(完整版)【精读】最高院：关于“预约合同”裁判规则集成
预约合同效力的规定
一、预约合同的概述《中华人民共和国民法典》第四百九十五条第一款规定：当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。
预约合同广泛存在于各种交易当中，有时合同双方希望将阶段化的谈判成果固定下来，赋予它法律约束力，但是又想同时保留对没有达成一致的内容进行再次磋商的权利。
特别是在商品房预售过程中，买卖双方签订商品房预售合同，或者是现房买卖合同之前，经常会先签订一份认购书或者是意向书、预订书等，这种协议就是预约合同。
在商品房预约合同中通常会约定购房者预先支付一定金额的定金，同时约定购房者和开发商在将来一定时间签订正式的商品房买卖合同。
事实上，签订预约合同是为了表明购房者有购房意向，开发商有售房意向。
预约合同具有以下几个特点：1.独立性预约合同是一种独立的合同，虽然预约合同的目的是为了签订本约合同，但预约合同与本约合同是独立存在，不具有从属性。
2.合意性预约合同是合同的一种，是双方的意思表示，单方的意思表示只是构成要约，不能形成预约。
3.确定性预约合同的目的是订立本约合同，预约合同的内容应当包括达到促使本约合同成立的条款。
4.期限性预约合同签订后需要在一定期限内订立本约合同，如果合同内容没有这种意思表示，可能导致履行期限难以认定。
二、预约合同的认定《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第六条第一款规定：当事人以认购书、订购书、预定书等形式约定在将来一定期限内订立合同，或者为担保在将来一定期限内订立合同交付了定金，能够确定将来所要订立合同的主体、标的等内容的，人民法院应当认定预约合同成立。
该款主要从合同内容形式方面认定，当事人为将来一定期限内订立合同而达成的合意，是否具备将来所要订立合同的主体、标的等达成一致，也就意味着“内容具体确定”，当事人受意思表示的约束。
至于将来要订立合同的数量、价款或者报酬等，完全可以等当事人在订立本约合同时进行磋商，没有必要把它作为预约合同的成立要件。
【精读】最高院：关于某“预约规定合同”裁判规则集成
【精读】最高院：关于“预约合同”裁判规则集成精彩容一、涉预约合同裁判规则集成1、约定签订正式合同之前各方可行使放弃权的合同视为预约合同裁判要点：当事人签订的《股权转让意向书》虽然就股权转让标的、价款及价款支付方式进行了约定，但由于同时赋予了各方当事人可以放弃交易的权利和处理规则，因此应当认定该意向书的约定仅为意向性安排，不能据此认定该意向书为本约合同。
2、基于诚实信用的原则，依法生效的预约合同应当履行裁判要点：当是否继续履行预约合同产生争议时，若根据合同目的、合同履行方式和预约合同实际履行情况能够继续履行的，依法应当继续履行。
3、欠缺商品房买卖合同法定核心条款的意向书应视为预约合同裁判要点：商品房买卖《意向性协议书》约定的容须同时具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的形式要件，并且出卖人已经按照约定收受购房款两个条件，才能认定该意向书为商品房买卖合同的本约合同，否则，意向书仅是商品房买卖的预约合同。
4、预约合同中具体明确的容应视为本约合同的组成部分裁判要点：本约合同中虽未明确的容，但由于双方当事人在预约合同中协商一致的、确定性的条款，基于合同目的和交易习惯，也应视为本约的一部分。
5、名为预约合同实为本约合同的应直接认定为本约合同裁判要点：协议中有“待双方签订正式合同后”的表述，虽形为预约合同，但若协议本身约定的权利义务关系明确、具体，且包含了合同容主要容的，则应当直接视为本约合同。
二、关于最高法院5个案例的详细剖析案例一约定签订正式合同之前各方可行使放弃权的合同视为预约合同——嘉博投资开发与小侠、南川实业、南国置业股权转让合同纠纷案【关键词】合同| 预约合同| 本约合同| 股权转让【裁判要点】当事人签订的《股权转让意向书》虽然就股权转让标的、价款及价款支付方式进行了约定，但由于同时赋予了各方当事人放弃交易权及处理规则，因此应当认定该意向书的约定仅为意向性安排，不能据此认定该意向书为本约合同。
【案件索引】最高人民法院民事判决书(2011)民二终字第10号【基本案情】2010年1月6日，嘉博公司与小侠、南川公司签订《股权转让意向书》，约定：小侠与南川公司拟将各自持有的南国公司的股权转让给嘉博公司，同时约定了转让标的、价款和支付方式。
最高人民法院关于合同违约责任的52条裁判规则
最⾼⼈民法院关于合同违约责任的52条裁判规则⼀、预约合同的违约责任1.⼀⽅未履⾏预约合同义务导致双⽅未签订本约合同的，应当承担违约责任【裁判精要】《意向协议》属于预约合同的范畴。
所谓预约合同是指约定将来订⽴⼀定合同的合同。
预约合同本⾝也是⼀种合同，其成⽴、⽣效、履⾏、违约责任等适⽤《合同法》的⼀般规定。
《意向协议》已经双⽅签字盖章⽣效，并不违反法律、⾏政法规的效⼒性强制性规定，应当认定为合法、有效。
但《意向协议》可以取代《债权置换股份协议书》和《股份质押合同》中的相关权利义务，并要求继续履⾏《意向协议》的主张不能成⽴。
2.⼀⽅未尽预约合同义务导致本约合同的谈判、磋商不能进⾏，应当承担违约责任【裁判精要】预约合同，⼀般指双⽅当事⼈为将来订⽴确定性本约合同⽽达成的合意。
预约合同⽣效后，双⽅当事⼈均应当按照约定履⾏⾃⼰的义务。
⼀⽅当事⼈未尽义务导致本约合同的谈判、磋商不能进⾏，构成违约的，应当承担相应的违约责任。
3.预约合同赋予⼀⽅以双倍返还定⾦为代价不签订本约合同的权利，不得强制当事⼈订⽴本约【裁判精要】《股权转让意向书》就订⽴《股权转让协议》的时间、步骤及违反意向书的违约责任等均作出了明确约定，应当认定为为订⽴《股权转让协议》⽽签订的预约合同。
该意向书明确约定不愿意签订《股权转让协议》将双倍返还定⾦，亦即赋予了以双倍返还定⾦为代价不签订《股权转让协议》的合同权利。
在未签订正式《股权转让协议》的情况下，当事⼈均可以放弃股权转让交易，不能据此认定该意向书性质为《股权转让协议》。
⼆、违约责任的⼀般适⽤规则4.判定商事交易之违约责任应当综合考虑当事⼈意思⾃治、违约程度、守约⽅损失等情形【裁判精要】违约责任是指当事⼈不履⾏合同义务或者履⾏合同义务不符合合同约定⽽依法应当承担的民事责任。
针对独家代理销售合同的商业代理特性，判定商事交易之违约责任应当综合考虑以下⽅⾯：(1)充分尊重当事⼈的意思⾃治，按照合同约定确定违约赔偿；(2)根据违约程度，视违约情形认定违约责任；(3)结合守约⽅之可得利益损失，衡量违约⽅之赔偿责任；(4)根据当事⼈诉请，认定损失赔偿数额范围；(5)根据证据规则认定损失赔偿的最终数额。
预约合同若干问题研究——我国司法解释相关规定述评
预约合同若干问题研究——我国司法解释相关规定述评预约合同若干问题研究——我国司法解释相关规定述评引言预约合同是指当事人预先达成的约定，约定在未来的某个时间或条件下，按照合同的约定方式进行交易或合作。
预约合同作为一种特殊形式的合同，其性质与规制一直是学界和实务界讨论的焦点。
虽然我国合同法对预约合同作了相应的规定，但由于法律的适用存在灵活性，导致在具体操作中存在一些争议和困惑。
因此，本文将对我国司法解释中涉及预约合同的相关规定进行述评和分析。
一、司法解释中对预约合同的定义与分类根据《最高人民法院关于合同法若干问题的解释(一)》第43条的规定，预约合同是当事人对未来的交易或合作进行约定的合同。
司法解释对预约合同的界定虽然简洁明了，但对其分类并未提及。
同时，根据我国《合同法》规定，预约合同可以分为条件预约合同和期限预约合同。
条件预约合同是指当事人约定在发生一定的条件之后进行交易或合作；期限预约合同是指当事人约定在固定的期限内进行交易或合作。
二、预约合同的效力问题1. 预约合同的约束力预约合同作为合同的一种形式，具有合同的基本特征，即自愿、平等和互利。
根据《最高人民法院关于合同法若干问题的解释(一)》第62条的规定，一方在约定的期限内或者满足的条件下未发出要约的，经要约方催告后未发出或者明确表示不发出要约的，这种情况下要约方有权解除合同。
因此，预约合同一旦达到约定的期限或满足条件，当事人就应遵守并履行合同义务。
2. 预约合同的解除与遗失预约合同的有效性与解除、撤销等问题也成为争议的焦点。
根据《最高人民法院关于合同法若干问题的解释(一)》第65条的规定，一方在约定期限内或者满足约定条件前，一方告知另一方不会履行合同义务的，对方可以解除合同。
而如果预约合同书面约定遗失，根据《最高人民法院关于合同法若干问题的解释(一)》第66条的规定，当事人发现预约合同书遗失后，可以提出请求改定或者导致合同不能履行的特殊事项的合同解除。
民法典新规则解读四十六：预约合同(原创)
民法典新规则解读四十六：预约合同第495条【预约合同】当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。
当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。
解读预约合同是相对于本约而言的，是指当事人约定在将来一定期限内订立合同（本约）的协议。
在民法理论上，我国学界一直承认预约合同，但此前《合同法》并未予以规定。
司法实践中，自2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号，以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第5条规定了商品房的认购、订购、预订等协议认定为商品房买卖合同的条件，首次涉及预约合同这一法律制度，但是该条规定并未明确使用预约合同的概念，也没有规定预约合同的相关规则，只是从其后半段的文字表述可以反向推论，商品房的认购、订购、预定等协议不同于商品房买卖合同，在性质上属于预约合同。
自2012年7月1日起施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号）首次使用了预约合同的表述，明确了预约合同的概念，并规定了违反预约合同应承担的法律责任，其第2条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
”《民法典》第495条吸收了这一规定，认可预约合同是一种独立的合同，从法律层面上确立了我国预约合同制度，并对预约合同的概念作了更为清晰科学的界定，不再限于买卖合同领域，扩大了预约合同的适用范围。
一、预约合同与本约的界分如何界分一份合同究系预约合同还是为本约，《商品房买卖合同司法解释》第5条曾给出了一个判断标准，即将一份合同认定为本约，应满足如下两个条件：一是合同条款齐备；二是合同实际履行。
民法典合同编司法解释预约合同规定
民法典合同编司法解释预约合同规定你有没有遇到过这样的情况？你和别人约定了一件事，大家都觉得挺好，结果到一个人玩失踪，另一方完全无所适从。
你明明和对方说好了某个日期、某个地点要办什么事，可是那个人突然变卦，啥也不说就悄悄溜走了，搞得你自己傻眼。
可别以为这种事仅仅发生在朋友之间，合同的世界里，这种情况也常常会出现。
而咱们今天聊的，正是和这种“约定未成、心已凉”有关的法律问题——预约合同。
先别急着打哈欠，听我说完！什么是预约合同？这可不是说你提前预定一个饭店的位置，也不是你去买车票前要预约座位那么简单。
预约合同说的，是指合同双方在开始履行正式合同之前，提前约定好某些事宜，比如某个时间、某个条件，大家都觉得合适了才会进一步签合同。
就像你去某个商场看中了一个大衣，店员告诉你：“如果你明天来拿这个大衣，我们会给你打八折。
”这时候你和商场之间的约定，就有点像一个预约合同。
如果你明天不来，商场也没办法继续给你那个折扣。
所以，预约合同其实就是一种“先约好，再办事”的模式。
但是，问题来了。
什么才算是预约合同？如果大家只是口头说了个大概，又没在具体的时间、条件上有详细的约定，谁来判定这是不是个有效的预约合同呢？这个问题在实际生活中是挺让人纠结的。
不过，民法典合同编以及相关的司法解释倒是给我们提供了一些“指路明灯”。
根据司法解释，预约合同需要有明确的约定，特别是在关键的时间和条件上。
别以为你说了句“我明天有空”就能算作“预约”。
说清楚时间，地点，甚至具体怎么履行，才算得上是有法律效力的预约合同。
不少人可能会想：那如果对方爽约了呢？我该怎么办？哦，别担心，这可不是没办法解决的事。
法律对这类问题有着明确的规定。
如果一方提前违约，另一方可以主张继续履行合同，甚至可以要求赔偿损失。
所以，假如你和商场约好了时间，商场临时变卦，不仅你可以要求商场继续履行这个优惠，甚至可以要求他们赔偿你的损失，毕竟商场可是已经承诺过的嘛。
这并不意味着你可以随便做出承诺，要是真的不打算履行，最好别轻易开口。
《合同法》中关于预约合同的法律规定
《合同法》中关于预约合同的法律规定示例文章篇一：《<合同法>中关于预约合同的法律规定》一、什么是预约合同在咱们平常的生活里啊，会有很多这样的情况。
就好比你去蛋糕店订蛋糕，你跟老板说你下周要来拿一个生日蛋糕，你可能会先交一部分定金，老板也答应给你留着做好的蛋糕。
这个事儿呢，在法律上就有点像预约合同啦。
预约合同啊，就是一种约定，是双方商量好以后，要在将来订立某个合同的一种约定。
比如说，甲和乙打算一起做生意，但是现在很多具体的事情还没谈好呢，他们就先签一个预约合同，说好了在未来某个时间，要把正式的合作合同签了。
这就好像是给未来的合作搭了一个小架子，先确定有这么个事儿要做。
我有个小伙伴叫小明，他就遇到过类似的事儿。
他想租房子，看到一间特别满意的。
可是房东那时候还没把房子完全收拾好，不能马上签租赁合同。
于是啊，他们就签了一个预约合同，房东答应在一个月后把房子收拾好，然后和小明签正式的租赁合同，小明呢也交了一点定金。
这时候，这个预约合同就起到了很重要的作用呢。
要是没有这个预约合同，一个月后房东突然说房子不租了，小明可就太委屈了。
二、预约合同里的权利和义务在预约合同里啊，双方的权利和义务可都得明确呢。
还是拿小明租房子的事儿来说吧。
小明的权利就是在一个月后，按照预约合同里说好的那些条件，比如租金是多少、房子里有哪些设施等等，和房东签正式的租赁合同。
他的义务呢，就是在这一个月里按照约定交那一点定金，并且在一个月后准时来签合同。
那房东的权利和义务呢？房东有权在这一个月里把房子收拾好，等着小明来签合同。
他的义务就是在一个月后，按照预约合同的内容，和小明签正式的租赁合同，不能突然变卦说不租了，或者提高租金之类的。
要是房东这么做了，那可就是违反了预约合同啦。
这就好比是两个人在玩一个游戏，游戏规则就是预约合同里写的那些。
大家都得按照这个规则来玩，谁要是耍赖，那就是不遵守规则，是要受到惩罚的呢。
那这个惩罚是什么呢？这就是预约合同里很重要的一个部分啦。
最高院关于民法典关于预约合同的规定
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最高法院公报有关预约合同判例裁判规则
最高法院公报有关预约合同判例裁判规则判例阅读提示：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
”本条是对预约的效力、违反预约的违约责任和违约救济的规定。
预约，是相对于本约而言的一种特殊合同，系指“约定将来成立一定契约至契约”。
预约合同既然是合同，系双方当事人合致的意思表示，双方当事人应受其约束，并且内容具有一定的确定性，以免合同当事人陷入本约谈判的僵局，致使预约丧失存在的必要，预约的标的应当是在一定期限内签订本约。
一般认为，预约合同可以具备合同成立要件，预约成立于本约之前，目的在于缔结本约，两者存在一定牵连关系，但两者之间并非主从关系。
预约为独立的合同，其既有预设的本约合同中的民事权利义务关系，同时也有预约合同本身中的标的即双方负有订立本约合同的权利义务。
违反预约合同一般应承担继续履行、赔偿损失、支付违约金和适用定金罚则等违约责任。
关于预约的继续履行问题，实质上是可否强制缔约的问题。
关于该问题存有较大争议。
上述司法解释对该问题没有明确态度。
预约合同的损害赔偿责任应以信赖利益为限，在最高不超过信赖利益的范围内，由法官从利益平衡和诚实信用、公平原则出发，结合案件实际情况，综合考虑守约方的履行情况、违约方的过错程度、合理的成本支出等因素，酌情自由裁量。
下列判例均选自《最高人民法院公报》，案件审结日期从2005年至2013年。
判例所体现的裁判规则主要是如何认定预约合同的成立，以及违反预约合同的法律后果。
1.成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案（审结日期：2013.11.14）最高人民法院认为：案涉《购房协议书》而言，其性质应为预约。
【精读】最高院：关于“预约合同”裁判规则集成
精读】最高院：关于“预约合同”裁判规则集成精彩内容一、涉预约合同裁判规则集成1、约定签订正式合同之前各方可行使放弃权的合同视为预约合同裁判要点：当事人签订的《股权转让意向书》虽然就股权转让标的、价款及价款支付方式进行了约定，但由于同时赋予了各方当事人可以放弃交易的权利和处理规则，因此应当认定该意向书的约定仅为意向性安排，不能据此认定该意向书为本约合同。
2、基于诚实信用的原则，依法生效的预约合同应当履行裁判要点：当是否继续履行预约合同产生争议时，若根据合同目的、合同履行方式和预约合同实际履行情况能够继续履行的，依法应当继续履行。
3、欠缺商品房买卖合同法定核心条款的意向书应视为预约合同裁判要点：商品房买卖《意向性协议书》约定的内容须同时具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的形式要件，并且出卖人已经按照约定收受购房款两个条件，才能认定该意向书为商品房买卖合同的本约合同，否则，意向书仅是商品房买卖的预约合同。
4、预约合同中具体明确的内容应视为本约合同的组成部分裁判要点：本约合同中虽未明确的内容，但由于双方当事人在预约合同中协商一致的、确定性的条款，基于合同目的和交易习惯，也应视为本约的一部分。
5、名为预约合同实为本约合同的应直接认定为本约合同裁判要点：协议中有“待双方签订正式合同后”的表述， 虽形为预约合同， 但若协议本身约定的权利义务关系明确、具体，且包含了合同内容主要个案例的详细剖析 案例一 约定签订正式合同之前各方可限公司与张小侠、海口南川实业有限公司、海南南国置业有 限公司股权转让合同纠纷案 【关键词】 合同 | 预约合同 |本约合同 | 股权转让 【裁判要点】 当事人签订的《股权转 让意向书》虽然就股权转让标的、价款及价款支付方式进行 了约定，但由于同时赋予了各方当事人放弃交易权及处理规则，因此应当认定该意向书的约定仅为意向性安排，不能据民事判决书 (2011) 民二终字第 10 号 【基本案情】 1月 6日，嘉博公司与张小侠、南川公司签订《股权转让意向书》，约定：张小侠与南川公司拟将各自持有的南国公司 的股权转让给嘉博公司，同时约定了转让标的、价款和支付 方式。
预约合同效力的规定
预约合同效力的规定《预约合同效力规定》第一章总则第一条【目的与依据】为了规范预约合同当事人的权利义务，维护社会经济秩序，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，制定本规定。
第二条【定义】预约合同是指双方当事人在合同中约定，在一定条件下订立本合同的合意。
第三条【效力】预约合同自双方当事人签字或者盖章时成立，具有法律约束力。
第二章预约合同的成立与生效第四条【成立条件】预约合同的成立应当符合以下条件：（一）当事人具有相应的民事行为能力；（二）当事人意思表示真实；（三）合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定。
第五条【生效条件】预约合同的生效应当符合以下条件：（一）当事人约定的条件成就；（二）当事人按照约定履行了合同义务。
第三章预约合同当事人的权利义务第六条【履行义务】预约合同当事人应当按照约定履行以下义务：（一）按照约定的时间、地点、方式订立本合同；（二）为本合同的订立提供必要的协助；（三）保守与合同有关的商业秘密。
第七条【违约责任】预约合同当事人违反合同约定的，应当承担违约责任。
第八条【解除预约合同】有下列情形之一的，当事人可以请求解除预约合同：（一）对方当事人明确表示或者以自己的行为表明不履行本合同义务；（二）因不可抗力导致本合同的订立不能实现；（三）在合同约定的期限内，对方当事人未履行或者明确表示不履行本合同义务；（四）其他导致预约合同目的不能实现的情形。
第四章附则第九条【解释权】本规定的解释权归中华人民共和国合同法解释机关。
第十条【施行日期】本规定自发布之日起施行。
第十一条【效力等级】本规定与法律法规的规定不一致的，按照法律法规的规定执行。
第十二条【废止】本规定施行前发布的有关规定与本规定不一致的，按照本规定执行。
2024民法典对预约合同违约问题的规定与适用建议
20XX 标准合同模板范本PERSONAL RESUME甲方：XXX乙方：XXX2024民法典对预约合同违约问题的规定与适用建议本合同目录一览1.1 预约合同的定义与性质1.2 预约合同的成立要件1.3 预约合同的生效要件2.1 预约合同违约的情形2.2 预约合同违约的责任2.3 预约合同违约的救济3.1 民法典对预约合同违约问题的规定3.2 民法典对预约合同违约问题的适用建议4.1 预约合同违约的争议解决方式4.2 预约合同违约的诉讼程序4.3 预约合同违约的仲裁程序5.1 预约合同违约的证据收集与保全5.2 预约合同违约的证据提交与质证5.3 预约合同违约的证据认定与采信6.1 预约合同违约的判决与裁决6.2 预约合同违约的执行与强制执行6.3 预约合同违约的执行异议与执行救济7.1 预约合同违约的和解与调解7.2 预约合同违约的和解协议与调解书7.3 预约合同违约的和解与调解的效力8.1 预约合同违约的仲裁申请与仲裁裁决8.2 预约合同违约的仲裁裁决的执行与撤销8.3 预约合同违约的仲裁裁决的司法审查与执行9.1 预约合同违约的刑事责任9.2 预约合同违约的行政责任9.3 预约合同违约的民事责任10.1 预约合同违约的损害赔偿范围10.2 预约合同违约的损害赔偿计算方法10.3 预约合同违约的损害赔偿的支付与履行11.1 预约合同违约的责任免除11.2 预约合同违约的免责事由11.3 预约合同违约的免责条件的认定与适用12.1 预约合同违约的第三方责任12.2 预约合同违约的第三方追偿权12.3 预约合同违约的第三方责任认定与承担13.1 预约合同违约的风险转移13.2 预约合同违约的风险承担方式13.3 预约合同违约的风险转移的认定与适用14.1 预约合同违约的合同解除14.2 预约合同违约的合同解除的条件与程序14.3 预约合同违约的合同解除的后果与处理第一部分：合同如下：第一条预约合同的定义与性质1.1 本合同系双方就未来一定条件下订立正式合同的事宜达成的一致，故为预约合同。
高院发布：关于审理商品房预约合同纠纷案件的裁判指引（试行）
高院发布：关于审理商品房预约合同纠纷案件的裁判指引（试行）传播法律知识 · 弘扬法治精神海南省高级人民法院关于审理商品房预约合同纠纷案件的裁判指引（试行）为帮助正确审理商品房预约合同纠纷类案件，更好地统一裁判尺度和办案标准，根据《中华人民共和国民法典》及相关司法解释，结合审判工作实际，制定本指引。
一、涉商品房预约合同纠纷类案件主要类型概述1.签订意向书后已交房，但尚未验收竣工，购房者诉求确认双方存在商品房销售合同关系、根据意向书签订正式商品房买卖合同、办理网签、过户等。
2.签订意向书后，因开发商违约，购房者诉求解除购房意向、双倍返还意向金、定金。
3.商品房预约合同签订后，因价格上扬，开发商拒绝与购房者签订正式的商品房买卖合同，购房者不能按约定的房价款取得房屋，购房者诉求解除合同并要求赔偿损失。
二、涉商品房预约合同纠纷类案审理指引（一）注意妥善区分预约合同和本约合同的区别1.认购协议的内容不具备商品房买卖合同的主要内容，合同效力待定。
商品房买卖的交易过程中一般存在商品房买卖合同以及商品房预售合同两种文书，认购协议本来并不是这个过程中必然存在的。
然而，开发商以及购房者出于双方各自的目的，为了更快地将交易确定下来，会在未取得商品房预售许可的情况下，先签订一个名为“认购”、“订购”、“预定”等协议（以下统称“认购协议”）。
这样一种认购协议不属于现售或预售合同，而是当事人双方对将来订立正式商品房买卖合同达成的合意，其内容相对比较简单，一般是对双方将要交易房屋的基本情况及何时订立正式的房屋买卖合同等有关事项作出约定，包括：（1）双方当事人基本情况;（2）房屋基本情况，包括坐落位置、房号、面积等;（3）房屋单价、总价等;（4）签约及交付房款的时间;（5）定金及罚则。
认购协议的内容不具备商品房买卖合同的主要内容。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。
最高院建设工程预约合同
最高院建设工程预约合同建设工程预约合同是建设单位与承包商在正式签订建设工程合同之前，就工程的基本内容、工期、质量、造价等关键事项达成的初步协议。
这份范本的发布，不仅是对现有法律法规的补充，也是对建设工程市场实践的一种指导。
范本的内容涵盖了建设工程预约合同的基本要素，包括但不限于工程概况、合同双方信息、工程范围、工程质量要求、工期安排、合同价款及支付方式、违约责任、争议解决方式等。
其中，对于工程质量要求、工期安排以及合同价款等关键条款，范本提供了详细的规定和明确的标准，以便双方在实际操作中有据可依。
在工程质量方面，范本强调了“合格”的标准，明确了验收的程序和标准，确保工程质量符合国家规定和行业标准。
同时，对于可能出现的质量问题，范本也提供了相应的处理办法和责任划分，保护了消费者的权益。
在工期安排上，范本明确了工程开工、竣工的时间点，以及如何合理顺延工期的条件和程序。
这有助于避免因工期延误导致的争议，也为承包商合理安排施工计划提供了依据。
在合同价款方面，范本详细列出了合同价款的计算方式、支付节点和支付条件，确保了合同价款的透明性和公正性。
同时，对于可能出现的变更订单和追加工程，范本也提供了相应的处理机制，确保双方的权益不受损害。
除了上述关键条款外，范本还对违约责任、保险要求、知识产权保护、争议解决等方面进行了规范，力求全面覆盖建设工程预约合同的所有环节。
最高院此次发布的建设工程预约合同范本，是对现有法律框架的有益补充，也是对行业实践的一种引导。
它的出台，有助于提高合同签订的效率，减少因合同问题引发的纠纷，促进建设工程市场的规范化、法治化发展。
同时，这也是最高人民法院在推动法治建设、服务经济社会发展中发挥职能作用的具体体现。
违反预约合同 裁判标准
违反预约合同裁判标准
在日常生活中，违反预约合同的情况并不罕见。
然而，对于如何认定这种行为并对其进行裁判，不同的法院和法官可能会有不同的标准和做法。
以下是一些可能适用的裁判标准：
1. 违反预约合同的主观恶意标准。
这个标准要求被告必须具有主观恶意，即明知或应知自己会违反预约合同却仍然这样做。
如果被告的主观恶意得到证明，那么法院可能会判定被告承担相应的法律责任。
2. 违反预约合同的客观行为标准。
这个标准要求被告在客观上实施了违反预约合同的行为，例如未能按时履行支付义务或未能按照约定时间会面等。
如果被告的客观行为得到证明，那么法院可能会判定被告承担相应的法律责任。
3. 违反预约合同的损害后果标准。
这个标准要求被告的违反行为导致了损害后果，例如原告因为被告的违约行为而遭受了经济损失、时间损失或其他不利后果。
如果损害后果得到证明，那么法院可能会判定被告承担相应的法律责任。
4. 违反预约合同的救济措施标准。
这个标准要求当被告违反预约合同时，原告可以采取一定的救济措施，例如要求被告继续履行合同、支付违约金或赔偿损失等。
如果原告的救济措施得到支持，那么法院可能会判定被告承担相应的法律责任。
需要注意的是，以上标准并非完全适用于所有情况，不同的案件
可能会有不同的特点和证据要求。
此外，在实践中，法院和法官还需要考虑其他因素，如合同的具体内容、双方当事人的权利和义务、违约行为的性质和程度等，以做出公正合理的裁决。
民法典合同编关于预约合同的案例
民法典合同编关于预约合同的案例小王最近想买房，他在一个楼盘看中了一套房子。
售楼处的工作人员跟他说：“哥，这房子老抢手了，不过你要是现在能签个预约合同，交个小定金，我们就给你把这房子留着，到时候正式签购房合同的时候还有优惠呢。
”小王一听，觉得挺不错，就和开发商签了一份预约合同，交了5万块钱定金。
根据民法典合同编对预约合同的规定，这个预约合同可是有法律效力的。
这就好比是两个人先拉个勾，说好了要干一件大事（正式签购房合同）。
结果过了一段时间，房价有点跌了。
开发商就有点不想把房子按原来的价格卖给小王了。
开发商想耍个心眼儿，就跟小王说：“哥，之前那房子有点问题，不能卖给你了。
”小王可不吃这一套，他说：“咱们可是签了预约合同的，你不能说不卖就不卖啊。
”按照民法典合同编，如果一方违反预约合同，另一方是可以要求对方承担责任的。
小王就要求开发商双倍返还定金，因为开发商这是明显的不诚信行为。
开发商呢，还想狡辩，说什么这是不可抗力。
但是小王说：“你可别扯了，你说的那点事儿根本算不上不可抗力。
咱们这预约合同白纸黑字写得清楚，你就得按照合同来。
”经过协商，开发商自知理亏，还是按照约定双倍返还了小王的定金。
小李想开一家奶茶店，他在商业街看中了一个店面。
和房东聊了之后，双方签了一个预约合同，约定一个月后正式签租赁合同，并且小李交了2000元的预约金。
在这一个月里，小李可忙乎了，又是找设计师设计店面装修，又是联系设备供应商。
可是快到签正式合同的时候，房东突然打电话来说：“小李啊，我这店面我儿子要用来开别的店，不能租给你了。
”小李当时就懵了，他说：“咱们可是有预约合同的啊。
”这个时候，民法典合同编关于预约合同的规定就又发挥作用了。
小李虽然很生气，但是他知道自己有权利要求房东赔偿自己的损失。
他算了算，自己为了这个店面前期已经花了不少钱，像设计费、设备定金之类的。
他拿着这些证据找到房东，说：“你看，因为你不遵守预约合同，我已经有这些损失了，你得赔偿我。
商品房预约合同纠纷裁判观点整理
商品房预约合同纠葛裁判看法整理｜法律讲坛2015-04-20法律讲坛一、商品房预约合同性质的认定事例一：成都讯捷通信连锁有限企业与四川蜀都实业有限责任企业、四川友利投资控股股份有限企业房子买卖合同纠葛案《最高人民法院公报》2015 年第 1 期（总第 219 期） [ 裁判看法 ] 判断当事人之间订立的合同系本约仍是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人能否存心在未来订立一个新的合同，以最后明确在两方之间形成某种法律关系的详细内容。
对于当事人之间存在预约仍是本约关系，不可以仅孤立地以当事人之间签署的协议之商定为依照，而是应当综合审察有关协议的内容以及当事人嗣后为完成交易进行的协商和有关的执行行为等事实，从中探访当事人真切意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出正确界定。
最高院以为蜀都实业企业与讯捷企业之间的房子买卖法律关系建立，且系当事人真切意思表示，内容不违犯法律、行政法例的强迫性规定，合法有效。
一审、二审讯决认定《购房协议书》即组成本约的原由不妥，但其对于蜀都实业企业和讯捷企业之间建立房子买卖法律关系的结论是正确的。
原由以下：第一，仅就案涉《购房协议书》而言，其性质应为预约。
预约是指未来订立必定契约的契约。
预约的形态多种多样，有的预约条款特别简单，仅表达了当事人之间有未来订立本约的意思，至于本约规定什么内容留待此后协商决定；有的预约条款则特别详细，将未来本约应当规定的内容几乎都在预约中作了明确商定。
而若仅从内容上看，后者在合同内容确实定性上几乎与本约无异，即使短缺某些条款，常常也能够经过合同解说的方式加以补全。
所以，仅依据当事人合意内容上能否全面，其实不足以界分预约和本约。
判断当事人之间订立的合同系本约仍是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人能否存心在未来订立一个新的合同，以最后明确在两方之间形成某种法律关系的详细内容。
假如当事人存在明确的未来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分靠近，即使经过合同解说，从预约中能够推导出本约的所有内容，也应当尊敬当事人的意思表示，清除这类客观解说的可能性。
民事裁判中预约合同的认定方法
民事裁判中预约合同的认定方法
张浩良
【期刊名称】《法律与伦理》
【年(卷),期】2022()2
【摘要】在意思表示的解释方法中,表示主义逐渐占据上风。
据此,协议文本的名称在预约合同的认定上十分重要。
诸如预约选房确认单、预订协议书、投资建设协议书、框架协议等,是法官认定预约存在的初始依据。
其次,预约的目的在于未来一定
期限内签订本约。
预约的内容应当明确,至少应当具备该类合同的必备条款。
一份
协议的名称、标的,已经能为法官判断预约合同是否存在提供可靠依据。
但是在司
法实践中,存在一项例外。
在商品房买卖合同纠纷中,当预约合同具备本约合同的主
要条款,并且出卖人收受部分购房款时,立法者将之前的预约合同拟制成本约合同。
所以,法官要将这样的文本排除出预约合同的行列。
当然,立约定金、部分履行情况、要式合同等综合认定的方法,也能在司法实践中发挥重要作用。
【总页数】16页(P48-63)
【作者】张浩良
【作者单位】常州大学史良法学院
【正文语种】中文
【中图分类】D92
【相关文献】
1.预约合同的法律构造与效力认定
2.预约合同的认定标准研究
3.预约合同的认定标准研究
4.预约合同的司法认定标准
——基于最高人民法院的有关案例之研究5.论我国预约合同效力的认定方法
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【精读】最高院：关于“预约合同”裁判规则集成精彩内容一、涉预约合同裁判规则集成1、约定签订正式合同之前各方可行使放弃权的合同视为预约合同裁判要点：当事人签订的《股权转让意向书》虽然就股权转让标的、价款及价款支付方式进行了约定，但由于同时赋予了各方当事人可以放弃交易的权利和处理规则，因此应当认定该意向书的约定仅为意向性安排，不能据此认定该意向书为本约合同。
2、基于诚实信用的原则，依法生效的预约合同应当履行裁判要点：当是否继续履行预约合同产生争议时，若根据合同目的、合同履行方式和预约合同实际履行情况能够继续履行的，依法应当继续履行。
3、欠缺商品房买卖合同法定核心条款的意向书应视为预约合同裁判要点：商品房买卖《意向性协议书》约定的内容须同时具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的形式要件，并且出卖人已经按照约定收受购房款两个条件，才能认定该意向书为商品房买卖合同的本约合同，否则，意向书仅是商品房买卖的预约合同。
4、预约合同中具体明确的内容应视为本约合同的组成部分裁判要点：本约合同中虽未明确的内容，但由于双方当事人在预约合同中协商一致的、确定性的条款，基于合同目的和交易习惯，也应视为本约的一部分。
5、名为预约合同实为本约合同的应直接认定为本约合同裁判要点：协议中有“待双方签订正式合同后”的表述，虽形为预约合同，但若协议本身约定的权利义务关系明确、具体，且包含了合同内容主要内容的，则应当直接视为本约合同。
二、关于最高法院5个案例的详细剖析案例一约定签订正式合同之前各方可行使放弃权的合同视为预约合同——海南嘉博投资开发有限公司与张小侠、海口南川实业有限公司、海南南国置业有限公司股权转让合同纠纷案【关键词】合同| 预约合同| 本约合同| 股权转让【裁判要点】当事人签订的《股权转让意向书》虽然就股权转让标的、价款及价款支付方式进行了约定，但由于同时赋予了各方当事人放弃交易权及处理规则，因此应当认定该意向书的约定仅为意向性安排，不能据此认定该意向书为本约合同。
【案件索引】最高人民法院民事判决书(2011)民二终字第10号【基本案情】2010年1月6日，嘉博公司与张小侠、南川公司签订《股权转让意向书》，约定：张小侠与南川公司拟将各自持有的南国公司的股权转让给嘉博公司，同时约定了转让标的、价款和支付方式。
该意向书第三条第4款明确约定：若张小侠、南川公司或南国公司不具备意向书约定的8种情况的任一情形，嘉博公司有权随时单方面解除意向书并要求退还定金；若因嘉博公司的原因导致不能签订《股权转让协议》，嘉博公司所付定金，张小侠与南川公司有权没收；若张小侠与南川公司在嘉博公司尽职调查结束后不愿意签订《股权转让协议》，张小侠与南川公司将双倍返还定金。
【争议焦点】《股权转让意向书》是预约合同还是本约合同？【裁判理由】最高人民法院认为：嘉博公司与张小侠、南川公司签订的《股权转让意向书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。
《股权转让意向书》就订立《股权转让协议》的时间、步骤及违反意向书的违约责任等均作出了明确约定，应当认定为三方当事人为订立《股权转让协议》而签订的预约合同。
该意向书亦就股权转让标的、价款及价款支付方式等股权转让协议的条款作了约定，但由于该意向书第三条第4款明确约定若张小侠与南川公司在嘉博公司尽职调查结束后不愿意签订《股权转让协议》，张小侠与南川公司将双倍返还定金，亦即赋予了张小侠与南川公司以双倍返还定金为代价不签订《股权转让协议》的合同权利，且第四条还就三方当事人不能签订正式《股权转让协议》情况下公证提存款的处理作出了约定，因此应当认定该意向书关于股权转让协议条款的约定仅为意向性安排，在未签订正式《股权转让协议》的情况下，三方当事人均可以放弃股权转让交易，不能据此认定该意向书性质为股权转让协议。
对嘉博公司关于该意向书已经完全具备了股权转让协议的要素，应为具有合法效力的股权转让协议本约的主张，本院不予支持。
【案例注解】虽然该案意向书就股权转让标的、价款及价款支付方式等股权转让协议的条款作了约定，形式上亦具备了部分股权转让协议的主要条款，但该案意向书仅是预约合同。
理由有三：一是合同标的。
合同标的不同是预约合同与本约合同区别之一。
预约合同的合同标的和合同目的只能是订立本约合同，而本约合同的标的，由于合同类型不同比较广泛。
该案中，意向书的合同目的和合同标的是将来双方签订正式的《股权转让协议》，而不是《股权转让协议》的合同标的股权转让法律关系本身。
二是合同内容。
一般而言，预约合同的内容比较原则和简单，不包含关于权利义务的具体、细化的规定，而本约合同的约定比较全面、具体、确定，一般会涵盖具体的债权债务关系的内容。
三合同意图。
从签订合同目的是意向性安排还是直接缔约本合同进行区分。
该案中，是否签订本约合同，各方当事人享有自由选择权，这也可以从侧面证明该意向书仅是预约合同。
如该意向书第三条第4款明确约定“若张小侠与南川公司在嘉博公司尽职调查结束后不愿意签订《股权转让协议》，张小侠与南川公司将双倍返还定金，亦即赋予了张小侠与南川公司以双倍返还定金为代价不签订《股权转让协议》的合同权利”，且第四条还就三方当事人不能签订正式《股权转让协议》情况下公证提存款的处理作出了约定。
案例二基于诚实信用原则预约合同能够履行的应当继续履行——福建省莆田市广源饲料有限公司与陈华建设用地使用权转让合同纠纷案【关键词】合同| 预约合同| 继续履行| 建设用地土地使用权转让【裁判要点】基于诚实信用的原则，依法生效的预约合同应当履行。
当是否继续履行预约合同产生争议时，若根据合同目的、合同履行方式和预约合同实际履行情况能够继续履行的，依法应当继续履行。
【案件索引】最高人民法院民事裁定书(2014)民申字第935号【基本案情】广源公司与陈华签订的《国有土地使用权转让预约合同》和《委托合同书》，根据《预约合同》和《委托合同书》约定，广源公司的签约目的是获取转移土地使用权的对价即土地价款，而陈华签约是为了使用土地。
预约合同履行方式包括办理国有土地转让变更登记及国有土地无法转让情况下转为租赁协议。
【争议焦点】《预约合同》是否应当继续履行？【裁判理由】最高人民法院认为：当事人履行合同应遵循诚实信用原则。
《预约合同》与《委托合同书》均未约定陈华有违法行为时，广源公司有权解除合同，《委托合同书》约定陈华因建设中的违法行为导致土地转让正式合同不能签订或者受到行政处罚，应自行承担后果。
《预约合同》包括国有土地使用权转让及国有土地使用权不能办理过户登记时转为租赁关系两种履行方式，广源公司的签约目的是获得土地使用权转让价款或收取租金。
现无充分证据证明国有土地使用权确实无法办理过户；即使国有土地使用权不能办理过户，双方可以依据《预约合同》第八条约定订立土地出租协议，以通过收取土地租赁费形式获取对价。
据此，二审法院判决广源公司与陈华继续履行合同并无不当。
【案例注解】首先，依法生效的合同应当全面履行。
《合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。
基于民商事交易诚实信用原则，依法生效的合同，应当全面履行。
其次，合同履行不符合约定可以承担继续履行的违约责任。
根据《合同法》第一百零七条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。
因此，一方不履行或者履行不符合合同约定的，另一方可以请求法院判决当事人按照合同约定承担继续履行的责任。
最后，继续履行不存在履行上的法定除外情形的应当继续履行。
《合同法》第一百一十条规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：一是法律上或事实上不能履行；二是债务标的不适于强制履行或者履行费用过高；三是债权人在合理期限内未要求履行”。
该案中，预约合同作为一个独立的合法、生效的合同，当事人应当全面履行，且当事人约定了两种履行方式，属于当事人真实、合法的意思表示，应予尊重，在不存在合同法规定的不继续履行例外的情形下，基于合同目的和实际履行情况，预约合同应按照未违约方的请求，由违约方继续履行。
案例三欠缺商品房买卖合同法定核心条款的意向书应视为预约合同——曾建华与贵州康泰房地产开发有限责任公司商品房买卖预约合同纠纷申请案【关键词】合同| 预约合同| 本约合同| 商品房买卖【裁判要点】商品房买卖《意向性协议书》约定的内容须同时具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的形式要件，并且出卖人已经按照约定收受购房款两个条件，才能认定该意向书为商品房买卖合同的本约合同，否则，意向书仅是商品房买卖的预约合同。
【案件索引】最高人民法院民事裁定书(2013)民申字第255号【基本案情】曾建华与康泰公司于1998年4月24日签订《意向性协议书》，于1998年11月16日签订《商谈纪要》。
《意向性协议书》约定康泰公司在取得商品房销售许可证后，将通知曾建华签订正式的商品房买卖合同。
曾建华主张其141.7万元已付购房款，经法院查证，由组付款组成为：第一笔是王子丰借给康泰公司的15万元，由康泰公司出具收据，收据上加盖该公司公章，并由会计签字，康泰公司的帐目中有记载；第二笔6.7万元及第三笔120万元仅有卢思品所打的收条，康泰公司未盖章，其帐目中亦无记载。
卢思品主张该126.7万元系其1999年不再担任康泰公司法定代表人后陆续向曾建华夫妇所借。
【争议焦点】商品房买卖《意向性协议书》是预约合同还是本约合同？【裁判理由】最高人民法院认为：关于案涉协议的性质问题。
曾建华与康泰公司于1998年4月24日签订的《意向性协议书》及曾建华、王子丰与康泰公司于1998年11月16日签订的《商谈纪要》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且《意向性协议书》明确约定康泰公司在取得商品房销售许可证后，将通知曾建华签订正式的商品房买卖合同，从合同名称“意向性协议书”的表述来看，双方对该合同的性质为预约是明确的，曾建华申请再审对此予以否认，不符合本案事实。
【案例注解】《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况；(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任；(十三)双方约定的其他事项。