 投融资金额132.11亿元. 其中, A轮、战略投资事件分别有4起, C轮投融资事件2起, D 轮、E轮、Pre-A轮投融资事件各有1起.2019年9月中国房产服务领域投融资事件轮次情况2019年1-7月房企融资结构(单位：亿元, %)2019年1-7月房企债权融资渠道融资成本对比(单位：%)从企业的债券类融资成本来看, 2019年上半年房企债券类融资成本7.25%, 较2018年年末上升了0.77个百分点, 其中, 境内发债的平均成本为4.97%, 较2018年全年下降0.91个百分点, 主要是大型房企发债结构性的影响；境外发债的成本8.34%, 较于2018年全年上升了1.19个百分点. 2018年以来境外债的发债成本便一直居高不下, 特别是2018年10月境外发债成本破8%, 之后均在7.50%以上, 而2019年多数企业迎来偿债高峰期, 即使成。
reit在中国的发展历史
reit在中国的发展历史
REITs全称为Real Estate Investment Trusts，即不动产投资信托，又称房托基金、地产信托。
REITs于1960年起源于美国，是一种通过发行收益信托凭证或股份汇集资金，由管理人进行房地产投资、经营和管理，并将投资综合收益分配给投资者的证券。
其在中国的发展历史如下：
- 2004年，公募REITs开始早期理论探索。
- 2014年，国内开始“类REITs”的产品实践。
- 2020年，公募REITs时代正式到来。
REITs在中国的发展尚处于起步阶段，未来可能会有更多的政策和市场动态。
如需了解更多关于REITs的信息，可以继续向我提问。
论我国房地产金融的发展阶段
《论我国房地产金融的发展阶段》摘要：摘要：我国房地产金融的发展主要经历三个阶段：第一阶段为房地产开发商自筹资金和银行贷款，房地产开发商可以理解为专门投资于房地产开发业的投资公司，从拿地开始就意味着投资项目启动，关键词：房地产开发商、房地产信托、私募房地产投资基金、公募房地产投资基金、房地产抵押贷款证券化，私募房地产投资基金主要以投资公司、资产管理公司形式出现，纯粹以基金命名的房地产投资基金尚未成立摘要：我国房地产金融的发展主要经历三个阶段：第一阶段为房地产开发商自筹资金和银行贷款，房地产开发商可以理解为专门投资于房地产开发业的投资公司，从拿地开始就意味着投资项目启动；第二阶段机构投资者通过房地产信托和私募房地产投资基金进入房地产市场；第三阶段广大投资者通过房地产投资基金和资产证券化进入房地产市场。
目前我国处于第二阶段。
关键词：房地产开发商、房地产信托、私募房地产投资基金、公募房地产投资基金、房地产抵押贷款证券化在西方国家和地区，由于房地产产品多被视为金融投资的工具，如由房地产产品衍生的“房地产投资信托”本身是重要的金融产品之一，因此，MSCI（摩根斯坦利）公司和S﹠P（标准普尔）公司共同推出的全球产业分类标准――GICS（global industry classification standard）和伦敦金融时报（FTSE）的全球分类系统――GCS（global classification system）均将房地产业归于金融部门。
由此可见，金融对房地产的重要性，房地产金融的发展在某种程度上而言意味着房地产业的发展和成熟。
一、第一阶段：房地产开发商自筹资金和银行贷款，房地产金融只存在房地产增量市场――单一的房地产金融体系。
在这一阶段，房地产开发商和银行是金融市场不容置疑的主角，既是风险的承担者又是既得利益的获得者。
很多人刚开始进入房地产业时，都曾有过这样的疑问：房地产开发商具体是做什么工作的？在现在的房地产市场，几乎所有的开发环节房产商如果愿意都可以委托专业公司进行，这样一来是不是房地产业可以不需要房地产开发商，很明显，答案是否定的。
论房地产投资基金在我国的开发
论房地产投资基金在我国的开发通过分析美国房地产投资基金运作方式和经验，在此基础上提出了适合我国房地产投资基金可采取的开发模式。
标签：产业投资基金房地产投资基金开发模式房地产具有不可移动、不易分割、价格昂贵等特点，这使得房地产投资金额巨大，资产流动性差，容易引起房地产投资风险的过度集中和形成资金缺口，因而房地产业的发展与房地产金融业的成长密切相关，而房地产投资基金又是房地产金融的重要内容，所以房地产投资基金的发展会对我国房地产业的持续健康发展产生深远的影响，是我国房地产业发展的必然趋势。
一、房地产投资基金概述房地产投资基金（REITs）属于产业投资基金的一种，是对房地产证券和房地产项目开发进行的直接或间接投资。
房地产投资基金是以房地产业为投资对象，通过发行受益凭证或基金份额将投资者的资金汇集，交由房地产业投资专家进行专业投资的一种集合投资制度。
具体而言，房地产投资基金一般以股份公司或托拉斯的形式出现，通过发行股票，将包括普通个人投资者在内的资金吸引到房地产业中来，并委托或聘请专业性机构实施具体的经营管理。
它实行多元化投资策略，选择不同地区和不同类型的房地产项目和业务，通过集中专业管理和多元组合投资，有效降低投资风险，取得较高投资回报。
二、开发我国房地产投资基金的必然性1.是我国房地产业发展的内在要求房地产业是一个高回报，高风险的资本密集型产业，客观上要求进入者要具备一定的资本规模。
房地产投资基金集腋成裘，汇聚大量的资金，可以进行项目的规模开发，节约大量的成本开支。
同时由于其实力强大，能够一次性从政府手中获得大量的储备土地这样的战略资源，使其在未来的竞争中处于有利地位。
因此房地产投资基金的进入，在客观上促进了房地产行业内部的结构调整，促进了优胜劣汰，实现了资源的优化配置。
2.为我国房地产业提供新的融资通道投资基金的一个重要功能就是聚集社会闲散资金集中进行长期投资，以获取长期稳定的投资回报率。
房地产由于投资巨大且投资期相对较长，正需要这种巨额资金的支持，因而把投资基金引入房地产业构建房地产投资基金，给房地产企业带来了生机，房地产企业通过获得房地产投资基金的投资，大大拓宽了融资渠道，减少了对间接融资的依赖，从而降低了经营风险。
中国reits发展历程
中国reits发展历程
中国的REITs（不动产投资信托）发展历程可以追溯到2005年。
以下是中国REITs 发展的主要历程：
1. 2005年：中国证监会发布《关于开展不动产投资信托基金试点的通知》，标志着中国REITs 的试点工作正式启动。
试点工作主要在北京、上海、深圳等地展开。
2. 2007年：中国证监会发布《不动产投资信托基金管理办法》，进一步明确了REITs 的管理制度和运作规则。
3. 2011年：中国证监会发布《关于开展不动产投资信托基金试点有关事项的通知》，扩大了试点范围，试点城市包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都等。
4. 2015年：中国证监会发布《关于不动产投资信托基金相关事项的通知》，进一步完善了REITs 的相关政策，提出了更加灵活的试点政策，鼓励试点城市根据本地实际情况制定相应的试点方案。
5. 2019年：中国证监会发布《关于进一步深化不动产投资信托基金试点工作的指导意见》，提出了进一步深化REITs 试点工作的指导意见，鼓励试点城市在政策、税收、融资等方面进行创新探索，推动REITs 市场的发展。
尽管中国在REITs 方面进行了多次试点和政策调整，但目前仍然没有建立起成熟的REITs 市场。
在中国，REITs 的发展受到多方面因素的影响，包括监管政策、税收政策、不动产估值标准等。
然而，随着中国房地产市场的不断发展和政策的调整，人们对于REITs 在中国的发展前景持乐观态度，相信未来中国的REITs 市场仍有较大的发展空间。
房地产投资的历史演变与未来
房地产投资的历史演变与未来自古以来，人类一直在寻求安身立命之所。
从最初的洞穴居住，到后来的木屋、砖房，再到现代的高楼大厦，房地产始终是人们关注的焦点。
作为经济发展的重要支柱，房地产业经历了漫长的发展历程，并在不断演变中走向未来。
本文将从历史角度出发，简要梳理房地产投资的历史演变，并展望其未来发展趋势。
一、房地产投资的历史演变1. 计划经济时期在我国计划经济时期，房地产投资主要依赖于政府行政分配，民间资本参与度较低。
这一时期的房地产投资以满足基本居住需求为宗旨，注重住房的供应与分配，而非市场运作。
2. 改革开放初期20世纪80年代，我国开始实行改革开放政策，房地产投资市场逐渐走向市场化。
此时，房地产投资仍以政府为主导，但民间资本开始逐步介入，房地产开发企业逐渐增多，房地产投资市场呈现出多元化的趋势。
3. 市场经济阶段进入21世纪，我国房地产市场逐渐发展成熟，房地产投资进入市场经济阶段。
在这一阶段，政府宏观调控与市场机制共同作用，房地产投资市场呈现出高度活跃态势。
各类投资者纷纷进入房地产市场，投资产品涵盖住宅、商业、办公、旅游等多个领域。
4. 调控时代近年来，我国政府针对房地产市场过热现象，采取了一系列调控措施。
如限购、限贷、限价等，以稳定房价，保障房地产市场健康发展。
在此背景下，房地产投资市场逐渐趋于理性，投资者开始关注长期投资价值，而非短期投机行为。
二、房地产投资的未来发展趋势1. 产业升级随着我国经济持续发展，产业升级将成为房地产投资的重要趋势。
未来，房地产市场将更加注重产业创新、科技融入，以及绿色环保，推动房地产产业的可持续发展。
2. 区域协调发展在国家战略推动下，未来房地产投资将呈现出区域协调发展的态势。
大城市将持续吸引人口流入，房地产市场保持稳定增长；中小城市及乡村地区，将通过政策扶持与产业转移，实现房地产投资的差异化发展。
3. 投资多元化随着房地产市场的成熟，投资者将更加关注多元化投资领域。
我国房地产金融30年回顾
虽然我国的改革开放从1978年就开始，但房地产市场起步较晚，即从上世纪80年代中开始准备并在80年代末开始启动。
可以说房地产金融基本上伴随房地产市场起步，但房地产金融的发展相对迟缓；总体上它在我国近30年来的发展过程中，对国家经济和人民生活的改善起到了非常重大的贡献，也必将发挥更大和更积极的作用；但也暴露出了很多问题并对我们提出了很大的挑战。
由于本文涉及房地产金融是一个很大的命题和由于篇幅有限，作者这里就选择重要的方面加以阐述和点评，有些房地产金融产品如房地产抵押证券化和房地产夹层融资等产品将不包括在本文中。
房地产贷款1980年6月，中共中央、国务院在批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》中正式提出实行住房商品化政策。
1984年四大国有银行陆续开始经营部分商业性金融业务，接下来几年广东一些沿海发达地区尝试借鉴香我国房地产金融30年回顾文/北大纵横管理咨询集团合伙人 张健地产金融港地区的贷款买楼做法，这可以作为我国房地产金融业务之一。
1986年，国务院成立了住房制度改革领导小组，负责领导和协调全国的房改工作。
1987年底，为配合国家住房制度改革，围绕房改领域开展业务，我国分别在烟台和蚌埠成立住房储蓄银行，专门办理与房改配套的住房基金筹集、信贷、结算等政策性金融业务。
1988年1月，国务院决定分期分批实行住房制度改革。
1991年2月，国务院办公厅对上海市人民政府上报的房改方案作了批复，原则同意；1991年5月上海住房公积金制度实施，并在接下来的几年全国推广。
1991年，国务院提出分步提租、出售公房等推进房改的思路。
1994年，国务院作出深化城镇住房制度改革的决定，提出建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度。
1996年7月1日中国人民银行《贷款通则》发布和实行，1997年5月9日建设部发布《城市房地产抵押管理办法》，它们为接下来实行的银行个人住房贷款业务确立了方向。
1998年，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，决定停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；同时，建立了职工住房补贴和住房公积金制度，为推进住房商品化创造了条件。
我国房地产金融发展历程
我国房地产金融发展历程我国房地产金融发展历程第一阶段：改革开放前的停滞阶段这一阶段的吋间是新中国成立至1978年。
在计划经济体制和住房供给体制下，城市住房建设投资是由国家财政预算统一承担的，建成的住房在全部城镇中作为福利品无偿分配给每家每户使用，而且基本上分配依据家庭人口数量。
在这种投资体制和分配体制下共同作用下，房地产资金的循环被人为切断，资金周转无法顺利进行下去，呈现出有投入、无回收的特点。
土地归属于国家，由政府审批划拨，不允许转让。
住房则由国家分配，不允许买卖、出租、抵押，这样整个房地产交易活动基本处于停滞，房地产市场也不复存在。
因此房地产金融活动也无从谈起。
第二阶段：探索住房制度改革，房地产金融的复苏这一阶段的时间是1979年至1984年上半年。
从1978年十一届三中全会以后，政府出台了一系列改革开放的方针政策。
1978年，国务院批准了《加快城市住房建设的报告》。
1979年7月，"土地使用费"的概念是全国人大五届二次会议通过的《中华人民共和国中外合资企业经营法》提出的。
1980年4月，邓小平同志发表了《关于建筑业和住宅问题的谈话》，系统地阐述了有关建筑住宅、公房出售、提租、补贴等系列改革措施，明确提出了城镇改革住房投资、建设以及分配制度的总体设想。
同年7月，国务院颁布了《关于中外合营企业建设用地的暂行规定》，由深圳特区首先于1982年开始征收土地使用费。
随着中国住房制度改革的开始，住宅商品化工作开始步入轨道。
由1979年，西安、南宁、柳州、梧州4个城市率先开始的全价向个人出售住宅的试点。
到1982年，试点城市已经扩大到了50个，共售出住宅4000多套。
住房改革的开始为房地产金融业务的出现营造了氛围，创造了需求者。
部分银行为了适应此变化，开始支持住房制度改革，开展住房信贷业务。
由于处在初级阶段，业务范围小，仅仅是建设银行系统在一些实行房改试点城市和部分大中城市开展业务，业务内容较单一。
房地产融资历史、现状、未来趋势-08.24
五、房地产融资的未来趋势
1、房地产市场的角度： 一二三线城市的房价，肯定是会抑制的。 一二三线城市的房地产建设，肯定是会继续进行的。（1、中国人有了钱就喜欢建房或换新房；2、中国工程的质量
不敢恭维，尤其近年来各大房地产巨头为了抢占市场，所造的房子质量，更是有水分在其中）
2、政府政策的角度： 抑制房地产的政策会出，抑制房地产融资渠道等合规问题的政策会出。
房地产融资历史、现状 、未来趋势
——发行组 XXX
2018年08月24日
目录
1. 中国房地产市场发展的历史
2. 什么是房地产融资？
3. 房地产融资的历史 4. 房地产融资的现状 5. 房地产融资的未来趋势
Part 01
中国房地产市场发展的历史
一、中国房地产市场发展的历史
1、第一阶段： 理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）
Part 04
房地产融资的现状
四、房地产融资的现状——2018监管新形势
一行三会统一发布 资管新规 征求意见稿 2017年10月 2017年11月 银监会 商业银行委贷 管理办法 2018年1月上旬 基金业协会 私募投资基金 备案须知 2018年1月下旬 人行、银保监、证监会 资管新规 正式落地 2018年4月
1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。
3、第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年） 随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。 1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经 济的支柱产业之一。 4、第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段（2003年以来） 2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控 政策。最早是1978年，至今已经走过了40年历史。
发展房地产投资基金
发展房地产投资基金近年来，房地产投资基金越来越受到人们的关注。
房地产投资基金是指由一定数量的投资者共同投资于房地产行业，由专业机构管理的基金。
随着我国房地产市场的不断发展，房地产投资基金也开始逐渐走向成熟，并逐渐成为了房地产行业的重要投资方式。
一、房地产投资基金的发展历程房地产投资基金在我国起步较晚，发展历程可分为三个阶段：1. 初期阶段（2003—2009年）在此期间，房地产投资基金还处于探索阶段，主要是针对特定的项目成立特别基金，且基金规模较小。
这一期的房地产投资基金大多是由企业或国有资本进行发起，缺乏机构的参与和管理。
2. 中期阶段（2010—2016年）随着房地产市场的火爆，房地产投资基金迎来了发展的黄金时期。
许多机构开始介入基金管理，基金规模也逐渐扩大。
此期间，房地产投资基金发展成为了资本市场中大量的私募基金之一。
3. 现阶段（2017年至今）房地产投资基金已经建立相对完善的监管体系，基金规模进一步扩大，运作方式也更加成熟。
房地产投资基金的投资领域也从房地产开发逐渐转向租赁、物业、旅游地产等产业，投资策略更加多样化。
二、发展房地产投资基金的意义房地产投资基金具有以下几点重要意义：1. 扩大了房地产融资渠道以基金形式进行投资，既可以从股东和基金的角度出发，中长期配置房地产资产；也可从认购方和基金的角度出发，获取自身投资所带来的收益。
2. 促进了优质房地产项目的顺利推进房地产投资基金成立后，投资者可以根据基金中项目的优质程度，选择适合自己的房地产投资项目。
同时，基金的资本可以为房地产项目提供资金支持，促进优质项目的建设。
3. 带动了房地产市场的发展房地产投资基金的发展，对于推进房地产市场化、制度化、国际化具有重要意义。
基金可促进资金的流动和资本市场的发展，加快房地产市场的资本化进程，推动市场价格的合理化。
三、发展房地产投资基金的难点和解决方案发展房地产投资基金也面临着一定的难点和挑战。
主要有以下几点：1. 市场规模有限房地产投资基金市场比较小，房地产投资基金的业务在股票、债券等证券投资业务面前，市场份额相对较小。
地产基金的历史、现状、未来展望
一、地产基金基本介绍地产基金最早出现于20世纪60年代的美国，并于80年代末开始真正起步。
早期地产基金主要在经济下行期抄底优质不动产项目，后来随着行业发展开始逐渐涉足房地产开发、房地产债权投融资和国际房地产投资等多个领域。
全球最著名的地产基金有黑石集团、喜达屋资本、铁狮门、凯雷投资、橡树资本等。
部分国际知名地产基金资料来源：各公司官网，绿创研究戴德梁行的数据显示，2018年中国内地商业地产总投资额达2960亿元，外资占总交易额的32%。
光是2019开年这3个月，以国际私募巨头黑石为首的买家，就已经撒出了200亿收楼。
不光黑石在买买买，凯德、基汇资本也是主流买家，上海浦发大厦、上海MixC万象城等几栋甲级写字楼就刚被他们收入麾下。
近年来主流外资机构参与的中国内地大宗物业交易情况资料来源：PropTech研习社，投中网和美国相比，我国地产基金行业的整体资产管理规模还比较小。
我国地产基金自2008年起步，2010-2011年首次出现爆发式增长，2015和2016年更是连续增长翻番。
2017年由于基金行业整体监管趋严，各类基金产品均备案骤减趋于停滞，因此地产基金规模增速有所下降。
2018地产基金数据尚待统计，但根据《2018年私募基金登记备案综述及12月私募基金登记备案月报》，1-12月私募基金总体数量和规模相对上年分别上升12.38%和15.12%，以全年管理基金规模12.78万亿元来看，相信2018年地产基金规模数据也不会太差。
资料来源：中基协，绿创研究二、地产基金的分类地产基金有多种分类方式。
>> 按照投资项目类别可分为：商业类基金、住宅类基金、综合体基金、城镇化和基础设施类基金。
2015年以来城镇化和基础设施类基金数量一直最多，并且持续增长。
商业类基金于2017年跃升为第二大基金类别，住宅类基金数量则排名第三。
这表明我国地产基金行业逐渐从开发型增量投资向持有型存量资产管理过渡。
>>按照投资环节划分有以下几种地产基金：资料来源：公开资料整理，绿创研究>>按照投资策略可划分为以下三种地产基金：资料来源：公开资料整理，绿创研究我们以住宅机会型基金为例，这种基金对投资人和运营者的能力要求高，回报也最高。
房地产投资信托基金在我国的发展
财经与管理
房地产投资信托基金在我国的发展
郑 志 慧 1，2 （1、哈尔滨商业大学会计学院研究生，黑龙江 哈尔滨 150000 2、黑龙江建筑职业技术学院建筑经济管理分院，黑龙江 哈尔滨 150000）
下，综合考虑风险与收益必然会缩减对房地 了房地产市场运行中各个环节的市场风险和 般而言，如果房地产信托投资基金的分红比
产企业的贷款。于是，构建渠道多元化、高效 信用风险。在这条资金链中，银行是最后的 例超过 90%，就应该免除公司税项，只向投资
并且有利于风险分散的房地产金融成为当前 “风险承担者”。随着我国房地产投资和房地 者的投资收益征收税收，从而避免双重征税。
金解散或削弱。
方面的问题：
作 者 简 介 ：郑志慧（1980-），2004 年毕业
2 我国发展 REITS 的必要性
3.1 理论体系的完善
于东北农业大学，本科，会计专业，任职于黑
2.1 我国需要完善的房地产金融体系
REITs 是通过在证券市场公开发行受益 龙江建筑职业技术学院建筑经济管理分院，
20 世纪末期，许多新兴的发达国家和地 凭证募集资金作为投资资金来源的，该受益 同时在修于哈尔滨商业大学会计学院硕士学
等），将投资者的不等额出资汇集成一定规模 将施工企业垫资中来源于银行部分加上的 价方法会产生“橘生于淮北则为枳”的后果。
的信托资产，交由专门的投资管理机构加以 话，比例将高达 70%以上。这种通过银行体系 所以，研究适合我国的资产定价理论是在我
管理，获得收益由基金券持有人按出资比例 来支持整个房地产金融，使金融政策的变化 国发展 REITs 所要解决的理论前提。