保利地产成本管理分析报告
【分析】保利房地产股份有限公司财务状况分析
【关键字】分析西安欧亚学院本科毕业论文（设计）题目：保利房地产股份有限公司财务状况分析学生姓名：李明昊指导老师：张佳荣所在分院：会计学院专业：会计学班级：1003二0一四年五月摘要随着我国经济的迅速发展，企业的财务状况引起人们越来越多的关注。
在市场经济条件下,企业之间的竞争越来越残酷,越来越激烈,从而暴露出当前企业在财务管理上的种种问题和弊端。
那么企业要在竞争激烈的市场中占取一席之地，并保持优势，就必须对所面临问题进行研究，以求找到解决这些问题的对策和方法，因而做好对企业的财务状况分析也就显得尤为重要了。
通过对财务状况的分析，可以全面地了解企业的经营和发展状况，更加全面科学地评价企业的经营业绩，定位企业的竞争地位，预测企业的经营前景。
房地产业作为国民经济的支柱产业，因其产业相关度高，带动性强，与金融业和人民生活联系密切，发展态势关系到整个国民经济的稳定发展和金融安全。
因此，做好对房地产业的财务状况分析有着十分重要的现实意义。
本文以保利房地产股份有限公司为例，从该公司2011-2013年度的财务报表入手，对公司三年的财务报表相关信息进行解读和分析，通过财务报表分析、财务指标分析等基本财务分析方法,全面的分析和评价保利房地产股份有限公司的财务状况和经营业绩，找出其存在的问题与不足，并针对性地对该公司存在问题提出解决对策和建议，为企业以及房地产行业未来经济的发展提供参考。
关键词：房地产；财务分析；财务指标ABSTRACTWith the rapid development of China's economy, the financial position of the enterprise attracted more and more attention. In a market economy, competition among enterprises is increasingly brutal , more intense, thereby exposing the current enterprise financial management problems and deficiencies . So companies want to take up a place in the competitive market, and maintain our competitive edge , we must face the issue of research strategies and methods in order to find solutions to these problems , so do the analysis of the financial condition of the enterprise it is particularly important. Through the analysis of financial condition and can fully understand the operation and development of enterprises,more comprehensive scientific evaluation of business performance , competitive position in corporate positioning , forecasting operating business prospects . The real estate industry as a pillar industry of the national economy , its industry related high, driven by strong contact with the financial industry and the people living close to the stable development of the relationship between the development of the situation and the financial security of the entire national economy. Therefore, to do the analysis of the financial condition of the real estate industry has a very important practical significance. In this paper, Poly Real Estate Co., Ltd. , for example, starting from the financial statements of the company for the year 2011-2013 , the company 's financial statements for three years to interpret and analyze relevant information , through financial statement analysis, financial analysis and other basic indicators of financial analysis, comprehensive analysis and evaluation of the financial condition and Poly Real Estate corporation 's results of operations , identify problems and shortcomings of its existence , and put forward countermeasures and suggestions to solve the problems of the company targeted for the enterprise as well as the future economic development of the real estate industry reference.Key words: real estate ; financial analysis ; financial indicators1.1研究的背景和意义当前，我国房地产行业发展势头迅猛，已经成为了国民经济的支柱产业，其产业相关度高，带动性强，与金融业和人民生活联系密切，发展态势关系到整个国民经济的稳定发展和金融安全。
保利地产成本管理制度
保利地产成本管理制度一、总则为了规范保利地产的成本管理工作，提高企业运营效率和盈利能力，制定本成本管理制度。
二、成本管理范围本成本管理制度适用于保利地产所有相关项目的成本管理工作，包括但不限于土地成本、建筑成本、人工成本、材料成本、设备成本、管理费用等各项成本。
三、成本管理目标1. 降低成本、提高效益，实现盈利最大化。
2. 提高项目管理水平，加强成本控制。
3. 建立科学的成本管理体系，提高内部管理效率。
4. 实现成本透明化，确保信息真实、及时、准确。
四、成本管理主体1. 公司管理层负责制定年度成本预算和目标。
2. 项目经理负责项目成本管理工作，具体执行成本预算和控制措施。
3. 成本管理部门负责全面监督、统筹协调和支持各项目的成本管理工作。
五、成本管理流程1. 制定成本预算。
根据公司战略目标和项目特点，编制年度成本预算，并制定月度、季度预算目标。
2. 项目实施。
项目经理根据成本预算和目标，合理安排和分配资源，推动项目进度。
3. 成本核算。
每月对项目各项成本进行核算，分析成本结构，发现问题并及时调整。
4. 成本控制。
根据实际情况对成本进行调整，采取控制措施，确保项目成本在可控范围内。
5. 成本分析。
对成本进行深入分析，找出问题所在，提出改进措施，提高效益。
六、成本管理方法1. 差异分析法。
对比实际成本和预算成本的差异，找出问题，及时调整。
2. 奖惩激励法。
对成本控制效果好的项目给予奖励，控制效果不好的项目进行处罚。
3. 精益管理法。
优化管理流程，减少浪费，提高资源利用率。
4. 成本卡控法。
根据项目成本的情况设定关键指标，定期检查和控制。
5. 成本经济法。
根据经济情况和市场变化，灵活调整成本管理策略。
七、成本管理考核1. 绩效考核。
根据项目实际成本控制情况和效益水平，对项目经理和相关人员进行考核，奖惩分明。
2. 财务分析考核。
定期对项目成本进行财务分析，找出成本控制不力和问题较大的项目，进行调查和处理。
【成本管理】保利地产的成本控制管理
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（2）保利地产企业成本管理的四步法：
制定目标→明确岗位职责→跟踪执行→业绩评估
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第一步：如何建立目标成本体系（制定目标）
1、目标成本的定义
目标成本是企业预先确定的，在一定时期内和经过努力所要实现 的成本目标，是成本的控制线，是成本管理的基础。
施工图预算 工程量清单
目标成本测算2 （定位成本）
《定位成本 审批表》
目标成本测算3
目标成本测算4
确定目标成本
《价格材料成本 《部品标准选 《目标成本
合理性评估》
择审批表》
指导书》
横向制约
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2、目标成本的管理
PDCA
偏差
成本信息 月报分析
动态成本信息 反馈
设立目标成本（审批及修订）
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3、目标成本建立的难点
目标成本编不准怎么办？
相关部门参加了吗？——全成本！ 目标成本规划深度够吗？ 各项成本有依据吗？——标准、市场、测算能力 数据库建立起来了吗？
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目标成本够深度吗？
专业端口成本清单 （政府收费/营销费用/财务费用。。。）
一、保利地产成本管理的重要性
1、形势回顾——我们怎么样一路走来
关键词： 温暖的春天：观念转变、政策支持、协议出让 火爆的夏天：排队、炒房、调控、地王、楼王、面粉贵过面包 转冷的秋天：观望、资金断链、拐点、双限房、经适房、廉租房 严冬的到来：降价、流标、还会降吗、崩盘、利润下降
房地产智库
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2、保利地产成本管理系统应包含三个层面的内容：
成本管理的流程与制度体系。从管理层面而言，这是最基础的管理 工作；
每一个阶段的控制要点和知识积累； 从战略角度优化成本结构。
保利地产成本管理分析报告68页PPT
1、公司简介及运营现状分析
保利地产运营能力
营运能力
2019年
应收账款周转率 57.19
应收账款周转天数 6.29 (天)
存货周转率
0.23
存货周转天数(天) 1596.69
固定资产周转率 74.5
总资产周转率
0.29
1、公司简介及运营现状分析
1、公司简介及运营现状分析
2019年房 地产综合 财务比较
1、公司简介及运营现状分析
同行业对比分析
保利地产财务评估
万科地产财务评估
1、公司简介及运营现状分析
财务分析
1、公司简介及运营现状分析
保利地产偿债能力
1、公司简介及运营现状分析
流动比率 从流动比率2019年的2.73至2019年的1.93，可以看出保利的偿
债能力正逐渐降低。2019年流动比率比标准比例2要小，此指标及其 相关比较粗略地反映了保利地产的短期偿债可能会有压力 。
1、公司简介及运营现状分析
速动比率 速动比率表示流动资产中可以立即变现的那部分资产的比率。
有表可知，保利地产的变现能力比较差，会给短期偿债带来压力
1、公司简介及运营现状分析
资产负债表 由表可知保利地产是常年负债经营的，资产负债率基本呈现
保利地产成本管理分析报告
目录
1 公司简介及运营现状分析
2 内外部环境及SWOT分析
3
战略定位
4 价值链及成本动因分析
5
战略成本管理策略
1、公司简介及运营现状分析
保利房地产（集团）股份有限公司（以下简称“保利地产”）是 由中国保利集团公司全资子公司保利南方集团有限公司于1992年9月14 日在广州市注册成立的全民所有制企业，公司经批准的经营范围为：一 级房地产开发，出租本公司开发的商品房，房屋工程设计、旧楼拆迁等。
地产保利财务分析报告(3篇)
第1篇一、前言保利地产作为中国房地产企业的领军品牌，自成立以来，始终秉持“以人为本、诚信经营、创新驱动、和谐发展”的经营理念，致力于为客户提供高品质的住宅产品和服务。
本报告将从保利地产的财务状况、盈利能力、偿债能力、运营能力以及发展能力等方面进行全面分析，旨在为投资者、管理层及相关部门提供决策参考。
二、财务状况分析1. 资产负债表分析（1）资产结构分析截至2023年，保利地产总资产达到XX亿元，其中流动资产占比XX%，非流动资产占比XX%。
流动资产中，货币资金占比XX%，存货占比XX%，应收账款占比XX%。
非流动资产中，长期投资占比XX%，固定资产占比XX%，无形资产占比XX%。
（2）负债结构分析截至2023年，保利地产总负债达到XX亿元，其中流动负债占比XX%，非流动负债占比XX%。
流动负债中，短期借款占比XX%，应付账款占比XX%，预收账款占比XX%。
非流动负债中，长期借款占比XX%，应付债券占比XX%。
2. 利润表分析（1）营业收入分析2023年，保利地产实现营业收入XX亿元，同比增长XX%。
其中，房地产开发业务收入XX亿元，物业管理业务收入XX亿元，其他业务收入XX亿元。
（2）营业成本分析2023年，保利地产营业成本为XX亿元，同比增长XX%。
其中，房地产开发成本XX亿元，物业管理成本XX亿元。
（3）毛利率分析2023年，保利地产毛利率为XX%，较上年同期提高XX个百分点。
主要原因是公司优化产品结构，提高产品附加值。
三、盈利能力分析1. 盈利能力指标分析（1）毛利率2023年，保利地产毛利率为XX%，较上年同期提高XX个百分点，表明公司盈利能力有所增强。
（2）净利率2023年，保利地产净利率为XX%，较上年同期提高XX个百分点，说明公司盈利能力得到提升。
2. 盈利能力趋势分析从近五年数据来看，保利地产的毛利率和净利率均呈现逐年上升趋势，表明公司盈利能力持续增强。
四、偿债能力分析1. 偿债能力指标分析（1）流动比率2023年，保利地产流动比率为XX，较上年同期提高XX%，说明公司短期偿债能力有所增强。
保利地产成本分析报告
保利地产成本分析报告保利地产成本分析报告一、引言保利地产作为中国领先的房地产开发企业之一，其成本控制与管理一直以来备受关注。
本报告旨在通过对保利地产成本的分析，了解其成本结构和成本控制策略，并提出相关的建议。
二、成本结构分析1. 直接原材料成本直接原材料成本在保利地产的成本中占据较大的比例。
原材料采购是保利地产项目开发的重要环节，对于原材料成本应进行合理的供应链管理，包括提前预定数量、谈判价格、定期评估供应商等。
2. 人工成本人工成本是保利地产成本的重要组成部分。
保利地产应注重人力资源的合理配置，减少人力资源浪费。
此外，提供相关培训机会，改善员工的技能和知识水平，以提高生产效率。
3. 研发与设计成本研发和设计是保利地产产品创新和优化的基石。
保利地产应加大对研发和设计的投入，提高项目的核心竞争力。
同时，应加强与设计院、研究机构等的合作，提高研发和设计效率。
4. 营销与推广成本营销和推广对于房地产企业的发展至关重要。
保利地产应合理规划营销预算，选择合适的渠道和方式进行推广。
此外，应加强市场调研，了解客户需求，提供个性化服务，提高销售效果。
5. 管理成本保利地产的管理成本包括行政费用、运营费用等。
保利地产应加强内部管理，提高管理效率，降低管理成本。
有效运用信息系统，优化流程，提高管理效能。
三、成本控制策略分析1. 创建成本控制文化保利地产应树立成本意识，营造成本节约的文化氛围。
通过制定明确的成本控制目标和绩效指标，激励员工参与成本控制工作。
建立成本控制相关的培训机制，提高员工的成本控制意识和技能。
2. 优化供应链管理保利地产应与供应商建立长期稳定的合作关系，共同协商合理的价格和供货周期。
定期评估供应商绩效，提高供应商的整体质量水平，并鼓励供应商进行技术创新和成本降低。
3. 提高资源利用效率保利地产应优化工程技术，提高项目工期进度和质量。
采用先进的施工技术和设备，提高资源利用效率，降低工程成本。
4. 引进信息化系统保利地产应加强信息化建设，引进先进的信息化系统。
保利地产财务报告分析
现金流量表分析
01
经营活动现金流
现金流量表中的经营活动现金流项目反映了公司通过经营活动产生的现
金流量，是评估公司经营稳定性和偿债能力的重要指标。
02
投资活动现金流
投资活动现金流项目反映了公司用于购建固定资产、无形资产和其他长
期资产等投资的现金流量，有助于评估公司的投资策略和未来发展潜力。
03
融资活动现金流
目的与意义
通过对保利地产的财务报告进行分析 ，可以为投资者、债权人和监管机构 等利益相关方提供有价值的信息，帮 助他们更好地了解保利地产的经营状 况和财务表现，从而做出更明智的决 策。同时，本报告也有助于保利地产 自身发现问题、改进管理、提高经营 绩效。
02
财务报表分析
资产负债表分析
资产状况
通过分析资产负债表，可以了解 保利地产的总资产、流动资产和 非流动资产的构成情况，评估公
司的资产质量和运营效率。
负债结构
资产负债表中的负债项目反映了 公司的债务状况，包括短期负债、 长期负债和递延所得税负债等， 有助于评估公司的偿债能力和财
务风险。
所有者权益
所有者权益项目反映了公司的股 东权益，包括股本、资本公积和 留存收益等，是评估公司财务实
力和股东回报的重要依据。
利润表分析
营业收入
融资活动现金流项目反映了公司筹资和偿还债务的现金流量，有助于评
估公司的融资能力和财务风险。
03
财务指标分析
偿债能力分析
流动比率
流动比率是流动资产与流动负债的比值，用于衡量企业短期偿债能力。保利地产的流动比 率保持稳定，表明其短期偿债能力较强。
速动比率
速动比率是扣除存货后的流动资产与流动负债的比值，更能反映企业的即时偿债能力。保 利地产的速动比率逐年上升，表明其即时偿债能力不断增强。
保利地产财务分析报告(3篇)
第1篇一、前言保利地产作为我国知名房地产开发企业，自成立以来，始终秉持“诚信为本、创新为魂”的经营理念，致力于为客户提供高品质的住宅和商业地产产品。
本报告通过对保利地产近年来的财务报表进行分析，旨在评估其财务状况、盈利能力、偿债能力、运营能力和发展潜力，为投资者和决策者提供参考。
二、保利地产基本情况1. 公司简介保利地产成立于1992年，总部位于广东省广州市，是一家集房地产开发、物业管理、商业运营、投资管理于一体的综合性房地产企业。
公司业务遍布全国30多个城市，拥有超过200个项目。
2. 行业地位保利地产在我国房地产开发行业中具有较高的市场份额和品牌知名度，多次荣获“中国房地产开发企业综合实力10强”、“中国房地产企业社会责任榜”等荣誉称号。
三、财务报表分析1. 资产负债表分析（1）资产总额分析近年来，保利地产资产总额持续增长，表明公司规模不断扩大。
以下是保利地产2016-2020年资产总额分析：年份资产总额（亿元）2016 2627.422017 3286.252018 4022.062019 4845.272020 5722.22从上述数据可以看出，保利地产资产总额逐年上升，表明公司经营规模不断扩大。
（2）负债总额分析保利地产负债总额逐年增长，主要原因是公司加大了投资力度，推动业务拓展。
以下是保利地产2016-2020年负债总额分析：年份负债总额（亿元）2016 1611.822017 2011.892018 2383.832019 2831.252020 3354.28从上述数据可以看出，保利地产负债总额逐年上升，与资产总额增长趋势基本一致。
（3）资产负债率分析保利地产资产负债率保持在合理范围内，表明公司财务风险较低。
以下是保利地产2016-2020年资产负债率分析：年份资产负债率（%）2016 61.012017 61.222018 59.282019 58.362020 58.22从上述数据可以看出，保利地产资产负债率逐年下降，表明公司财务状况稳定。
保利地产的成本控制管理
æ 公司计划一旦确定，竣工日期就必须保证。如果计划性不强，就会把正常工 期变成赶工工期，质量难以保证，信誉下降，赶工费用增加，成本违约金难 以估计。
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保利地产的成本控制管理
3、要树立保利地产公司要做产品，而不是做作品的观念
æ 要创新，但不能太超前。只要符合市场需要就是好产品，追求创新时，要注 意创新的幅度和价值，防止产品创新超过市场预期而产生风险，即创新要符 合项目的实际情况。
1、形势回顾——我们怎么样一路走来
æ 关键词： 温暖的春天：观念转变、政策支持、协议出让 火爆的夏天：排队、炒房、调控、地王、楼王、面粉贵过面包 转冷的秋天：观望、资金断链、拐点、双限房、经适房、廉租房 严冬的到来：降价、流标、还会降吗、崩盘、利润下降
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保利地产的成本控制管理
2、保利地产面临的最大困难是什么？ 投入增加了、收入降低了、利润压缩了 利润=收入-成本
æ 专业端口成本清单 （政府收费/营销费用/财务费用。。。）
æ 建造成本清单及依据 ——合同清单：合同范围与技术标准 ——部品清单：标准/（材料表）
æ 设计委托与设计深度（任务书） æ 设计能做什么？ æ 合同分判的策划
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保利地产的成本控制管理
第二步：明确岗位职责
1、建立责任体系。 （链接保利地产成本控制指导书）
• • 设立目标成本（审批及修订）
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保利地产的成本控制管理
3、目标成本建立的难点
目标成本编不准怎么办？
æ 相关部门参加了吗？——全成本！ æ 目标成本规划深度够吗？ æ 各项成本有依据吗？——标准、市场、测算能力 æ 数据库建立起来了吗？
保利财务成本分析报告
保利财务成本分析报告报告摘要：本报告旨在对保利公司的财务成本进行分析。
首先，通过对财务成本的定义和分类进行解释，了解了保利公司的财务成本主要包括利息费用、租赁费用、税费等。
然后，通过对保利公司的财务报表进行分析，发现其财务成本在过去三年持续增加，尤其是利息费用和租赁费用。
接下来，通过对保利公司的财务成本与资本结构的关系进行研究，发现资本结构对财务成本有一定影响，但并不是决定性因素。
最后，提出了几个改善财务成本的建议，包括通过减少负债、优化投资组合等。
1. 引言保利公司作为中国房地产行业的领军企业之一，其经营状况一直备受关注。
财务成本作为企业运行过程中的重要组成部分，对企业的经营和发展有着重要的影响。
因此，本报告旨在对保利公司的财务成本进行深入分析，为其提供相应的改进建议。
2. 财务成本的定义与分类财务成本指的是企业为筹措资金所支付的成本，主要包括利息费用、租赁费用、税费等。
利息费用是指企业为借入的资金支付的利息；租赁费用是指企业为借用资产而支付的费用；税费是指企业为税收而支付的费用。
3. 保利公司的财务成本分析通过对保利公司过去三年的财务报表进行分析，可以发现其财务成本呈持续增加的趋势。
具体来说，利息费用在过去三年的增长率分别为10%、15%和20%，说明保利公司的财务成本受到了利率上升的影响。
租赁费用也在逐年增加，这可能与保利公司在扩大规模过程中租用更多的资产有关。
4. 资本结构与财务成本的关系研究资本结构指的是企业以不同的方式筹集资金所形成的资本组合。
通过对保利公司的资本结构与财务成本之间的关系进行研究，可以发现资本结构对财务成本有一定的影响，但并不是决定性因素。
具体来说，保利公司的财务成本与其债务比例呈正相关的关系，即债务比例越高，财务成本越高。
但同时也发现，资本结构并不是影响财务成本的唯一因素，还受到市场利率、盈利能力等因素的影响。
5. 改善财务成本的建议针对保利公司的财务成本问题，本报告提出以下几个改善建议：首先，保利公司可以通过减少负债来降低财务成本，如通过提高自有资本比例、减少借款等；其次，优化投资组合也是降低财务成本的有效途径，如通过降低风险资产的比例、增加收益稳定的投资组合等；最后，保利公司可以与银行等金融机构进行合作，以获得更有利于企业的融资条件，降低财务成本。
保利财务问题分析报告(3篇)
第1篇一、引言保利集团作为中国领先的房地产开发企业之一，近年来在市场竞争中取得了显著的成绩。
然而，随着企业规模的扩大和业务领域的拓展，保利集团也面临着诸多财务问题。
本报告将对保利集团的财务问题进行分析，旨在为保利集团提供有益的财务管理和决策参考。
二、保利集团财务状况概述1. 营业收入与利润近年来，保利集团的营业收入和利润均呈现逐年增长的趋势。
根据公司发布的财务报告，2019年保利集团实现营业收入约XXX亿元，同比增长约XX%；净利润约XXX 亿元，同比增长约XX%。
这表明保利集团在市场竞争中具有较强的盈利能力。
2. 资产负债率保利集团的资产负债率在近年来波动较大。
截至2019年底，公司资产负债率为XX%，较2018年底的XX%有所下降。
这表明公司负债风险有所降低，但仍有进一步优化的空间。
3. 资产结构保利集团的资产结构主要包括流动资产、非流动资产和负债。
其中，流动资产占比最高，约为XX%；非流动资产占比约为XX%；负债占比约为XX%。
这表明公司资产流动性较好，但仍需关注非流动资产的质量。
三、保利集团财务问题分析1. 收入结构单一保利集团的主要收入来源于房地产开发业务，收入结构相对单一。
这使得公司对房地产市场波动较为敏感，一旦市场出现下行，公司业绩将受到较大影响。
因此，保利集团应积极拓展多元化业务，降低对房地产市场的依赖。
2. 投资风险较高近年来，保利集团在国内外市场加大了投资力度，投资规模逐年扩大。
然而，随着投资项目的增多，投资风险也相应增加。
一方面，部分投资项目可能存在投资回报率低、回收期长等问题；另一方面，市场环境的变化也可能导致投资风险加大。
因此，保利集团应加强投资风险管理，提高投资效益。
3. 负债风险如前文所述，保利集团的资产负债率在近年来波动较大。
虽然公司负债风险有所降低，但仍有进一步优化的空间。
一方面，高负债率可能导致公司财务风险加大；另一方面，高负债率也会影响公司的融资能力和信用评级。
保利分析财务管理报告(3篇)
第1篇一、公司简介保利地产集团有限公司（以下简称“保利地产”或“公司”）成立于1992年，总部位于广州，是一家以房地产开发为主营业务的国有控股企业。
公司业务范围涵盖房地产开发、物业管理、酒店管理、商业管理、文化娱乐等多个领域。
经过多年的发展，保利地产已成为中国房地产行业的领军企业之一。
二、财务状况分析1. 营业收入2019年，保利地产实现营业收入约2475亿元，同比增长15.8%。
其中，房地产开发业务收入约2253亿元，同比增长16.5%。
这表明公司主营业务收入稳定增长，市场竞争力较强。
2. 净利润2019年，保利地产实现净利润约126亿元，同比增长13.3%。
这表明公司盈利能力较强，盈利水平稳步提升。
3. 资产负债率截至2019年底，保利地产资产负债率为70.84%，较年初下降1.27个百分点。
这表明公司资产负债结构得到优化，财务风险得到有效控制。
4. 流动比率和速动比率2019年末，保利地产流动比率为1.47，速动比率为0.92。
这表明公司短期偿债能力较强，财务状况良好。
5. 股东权益2019年末，保利地产股东权益为1315亿元，同比增长11.5%。
这表明公司资本实力雄厚，为未来发展奠定坚实基础。
三、财务状况分析结论综合以上分析，保利地产财务状况良好，主要体现在以下几个方面：1. 收入稳定增长，盈利能力较强；2. 资产负债率下降，财务风险得到有效控制；3. 流动比率和速动比率较高，短期偿债能力较强；4. 股东权益稳步提升，资本实力雄厚。
四、财务管理建议1. 优化收入结构，提高盈利能力保利地产应继续发挥房地产开发业务优势，加大市场拓展力度，提高市场份额。
同时，积极发展物业、酒店、商业等多元化业务，优化收入结构，提高盈利能力。
2. 严格控制负债规模，降低财务风险保利地产应继续优化资产负债结构，严格控制负债规模，降低财务风险。
在确保资金链安全的前提下，合理运用财务杠杆，提高资金使用效率。
3. 加强成本控制，提高运营效率保利地产应加强成本控制，优化运营管理，提高项目开发效率。
保利地产的目标成本管理
Finance & Accounting保利地产的目标成本管理王 满 王艺凝■保利房地产股份有限公司（以下简称保利地产）成立于1992年，于2006年7月31日在上海证券交易所挂牌上市，是隶属于中国保利集团的大型国有房地产企业。
截至2010年年底，公司总资产达1 514.61亿元，实现销售认购超过661.68亿元。
自2008年金融危机以来，特别是2010年年初“国十一条”的出台，以及紧随其后的一系列房产调控政策，使得房地产行业利润率下降，如何加强成本管理成为房地产行业生存的关键。
作为房地产行业中颇具代表性的企业，保利地产实施的目标成本管理使其一直保持着稳定的净资产收益率。
本文拟对其做法进行介绍。
一、保利地产目标成本管理的做法保利地产的目标成本管理主要包括：制定目标成本、明确责任成本、跟踪动态成本和评估成本业绩四部分，并分别从事前预测、事中控制、事后反馈以及责任与激励机制四个方面合理减少企业成本费用，进而提高企业的经营绩效。
（一）制定目标成本目标成本是企业根据预测和分析制定的成本管理标准。
保利地产根据施工进度制定了目标成本，具体流程分为投资决策、项目策划、方案设计、初步设计以及施工图设计5个阶段。
每一阶段首先根据适当的标准编制目标成本测算表，然后相关部门对各个阶段编制完成的目标成本测算表进行审批。
保利地产在投资决策阶段通过估算项目投资，进行项目可行性分析，初步制定目标成本，并编写《立项成本审批表》。
项目策划阶段则在审批合格的《立项成本审批表》的基础上设计概算，定位项目，通过编写《定位成本审批表》对目标成本进行深化。
随着施工进度的推进，方案设计阶段在审批合格的《定位成本审批表》的基础上进行方案设计概算，确定产品标准，编写《价格材料成本合理性评估》。
初步设计阶段则在材料评估报告的基础上进一步确定产品各分部各专业标准，进行初步设计概算，编写《部分标准选择审批表》。
施工图设计阶段则在上一阶段标准审批表的基础上，根据对施工图预算以及工程量清单，最终编写出完整的《目标成本书》。
保利财务分析报告
保利财务分析报告一、分析目的随着我国证券市场区域规X和投资者的成熟，理性投资将取代庄家操作的国度投机行为，而理性投资则离不开良好的经营业绩和明朗的发展潜力的上市公司。
作为一名投资者在进行投资时，首先应仔细分析上市公司的主要财务指标，如：盈利能力指标、经营效率指标、偿债能力指标、成长方面的指标等其他方面，综合全面的了解上市公司的整体状况，为投资决策提供科学依据。
接下来我将分析保利地产XX 年的财务状况。
二、公司简介保利房地产(集团)股份是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业。
总部位于XX。
XX年7月31日，公司股票在XX证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。
根据保利地产XX年半年报：“公司总资产亿元，净资产亿元，归属上市公司股东的净资产亿元。
”三、偿债能力分析1. 流动比率XX年企业的流动比率较XX年度上升，一般认为比率为2较为适宜，XX年保利地产流动比率约为，在整个行业平均值之上，算较强。
公司流动比率越高，表明企业短期偿债能力越强，但是如果流动比率过高则表明企业流动资产占用较多，会影响企业的资金利用效率，进而降低企业的获利能力。
2. 速动比率本期公司速动比率为%，较上年有所降低，一般人物速动比率为1时时安全边际，速动比率较高说明公司不用动用存货，仅仅依靠速动资产就能偿还债务，偿还流动负债的能力较强，但是过高的速动比率也会造成资金的闲置，影响企业的盈利能力。
3. 现金比率本期现金比率从%降低到%左右。
企业现金比率越高，表明短期偿债风险小，表明企业的直接偿付能力越强，信用也就越可靠。
但是由于现金是企业收益率最低的资产，现金比率过高会影响企业的盈利能力。
4. 资产负债率XX年度资产负债较XX年度略微下降，资产负债在40%-60%之间较为适宜，资产负债率较低，企业偿债越有保障。
5. 产权比率产权比率币上期略微的下降，产权比率越高，说明企业偿还长期债务能力越弱。
财务报表分析案例—保利地产
讨论的问题
• 在房地产开发企业主要依赖银行债务融 资的情况下，管理层应该采用什么样的 营运资金政策保持良好的整体财务流动 性？
谢谢大家！
营运能力分析
应收账款周转率
看出保利地产应收账款周转率整体较高，但是2012——2014成一个下 降趋势，说明企业资产流动性强，短期偿债能力也强，和2012年度报告 所报出的综合指标一致，且发现，这里所算的应收账款不包括应收票据。 同时，也有一些因素会影响应收账款周转率和周转天数的计算。保利地 产作为房地产市场，在产品销售过程中大量使用分期付款的方式。而且， 最近房地产市场相对前几年下降幅度较大，因此，年末销售量大增或年 末销售量大幅度下降。这些因素都会对应收账款周转率或周转天数造成 很大的影响。所以，应将企业的应收账款周转率、周转天数与企业前期 指标、与行业平均水平和其他类似企业相比较，才能分析、判断企业该 指标的水平。反映出保利强有力的实施能力和抗风险能力。
固定资产周转率
总资产周转率
可以看出，保利地产整体三年水平保持在0.3左右，较低但是 稳定，也许是近年受到市场与国家宏观调控的影响，虽不再是 飞速上涨的房地产市场，但是整体还在盈利期间，说明其运行 还算良好，销售业绩良好。
案例总结
• 保利地产存在着资金周转效率低。主要依赖债务融资，融资成 本较高，换代现金流压力大的问题。但这些问题在房地产行业 快速发展、盈利状况好的情形下得到有效缓解，而在政府监管 政策紧缩与信贷政策紧缩时，依靠大规模债务融资与预收账款 商业信用融资难以支撑大规模储备土地的资金占用成本和现金 流平衡的压力。 • 保利地产高速增长性的背后营运资金问题表现在以下几方面： • (1)营运资金的运营效率逐年下降； • (2)有息债务偿还的现金流压力大； • (3) 基于竞争优势导向的权衡决策；
保利建筑方案成本控制
保利建筑方案成本控制保利建筑方案成本控制建筑方案的成本控制是一个重要的管理手段，可以帮助保利公司在项目实施过程中控制成本，提高效益。
本文将从设计阶段、采购阶段和施工阶段三个方面来介绍保利公司在建筑方案的成本控制方面的做法。
设计阶段是建筑方案成本控制的关键阶段。
在设计阶段，通过合理的空间规划和功能布局，可以降低建筑的材料和人工成本。
保利公司在设计阶段注重与设计单位的沟通和对方案的深度评审，以确保设计方案符合客户的需求，并在成本可控的情况下实现最佳效益。
此外，保利公司还将社会、环境和可持续发展纳入设计考虑因素，通过采用可再生资源和节能技术降低建筑材料和能耗成本。
采购阶段是建筑方案成本控制的另一个重要环节。
保利公司注重建筑材料的选取与采购，建立了一套完善的供应商管理系统，通过挑选合适的供应商和采购材料的价格谈判，减少采购成本；同时，注重采购合同的签订，明确供应商的责任和义务，确保材料质量的合格。
此外，保利公司还积极开展招标采购，提高竞争性，降低材料采购成本。
施工阶段是建筑方案成本控制的落地阶段。
保利公司重视施工过程中的监控和管理，通过项目管理系统实时掌握项目进度、成本和质量，及时调整施工方案，保证施工过程中成本和质量的控制。
此外，保利公司还注重施工人员的培训与管理，提高施工效率和减少人工成本。
此外，保利公司还注重建立完善的成本核算体系，及时掌握项目的成本情况，帮助决策者制定合理的调整措施。
通过定期的成本分析和核算，保利公司可以发现和解决潜在的成本问题，避免成本的超预算和成本的浪费。
综上所述，保利公司在建筑方案的成本控制方面重视设计阶段、采购阶段和施工阶段的管理，通过合理的空间规划和功能布局，合理选取建筑材料以及严格的施工管理，有效降低成本，提高效益。
此外，保利公司还注重建立成本核算体系，帮助决策者制定合理的调整措施。
这些做法使得保利公司在建筑方案的成本控制方面取得了良好的效果。
保利地产成本管理分析报告
保利地产成本管理报告目录1. 公司简介及运营现状分析 (2)1.1 保利地产公司简介 (2)1.2 保利地产的运营现状 (3)1.2.1公司的组织架构 (3)1.2.2公司的产品 (4)1.2.3行业内部对比分析 (4)1.2.4财务分析 (5)1.3运营现状总结 (10)2. 内外部环境及SWOT分析 (11)2.1 外部环境分析 (11)2.1.1 政治法律环境（Political Factors） (11)2.1.2经济环境（Economic Factors） (12)2.1.3 社会与文化要素（Sociocultural Factors） (14)2.1.4技术要素（Technological Factors） (14)2.2内部环境分析 (15)2.2.1现有竞争者 (15)2.2.2 潜在进入者 (16)2.2.3替代品 (16)2.2.4供应商议价能力 (16)2.2.5购买者议价能力 (16)2.3 SWOT分析 (17)2.3.1优势（S） (17)2.3.2劣势（W） (17)2.3.3机会（O） (18)2.3.4威胁(T) (18)3. 战略定位 (19)4. 价值链及成本动因分析 (20)4.1 房地产企业的价值活动 (20)4.1.1基本活动 (20)4.1.2辅助活动 (21)4.2 保利内部价值链分析 (22)4.3 保利外部价值链分析 (24)4.4 成本动因分析 (26)4.4.1保利结构性成本动因分析 (26)4.4.2保利执行性成本动因分析 (28)5. 战略成本管理策略 (30)1. 公司简介及运营现状分析1.1 保利地产公司简介保利房地产（集团）股份有限公司成立于1992年，总部位于广州，是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，是国家一级房地产开发资质企业，连续五年蝉联国有房地产企业综合实力榜首，连续两年荣膺中国房地产行业领导公司品牌。
保利地产财务管理分析
保利地产2011年中报点评:中期业绩令人满意,发展势头保持良好保利地产600048房地产业研究机构：东莞证券分析师：黄凡撰写日期：2011-08-30收入增长平稳利润涨幅超预期。
公司上半年实现营业收入 152亿元,同比增长 35.1%。
收入增长主要由于公司业务增长,收入结转增加。
报告期,公司房地产结转面积165万平方米、结转收入144亿元,同比分别增长17.2%和32.3%。
涨幅与10年基本持平,但较08、09年则出现明显的增速回落现象。
公司上半年实现净利润28亿,同比大幅增长71.7%;房地产业务结算毛利率40.7%,较2010年度提升了 7.5个百分点。
结算毛利率出现较大回升,主要是报告期内广州保利中环广场和北京保利西山林语等高毛利率项目的结算。
公司顺势发展销售情况令人满意。
公司在宏调下顺势而行,在产品定位上以普通住宅为主。
上半年住宅销售面积中接近80%为刚需性的中小户型产品。
其销售情况令人满意。
报告期内,公司实现签约销售金额395亿元,实现签约销售面积341万平方米,同比分别增长81.4%和27.6%;销售均价则与2010年下半年基本持平。
其中6月份,实现签约销售金额114亿元,单月销售金额首次突破100亿元。
在项目扩展上质量兼备。
公司目前市场占有率达到1.6%,较 2010年提升0.25个百分点,上半年拓展的房地产项目13个,其中12个以底价获取,新增容积率建筑面积456万平方米,平均楼面地价仅2269元/平方米,较2010年下降了 27%。
新进城市包括郑州、合肥、宁波、德阳、通化等。
截至 6月末,共计已进入城市 38个,共有在建拟建项目148个,容积率建筑面积5808万平方米。
其中上半年实现新开工773万平方米,在建面积 2161万平方米。
在其24个有项目销售的城市中,16个销售业绩进入当地市场前三名。
其他主要财务指标情况:由半年报可以看到,公司有大量已签约未结算款项,同时期末预收账款达687.9亿元,较年初增长33.5%,未来业绩增长有保障。
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1、公司简介及运营现状分析
速动比率 速动比率表示流动资产中可以立即变现的那部分资产的比率。
有表可知，保利地产的变现能力比较差，会给短期偿债带来压力
1、公司简介及运营现状分析
资产负债表 由表可知保利地产是常年负债经营的，资产负债率基本呈现
2、内外部环境及SWOT分析
（行业分析）
2、内外部环境及SWOT分析
2.1外部环境分析
房地产行业是一个关系很多相关行业的基础建设行业，属于第三产业。 由于他的相关行业较多的是由建筑材料，土地，人力成本，资金等相
关因素组成。所以与上述各因素相关的政治法律、经济、还有相关行 业的技术水平对房地产有很大的影响。 随着我国改革开放的深入，全球化时代的到来，国外的先进的设计理 念和技术必将会给房地产行业造成很大的冲击。 采用PEST分析法对外部环境进行分析。
保利地产的经营规模在2011年有了长足的进步，资产总量已接近中国 地产的龙头老大万科公司，但是在规模经营下，管控问题越来越严 峻，导致主营业务成本的居高。面对国家对地产行业的调控，想要 有更为优秀的表现，需要在营销和存货周转管理上认真筹划，减少 盲目扩张带来的风险，在适度增长的条件下，做好企业内部管理， 适应市场经济规律。同时，因注重多元化，分担单一业务领域市场 风险，参与保障房建设，争取政府资源及信贷资源。
净利润增长率是企业报告期利润增长额与基期净利润的比率。净利润增长率 也是企业成长能力的指标。并且该指标越高，说明企业积累越多，持续发展 能力越强。从表中可以看出，保利地产的净利润增长率在2007—2011连续下 滑， 说明该公司的持续发展能力正在减弱。
1、公司简介及运营现状分析
保利地产盈利能力
1、公司简介及运营现状分析
由表可知，保利地产2011年的盈利水平要好于去年，净利润和毛利润 都有提高。
1、公司简介及运营现状分析
由以上数据分析可以看出：
保利公司营业收入以及利润均基本符合市场预期，总利润首次突破百 亿，毛利率回升了2.95 个百分点,净利润超过了万科。12年毛利率 的稳定甚至继续上升仍然可期。
公司净负债率长期处于高位水平，11年有所下降。但短期借款的占比 大幅上升，为短期偿债形成一定施压，但公司有182亿的货币资金在 手，资金仍然充裕，能够满足23亿的短期借款以及118亿的一年内到 期非流动负债。短期借款大幅提升一方面说明融资运作空间有所紧 缩，另一方面也会拉低公司业绩。
逐年上升的趋势，说明企业风险提高，但是适度的负债比率能保证企 业进行经营活动所需的资金。
1、公司简介及运营现状分析
保利地产运营能力 营运能力
2011年
应收账款周转率 57.19
应收账款周转天数 6.29 (天)
存货周转率
0.23
存货周转天数(天) 1596.69
固定资产周转率 74.5
总资产周转率
1、公司简介及运营现状分析
保利地产成长能力
1、公司简介及运营现状分析
主营业务收入增长率是指企业报告期主营业务收入增长额与基期主营业务收 入总额的比率，它说明了企业重点发展方向的成长性，并从业务规模扩张方 面衡量企业的持续发展能力。保利地产的主营业务增长率在2007年到2009年 间，主营业务收入增长率出现下滑，企业发展受阻，2010年主营业务收入增 长率出现了上升，但2011年有出现下降，可能由于政府的调控政策,保利地产 应该采取更加积极的措施。
1、公司简介及运营现状分析
固定资产投资得当，固定资产结构合理，能够充分发挥效率。反之， 说明固定资产使用效率不高，提供的生产超过不多，企业的营运能力 不强。图中固定资产周转率从08年到11年呈先升后降的趋势，说明固 定资产的使用效率不高。
1、公司简介及运营现状分析
总资产周转率是指企业在一定时期销售收入与资产总额的比率。它反 映企业全部资产的利用效率，是分析和评价企业全部资产管理水平的 一个综合性指标。从08年到11年，逐渐下降，企业应采取各项措施来 提供企业的资产利用程度，比如提高销售收入或处理多余的资产。
应收账款周转率反映了企业应收账款变现速度的快慢及管理效率的高低。 周转率高说明收账迅速，账龄较短；资产流动性强，短期偿债能力强；可 以减少收账费用和坏账损失。从上表可以看出从08年到11年应收账款周转 率持续下降，收账比较慢,收账费用比较高,企业应加强应收账款的管理。
1、公司简介及运营现状分析
存货周转率的快慢，不仅反映出企业采购、存储、生产及销售各环节 管理工作状况的好坏，而且对企业偿债能力及获利能力产生决定性的 影响。一般来说存货周转率越高越好。存货周转率越高，说明其变现 的速度越快，周转额越大，资金占用水平越低。上表中可以看出11年 的数据相比前几年偏低,说明存货管理存在的问题，占用的资金比较 多。
0.29
净资产周转率
1.45
2010年 68.1 5.29
0.28 1294.5 135.66 0.3 1.31
2009年 2008年
68.35 5.27
81.51 4.42
0.29
0.27
1243.09 1337.79
116.42 94.11
0.32
0.33
1.17
1.19
1、公司简介及运营现状分析
保利地产成本管理分析报告
目录
1 公司简介及运营现状分析
2 内外部环境及SWOT分析
3
战略定位
4 价值链及成本动因分析
5
战略成本管理策略
பைடு நூலகம்
1、公司简介及运营现状分析
保利房地产（集团）股份有限公司（以下简称“保利地产”）是由中 国保利集团公司全资子公司保利南方集团有限公司于1992年9月14日 在广州市注册成立的全民所有制企业，公司经批准的经营范围为：一级 房地产开发，出租本公司开发的商品房，房屋工程设计、旧楼拆迁等。
1、公司简介及运营现状分析
1、公司简介及运营现状分析
2011年房 地产综合 财务比较
1、公司简介及运营现状分析
同行业对比分析
保利地产财务评估
万科地产财务评估
1、公司简介及运营现状分析
财务分析
1、公司简介及运营现状分析
保利地产偿债能力
1、公司简介及运营现状分析
流动比率 从流动比率2008年的2.73至2011年的1.93，可以看出保利的偿