万科房地产招标管理流程

房地产招标管理流程1.目的为规范万科集团工程招标管理，维护招标单位的权益，在保证项目质量、工期等要求的前提下，以合理低价选择最满意的投标单位，制定本管理办法。

2.范围本管理办法适用于万科集团所属各房地产公司。

3.职责3.1 万科集团总部财务管理部成本管理组负责本管理办法的制订、修改、指导、解释、监督检查。

3.2 万科集团所属各房地产公司进行招标工作的经办人员、审批人员和其他责任人员负责贯彻执行本管理办法。

4. 方法与过程控制（包括总则、合格承包商数据库、招标工作程序、其他规定）4.1 总则4.1.1 本管理办法适用于集团所属各房地产公司的工程施工、监理、造价咨询委托的招标，其中金额（工程造价）在5万元以上（含5万元）的工程施工项目和所有工程监理、工程造价咨询委托必须实行招标选择合作单位。

工程招标应采用公开招标或邀请招标的方式，但无论采取何种方式，都必须有三家以上的投标单位参与竞标。

但下列情况除外：（1）金额（工程造价）在5万元以下的工程可按照货比三家、合理低价的原则，经填报《承包商考察结果审批表》，报公司招标工作小组批准后确定承包单位；（2）某些已经过集团审批确定了长期合作伙伴关系的工程；（3）某些地方政府垄断工程。

4.1.2 工程招标应遵循以下原则：4.1.2.1 全面招标原则：凡是符合招标条件的工程项目都要以招标方式确定承包单位；4.1.2.2 整体招标原则：禁止将项目肢解或化整为零，规避招标。

4.1.2.3 事前预算原则：施工类工程在招标前，应先根据施工图预算编制标底；不提倡在无标底的情况下，进行费率招标。

4.1.2.4 资质审查原则：所有投标单位都要经过严格的资质预审，符合项目要求的投标单位才有资格参加项目投标。

4.1.2.5 合理低价中标原则：选择的中标单位应是在满足招标综合要求的前提下，报价较低且合理。

4.1.2.6 透明公正原则：整个招标过程务必有充分的透明度，各部门间积极配合、全面沟通、信息共享、杜绝暗箱操作。

4.1.2.7 保密原则：要做好标底、投标文件、评标、定标等内容的保密工作，以防影响招标的公正与效果。

4.1.3 招标管理机构及职能划分4.1.3.1 招标管理机构◆公司应设立招标工作小组，招标工作小组是公司招标工作的决策机构，小组成员至少包括：总经理（可作授权）、副总经理或总监、成本管理部经理、工程管理部经理、项目部经理等；招标工作小组组长由一线公司任命；招标小组对定标起集体决策的作用。

◆工程招标的执行部门主要包括工程管理部与成本管理部，两部门应分设招标职能岗位，负责招标工作的具体操作。

.....房地产公司工程自行招标管理办法(1)1. 目的规范工程招标，以合理低价选择合适的承包方，维护招标单位的权益。

2. 范围本办法适用于各房地产公司的所有工程施工、监理、造价咨询等业务。

3. 原则：3.1. 透明公正原则：招标过程必须有充分的透明度，各部门积极配合、全面沟通、信息共享，所有招标决策应在招标机构内集体公开决策，杜绝暗箱操作。

3.2. 充分竞争、择优中标原则：每次招标都应有充分适量的投标队伍参与投标，公司应鼓励投标单位积极开展公平竞争，保证招标具有充分的竞争性，公司应选择具有充分竞争优势的单位中标。

3.3. 廉洁奉公原则：所有与招标工作相关的员工都应保持廉洁，不得利用职务、职权之变谋求私利，任何个人不得影响招标小组进行客观公正的评价。

3.4. 维护信誉原则：选择投标入围单位、评标、定标时应客观公正，树立并维护公司良好的招标信誉和形象。

3.5. 保密原则：各单位的投标文件、评标过程、未发放中标通知书前的定标意向，都是公司的重要***，不得泄露或作不当承诺；公司并且要求各投标单位对自己的投标资料保密，互不串讲。

3.6. 可追溯原则：项目的招标资料，包括：招标文件、投标文件、承包商考察结果审批表、答疑记录、开标和评标的记录、评定标评审表、约谈记录、相关会议纪要等；须及时收集、整理、归档、保管。

4. 职责分工4.1. 集团工程部、成本审算中心负责本管理办法的制订、修订、解释、监督和检查。

4.2. 分公司招标领导小组：招标工作的决策机构，对定标起集体决策的作用。

小组成员至少包括：总经理、工程及财务分管领导、成本部经理、工程部经理、项目经理部经理等。

招标领导小组可对招标项目按额度授权总监或部门经理确定。

4.3. 工程管理部主要职能：投标单位资质预审，建立及维护合格承包商名录，编制项目招标计划、编制招标文件，组织发标、接标、开标，评审技术标，控制招标工作进度，负责招标资料的收集、整理、归档、保存，组织安排全过程的招标小组会务。

4.4. 成本管理部主要职能：编制招标文件的经济部分，参与接标、开标，主持评审经济标，主持谈判。

4.5. 项目经理部主要职能：提出详细的招标要求，如承包单位、材料设备的进场计划和技术要求。

全过程参与招标工作(主要是会审工作)，并督查招标工作的进展。

1、制定招标计划主持编制招标计划参与并提出意见提出进场时间、工期及技术要求2、编制招标文件主持编制招标文件编制经济条款参与并提出意见3、发出招标邀请主持选择投标单位参与选择投标单位参与选择投标单位4、发标、答疑主持发标、答疑会议负责经济条款答疑负责提出技术、工期及配合要求5、开标主持接标、开标参与开标协助6、评标评审技术标，参与投标单位谈判主持评标会议、负责评审经济标、谈判提出意见并根据情况参与谈判7、定标招标领导小组组长主持，集体表决定标，并发出中标通知8、资料管理工程管理部指定专人负责招标资料的收集、整理、归档、保存5. 适用工程5.1. 本管理办法适用于所有工程施工、工程监理、造价咨询的招标。

其中金额大于等于5万元的工程施工、监理、造价咨询必须实行招标选择合作单位，禁止将应统一招标的分部分项工程肢解或化整为零，规避招标。

5.2. 金额大于5万元但属下述情况时：a、政府垄断工程；b、因技术、市场原因造成实质性垄断，投标单位不足3家，且标的物无替代性的工程。

可采用直接委托或议标确定合作单位，当合作单位有不止一家可供选择时，优先采用议标。

5.3. 小于5万元的工程是否招标不作强制要求，可采用议标、直接委托的方式确定合作单位。

同一项目的零星工程可以集中招标。

5.4. 议标应按如下要求执行：(1)参与议标的单位不得少于2家，常规工程应选择至少3家参与议标；(2)议标的谈判必须有工程、成本人员同时参与，并按约谈结果填写《工程评标定标审批表》，约谈记录作为审批表附件同时报批。

5.5. 直接委托时应按如下要求执行：(1)价格可以谈判时，由工程、成本人员共同参与谈判；(2)经办人填写《工程评标定标审批表》，报招6. 招标前期工作6.1. 项目招标策划6.1.1. 项目招标工作实施前，由工程管理部组织成本管理部、项目经理部等相关部门进行项目招标策划，经公司招标领导小组审批后执行，同时报集团工程管理部备案。

6.1.2. 招标策划主要内容应包括：标段划分、合作单位的选择方式（招标、议标、直接委托）、招标方式的选择（清单、单价、费率）、入围单位的选择标准、确定招标后是否需要进行商务谈判；6.1.3. 标段划分：应综合工程的复杂程度、技术要求、工期要求，结合承建商的实力以及招标人自身的管理水平，合理划分标段。

避免标段过小导致合作方不能发挥规模效益，而提高报价；也要防止标段划分过大导致不能按时竣工或者降低工程质量。

6.1.4. 招标方式的选择：u 各类施工工程招标应采用工程量清单的招标方式。

u 各公司编制“项目开发计划”时，应给工程量清单招标安排合理的时间。

因工期紧急而无法采用工程量清单招标时，可以采用模拟工程量清单（包干单价）的招标方式。

u 除示范区外，主体工程不允许采用费率招标；特殊情况下不得不采用时，经各地公司第一负责人签字，报集团成本与开发计划管理委员会审批后方可执行。

6.1.5. 下述工程项目应采用两阶段招标法：招标项目的技术含量高，产品质量差异程度大且难以量化，如幕墙、门窗、精装修；投标产品存在较大差异，比较的重点是性价比而不单纯是价格，如智能化、机电产品。

两阶段招标法即先进行方案招标（可要求投标方初步报价），统一技术标准或设备型号后再进行第二阶段招标。

标领导小组审批。

6.2. 招标计划6.2.1. 项目经理部根据工程的要求提出总承包、分包、环境等各项需招标工程的进场时间要求、技术要求、对投标单位的资质要求，并在项目的实施过程中根据情况协同工程管理部对计划进行调整。

6.2.2. 工程管理部应根据项目经理部提出的进场时间要求，结合招标方式，汇总编制所有工程项目的招标计划，并及时通报招标领导小组全体成员。

公司的招标计划应尽可能考虑多项目集中招标的可能性。

6.2.3. 招标计划应召集工程、项目、成本及设计等相关部门进行会审，使其切实可行。

6.3. 招标文件6.3.1. 招标文件由工程管理部组织成本部、项目经理部及法律人员共同起草。

对于使用频率较高的某类招标文件，工程管理部应组织相关人员编制“标准招标文件”或“示范招标文件”。

6.3.2. 施工招标文件分正文和附件两部分。

正文包括：招标内容、招标范围、项目简介、工期、质量要求、工程造价要求、投标截止日期、开标时间和地点、评标办法、违约责任、投标押金、相关规范、投标文件格式、特别约定等；附件包括：技术标编制要求、经济标编制要求、工程量清单报价表、甲控材料表（含甲供、三方供货、限价）、施工图、拟签的合同文本。

6.3.3. 招标文件应完整、系统，全文表述准确，对于涉及双方利益的经济条款，应在招标文件中表述清晰，避免事后发生纠纷。

6.3.4. 公司在开展施工类项目招标时，应已对拟招标项目的市场价格、主流供应商等有清晰的了解。

各类招标应根据工程量清单、当地预算定额和通行的取费标准、市场行情编制评标参考价，应力求准确、全面，不得漏项。

6.3.5. 各类工程招标均不设立非公开性质的标底。

如公司对拟招标项目之造价市场行情比较熟悉，可设立参考总价、参考单价和取费等级、下浮点数之类的公开性标底；公开性标底应包含在招标文件中，为每一个投标者知晓。

6.3.6. 属于新技术、新工艺或对市场行情不了解的工程，则不应设置公开标底，免起误导作用，此时应多邀请投标单位参与投标，主要依靠竞争获取合理低价。

6.3.7. 招标文件中，应要求投标单位及时回标，并将技术标、经济标分开封装，以方便我方评标。

6.3.8. 经批准采用费率招标的项目，须在招标文件和合同中明确计费依据，并规定在施工图预算编制完成后一段时间内，双方根据施工图预算和中标费率核对工程造价，确认合同总价，并就确定后的总价签署补充协议。

7. 招标实施过程7.1. 投标单位的选择7.1.1. 投标单位的选择直接影响到招标工作的质量。