万科住宅标准化.pdf

不同架空层层高的层数比较
架空层4.2米 架空层4.5米 架空层5.9米
35层99.4米 35层99.7米 34层98.3米 标准层2.8米
28层79.8米 27层77.3米 27层78.7米
备注
均未算女儿墙墙高
单体-结构
结构布置（梁、柱）： 1、标准层已满足各功能空间的装修要求 2、架空层入口处梁取消
成本:8.1万/个
景观图纸
功能模块-架空层
首层入户大堂平面：A户型三房做入口
成本：20万/个
功能模块-首层入户大堂
室内图纸
首层入户大堂效果图
首层入户大堂平面：C户型两房做入口
成本：20万/个
功能模块-首层入户大堂
室内图纸
首层入户大堂效果图
地下入户大堂平面：A户型三房做入口
室内图纸
地下入户大堂效果图
功能模块-地下入户大堂
成本：3.2万/个
地下入户大堂平面：C户型两房做入口
室内图纸
地下入户大堂效果图
功能模块-地下入户大堂
成本：3.2万/个
电梯厅平面图
室内平面图纸
核心筒轴线面积70平方米，在满足高 层18层以上，1T6的情况下，该核心筒 面积基本与区域十字单体1.0最优面积 一致。 电梯厅成本：594元/㎡*31㎡=1.9万 元
4 卧室均可保证良好的视野 增加产品的附加值。
范围。
户型
配置
户型A-温情望 三房两
子
厅一卫
户型B-三代同 三房两
堂
厅两卫
户型C-旭日东 两房两
升
厅一卫
套内 75.5
76
60.4
阳台 10.7
15.6
9.6
公摊 建筑面积 14 95.4
14 97.3
11.2 76.7
建议：标准化立面可采用现代及ARTDECO风格
2.2、彻底标准化，统一部品，以利于集中采购，降低成本及生产周期 5、覆盖主流产品，以强适应力的成熟户型，适应项目快速开发 6、建立一个“不被轻易抛弃的单体平台”，不断重复，持续改进
研究方法：
1、由整及零：单体——模块——部品 2、效果成本比较分析：确立最优方案
A户型
B户型
核心筒
C户型
单体-平面
B户型
功能模块-电梯厅
电梯厅效果图
玄关1室内图 纸
玄关2室内图纸
玄关一：B户型
玄关二：A、C户型
成本：玄关一3.9平方米3558 元；
玄关二3.3平方3451元
效果图
功能模块-玄关
厨房1室内图纸
厨房2室内图纸
厨房一：A、C户型
成本：厨房一5.9平方米7362元 厨房二5.4平方米7218元
厨房二：B户型
二层梁图：取消 此处入口上方的
梁
卫生 间
卫生 间
厨房 厨房
单体-结构
统一降板标准： 厨房降板80 卫生间局部降板350，其他部分降板80 入户花园降板80 阳台降板80 赠送阳台不降板 其他不降板 结构成本：根据项目自身性质，严格按照成本对标控制
卫生 间
卫
卫
生
生
间
间
厨房 厨房
卫生 间
卫生 间
卫生 间
区域市场
1、十字单体产品经历广深区域1.0版的推广及市场检验，现已升级为十字单体标准化2.0， 具有更好的适应性。 2、在区域目前已经得到了大力推广并取得了广泛的认可。
东莞市场
1、通过了华府一期，金域松湖一期部分户型的市场检验。 2、已经取得公司内部的认可。 3、产品已经开始大规模的推广，目前涉及项目有金域松湖后期、金域国际、朗润园、长 安新项目、塘厦新项目及南城新项目。
集团标准化1
集团标准化2
东莞公司定型
集团方案一491元每平方米
集团方案二427元每平方米
东莞公司优化定型368元每平方米
目前标准化栏杆在兼顾效果的前提 下，做到了成本最优。
材料部品-百叶
佛山公司百叶
早前百叶
优化后
佛山空调百叶方案150元每平方米
十字单体原190元每平方米 东莞公司优化方案148 元每平方米
标准化产品的拓展 研发其他面积段的户型，进一步提升十字户型标准化产品的适用性。
Thanks 欢迎交流指正
立面系统
空调百叶
13.12
GRC线条
——
200.44
总计
翡丽山
部位
材料
外墙
涂料
窗、阳台门 阳台栏杆 空调百叶 GRC线条
可售单方
42
96.54 18 10.23 —— 166.77
单体-剖面
标准层：2.8米 架空层：4.5米（80m限高可做27层）
4.2米（100m限高可做34层）
成本差异：标准层降低100mm，单方可减少20元
产品的适应性
十字单体规划适用性
1、单体规划一般从正南北偏转约45度 2、广深区域各城市均可满足日照要求 3、由于单体呈斜向布局，因此各楼栋之间视线干扰少，视线距离远大于楼间距 4、可两连，不推荐三连 5、所有户型均满足90/70政策，可搭配别墅，平衡容积率
政策与市场
政策环境
1、政策：十字单体标准化六个户型均满足90/70政策 2、刚需：国家目前限购政策及贷款政策的现实，使得首置客户成为市场主流，十字单体 产品恰好满足这部分客户的需求
立面
立面系统 总计
金域国际
部位
材料
外墙
平涂料 质感涂料
窗、阳台门
阳台栏杆
空调百叶
GRC线条
可售单方 36.67 15.44 96.54 18 10.23 4.79 181.67
立面系统 总计
金域松湖
部位
材料 可售单方
外墙
弹性涂料 51.15 弹性涂料 13.59
窗、阳台门 阳台栏杆
103.83 18.75
标准化产品发展
标准化产品的品牌及包装 标准化产品作为今年全年“生活广场”产品线打造中相对独立的一环。下一步应落实 产品的命名、产品品牌打造及包装 标准化产品的运用 首置项目优先采用标准化产品，当产品定位及规划条件不允许时，可选择标准化延伸 产品（正在研究的板式标准化产品）或其他产品
标准化产品的完善 1、广泛收集客户意见，对产品本身及精装修设计进行改善提升，提高产品的实用性 2、在满足产品品质的前提下，进一步进行成本优化研究。（成本级配体系）
1
4
3
A户型卧式
A、C卧室 1
2915元
A卧室2 2501元
A卧室3 2222元
B卧室4 3323元
B卧室5 1937元
B卧室6 2462元
建面13.8㎡ 净空3850*3100 11.3㎡2600*3700 9.6㎡2200*3700 16.3㎡4100*3400 8㎡2750*3600 11.1㎡2400*2900
年龄：25-45岁 家庭：三代同堂 行为：养老育幼 需求：实用三房
客户与品牌
北向户型市场反应
1、由于十字单体户型规划特性，使其最差朝 向不会纯朝向北，而是西北，这样就保证了一 定的采光，相比于纯北的产品具有一定优势， 而且一般两房一卫的C户型或三房一卫的A户 型朝向存在较差的情况， 2、十字单体此两个户型主要面对首置客户， 对价格敏感，更关注性价比，对朝向的关注就 相对弱些。
标准化的品牌及包装 标准化的推广 标准化的完善 产品的拓展
十字单体产品适用性
1、主要针对首置和首改 2、深圳区域东南风向：十字单体的点式、短板式斜向布局，对通风有利 3、产品定位明确，适合规模复制，适应快速开发 4、高层住宅（住宅大于十层小于100m），目标容积率2.5-6 5、所有户型均满足90/70政策，特定的户型对应特定的客户，销售思路清晰
A、C卖点：
B户卖点：
1 方正实用，
2 入户设置入户花园，即增 1 方正实用，南北通透。
加了入户的空间层次感，又 2 客厅外阳台视野开阔，所有雨
可解决部分家政功能。
水管均移至空调板处，最大化增
3 客厅外阳台视野开阔，所 加阳台的实用面积。
有雨水管均移至空调板处， 3 卧室均可保证良好的视野范围。
最大化增加阳台的实用面积。 4 阳台封闭为房间，增加一卧室，
东莞十字单体标准化2.0
深化、定型、改进
目录
标准化的背景
产品适应性 市场与政策 客户与品牌
标准化的成果
研究逻辑 标准化成果 产品图库
标准化的发展
标准化的品牌及包装 标准化的推广 标准化的完善 产品的拓展
目录
标准化的背景
产品适应性 市场与政策 客户与品牌
标准化的成果
研究逻辑 标准化成果 产品图库
标准化的发展
功能模块-厨房
功能模块-卫生间
卫生间1室内图纸
卫生间2室内图 纸
卫生间3室内图纸
卫生间一：A、C户公卫 成本：5.2平8237元
配置、成本、效果
卫生间二：B户主卫 成本：5.3平8316元
卫生间二：B户公卫 成本：3.8平7092元
配置、成本、效果
配置、成本、效果
效果图
3
6
1
2
尺寸、布局、5功能
十字单体三个户型对应的客户群
旭日东升型 C户型76.7㎡两房一卫
品牌：？
年龄：22-30岁 家庭：新婚夫妇 行为：独立、自由 需求：紧凑两房
温情望子型 A户型95.4㎡三房一卫
品牌：？
年龄：25-35岁 家庭：三口之家 行为：注重家庭亲情 需求：舒适三房
三代居家型 B户型97.3㎡三房两卫
品牌：？
目前标准化栏杆在兼顾效果的 前提下，做到了成本最优。
\\nas-dgdc\文档临时交换区\十字单体产品图库
建筑
室内 景观
产品图库
\\nas-dgdc\文档临时交换区\十字单体资料
产品图库
目录
标准化的背景
产品适应性 市场与政策 客户与品牌
标准化的成果
研究逻辑 标准化成果 产品图库
标准化的发展
标准化的品牌及包装 标准化的推广 标准化的完善 产品的拓展
研究逻辑 标准化成果 产品图库
单体 模块 部品
标准化的发展
标准化的 标准化的推广 标准化的完善 产品的拓展
Fra Baidu bibliotek
研究逻辑
研究原则：
1、精准锁定目标客户群，以实际使用需求为目标，产品设计精细化 2、先统一，再推敲。统一后，针对各个模块的推敲会起到事半功倍的作用。
2.1、各功能模块统一：标准层、大堂、装修、厨卫模块、AC户卧室统一，在掌握住客 户需求敏感点时，能实现快速的产品优化，质量提升。
典型客户访谈：
朝向就无所谓了，不要太差就行。才毕业，主要 是想有个自己的家，交女朋友啊，生活啊都方便 些；主要看价格、户型这些了，过渡期嘛，以后 成家有孩子了换房再考虑朝向这些
型 B户 型 C户
A1户型 A2户型
核心筒 型 B户
客户与品牌 北
目录
标准化的背景
产品适应性 市场与政策 客户与品牌
标准化的成果
B户型卧式
C户型卧式
功能模块-卧室
材料部品-入口雨棚
成本：钢架，外包铝板，造价3万 两个方向入口的做法及尺寸一致，标准化
铝合金推拉门: 一款2.4*2.2
铝合金窗： 标准0.6*1.4
套内门：一款推 拉、两款平开， 高度全部统一为 2.2m 空调百叶六款
入户门：一款
材料部品-门窗
材料部品-栏杆