精选商业综合体设计文本：上海 徐汇万科中心三期地库方案汇报
007 徐汇万科中心三期地库方案汇报
B剖面
A
A
B
B
B2层
B3层
•项目整体概况 •地库方案介绍 •前期优化内容 •结构方案介绍
•层高优化
•原设计层高
地下室层高： B1：6.5米 (商业净高4.3米) B2：5.7米(商业净高3.5米) B3:3.9米（车库净高2.2米） L1：5.7米(净高4.3米) L2：6.5米(净高3.5米) L3：5.4米(净高3.5米) L4：5.4米(净高3.2米)
•原设计层高
地下室层高： B1：6.5米 (商业净高4.3米) B2：5.7米(商业净高3.5米) B3:3.9米（车库净高2.2米） L1：5.7米(净高4.3米) L2：6.5米(净高3.5米) L3：5.4米(净高3.5米) L4：5.4米(净高3.2米)
层高优化
A B B1层顶板
A剖面
A B B1层
•项目进展
•塔楼概念方案汇报完成 •商业裙房概念方案汇报完成 •30M分坑保护区招标图完成 •地下室布局深化设计
柳
州
上
路
海
南
站
沪闵路 三期
定 二期 安 路
绿轴
一期
•总平面图
地铁出入口
T2塔楼
待 建 地 铁 站
T1塔楼
地库入口 地库出口
T3塔楼
T4塔楼
裙房
地库出入口
地库出入口 地铁出入口
•经济技术指标
L5
商业：5.45米
柱网选择
三期停车配建交评报告
规范
机动车位
3240（轨道折 减后2592）
其中：无障碍车位 （总车位2%）
其中：大客车车位 （总车位2%）
非机动车位
出租车候客车位 装卸车位
知名地产大型商业综合体设计方案文本
地下车库出入口 To/From B1 Car-parking
1：1000 A3
Second Plan 二层平面图
金
鸡
湖
路
商铺
主题中庭
Theme atrium
商铺
二层平台 2nd Fຫໍສະໝຸດ at上三层台阶 to 3F
上三层台阶 to 3F
上三层扶梯 to 3F
商铺
商铺
商铺
上三层扶梯 to 3F
中央下车点
商铺
上地面 Up to ground
设备 Equipment
设备 Equipment
自行车库 Bicycle Park
1：1000 A3
B2 Plan 地下二层平面图
商业综合体平面
设备 Equipment
上地面 Up to B1
设备 Equipment
上地面 Up to B1
设备 Equipment
客梯 Guest Lift
Residential 1# 2# 3# Typical Plan 住宅1#2#3#楼标准层平面图
Shopping Mall
Entrance
商业内街效果图
商业街车行入口 Shopping Mall Entrance
货车入口 Service Entrance
住宅车行入口 Residence Entrance
弧线方案总平面
日本商业内街参考
日本商业内街参考
Design Narrative 设计说明
Design Narrative 设计说明
地下车库入口 To B1 Car-parking
Plaza 广场
3F
3F
商业零售 & 办公
上海徐汇万科中心三期项目 – 概念设计交通审核交通方案汇报
路
办公塔楼
120,614
商业
88,631
文化
14,803
设备／停车 74,000
总计 442,859
上海Pa项目进出口分析
徐g 汇e 万1 科4 中 心 三 期 项 目
– 概 念 设 计 交 通 审 核 交 通 方 案
上海Pa项目进出口分析
徐g 汇e 万1 科5 中 心 三 期 项 目
– 概 念 设 计 交 通 审 核 交 通 方 案
方案2B
方
案
方案2A 方案3
上海Pa商业车辆流线分析
徐g 汇e 万2 科7 中 心 三 期 项 目
– 概 念 设 计 交 通 审 核 交 通 方 案
上海Pa商业车辆流线分析
徐g
汇e
万2
科8
中
心
三
期
项
目
–
概
念
设
计
交
通
审
核 交 通
这段车道为免与前往B2层坡道车流造成冲突， 建议为单向行驶。
上P
海a 徐g
进入项目的策略性流线分析
汇e
万9
科
中
心
三
期
项
目 现状桥下有栏杆分隔东西 – 向车流，车流不能左转
概
念
设
计
交
通
审
核
由项目南、西及西北面到达
交
（松江、奉贤、青浦、嘉定
通
区及虹桥机场）
方
案
由项目东北面到达 （上海站、浦东及静安区）
现时沪闵路(桥下)北行辅助道 路提供1条车道及1条自行车车
道，车道在繁忙时间为公车专 用车道
徐g 汇e 万2 科1 中 心 三 期 项 目
上海徐家汇商圈市场研究分析暨宜山路站地铁商业项目定位报告(上)68页PPT
（上）
目录
PART 1 区域商业市场解读
04
PART 2 项目商业价值判断
30
PART 3 项目商业功能定位研究
46
PART 4 项目财务测算
85
PART 5 项目规划设计建议
117
PART 6 项目开发运营策略
125
附件
品牌推荐建议
134
一 市场研究
《定位报告逻辑图示》
根据上图数据显示，项目区域内消费者的出行方式中地铁交通占据绝对主力，从消费陪伴者分析图看，以上下班途中及工作 时间的日常消费比重最高，而以家人为核心的家庭式消费和以恋人为核心的约会式消费均占据一定的比例。以上下班和工作 时间为主的消费具有典型的年轻化消费的特征，通常消费金额低、频次高、类型多样。
20
继续在”田” 字区域扩容， 形成宜山路核 心消费圈。
光启城投入使用后，区域内零售餐饮、休闲娱乐商业面积将增加至12.5 万㎡ ，目前较弱的生活服务型商业将得到扩容。届时，商圈内居民、白 领等的生活消费将回归至本商圈，由此形成的商业氛围将对本项目产生 促进作用。
区域内商铺以小面积分割商铺为主，50-100㎡及以上中等规模商铺供应 较少。小商铺租金总额较低，受到商户青睐，出租率较高。
区域商业发展格局规划
大徐家汇商圈
规划范围及概况：占地约7平方公里，形 成“一圈三街多点”新格局，旨在创建世 界级城市副中心。 商圈以徐家汇六大商厦及轨交站相连接为 核心的百货业、商务办公区域和赖声川帐 篷剧场，衡山路休闲娱乐文化区域，天钥 桥路特色餐饮和商务办公区域，宜山路建 筑、装潢与家居文化区域，以及高安路、 湖南路、兴国路等地花园洋房构成的跨国 企业、国际组织地区总部的落户区域，漕 溪北路上海电影产业大厦及上海电影博物 馆、国际精品戏剧艺术中心。
商业综合体设计方案
本方案旨在为项目提供全面、严谨、人性化的设计方案，以满足各方需求，实现项目价值最大化。在项目实施过程中，需根据实际情况调整、优化方案，确保项目顺利推进。
第2篇
商业综合体设计方案
一、项目概述
商业综合体作为现代城市发展的重要商业形态，以其集成性、多元化和高效性成为城市经济繁荣的象征。本项目旨在构建一个集购物、餐饮、娱乐、休闲及办公为一体的综合性商业空间，旨在提升城市商业层级，增强城市活力，同时为投资者提供稳定的回报。
-建筑面积：总建筑面积XX平方米，包括商业裙楼、办公塔楼和地下室。
-建筑高度：办公塔楼XX层，商业裙楼XX层。
2.功能布局
-商业裙楼：包括主力店、次主力店、餐饮区、娱乐休闲区。
-主力店：位于裙楼一层，引进大型超市等主力零售业态。
-次主力店：位于二层及以上，引入品牌专卖店、时尚零售等。
-餐饮区：分布在不同楼层，设置各类餐饮设施，满足不同消费需求。
2.功能分区
（1）商业裙楼
-主力店：位于商业裙楼的一、二层，设置大型超市、家电卖场等，满足消费者日常生活需求。
-次主力店：位于商业裙楼的二层以上，设置品牌服饰、家居用品等，提供多样化的购物选择。
-餐饮：设置特色餐饮、快餐、咖啡厅等，满足消费者餐饮需求。
-娱乐：设置电影院、健身房、儿童乐园等，丰富消费者的休闲娱乐生活。
-娱乐休闲区：包含电影院、儿童乐园等，提供多样化的娱乐体验。
-办公塔楼：包括高标准办公空间、会议中心、企业服务中心等。
-办公空间：提供灵活多变的办公布局，满足不同规模企业的需求。
-会议中心：配备先进的会议设备，适宜举办各类商务活动。
-企业服务中心：提供商务支持服务，助力企业发展。
徐汇区石龙路发展规划
徐汇区石龙路发展规划徐汇中城又有新项目上马，南站枢纽周边将成为商务新地标。
地块位于3号线石龙路站沿线。
占地2.5万㎡，规划科研设计用地。
整个项目被轻轨高架分为南、北两块，由隧道股份负责开发，暂命名“石龙路商务区”。
这是隧道股份在徐汇的第二个产业项目。
早前已规划徐汇滨江的总部大厦，也毗邻地铁站点。
讲真，拿的都是黄金地段！石龙路北区规划建筑6.07万㎡，呈扁平月牙状。
设5幢独立建筑，其中四栋形成整体园区，一栋最高13层。
最东面5层独栋，作为南站中学的配套，包括创新实验室、体质检测中心。
南区建筑面积3.45万㎡，为一幢18层塔楼和附属4层裙房，基本平行石龙路、轨道走向。
地图上看，石龙路商务区是一狭长地块。
面积不大，但计划打造成产城融合的经典街区。
街区配置1.2万㎡体育设施，包含50米游泳池、篮球场，羽毛球场等。
石龙路、龙吴路的街角形成1000㎡公共绿地，不设置围墙24小时开放。
还有约4.6万㎡办公、配套2.6万㎡商业，足以消化商务区的消费需求。
可以说整片商务区小而精美。
节约利用土地资源，不浪费一丝空间。
啊，多么痛的领悟……想当年南站落成运营，很多人的期待是复刻老北站辉煌。
毕竟枢纽聚集人流，人流创造财富，财富营造繁荣。
但十多年过去，南站有点辜负期待。
站内奥特莱斯人气凉凉，周边厂房尾大不掉。
换谁看，都会认为是城乡结合部。
为了改变当下，为了扭转乾坤，南站开始庞大的重塑计划。
整片区域重新定位，取名“徐汇中城”。
中城是个美丽新世界。
它地大物博，有中星城、日月光的商业，也有市六、复旦南部医院，还有81.86公顷的上海植物园。
2014年，南站北侧开发商办。
由万科负责操盘，规模高达70万㎡。
项目共分三期，一二期已投入运营。
小米租赁二期一独栋。
最终章三期，高品质的办公塔楼，融入自然环境，通过街巷将整体商业与绿轴联通。
8.5万㎡商业定位未来城市花园，包含7万㎡商业mall和1.5万㎡街区商业。
中城南侧且拆且珍惜。
石龙路商务区之后，原厂房集聚的张家园地块将接棒开发。
万科 商业项目规划设计方案评审关注要点详解
新项目规划设计方案评审要点（专项业务类）一、前言1.商业综合体的规划设计工作分哪几个阶段商业综合体的规划设计工作分为概念方案阶段、方案设计阶段(含方案深化设计）、初步设计阶段，施工图设计阶段、实施阶段和营运阶段。
2.商管公司参与规划设计工作主要集中在哪两个阶段及工作内容商管公司作为商业产品的使用者和管理者，参与规划的目的和任务就在于对项目从使用功能的实现和后期运营效果的预期上实施专业把控，我们参与新项目规划的能力和水平将影响商业品质。
二、商业项目业态定位和设计研讨工作要点1．对商业项目进行整体业态定位是打造商业项目雏形的关键。
商业定位准确是保证商业项目在开业之后保值增值的必要条件。
2．此阶段商管公司的任务及准备工作内容商业项目业态定位和设计要点研讨、建筑方案(含方案深化)设计评审、空调冷热源论证、各专项设计评审等。
其中各专项设计评审中的每一项又各自大致按照方案及方案深化设计、初步设计、施工图设计等阶段来完成。
在每个阶段，商管公司作为物业的使用者和管理者，都需要进行专题市场调研工作，获得相关的信息依据，经过研究分析后，对规划设计方案进行评审并形成意见和建议，完成须由商管公司主导的专项设计成果，提交规划院，然后经过一次或多次联合评审会签由规划院将各方意见达成一致，形成阶段性设计成果。
本文将重点从这三个阶段就商管公司参与规划设计任务、准备工作以及从管理专业角度所需重点关注的事项进行详细解读，以期能够给参与这项工作的人们提供参考和思路，使我们今后在参与规划设计工作时能够有的放矢，提高工作效率。
3．评审关注的事项（业态定位、步行街布局、交通组织、停车位、停靠站和公交车站、管理用房、消防疏散通道、变形缝） 【关注点1】：业态定位根据市场调研结果，综合城市发展和商业发展状况、商业项目所在区域的发展趋势、所属商圈的地位和未来竞争态势等情况进行定性分析研究，确定项目的商业定位、业态组合、业态布局，进而对项目的总体建筑规模体量、项目内外交通环境组织、主要业态（含步行街）类型的布局及面积配置、零售业态经营档次和组合方式、以及大系统划分方式等要素予以确认。
2第二部份 上海城三期项目规划方案初步设想
第二部份 上海城三期项目规划方案初步设想一．建筑功能和面积的划分【表一】建筑分类 层次 层数 初估层面积M 2总计面积M 2地面建筑面积M 2办公楼 7F-25或26F 19-20 1,950-2,050 38,878.44商业裙房 GF-6F 6 5,400 32,40071,278.44 地库 B1-B3 38,667 26,000/总计 /地面25-26层/ 97,278.44 71,278.44【表二】项目功能分类 位 置 暂拟面积M 2 约占比% 办公塔楼约3.9〔38,878.44〕万 40 商业、商品专卖 商业裙房/地库部份〔含GF-6F/B1部份面积〕 ★共约3.84万〔含地面六层约3.24万M 2和B1约0.6万M 2〕； ★餐饮、娱乐、休闲类约占0.8万M 2 39.5 地下车库B1〔部份〕-B3约2万〔泊车位350-400〕 20.5 总 计约9.7〔97,278〕万100【说明】上述表内面积系规划设计方案编制前的初步估计仅作参考；二．三期项目规划设计方案的初步考虑1．三期项目发展的宗旨思路结合三期项目的实际状况尽量实施设计方面规则化和合理控制成本的基础上，学习其它优质楼盘的先进经验和成功模式，突破传统，适当超前，自创品牌，精心、细致打造一幢于虹桥商务区的精典型和标志型的，符合甲A 级标准的商办建筑。
项目设计内容成果定量方案设想办公楼部份★约3.9 - 4万M2/约19 - 20层★初拟层数为第7层-第25或26层/每层面积1,950-2,050M2★办公楼单元室内地面预留设架空网络地板层空间，办公楼单元室内净高要求不小于2.7米〔不包括架空网络地板层空间〕；★办公楼尽量能设至20层；★结合网柱结构设计的合理经济性，限定合适的吊顶上部空间距离，将建筑层高尽量控制在3.6-3.8米之间；商业裙房部份★约3.5 - 4万M2/7层〔裙房1-6层和地库第一层〕★初拟层数为GF-6F/裙房每层面积约为5,400M2★商业裙房首层层高要求不小于5.8-6米；第2-6层层高要求不小于4.3-4.4米；★结合办公楼建筑层高的合理设计，尽量提升2-6层的层高；地库★约2.6万M2★3层/层数为B1-B3★初估每层面积约为8,667M2〔地库面积、建筑层高最终以设计成果为准〕★地库面积依据国家有关“地库深度和红线退让距离相应”现行技术规范所能实现之最大面积计；★地库第1层作商业用途兼卸货平台、少量大型车装卸货临时泊车用途；★地库第2－3层除必要设备、管理等用房外均为泊车用途，地库第2－3层内选定其中一层可设置双层机械化停车设施；★地库泊车位数量将依据设计实现之地库面积，及选定一层设置双层机械化停车设施的基础上，以最合理的布局实现最大之泊车位数量；★地库自行车泊车位均考虑设置“双层手动式泊车设施”，以此确定现行技术规范之需求面积；泊车位★地库泊车位面积约20,000M2★地面临时泊车位面积约1,200 M2★初估地库泊车位350-400只★地面泊车位40-50只总计：约400-450只项目设计内容方案设想建筑风格 和型态依项目“定性要求”重点考虑－★采用现代筒约主义和整体外形浑厚、敦实的外形建筑风格；★公用部位装修设计、用材等达甲A级办公楼和“顶级商业”标准；★在不刻意募仿上海城一期建筑外立面和型态的基础上，和一期商业裙房、办公楼能在总体风格上融合，使上海城1-3期浑然一体，显突后述“虹桥上海城国际综合社区”的气势；★项目商业裙房南侧布局，考虑其商业格局和步行街、一期裙房之商业流通有充份的融合；★充份考虑北向和西北向日照影响问题，塑造之建筑型态须将日照影响问题减少到最低程度。
浅析大型商业建筑设计特点--以上海万科广场设计为例
时尚为特色 、以餐饮休 闲娱乐为亮点 ”的商业原则 规划 。作为一站式家庭型购物 中心品牌 ，万科广场 将以 “ 挚爱 ”为主题 ，力 图从最初 的商业规划 、设 计细节、商家的组合到服务设施环节等全面体现万 科一贯的人文关怀 。 新一代商业的服务已不满足于 “ 细致周到 ” ，而 是出现 了诸如 ：卫生 间外 装修精 致的座椅等 候区、 母婴室 内专为儿童设置 的小马桶 、为年轻父 母暂时 托管宝宝的儿童乐 园、为独 自等 候的爸爸提 供休 闲 专区等等贴心人性 的服务 设计 。从招 商运 营角度， 万科广场一方面布局购物 、休 闲娱 乐、餐饮 、Ｓ Ｐ Ａ 、 健身、影院等多种业态 ，满足顾客一站式消费需求； 另一方面还将提供亲子互动、４ Ｄ体验馆 、艺术展览 等体验式消 费，以此成为 区别 于其他 项 目的独特消 费 目的地 。参与和体验 是商业 首先考量的标准，也 是未来实体商业 的重要 发展方 向，而实现这一发展 的途径则是设计过程中对 “ 人”的不懈 关注 。 三 、 结语 大型商业建筑 设计 时应考虑在其辐射区域 内有
有连接 口。这 里将 发展成为上海市西南一个重要的
交通枢纽 ，周边两条地铁线、ｌ ２条公交线路连通 ； 同时 ，沿民主路及 南侧内部道路设置港湾式 出租车 停 靠泊位 ，为商业 运营 提供 更便利 的交 通接入 ， １ ０ ｍ ｉ ｎ车程直达虹桥枢纽 。 ３ ．富有文化色彩的设计概念 建筑 的设计理念并非凭空产生，而是依据其所 处的地 域、文化环 境做合理的衍生创作 。上海万科 广场毗邻上海传统古镇— — 匕 宝老街，同时又身处该 区域 未来商业发展的核心地段 ，建筑设计的理念就
建筑 入 口、 入 口平 台及 门 ；水 平 与 垂 直 交 通 ；公 共
【 关键词 】 大型商业建筑 设计特 点 人性化
上海虹桥万科中心商业综合体设计
上海虹桥万科中心商业综合体设计摘要介绍了项目概况、设计思路和设计特点，主要探讨了在现今多维度设计审查、复杂的规划及法规制约条件下，作为设计师如何以技术思辨的方式，从法规中寻求解决方案和策略，并充分运用各种设计手段，实现设计的原始理念，最大限度还原设计构想，同时满足业主对项目产品定位及运营的要求，从而最终实现政府对项目宏观定位，业主对项目运营生命周期、成本控制、建筑地标形象的诉求，以及设计单位对设计产品的完善性、绿色环保等诸多方面的追求目标。
关键词商业综合体公共空间设计手法1战略定位2000年，上海成立虹桥商务区，与上海浦东新区、上海浦西共同形成上海经济圈三足鼎立、多极发展之势。
虹桥商务区，位于上海市中心城西侧，沪宁、沪杭发展轴线的交汇处，结合虹桥综合交通枢纽布局设置，规划用地面积约86.6km2。
虹桥商务区是实现上海“四个率先”、建设“四个中心”的重要载体和现代化国际大都市的重要商务集聚区，是加快上海与长江三角洲地区一体化发展的重大战略部署，也是贯彻国家战略，促进上海服务全国、长江流域和长江三角洲地区的重要载体。
虹桥商务区核心区主体是现代商务功能，是上海“多中心”中央商务区的重要组成部分，将建设成为上海市第一个低碳商务社区。
2011年底，万科拍得上海虹桥商务区核心区一期03#地块；2012年2月，签订了该地块的土地开发合同，开始借此全力打造由住宅产业向商业转型的开山试水之作。
2项目概述项目地块位于虹桥商务区核心区，申虹路以西申长路以东，锡虹路以南苏虹路以北地段，基地面积为32 170m2。
地块东侧隔申虹路即是包含了高铁站、城市轨道交通和虹桥二号航站楼的虹桥交通枢纽。
该项目由地上七栋单体建筑构成了集办公、商业、文化娱乐于一体的大型商业与办公综合建筑群，建成后将成为区域内又一标志性建筑。
地上建筑面积约为11万m2，地下面积共计8.5万m2，总面积约19.5万m2，各单体地上7～8层，建筑高度38m，地下满铺3层地下室。
某33万平方米上海万达商业广场工程地下部分施工组织设计
目录1、说明和编制依据 (1)1.1 编制说明 (1)1.2 编制依据 (1)2、工程概况 (2)2.1 工程名称及地址 (2)2.2 工程概况 (2)3、总体指导思想及实施目标 (3)3.1 总体指导思想 (3)3.2 工程实施目标 (3)4、施工组织与部署 (4)4.1 施工组织机构 (4)4.2 地下部分施工流程图 (5)4.3 施工部署 (6)4.4 施工准备 (6)4.5 施工总平面布置 (8)4.5 施工协调管理 (8)5、施工总进度计划及工期保证措施 (9)5.1 施工进度计划 (9)5.2 工期保证措施 (9)6、施工技术方案和技术措施 (10)6.1 工程测量 (10)6.2 预制PHC桩及方桩桩基施工方案 (11)6.3 灌注桩桩基施工方案 (14)6.4 深层搅拌桩 (24)6.5 压密注浆施工 (26)6.6 地下连续墙施工 (27)6.7 降、排水工程 (41)6.8 土方工程 (41)6.9 施工现场措施 (46)6.10 材料的检测试验及现场试验室的建立 ................................................................................................... 47 7、地下结构施工方法.. (49)8、质量管理体系及措施 (54)1、说明和编制依据1.1 编制说明我们在编制本工程的《施工组织设计》前，认真熟悉了工程图纸及相关文件，本工程占地6万平方米，有3幢22—25层的写字楼、5幢4—7层的多层购物商场及纵横相交的商场步行街组成，总建筑面积33万余平方米。
基坑开挖面积约45000平方米，地下室为2层整体地下室。
基础埋深11.5米，局部深坑约13.3米。
地下中心岛部分采用顺作法、周边采用逆作法。
逆作法部分采用钢立柱作为竖向承重构件。
地下部分含桩基围护工期为12个月，地上部分结构工期为6个月，装饰工期为4个月。
万科经典项目设计案例
02
03
现代简约
万科项目以现代简约风格 为主，注重线条简洁、空 间通透，营造出时尚、大 气的视觉效果。
地域特色
万科项目在设计中融入地 域特色，与当地文化相呼 应，展现出独特的地域魅 力。
多元化风格
万科项目也尝试多元化的 设计风格，以满足不同客 户群体的审美需求。
设计亮点
绿色建筑
万科项目注重绿色建筑技术的应用，如采用太阳 能、风能等可再生能源，降低能耗和碳排放。
项目规模
深圳万科中心
总建筑面积约25万平方米，包括一栋超高层办公楼、两栋高层办 公楼、商业裙房以及文化中心等。
北京万科时代中心
总建筑面积约50万平方米，包括住宅楼、商业楼、文化中心等。
上海万科城市花园
总建筑面积约80万平方米，包括住宅楼、商业楼、学校、公园等。
02
万科项目设计理念
设计主题
生态环保
位于北京市朝阳区，是一个集住 宅、商业、文化、教育等多功能 于一体的城市综合体。
上海万科城市花园
位于上海市闵行区，是一个大型 住宅小区，拥有完善的配套设施 和优美的绿化环境。
项目位置
深圳万科中心
01
位于深圳市南山区海德一道88号
北京万科时代中心
02
位于北京市朝阳区望京东园三区
上海万科城市花园
03
位于上海市闵行区七宝镇
规划布局
根据地块特点，合理规划住宅、商业、文化、教育等各类功能区， 形成有机融合的社区结构。
建筑设计
设计风格
采用现代简约风格，注重建筑与自然的和谐统一，强调立面线条和 空间感的营造。
功能分区
合理划分公共空间、私密空间和服务空间，确保居住、工作和生活 的便捷性和舒适性。
上海万科五玠坊项目重磅企划提案102P
坚持走自己的路，故事品类化
不是传统豪宅，而是 ——设计的/智慧的/人本的/环保的
Design House
Designer
Design Work
我们的故事
剧本 演员 编导 片名 桥段
C、桥段
价值体系详解
桥段
一张图 四大设计 N个秘密
时尚据点图
善善设计 丘设计 光设计 微设计
注重内部空间的实际使用，而非外表的奢华装 饰；让人内心平和安慰的居所，与外界自然融合 而非占有。
回归生活的本质，极简的细节控制比繁复的装 饰更有品质
各种空间都以艺术为主旨，以设计的力量最大 程度地让生活艺术化，让艺术时刻存在于生活中， 所见之景皆是艺术
一个素菜卖过荤菜的命题
如何PK现有豪宅市场的主流价值观？
营销预判二：阵地选择
主战场在上海
序言 别人的故事 观众的故事
Part 4 我们的故事
我们的故事
剧本 演员 编导 片名 桥段
A、剧情三线索(价值分析)
辅线 1 辅线 2 主线
我们的故事
剧本 演员 编导 片名 桥段
辅线1——综合价值，而非简单的居住价值
不看外在看本质，不看风格看功能
本项目不是一个孤立的住宅项目，而是商住混合体 商业部分，精品酒店，艺术馆，艺术餐厅……并且万科自己持有。这样的选择已经不是 单纯在满足高端功能，他们背后的共同点是人本身的创造力，成为价值主体！ 住宅部分，内置光井，超长拐角阳台，收纳系统体，动人的细节等也不仅是在满足高端 居所的基本功能，他们的背后的共同点仍然是人的设计力成为价值主体
节点 活动
过往 作品
情节 花絮
改变以往纯粹的卖点式宣讲
_徐汇万科中心_销售手册
_徐汇万科中心_销售手册《徐汇万科中心》销售手册一、环境篇1.1区域概况1.1.1徐汇区总述：徐汇区位于上海市区西南部，濒临黄浦江，东与浦东新区隔江相望，西临虹桥经济技术开发区，南靠闵行经济技术开发区，北枕淮海中路商业街，与卢湾、长宁、闵行、静安等行政区毗邻。
是进出松江、金山、青浦、奉贤等郊县的主要通道，通往江、浙、赣、闽、皖诸省的陆上门户。
境内铁路、航道、立交、高架道路纵横交错，上海地铁一号线贯通全境。
（来源：徐汇区政府网站）据史料记载，明末文渊阁大学士、著名科学家徐光启曾在境内肇嘉浜和李从泾两水会合处建有农庄别业，从事农业实验，逝世后归葬于此，其部分后裔在此定居并繁衍成族，因而习称“徐家汇”，区名由此而得。
徐汇区经济、社会各项事业发达，具有繁华的商业商贸区、舒适的高级居住区、领先的科技密集区、一流的文教优势区等诸多城市功能，是上海西南的璀璨明珠。
繁华的商业中心——徐家汇集中了东方商厦、太平洋百货、港汇广场、汇金百货、市百六店等一批知名商厦，商品琳琅满目，业态错位竞争，成为上海国际大都市繁荣繁华的标志性区域。
美罗、上实一幢幢商务楼宇吸引了微软、埃克森美孚、百胜等众多世界著名企业入驻，形成了万商云集之势。
肇嘉浜路商务大道开发紧锣密鼓，IT产业园、生物医药产业园雏形初现。
流光溢彩的衡山路休闲街、绿意盎然的徐家汇公园、气势恢宏的上海体育城、“巨无霸”的思考乐书局以及柯达、永华超级影院成为市民老少皆宜的休闲、娱乐、健身、求知的场所。
上海高级居住区——徐汇区内有各式花园洋房、公寓2000余幢，名列全市之最。
丁香花园、复兴公寓、宋庆龄故居、淮海大楼、武康大楼等采撷了古今中外建筑流派，描绘了色彩斑斓的建筑历史风情画卷。
同时又是一部部近代上海政治、经济、文化、社会历史的凝固记忆。
近年来，国内外知名开发商纷至沓来，投身于这片充满机遇的“热土”。
中海馨园、万科华尔兹花园、爱建园等一批生态型、智能型新兴住宅小区雨后春笋般拔地而起，增添了住宅文化的现代气息。
徐汇特色商业空间装修基本步骤
徐汇特色商业空间装修基本步骤作为商业空间的重要组成部分，装修是打造吸引力场所的重要手段之一。
徐汇地区作为上海的商业中心之一，其特色商业空间的装修步骤也是必不可少的。
本文将从徐汇特色商业空间的基本特征出发，整理出适用于该地区商业空间装修的基本步骤，供业主参考。
一、核心特征1. 多功能化：徐汇商业空间的装修应当使用多种元素，以实现多种功能。
例如：外立面可主打时尚性和艺术感，办公室和餐厅需要舒适性和温馨感，而商场和零售店则需营造出购物的欢快氛围。
2. 可拓展性：装修设计需要考虑到商业空间的扩展性，以便未来需要改变空间规划时更加方便，这样装修投入的效益也将具有可持续性。
3. 重视细节：徐汇商业空间往往依靠细节来升华其整体形象。
在装修设计中，需浓厚的艺术氛围，用奇特而又舒适的家具和配饰，为顾客带来独特体验。
二、基本步骤1. 规划与设计徐汇商业空间装修的开端是对其需求进行规划和设计。
通过对商业需求、品牌定位和目标客户的分析，设计出合适的空间规划和装修风格。
同时，应考虑到执行预算、营销需求和装修时间等重要因素。
2. 材料选择在材料选择环节，要考虑材料的质量、外观设计和安全性。
比如，地面、墙壁和天花板可采用各种不同的材质，如瓷砖、地毯、石材等，还应统一空间中颜色、材质和样式的各个设计细节。
3. 施工实现施工实现阶段需要的是专业的技术人员、依据设想的蓝图，以及与商业空间的设计配合的严格时间表。
期望在施工阶段内得到最好的质量和保证，需要对材料的正确认识和注意施工期间安全性等问题。
4. 装修后续服务装修后续服务仍是完成整个徐汇商业公司装修工程的重要一环。
这意味着在装修完成之后，商业空间在使用的过程中仍需要进行各种服务工作，如保养、维修和更新等，以确保商业空间的长期保持良好的状态和升华其形象。
总体来说，徐汇地区的商业空间装修需要关注的是多功能性、可拓展性和注重细节。
同时，在规划、设计、材料选择、施工实现和装修后续服务等环节中，需要选择合适的团队和专业人员为其进行定制化的服务。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
•项目整体概况 •地库方案介绍 •前期优化内容 •结构方案介绍
柳
州
上
路
海
南
站
沪闵路 三期
定 二期 安 路
绿轴
一期
•项目概况
徐汇万科中心，地处南上海六大商 务版块核心区域，依托枢纽优势，将六 大商务版块产业形成有机联动，缔造国 际都市上海第一商务区。
项目共分三期，一期将于年底竣工， 二期年底将结构封顶，三期已完成概念 方案设计。三期总建筑面积约50万方， 是上海万科的旗舰商办项目。
设备
地 铁
商业
下沉广场
地下一层功能分区平面图
本层建筑面积 其中商业面积
47051平（自行车夹层2000平） 31378平
地下二层平面图
本层建筑面积 其中商业面积 停车位
43492平 9379平 622个（其中11个货车位）
地 铁
下 沉 庭 院
商业
车库 卸货区
可做机械车库范围
地下二层功能分区平面图
柱网选择 层高净高
地下一层 地下二层 地下三层 卸货区位置 埋深
地下室优化结论：
9mX9m
层高5700 净高3500 层高5200 净高3000 层高3600 净高2200
地下二层 15.5m
框架结构 框架结构 无梁楼盖
层高优化结论： -根据商管提资及同类型商业综合体对标确定净高。 -通过优化结构及设备高度确定层高。
柱网选择结论： 综合未来商业空间需求及停车位尺寸等进行长远考虑，采用9米x9米柱网间距。
卸货区位置选择结论： 考虑到卸货区对全区域的覆盖性，暂将卸货区放置在地下二层，后续将进一步优 化。
B1层平面 图
地下一层平面图
本层建筑面积 其中商业面积
47051平（自行车夹层2000平） 31378平
B1层平面 图
三期停车配建交评报告
规范
机动车位
3240（轨道折 减后2592）
其中：无障碍车位 （总车位2%）
其中：大客车车位 （总车位2%）
非机动车位
出租车候客车位 装卸车位
37
15 5367
27 11
需求 1799
规划要求 配建机动车停车位不少 于1650个,另配建不少 于80个社会停车位
交评报告
建议配建
1850 （可以满足）
37
4-6
2320 5-8
4-6
2300 10 11
二期、三期停车指标对比
万科二期（8.4m柱 网）
万科三期（9.0m柱 网）
停车数指标
地下停车建筑面积
毛估(平米/1辆车) 毛算(平方米)
52.3
25211(含人防9420)
52.3
96800(含人防37260)
地下总停车数 482 1850
地下室主要参数：
L5
商业：5.45米
商业：6.0米 (净高4.5米)
商业：5.3米 (净高3.8米)
B剖面
A
A
B
B
B2层
B3层
•项目整体概况 •地库方案介绍 •前期优化内容 •结构方案介绍
•层高优化
•原设计层高
地下室层高： B1：6.5米 (商业净高4.3米) B2：5.7米(商业净高3.5米) B3:3.9米（车库净高2.2米） L1：5.7米(净高4.3米) L2：6.5米(净高3.5米) L3：5.4米(净高3.5米) L4：5.4米(净高3.2米)
•主要优化内容
B1层平面 图
1、商管净高要求降低，商业对标七宝，办公对标虹三。 2、结构梁高进一步优化。 3、设备净高进一步优化。 4、部分区域设置夹层，层高利用最大化。
B1夹层
万科三期
上海IAPM
商业：4.85米 (净高3.0米)
浦东嘉里
B1
商业：5.70米(净高3.5米)
商业：4.85米 (净高3.0米)
车库：3.5米 (无梁楼盖) (人防)
车库：3.75米(人防)
车库： 3.4米
车库： 3.45米
3.9米
B4
B5
L1
商业：5.7米(净高4.米)
商业：6.05米 (净高4.0米)
地 L2 商业：6.5米(净高3.5米) 商业：5.3米 上 商 L3 商业：5.4米(净高3.5米) 商业：5.45米 业 层 L4 商业：5.4米(净高3.2米) 商业：5.45米 高
商业：6.05米 (净高4.5米)
地 下
B2
商业：5.20米(净高3.0米)
车库：3.85米 (人防)
车库：3.75米 (人防)
室
层 高 B3 车库：3.60米(人防)
车库：5.05米 (人防，机械停车)
七宝53
商业：6.0米 (净高3.5米) 车库：3.5米
(无梁楼盖)
虹3
静安嘉里
上海国金
北京金隅 万科
•原设计层高
地下室层高： B1：6.5米 (商业净高4.3米) B2：5.7米(商业净高3.5米) B3:3.9米（车库净高2.2米） L1：5.7米(净高4.3米) L2：6.5米(净高3.5米) L3：5.4米(净高3.5米) L4：5.4米(净高3.2米)
A B B1层顶板
A剖面
A B B1层
深圳万科
车库：
商业： 6.0米； 降板区域：4.65米 (商业-公共走道净高 3米）
商业：7.2米 车库：3.75 米
商业： 6.2米
商业：5.0米 (商业-公共走道净高 3米）
商 米 4.1业米：车5.库45：商4业.9米：
超市： 5.6米
车库： 3.85米
商业： 6.2米 （净高3.7 米）
3.9米
本层建筑面积 其中商业面积 停车位
43492平 9379平 622个（其中11个货车位）
地下三层平面图
本层建筑面积 其中人防面积 停车位
45763平 37260 1228个
地 铁
可做人防区域面积38500平 需要做人防面积37260平
地下三层功能分区平面图
本层建筑面积 其中人防面积 停车位
45763平 37260 1228个
•项目进展
•塔楼概念方案汇报完成 •商业裙房概念方案汇报完成 •30M分坑保护区招标图完成 •地下室布局深化设计
柳
州
上
路
海
南
站
沪闵路 三期
定 二期 安 路
绿轴
一期
•总平面图
地铁出入口
T2塔楼
待 建 地 铁 站
T1塔楼
地库入口 地库出口
T3塔楼
T4塔楼
裙房
地库出入口
地库出入口 地铁出入口
•经济技术指标
•项目整体概况 •地库方案介绍 •前期优化内容 •结构方案介绍
•地下室指标
总地下建筑面积（目前为9M柱网方案） 地下一层（包括商业31378） 地下一夹层（自行车库） 地下二层（包括商业9379）
地下三层
停车位 其中包括货车位 预留机械车位
138306平
47051平 2000平 43492平 45763平 （其中人防面积37260平） 1850辆 11辆 170辆