房地产开发与经营作业

房地产开发与经营作业
西安建建筑科技大学综合楼拆迁重建项目定位研究
姓名：伍旭升
班级：工程管理0902
学号：090410207
西建大综合楼拆迁重建项目定位研究
一、背景分析：
由于原西安建筑科技大学综合楼已达到使用年限，且内部设备年久失修，教室利用率较低，考虑到该地段较好的利用价值，故计划对其进行拆迁重建，暂定项目名称为西部建筑科技大厦。

我们结合具体地理条件及相关类型项目策划经验，对该项目拟进行定位研究。

二、客户定位：
西部建筑科技大厦的规划位置在拥有100年建校历史的西安建筑科技大学校园内，外临雁塔东路，所处地段有庞大的新兴经济体，其附属各大建筑设计研究院及设计事务所，都依托其得天独厚的文化科技资源，更是吸引了无数电子科技投资者；雁塔路是西安市区唯一的电子产品专卖一条街，又有文化底蕴的老牌大学与之毗邻，长安大学，西安科技大学均离此不远，有又政府办公地点国有企业比较密集，地理位置非常优越。

以下表格可以对其附近的优势资源做一简单阐述。

经分析该项目主要以建筑科技为主打，兼以娱乐消费为次要品牌的多方位客户定位；我们从该项目的主体导向出发，拟可以吸引的客户群类型，公司经营能力及营业特征，区域结构，客户群对该地段商品房的消费能力，消费方式及目的进行了分析，可以得出以下表格，对各种客户群总结结果做出一定的反映。

三、产品定位：
现代市场营销理论认为，房地产产品是人们通过交换而获的需求的满足，是消费者或用户期求的实际利益。

从建大之前所做的“华清学府城”商品住宅的成功可以看出，房地产产品无论从物业实体及其质量，特色，类型，品牌等，还是可以给消费者带来附加利益和心理上的满足感及信任感的服务，保证，物业形象，房地产开发商和房地产销售代理商等，都是做产品策划时所必须要考虑的因素。

在此，对该项目产品定位进行说明：
项目名称：西部建筑科技大厦
地点：雁塔区雁塔路中段
占地面积：2200㎡
建筑面积：2000㎡
规划：由一栋主楼和裙楼连体而成
楼高：50ｍ
楼层：主楼14层，裙楼两层；地下2层，地上12层
功能：地下一、二层为停车场
地上1-2层为购物中心
地上3-4层为饮食娱乐、休闲、健身中心
地上4-8层为写字楼
地上8-12层为商品房住宅
结构设计：要求中有“需要户型可调整”的空间灵活性，应用框架——剪力墙结构，并根据建筑使用空间要求及使剪力墙能承受大部分水平推力的原则，合理布置剪力墙的位置。

主楼下设箱型基础，将基础的中空部分尺寸做大，用于地下室（地下停车场），做到设计施工一体化。

裙房层高3层，设条形基础。

实用率：62％
室内交通：写字楼4部美国奥的斯高速豪华直升客梯，2部
专用消防电梯，另设步梯通道3条，宽1.2 米
停车场：地下两层共180多个泊车位，保安、监控和收费系
统由电脑控制，全天候服务
外装饰：裙楼为铝塑复合板，主楼以青灰色面砖和墨绿色
玻璃相间的幕墙、条点窗砖面装饰
内装修：豪华大堂，高档进口石材贴面铺地，公共走道采用
高档石材铺地，矿棉天花板吊顶，公共卫生间全套装修。

写字间均装天花，地面铺地毯，商品房部分高级粉刷墙面，通透阳台
租售方式：可售、可租
四、形象定位：
形象定位通过对该项目所做出的市场定位及地理位置，所面向的客户群体进行分析，得出该项目的独特优势为依托西安建筑科技大学高校产业特点，打出建筑科技的口号，再凭借其城市商业圈中心地段，作出以下几方面形象阐述：
项目名称：西部建筑科技大厦
市场推销广告语：建筑，以科技为名
项目形象特色：依托高校文化氛围；多种模式综合，各具特色；电子科技中心地
域；近邻高校教师公寓
产品定位优缺分析：
优势是文化，科技氛围好，能较好地作为办公楼出售；缺点是因建筑面积有限，不能开发出较具代表性的物业，又由于规划方面的限高要求而面临较为紧张的容积率，所以不能作为均具有城市领头的代表性产品面市。

主要参考文献
[1]兰峰，房地产开发与经营，中国建筑工业出版社，2008.
[2]西安建筑科技大学等七院校合编，房屋建筑学，中国建筑工业出版社，2006.
[3]赵志缙赵帆,高层建筑施工(第二版),中国建筑工业出版社,2005.
[4]张文忠,天津大学,公共建筑设计原理(第四版),中国建筑工业出版社,20008.
[5]吕一林李蕾,现代市场营销学(第四版),清华大学出版社,2007.。