不动产抵押权实现时的特殊问题
不动产登记存在问题及整改措施(共3篇)
不动产登记存在问题及整改措施（共3篇）不动产登记存在问题及整改措施（共3篇）第1篇不动产登记存在的问题及对策不动产登记存在的问题及对策按照不动产登记暂行条例（征求意见稿）不动产登记程序为申请.受理.查验.登记.查询等环节，登记涉及原有土地.房屋.农林（牧）业.海洋等部门，具体登记内容为1.集体土地所有权；建设用地使用权；宅基地使用权；地役权；2.房屋等建筑物.构筑物所有权；3.森林.林木所有权;4.耕地.林地.草地等土地承包经营权；5.海域使用权；6.抵押权；7.法律规定需要登记的其他不动产权利。
8.国务院确定的重点国有林区的森林.林木和林地，国务院批准项目的用海.用岛等不动产的登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。
9.不动产统一登记过渡期内，农村土地承包经营权的登记，按照国家有关规定执行。
以上多部门整合的业务内容，对中介服务单位来说是一次难得的机遇，但更多的是业务技术挑战。
本人就不动产登记申请.受理与查验工作环节，结合土地登记代理工作实际操作，分析不动产登记存在的一些问题，并提出相关解决的措施和建议。
我市自年开始实施土地登记自我举证制度，但在土地登记申请时经委托代理的事项仍然实施申请人自行申请的方式，致使土地登记代理行为很难落实（目然仅为填表.实地配合调查），使群众在一定程度上造成某些困惑。
如此现象应按以下工作流程逐步理清申请人.代理人.受理人各方的责任与权利。
1.经委托代理的事项，应按照申请人与代理人签订的授权委托书（委托具体事项及职责双方应约定清楚.代理机构与代理人必须有资质.申请人必须具有民事行为且未受限制），由代理人申请，申请材料的真实性应由申请人负责，受理人依照登记所需目录进行初步审查决定是否受理。
2.不动产界址.空间界限.面积等自然状况材料与他人利害关系的说明材料应由申请人提交，对于所需材料申请人可以自行委托具有测绘（代理）技术资质的中介单位实施。
3.中介单位通过实地调查（测绘）制作不动产权利图件资料并对图件资料的真实性与合法性负责。
不动产抵押中的法律问题——《特权法》关于不动产抵押的规定
集 体 土 地 使 用 权
由 于 我 国 目 前 在 法 律 层 面 上
尚未放开集体建设用地 的流转 ， 是 否 所 有 的 土 地 和 房 屋 都 能 因 此 在 抵 押 方 面 对 集 体 土 地 使 用 镇 、村 企 业 的 建 设 用 地 使 用 权 不 得 单 独 抵 押 ， 根 据 《 权 法 》第 但 物 １３条 的 规 定 ， 乡 镇 、 企 业 的 ８ 以 村 厂 房 等 建 筑 物 抵 押 的 ， 其 占 用 范
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栏 目 简 介
法律 、 法规 的普 及 是 市场 经 济 稳 定 、 效 高 运 转的保 障 。 随着我 国畜牧 业 的蓬 勃发 展 ， 相 关 法律 、 法规 陆 续制 定、 实施 ， 切 需要 法律 、 迫 法规 的加 速度普 及 。 本编 辑 部特邀 该领 域 的专 家、 学者进 行解 读 ， 以馔 读 者。
欢 迎 订 阅２ ０ 年 ０８
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删
作 者 简介 ： 陈耀 东 ， ，９ ７年 ４月 生 ， 北 省 定 州 人 ， 士 ， 为 南 开 大 学法 学 院教 授 、 长 助 男 １６ 河 博 现 院 理 ， 商 法 、 济 法 专 业 硕 士研 究 生 导 师 ， 地 产 法 与 房 地 产 经 济 研 究 方 向博 士研 究 生 导 民 经 房 师 。 主 要研 究房 地 产 法 、 权 法 、 识 产 权 法 、 同法 等 民商 法 、 济 法领 域 。 物 知 合 经
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不动产登记可能存在的问题
可以预见，实施统一登记后，登记机构在办理变更登记过程中，会发现统一前的个别登记可能在登记程序上存在“瑕疵”，或者在权源文件上存在“瑕疵”。
如何处理？我们建议按照以下原则处理瑕疵登记和瑕疵权源：1、以保障登记公信力和不动产交易安定性为原则，对存在瑕疵的登记，如果没有登记权利人或利害关系人提出瑕疵问题和要求更正，登记机构一般不再过问；但是，如果“瑕疵”明显严重，以致损害国家利益、公共利益或他人合法权益的，登记机构应当报告同级政府，并通报原主管部门，确需依职权办理更正登记的，应以政府名义报告上一级政府获得批准后，在登记簿上予以更正，并予以公告。
同时，《条例》第十八条和第十九条补充规定了登记机构的查验责任与调查权力。
不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当对“不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致”“有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致”等内容进行查验；对房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，在建建筑物抵押权登记，以及因不动产灭失导致的注销登记等申请登记事项，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看；对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。
上述规定明确了登记申请人与登记机构各自在确保登记真实性合法性上的责任分配：１．登记申请人的真实性责任是登记合法性的基础，登记机构行为合法性是建立在申请材料真实性基础上的；２．登记机构对申请材料的查验责任，不是查验其真实性，而是查验材料彼此间的关联性与一致性，并且要按照专业的水准对关联性和一致性进行审查，必要时还可以展开调查，这就是审慎审查的原则，至于对材料真实性的查验（例如印章是否伪造），无论在技术和人力上，都超出了登记机构的能力范围，各国惯例也不要求登记机构查验材料真实性。
不动产抵押登记若干问题分析
不动产抵押登记若干问题分析摘要：随着经济和社会的发展，人们的产权意识越发明显，尤其对不动产的权利愈发重视。
随着不动产登记条例和实施细则的更新完善，对不动产登记工作提出了更高的要求和标准，因此产生了一系列的问题。
本文以此为出发点，对不动产抵押登记方面存在的问题，并进行探讨分析，以期为不动产抵押权的完善和实际交易提供有效建议。
关键词：不动产；抵押登记；问题引言经济和社会的不断发展，推动国家对各项权益的立法和管理，也使人们对不动产抵押权的重视程度有了明显提升，下面就不动产抵押权在登记方面的若干问题进行分析和探讨。
1不动产登记的概念根据中国《不动产登记暂行规定》的规定，中国不动产登记机关为国家机关，因此不动产登记行为具体国家行政行为。
《不动产登记暂行条例》规定，“不动产登记是指不动产登记机构依法记录不动产所有权和其他法定事项在房地产登记簿中的行为”。
同时，还规定了房地产登记的权利：集体土地所有权，房屋等建筑物，结构所有权，森林，森林所有权，耕地，林地，草地等土地承包权，建设用地使用权，宅基地使用权权利，海洋使用权，抵押，以及法律要求的其他不动产。
2不动产抵押的概念不动产抵押是不动产登记所包含的权利之一。
它指的是不动产作为担保进行抵押，是抵押的一种形式，因为不动产特殊属性，抵押人不转让拥有的对象可以达到相应的目的，法律规定不动产抵押应签订书面抵押合同并办理抵押登记。
《物权法》规定，抵押在登记时确定。
不动产抵押没有经过登记，抵押不发生效力。
抵押是抵押权人优先担保的权利。
所谓优先权是指在同一财产中存在多种权利时，权利人可以排除其他所有权利，财产优先受到补偿，在其自身权利实现前，其他权利持有人无权行使权利。
抵押登记后，抵押权人可以对抗所有第三人。
不动产包括土地，房屋，建筑物，森林，海域等，不动产登记细则根据登记模式提出了不动产抵押登记的分类：可不动产抵押权初始登记、不动产抵押权变更登记、不动产抵押权转移登记、不动产抵押权注销登记等。
不动产抵押权的几个法律问题
或 未 告 知 受 让 人 的 。 押权 人 可 以 行使 抵 押 权 。 抵 这是 我 国法 律
对抵押权追及效力的肯定。 在实际操作 中 ， 我国法律规定不动 产的强制登记制度 ， 者称 为登记生效制度 。 以在不动产领 或 所 域。 有效 的抵押关系都 是办理 了抵押登记 的。 以上条款 的第一 个前提是满足的。 问题在于第二个前提 ． 虽然抵押人未履行通 知或告知义务 ． 但是受让人在办理过户手续 中， 也会得知转让 标 的 物 存 在 抵 押权 ， 这种 情 形 下 。 押 权 人 是 否 可 以行 使 抵 在 抵
关 键 词 ： 押 ； 动 产 ； 别 抵押 ； 独 抵押 ； 价 抵 不 分 单 折
抵押属于担保物权的范畴 ，是交 易中经 常采用的担保方 式 抵押能够较好的保 障债 的履行 ， 增强 主体 的信用 ， 防和 预 减 少 不必 要 的风 险 。在 实 践 中 ， 动 产包 括土 地 、 筑 物 等 以 不 建 其现实性、 稳定 性、 保值性 、 全性最强等特性成为普遍采用 安
不是绝对的 ， 法律上为维护交易安全 ， 立善意取得制度 ， 在 确 使有偿的善意取得人 ， 原物权人有抗辩权 。 阻断其追索。 对 可
不 动 产 抵押 物转 让 （ ） 押 人 转 让 抵 押 物 是 否需 要 得 到抵 押 权 人 的 同 意 。 一 抵
一
、
我 国 的 法律 对该 问 题 作 了多 次 的修 改 ， 如 １８ 比 ９ ８年 《 高 人 最 民法院关于贯彻执条款增加但书 ， 这个可能更符合实践 的情况 ，但书” “ 可以这 样 规定 ： 抵押人事先同意将转让价款清偿债权或提存的 ， 抵押 人应 当履行告知抵押权 人的义务。 （ ） 押 权 的追 及 效 力 。 二 抵 民法 理论 上 的追 及 效力 ， 指无 是 论标 的物辗转于何人之手 。 物权人都能依法 向占有人追索 ， 请 求 返 还 原 物 的效 果 。 物 权 效 力 的 表 现 。 物 权 的追 及 效 力 并 是 但
不动产登记工作中的疑难问题及应对策略
不动产登记工作中的疑难问题及应对策略作者：龚晓春来源：《西部论丛》2020年第04期摘要：伴随着社会经济的不断发展，我国的不动产登记工作也必须与时俱进，提高工作质量，保证较高的效率。
本文结合笔者多年的工作实践，探讨不动产登记工作中的疑难问题，并针对存在的问题探讨总结有效的应对措施。
关键词：不动产登记工作;疑难问题;应对策略在《不动产统一登记制度》全面实施以后，我国不动产登记问题逐渐凸显出来，主要原因如分散登记长期遗留而出现的矛盾和问题，形成疑难症结。
在这样的背景下，关于不动产登记的信访及诉讼也是不断增加，尤其是涉及群众的房屋不动产登记。
对于不动产工作人员来说，如何妥善处理好不动产登记的历史遗留问题仍然是他们不断需要考虑和解决的问题，该问题的解决能够十分有效地提高我国不动产登记工作的工作效率和质量。
1.不动产登记工作的疑难问题分析1.1不动产超宗地界限面积问题在以前一块土地的建设用地使用权在国土部门处进行登记，但是建好的房屋权属则是由房管部门负责，两个部门之间缺少一个共同的有效信息数据共享体制和沟通制度，就极大可能造成登记的数据信息也无法协调，需要经过严格复杂的手续，所以在实际工作中，经常发现房屋实际占用宗地面积与文件上宗地批准的面积存在差异，一些建筑的面积跨两个甚至两个以上的宗地界限。
据调查发现，这种问题的出现主要有以下几个原因：如测量不慎产生误差、分批次供地引起错误、原界址线错误导致偏差、违法违规用地导致偏差等。
这种跨宗地界限问题在不动产统一登记实施后，即给合法申请人带来很多问题，也给不动产登记人员带来很多问题，甚至出现不动产登记无法办理的现象[1]。
1.2不动产登记土地使用权分摊问题《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（国土资发〔2015〕25号）以及《不动产权籍调查技术方案》（试行）中规定，记载独用土地面积和分摊土地面积。
但实际上，这一规定的执行办法并没有一个统一标准，所以各地区的处理办法也不尽相同。
抵押权效力若干问题研究
其公 示方 法 ” 的规则 ， 则是 为 了使不 占有抵 押 物 的债权 人 获得 一项 具 有对 抗 力 的抵押 权 。 由此 ， 无须 转
移抵押物的占有即可设定抵押权 ， 遂成为现代立法所规定的抵押权制度的基本特征。 但是 ， 对 于“ 抵 押权 是一 种不转 移 占有 的担保 物 权 ” ， 应 当理解 为 抵 押 物 占有 的转 移 不 是抵 押权 设 立的法定条件 ， 而鉴于我国《 物权法》 在抵押权设 立根据上的规定所具有的强制性 （ 即不动产抵押权的 设 立 以登记 为准 ； 动产抵 押权 的设 立 以抵 押 合 同成 立 为准 ） ， 故 当事人 不 可 以 以约定 排 除法 律有 关 抵押 权设 立 条件 的规定 ， 即约定 以抵押 物 占有 的转 移 作 为抵 押 权 的成 立条 件 ， 否则 ， 其 该 项 约定 应 属 无 效 。 与此 同时 ， 鉴 于抵 押合 同是抵 押权 设立 的基 础 （ 不 动 产抵 押 ） 或 者 直接 根 据 （ 动 产抵 押 ） ， 而抵 押 权 的设 立 不 以抵押 物 占有 的转 移 为条件 ， 故 当事人 亦不得 约 定抵 押 物 占有 的转 移 为抵 押 合 同成 立 的条 件 。不
（ 一） 当事人有 关移 转抵押 物 占有 的 约定 的效 力认 定
在论 述 “ 物权法 定 ” 原则 时 ， 常有学 者将 抵押 合 同双方 有关 “ 转 移抵 押物 占有 ” 的约定作 为违 反该 原 则 的实例 ， 实务 中 ， 常有 当事 人在采 用抵 押权 登 记所 须标 准 格式 合 同签 订抵 押 合 同 的 同时 ， 又 以补 充 协 议 的方 式 约定抵 押 人应将 抵 押 的不动 产交付 给抵 押权 人 占有 、 使用 或者 管 理经 营 ， 而 事后抵 押人 又 以该
银行收执抵押人不动产权属证书存在的法律风险及对策建议
银行收执抵押人不动产权属证书存在的法律风险及对策建议【摘要】银行收执抵押人不动产权属证书存在的法律风险涉及到房产买卖中可能出现的风险问题，这包括证书真实性、债权人优先权等方面。
针对这些风险，可以采取一些对策建议，如加强审慎调查、确保合同条款清晰明确等。
法律责任及风险预防措施也需要完善，包括建立风险预警机制、加强法律监管等。
要规避这些风险，需要加强监督与管理，并关注未来发展趋势，及时调整相关策略以防范风险。
在房地产交易中，银行收执抵押人不动产权属证书的合法性需加强监管，以确保交易的安全性和合法性。
【关键词】银行收执、抵押人、不动产权属证书、法律风险、对策建议、法律责任、风险预防、监管、规避风险、监督与管理、发展趋势。
1. 引言1.1 银行收执抵押人不动产权属证书存在的法律风险及对策建议在当今的金融市场中，银行收执抵押人不动产权属证书已经成为一种常见的贷款抵押形式。
这种证书在一定程度上为借款人提供了便利，同时也带来了一定的法律风险。
我们有必要深入了解这种形式的抵押，分析其中存在的法律风险，并提出相应的对策建议。
什么是银行收执抵押人不动产权属证书呢？简单来说，这是指借款人将不动产的权属证书交给银行作为贷款抵押的一种形式。
借款人在贷款期间无法处置此不动产，直到贷款还清后方可恢复权利。
这种形式的抵押也存在着一定的法律风险。
如果借款人出现违约情况，银行可能会直接通过该证书取得不动产的所有权，给借款人带来巨大损失。
借款人在还款过程中可能会面临不动产权属争议，导致法律纠纷。
为了规避这些风险，建议借款人在签署相关文件前，仔细阅读并确保自己的权益得到保障。
借款人还应及时偿还贷款，避免违约情况的发生。
银行也应加强对不动产的审查，确保其权属证书的合法有效性。
在监督和管理方面，相关部门也应建立更加严格的法律监管机制，加强对银行收执抵押人不动产权属证书的监督，确保各方权益得到充分保护。
银行收执抵押人不动产权属证书在带来便利的同时也存在一定的法律风险，我们需要认真对待并采取相应的对策措施，确保各方的权益得到有效保障。
特别程序实现抵押权若干问题探讨
序 和 非诉 特 别 程 序 。２ ０ １ ２年 ８月 ３ １ ５ 通 过 的 新 １
《 民诉法 》 在第 １ ５章 “ 特别 程 序 ” 专设 一 节 “ 实 现 担 保物 权案 件 ” ， 用 两个 条 文 规 定 了担 保 物 权 的实 现
方式 ， 这 其 中也 包括 抵 押权 的实 现 。这一 规 定赋 予
第 １ ３卷 第 ２期 ２ Ｏ ｌ ３年 ６ 月
南 京Ｔ程学 院学报 （ 社会科 学版 ）
Ｊ ｏ ｕ ｒ ｎ ａ ｌ ｏ ｆ Ｎａ ｎ ｊ ｉ ｎ ｇ Ｉ ｎ ｓ ｔ ｉ ｔ ｕ ｔ ｅ ｏ ｆ Ｔ ｅ ｃ ｈ ｎ ｏ ｌ ｏ ｇ ｙ （ Ｓ ｏ ｃ ｉ ａ ｌ Ｓ ｃ ｉ ｅ ｎ ｃ ｅ Ｅ ｄ ｉ ｔ ｉ ｏ ｎ ）
Ｖ０ｌ ｜１ ３， Ｎｏ．２
Ｊ ｕ ｎ ．， ２ ０ １ ３
文章 编 号 ： １ ６ ７ １—３ ７ ５ ３ （ ２ ０ １ ３ ） ０ ２—０ ０ １ ６—０ ４
特 别 程 序 实 现 抵 押 权 若 干 问题 探 讨
马 永 保
（ 安徽 大 学法 学院 ， 安徽 合肥 ， ２ ３ ０ ０ ３ ９ ）
抵 押权人 需要 支付 高 昂的诉 讼 费 、 律 师费 等 费用 才
能取 得可 以作 为 执 行 依 据 的 判 决 。这 样 的 时 间 和
金钱 方 面的付 出 ， 与 抵押 权 人设 定 抵 押权 保 障其 债
权 的初衷 不符 。 依据 新 《 民诉 法 》 的规定 ， 按 照 特 别 程 序 的 规 定， 特别程 序实 行 一 审终 审 ， 应 当在 立 案 之 日起 ３ ０ 日内或 者公 告期 满 后 ３ ０日内审结 。而 一般 诉讼 程 序 中， 一 审普 通 程 序 审 限 是 自立 案 之 日起 ６个 月 ， 简易程 序审 限是立 案之 １ ５ 起 ３个 月 ， 二 审程 序 审 限
抵押权的优先顺序与竞争规则分析
抵押权的优先顺序与竞争规则分析在房地产交易中，抵押权的优先顺序和竞争规则是非常重要的法律问题。
本文将就抵押权的优先顺序和竞争规则进行分析，以帮助读者更好地理解和应对相关的风险和挑战。
一、抵押权的定义和作用抵押权是指债务人将其不动产财产作为债权担保物的一种权利，债权人在债务人不履行债务时，可以通过处置担保物实现债权的一种权利。
抵押权在房地产交易中起到了保护债权人权益和风险防范的作用。
二、抵押权的优先顺序抵押权的优先顺序是指当多个债权人拥有债务人的抵押权时，按照相关法律规定来确定各个债权人的优先程度。
通常情况下，根据登记抵押权的先后顺序来决定优先级，先登记抵押权的债权人享有优先受偿的权利。
然而，也有一些特殊情况，例如法律规定的特别抵押权享有绝对优先受偿权，即使其登记较晚，也能够优先受偿。
此外，在一些紧急情况下，法院可以根据特殊情况来判决抵押权的优先顺序。
因此，抵押权的优先顺序并非完全固定，需要根据具体情况来确定。
三、抵押权竞争规则当多个债权人同时对同一不动产设立抵押权时，就会出现抵押权的竞争。
在抵押权的竞争中，遵循以下几种基本的竞争规则：1. 先登记优先原则：根据登记的先后顺序来判断优先级，先登记的抵押权人享有优先受偿的权利。
这是最基本且常见的竞争规则。
2. 无故意及瑕疵竞争规则：如果先登记的抵押权人在登记时存在恶意或者瑕疵（如虚假登记），后登记的抵押权人可以撤销先登记的抵押权。
3. 诚信保护原则：如果后来的抵押权人是相对善意的，且其登记在先登记之前，法律可以保护其合法权益，即使他们违背了先登记优先原则。
四、抵押权的风险与应对策略在理解抵押权的优先顺序和竞争规则的基础上，我们需要了解相应的风险和应对策略，以降低损失并保护自身权益。
1. 利用登记系统：及时登记抵押权并保持良好的登记记录，以确保自身抵押权的先后顺序和合法性。
2. 谨慎选择合作对象：在与借款人、抵押权人等相关方进行交易时，应仔细评估对方的信用状况和合法性，尽量避免与有不良信用记录或存在纠纷的当事人进行交易。
不动产抵押权优先顺位与瑕疵登记规定
不动产抵押权优先顺位与瑕疵登记规定在不动产法中，不动产抵押权优先顺位与瑕疵登记规定是两个重要的概念。
不动产抵押权优先顺位是指当多个抵押权人对同一不动产主张权利时，按照法定的顺序确定各抵押权人的优先次序。
而瑕疵登记规定则是指在不动产登记过程中，对于存在瑕疵的登记事项的处理。
一、不动产抵押权优先顺位不动产抵押权优先顺位是确保抵押权人在债务人违约或破产时，能够按照一定的顺序优先受偿的法律原则。
根据不动产登记法的规定，不动产抵押权的优先顺位主要根据登记的先后顺序确定。
先办理登记的抵押权人享有优先受偿的权利，后办理登记的抵押权人则在先办理登记的抵押权人受偿完毕后才能获得偿还。
例如，甲、乙两个抵押权人分别对同一不动产主张权利，甲在先办理登记，乙在后办理登记。
若债务人违约，不动产被拍卖变现，先偿还甲的债权，剩余部分再偿还乙的债权。
这样，先办理登记的抵押权人甲享有优先受偿的权利。
然而，不动产抵押权优先顺位并非完全按照登记的先后顺序确定，还需要考虑到法律的特殊规定和约定。
例如，法律规定的特权抵押权人，如税务机关对不动产的税款优先权，享有优先受偿的权利。
此外，债务人与抵押权人之间的约定也可以影响抵押权的优先顺位，但是约定不得损害其他抵押权人的合法权益。
二、瑕疵登记规定瑕疵登记是指在不动产登记过程中，登记机构发现的与登记事项相关的瑕疵或问题。
根据不动产登记法的规定，瑕疵登记可以分为可登记瑕疵和不可登记瑕疵。
可登记瑕疵是指在不动产登记过程中发现的，可以通过补正或者解决其他方式予以排除的瑕疵。
对于可登记瑕疵，登记机构可以要求申请人进行补正或提供相关的解决方案，并在补正或解决后办理登记手续。
不可登记瑕疵是指在不动产登记过程中发现的，无法通过补正或其他方式予以排除的瑕疵。
对于不可登记瑕疵，登记机构不予办理登记手续。
例如，当登记机构发现不动产存在争议或法律纠纷时，会认定为不可登记瑕疵。
不可登记瑕疵的存在对于不动产抵押权的设立和变更产生一定的影响。
债权人 进行不动产抵押时应当注意的问题
债权人进行不动产抵押时应当注意的问题
债权人在进行不动产抵押时，需要注意以下几个问题：
1. 确保抵押物符合法律规定：债权人需要确保抵押物是合法且无争议的，不存在权属纠纷或其他法律问题。
同时，抵押物应当符合有关环保、建筑、土地等方面的法律规定，确保其合法性和安全性。
2. 了解抵押物的价值和变现能力：债权人需要对抵押物的价值和变现能力进行评估，确保抵押物的市场价值能够覆盖贷款本息和其他相关费用。
同时，还需要了解抵押物的处置渠道和方式，确保在需要时能够及时变现。
3. 明确抵押合同条款：债权人需要与抵押人签订详细的抵押合同，明确双方的权利和义务。
合同中应当包括抵押物的描述、贷款金额、利率、还款方式、违约责任等内容，以便在出现争议时有据可依。
4. 办理抵押登记手续：根据相关法律规定，不动产抵押应当办理抵押登记手续。
债权人需要协助抵押人办理相关手续，确保抵押权的合法设立。
同时，还需要关注抵押登记的时效性和变更情况，及时更新登记信息。
5. 监控抵押物状况和借款人还款情况：在贷款期间，债权人需要定期对抵押物进行检查和评估，确保其价值和变现能力没有发生重大变化。
同时，还需要密切关注借款人的还款情况，确保贷款本息能够按时归还。
如果发现异常情况，需要及时采取措施保障自身权益。
6. 合法合规处理违约情况：如果借款人出现违约情况，债权人需要根据抵押合同的约定，采取合法合规的方式进行处理。
例如：通过法律途径进行追偿、委托第三方机构进行拍卖等。
在处理过程中，需要确保程序合法、证据充分，避免自身行为违法或不当引发新的纠纷。
浅谈房地产抵押贷款评估中存在的问题及对策
浅谈房地产抵押贷款评估中存在的问题及对策摘要：近些年来，伴随着经济的改革，我国房地产行业的蓬勃发展,同时房地产抵押贷款逐渐增加,已成为企业及个人在各商业银行担保贷款中举足轻重的部分，而房地产抵押估价结果是各商业银行给贷款方提供贷款额度的重要依据，因此房地产抵押估价是否客观公正,关系到金融机构、借款人（抵押人）及评估机构的切身利益，房地产抵押贷款评估也变得十分重要,但我国房地产评估行业尚处于发展的阶段,在房地产抵押评估的同时存在着一系列的问题，而这些问题又会或多或少的影响房地产抵押贷款的风险，因此解决房地产抵押贷款评估的问题，将会利于房地产抵押的发展.本文首先阐述房地产抵押贷款评估概念的基础，房地产抵押贷款的基本评估方法及各方法的使用范围，然后在此基础上叙述从各方面分析目前房地产抵押贷款评估中存在的主要风险及产生的原因，然后提出在房地产抵押贷款评估存在的问题，在此基础上针对其问题提出了一系列有效可行的措施，以此来防范房地产抵押估价风险及房地产抵押贷款风险，促进我国房地产估价业和房地产金融业的良性可循环发展。
关键词:房地产抵押；抵押估价；估价人员；金融风险Abstract：In recent years，with the rapid development of economic reform, China’s real estate industry, and real estate mortgage loans increased gradually，has become the play a decisive role in the commercial bank loan guarantees in the part of the enterprise and individual, and real estate mortgage appraisal results is the commercial banks for loans to provide an important basis for the amount of the loan, so real real estate mortgage appraisal is an objective and fair，to financial institutions，the borrower (collateral) and assessment agencies' vital interests，real estate mortgage loan evaluation has become very important，but the real estate industry evaluation of China real is still in the development stage, at the same time assessment of the real estate mortgage exist a series of problems, the risk of these the problem will be real estatemortgages more or less affected, so to solve the real estate mortgage assessment of the problem, will be conducive to the development of the real estate mortgage。
不动产带押过户登记存在的问题及建议
不动产带押过户登记存在的问题及建议一、引言在不动产交易过程中，不动产带押过户登记是一项重要的程序，但在实际操作中却存在着一些问题，比如过多的手续、时间长、费用高等等。
本文将就不动产带押过户登记存在的问题及解决方案进行深入探讨。
二、存在的问题1. 繁琐的手续不动产带押过户登记的手续繁琐，需要提供大量的资料，如产权证、房产证、抵押登记证明等。
这些手续的繁琐使得办理过户登记变得复杂，耗时长，且容易出现纰漏。
2. 时间长办理不动产带押过户登记需要时间较长，甚至可能需要数月才能完成。
这对于急需资金的买卖双方来说，是一种折磨。
3. 费用高办理过户登记所需要的费用较高，包括公证费、登记费、评估费等等。
这些费用的支出增加了买卖双方的经济负担，尤其是对于小额交易来说，这些费用几乎成了一种负担。
三、解决方案1. 简化手续应当简化不动产带押过户登记的办理手续，减少办理时所需提供的资料，同时规范办理流程，简化操作环节。
2. 缩短办理时间简化办理手续的应当采取有效措施缩短办理时间，提高办理的效率。
可以采用在线办理、预约办理等方式，方便买卖双方及时办理完手续。
3. 控制费用对不动产带押过户登记所需要的费用进行规范，避免因杂乱的收费项目而增加买卖双方的负担。
可以考虑对小额交易给予一定的费用减免。
四、个人观点在我看来，不动产带押过户登记的问题主要在于手续繁琐、时间长和费用高，这些问题严重影响了不动产交易的效率和成本。
通过简化手续、缩短办理时间和控制费用等措施，可以有效解决这些问题。
政府部门也应积极推动相关改革，为不动产交易营造更加便利的环境。
五、总结不动产带押过户登记存在的问题主要包括手续繁琐、时间长和费用高，针对这些问题可以采取简化手续、缩短办理时间和控制费用等解决方案。
通过改革措施，可以有效提高不动产交易的效率，降低成本，为市场营造更加便利的环境。
以上就是对不动产带押过户登记存在的问题及建议的探讨，希望对您有所帮助。
一、不动产带押过户登记的重要性不动产带押过户登记是指在不动产交易中，卖方的房产存在抵押的情况下，需要将该抵押权进行过户登记。
不动产抵押登记的有效性与优先权问题
不动产抵押登记的有效性与优先权问题引言：不动产抵押登记是一种常见的担保方式，通过登记确权，保护债权人的利益。
然而，在实践中，不动产抵押登记的有效性与优先权问题常常引发争议。
本文将探讨不动产抵押登记的有效性与优先权问题，并通过案例分析，深入探讨这一问题。
一、不动产抵押登记的有效性不动产抵押登记的有效性涉及多个方面的问题，包括登记机构的权限、登记程序的合规性以及登记事项的真实性等。
首先，登记机构的权限是保证不动产抵押登记有效性的基础。
根据我国《不动产登记暂行条例》，不动产登记机构应当依法履行登记职责，确保登记的真实、准确和完整。
如果登记机构未经授权或超越权限进行登记，该登记可能被认定为无效。
其次，登记程序的合规性对不动产抵押登记的有效性至关重要。
根据《不动产登记暂行条例》，不动产抵押登记应当符合法定的登记程序，包括申请、审查、登记和公告等环节。
如果登记程序不符合法定要求，可能导致登记无效。
最后，登记事项的真实性是不动产抵押登记有效性的核心。
登记机构应当核实登记申请人提交的材料和证明，并对申请人的身份、权属和抵押权的成立等进行审查。
如果登记事项不真实，将影响不动产抵押登记的效力。
案例分析：某市A公司与B公司签订了一份借款合同，约定B公司将一处房产作为借款的抵押物，并在不动产登记机构进行了抵押登记。
然而，后来发现该房产已被所有人C公司抵押给了D公司，并在不动产登记机构进行了抵押登记。
B公司认为自己的抵押登记应具有优先权，要求法院确认其抵押登记的有效性。
在这个案例中，首先需要审查登记机构是否具备进行抵押登记的权限。
如果登记机构未经授权或超越权限进行登记，B公司的抵押登记可能被认定为无效。
其次，需要审查B公司的抵押登记程序是否合规。
如果B公司在申请、审查、登记和公告等环节未按照法定程序进行，其抵押登记可能被认定为无效。
最后，需要审查登记事项的真实性。
如果C公司的抵押登记事项真实有效，且在B公司进行抵押登记之前已经完成登记，那么C公司的抵押登记将具有优先权。
不动产抵押登记风险识别及防范措施研究
不动产抵押登记风险识别及防范措施研究不动产抵押可以实现物权担保与偿还担保，尽管《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》的出台，一定程度上促进了不动产抵押登记的规范化和标准化，但在实施不动产抵押登记的过程中，仍然存在着一些风险，本文将从不动产抵押登记角度出发，对这些风险进行识别，并对不动产抵押登记风险提出相应的防范措施，达到降低甚至避免风险发生的目的，从而促进我国不动产抵押登记工作的顺利开展。
标签：不动产抵押登记;风险识别;风险防范1、引言不动产抵押可以实现物权担保与偿还担保，2014年《不动产登记暂行条例》颁布之后，不动产登记的权利和责任得到整合，登记程序和行为进一步规范化，服务效率得到提高，权利人的合法权益得到进一步保护。
但是在实施不动产抵押登记的过程中，仍然存在着一些风险，本文将对这些风险进行识别，并对不动产抵押登记提出相应的防范措施，从而达到降低甚至避免风险发生的目的，促进我国不动产抵押登记工作的顺利开展。
2、不动产抵押登记中的风险识别不动产抵押权登记，是指登记机关将不动产抵押权的取得、变更、消灭情况记载于登记簿，并予以公告的方式。
登记不仅影响不动产的再次处置是否有效，而且直接影响债权按登记时间顺序的实现。
抵押登记是实现抵押权的重要保障，也是保障社会交易安全、防止抵押诈骗的有效手段。
为了保证抵押权的有效性，避免不必要的纠纷，人们通常将抵押行为与登记行为同时进行，即在抵押后有记录可循。
根据近年来不动产抵押登记的具体情况，我国不动产抵押登记仍存在诸多风险，本文通过收集和分析不动产抵押登记相关数据和案例，以期识别影响不动产抵押的各种风险因素，为后续的风险应对提供依据。
本文通过梳理抵押权登记过程中存在的风险，将其概括归纳为抵押物风险、材料审查风险、一物多押风险三种类型。
2.1抵押物风险（1）以未成年人的财产设定抵押可能导致抵押权无效。
《条例》第十一条规定：“因不动产处分而申请登记的，应当为被监护人的利益提供书面保证。
不动产抵押若干问题的探讨
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第３ ２卷 第 ８ 期 ２０ ６年 ４月 ０
山 西 建 筑
ｓ ｌ ⅨＩ Ｒ ＣＨ Ｉ ＴＥ唧 ＲＥ
Ｖｏ１３ ． ． ２ ＮＯ ８ Ａｐｔ ２ ０ ． ０６
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建 筑 业 论 坛 ・
家在这里只是作为合同的一方， 属于民事主体， 不存在任何特权 ， 应该受到 民法 的约 束。而依 据 民法 中物 权优 先原则 ， 押 权 （ 抵 属 应该享有特权 。如果 允许 国有 企业 职工 安置 费优 先于 抵押权 实 那么， 所有企业的职工安置费都应该优先于抵押权。这样一 于担保物权 ） 优先于 债权 ， 应该 即抵 押权 优先 于 国家无偿 收 回土 现，
首先土地使用权无偿 收 回是 国家（ 同一方 ） 于 土地使 用 的规定完 全相违背 。 合 基 国务 院的规定 实属 不妥 。１ 国务 院以政 府规 定去 否定 国家 ） 权人（ 合同另一方） 违约承担违约责任而产生的权利， 是合同双方
） 通过合 同约定 的权利 ， 一种债权 ， 是 而非 国家的公权 力 范畴 。国 法律显然不符合法 律效力 的原 则 。２ 国有 企业 与其他所 有制 的 企业一样是社会主 义市 场经 济 的细胞 ， 是平 等 的民事 实体 ， 都 不
不动产抵押 ， 是指抵 押人 以其合 法拥有 的不动产 以不转移 占 付的工人工资和劳务费等 ， 属于共益债权， 承包人相对于发包人
有的方式 向抵押权 人提供债务履行 的担保 ， 当债务人 到期不履 行 而言 ， 于相对弱势 ， 处 根据保护 弱者 的原 则 ， 建设 工程价款优先受 债务时， 抵押权人有权将抵押不动产拍卖、 变卖， 从所得价款中优 偿 权优先于在建工程抵 押权 受偿 亦符合 民法 的精 神。 先受偿 的一种 担保 行为。 由于抵押能 够较好地 担保债 的履行 ， 在 １３ 抵押权在 国有企业破产程序 中的效力冲突 ． 实践 中被 广泛采用 ， 不 动产 又 以其 现实性 、 定性 、 性 、 而 稳 保值 安 根据《 中华人 民共和 国民事诉 讼法》 ２ ３ ２ ４条规定 ， 押 第 ０ ，０ 抵 全性强等特性成为普 遍采 用的抵 押物 。随着 我 国社 会 主义市 场 权优 先于破产费用 、 破产 企业 所欠 职 工工 资和劳 动保 险费 用 、 破 经济的发 展 ， 现行 的不 动产 抵押 法律 制度 暴露 出许 多的 问题 ， 文 产企业所 欠税 款 、 破产 债权 等权 利 的实现 。但 国务院 《 于在若 关 中拟就我 国不动产抵押 中的几个 问题做一些探 讨。 干城 市试行 国有企业 兼并 破产 和职 工再就 业有 关 问题 的补充通
不动产抵押应注意的问题
【 关键词 】 不动产
抵押
为进一步在 激烈竞 争 的市场 中获得有利 的份额 ，近
如从抵押房产 的性 质上划分 ，抵 押房产可 以分为 门
几年各家担保公 司在担保方式上进行 了不 断的创新 ，如 面房 、写字楼 、住宅 。从担保公 司对逾 期代偿贷款反担 增加 了应收账款让与权担保 、应 收账款保理 、股权质押 、 保物处置 的情况 来看 ，门面房 、写字楼属于商业用房 ， 股权加期 权 ，采矿权质押 、收费经 营权 质押 ，一定程度 比处置住宅要容 易得 多 ，可以避免一套住宅处置难 的问 上缓减 了 中小企业融资难 的问题 。但 我们 也应该看到 ， 题 。在设置 门面房 、写 字楼抵 押时 ，重点关注 的是该类 最终通 过银行获得贷款 的中小企业大 多数是以不动产抵 房产 的租赁合同 、租期长短及租金收取 问题 。
楼 的人 ，除 了 自用 ，其余 肯定是 出租 ，否则 ，达不 到资 的价 值最 好是在 担保额 度基 础上 浮动 ２ ０ ％～ ３ ０ ％左 右 ， 产保值增 值的 目的。对 于出租房屋 ，担 保公司主要存 在 这样 ，如果 出现逾期代偿后 ，担保公 司经起诉进 行二次 的问题是该 租赁合 同的真实性 、租赁 的期限 、租金 的实 拍卖后 的价值基本上会 与担保贷款额度差不 多 ，就无须 际收取 问题 。因此 ，对 于租赁房产办理 抵押时一定要 注 在不 动产流拍后 ，担保公 司需再付钱来 购买 不动产 ，以
押作 为反担保 ，其余 的比重不是很 大。其实 ，一个企业 最终是 否能够还款 ，企业 的第一还款来 源和法定代表人 的品质信用为第一要素 ，反担保措施 的设 置只是促使 中
３ 多套房 比一套房处置要容易
尽管最高人 民法院曾对一套住宅究竟能否抵押及借
不动产抵押登记的特殊情况与解决对策
不动产抵押登记的特殊情况与解决对策发布时间：2021-12-17T06:37:10.586Z 来源：《房地产世界》2021年14期作者：滕海涛[导读] 随着现代经济社会的发展，资金流动性越来越大，贷款已经成为现代社会融资的重要手段，而不动产抵押是贷款的重要形式之一，尽管国家在不动产抵押登记做出了明确的规定，也通过法律条例的更新不断将登记程序进行简化、申报审查材料做出相应简化，但是由于不动产登记关系重大，涉及面广，在具体实施过程中，往往会出现一些特殊情况需要处理，本文正是要从这些特殊情况及其原因入手，展开对应对处理策略与途径的探究，希望能提供一些有益的借鉴。
滕海涛中宁县自然资源局中宁县不动产登记事务中心宁夏中宁 755100摘要：随着现代经济社会的发展，资金流动性越来越大，贷款已经成为现代社会融资的重要手段，而不动产抵押是贷款的重要形式之一，尽管国家在不动产抵押登记做出了明确的规定，也通过法律条例的更新不断将登记程序进行简化、申报审查材料做出相应简化，但是由于不动产登记关系重大，涉及面广，在具体实施过程中，往往会出现一些特殊情况需要处理，本文正是要从这些特殊情况及其原因入手，展开对应对处理策略与途径的探究，希望能提供一些有益的借鉴。
关键词：不动产抵押登记；特殊情况；材料统一引言：所谓不动产抵押自然是基于自然人或法人对不动产的所有权，以其作为标的物形成的抵押关系，可以说是现代社会最为最普遍一种形式，当然，不动产本身往往价值较高，关涉面较广，这样的抵押行为自然会有其特殊性。
因而不动产抵押登记必须要由专门的机构进行登记，将这一权利关系的变化做出详细的记录。
而在实际操作中不动产抵押登记面临诸多困局，需要各方共同努力解决。
一、不动产抵押登记中特殊情况的分析（一）不动产抵押登记的申报审核材料要求不够规范统一因为不动产抵押登记关涉较大，所以登记备案所需要的资料也更多，内容更加繁杂，申请人需要准备相应的审核材料及文件内容，提报登记管理部门进行核查。
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不动产抵押权实现时的特殊问题：
1、城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。
2、以承包的荒地的土地使用权抵押的，或者以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的
土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。
3、拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金
的款额后，抵押权人又有优先受偿权。
4、出于维护处置人利益的考虑，规定：出质人和质权人在合同中不得约定在债务履行期届
满质权人未受清偿时，质物的所有权转移为质权人所有。
5、一般而言（也有特殊情况），权利质权是动产上的权利，不动产上的不能设立权利质权。
6、以票据、债券、存款单、仓单、提单出质的，质权人再转让或质押的无效。
7、以票据或者债券出质的，必须背书记载“质押”字样，否则不能对抗善意第三人。