深圳市城中村(旧村)综合整治规划编制内容、深度及技术指引ppt课件

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深圳城中村改造操作模式@旧城改造PPT课件

➢渔民村崭新商品住宅的建成使用，标志着渔民村改造的完成。
本报告是严格保密的。
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围绕城中村改造所思考的问题
政府：政府在城中村改造中社会利益与经济利益如何平衡？开发商：什么样的项目可行，利润空间是多少？股份公司（村民）：为什么要拆，应该怎么赔偿银行：城中村改造到底有什么不同，银行服务如何延伸
核发拆迁许可证
细签拆迁补偿安置协议
签订土地出让合同
办理国有土地使用证
项目建筑报建手续
本报告是严格保密的。
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项目规划立项
项目规划立项拆赔方案确定
草签拆迁补偿安置协议划定用地红线
改造单位确定
监管资金帐户设立
实施主体实施内容
政府——福田区重建局旧改项目初步确定
项目立项审批办理建设用地规划许可证
细签拆迁补偿安置协议
签订土地出让合同项目建筑报建手续
渔农村旧改项目中，由于拆迁谈判的复杂性及不可预见性，谈判时间较长，为了保障开发项目及时动工，在旧改中规划许可证的核发往往先期于土地使用权出让合同的签订。
签订土地出让合同
签约主体
甲方——深圳市人民政府；乙方——金地公司、裕亨股份有限公司；
土地使用权归属：金地公司与裕亨股份有限公司共同所有。
深圳城中村改造操作模式 ----案例解析
本报告是严格保密的。
22002200/3/21
一、案例概况
本报告是严格保密的。
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深圳城中村现状 ----深圳人只用10年建设了一座举世瞩目的城市，又只用了5年建设了一座
难以改造的城市
高强度、无规划指导的开发造就了大批的城中村握手楼。
占深圳特区面积5%的城中城为成为深圳90% 暂人口廉租房的主要供应者。

解读深圳市城市更新单元规划-图文

城市更新的实质
“城市更新单元规划”的内涵，已经远远超出传统的空间规划层面，其实质是保障城市空间资源高效、公平配
置的公共政策，需要进行完善的制度设计。
公共设施和环境的改善居民生产和生活条件的改善
经济和社会的可持续发展就业率的增加
教育和发展机会的增多卫生状况的改善 …….
1.城市更新规划的背景 2.城市更新规划概念 3.城市更新规划的规范体系 4.城市更新规划流程架构与成果内容 5.城市更新规划特点与难点
深圳城市发展
三版总规
86版经济特区总规奠定了原特区的空间总体格局。
特区成立之前的村落
80年代中后期，杂乱的自发改建
改造后的东门老街
深圳城市发展
三版总规
96版总规应对了全市域高速工业化、城市化的发展需求。
得到保护的旧围屋，很多已经消失
90年代初的深圳
深圳高速发展
深圳城市发展
三版总规
10版总规指引城市转型与可持续发展的战略目标。
——《深圳市城市规划城市标准与准则》第四章 4.2地块容积率
1 要点解析：开发强度
工业用地、物流仓储用地容积率
工业用地地块容积率上限宜按深标规定执行，下限应满足《深圳市工业项目建设用地控制标准》要求。物流仓储用地地块容积率上限宜按深标规定执行，下限应满足《深圳市物流项目用地规划建设控制标准》要求。
价。
——《深圳市城市更新办法》第五章拆除重建类城市更新
物流用地的公告基准地价按照工业和商业公告基准地价的平均值测算，研发用地的公告基准地价
按照工业和办公公告基准地价的平均值测算。认定为市政府鼓励发展产业的，以鼓励发展产业地价修正
系数予以修正。
——《深圳市城市更新办法实施细则》第五章第四节地价计收

深圳城市更新(旧改)操作流程全套版ppt课件

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流程
第一阶段：申报城市更新单元计划
第一阶段目的与成功标志
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流程
第二阶段：申报城市更新单元规划(通常需耗费1~2年)
准备工作：申请核查土地及建筑物信息
申报主体向主管部门申请核查单元内土地及建筑物信息，主管部门20个工作日内将结果函复申报主体，并形成地块和建筑物信息汇总
编制规划方案并报批：
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流程
第二阶段：城市更新单元规划
第二阶段成果
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流程
第三阶段：确定单一实施主体
区政府组织制定更新单元实施方案，并落实实施
包括更新单元内项目基本情况、进度安排、单一主体形成指导方案、搬迁补偿安置指导方案、搬迁及建筑物拆除进度安排、监管措施等相关内容
形成单一主体：
1、权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司。 2、权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议。 3、权利主体的房地产被收购方收购 4、合作项目，市场单一主体还需与村委签订合作协议 5、旧住宅区改造项目，区政府公开选择市场主体，市场主体与所有业主签订搬迁协议后形成单一主体
房地产权属证书登记注销：
建筑物拆除后，搬迁人向房地产登记部门申请办理房地产权属证书的注销登记
申请建设用地审批：
建筑物拆除和房地产证注销工作完成后，实施主体应当持实施主体确认文件、项目实施监管协议、相关土地权属证明文件等材料，就城市更新单元规划确定由实施主体进行开发建设的用地及地下空间，向主管部门申请建设用地审批
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第三阶段：确定单一实施主体
第二阶段主要成果：通过收购/搬迁协议等形式形成单一主体确定单一实施主体
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第四阶段：建筑物拆迁并取得建设用地规划许可证
建筑物拆除
搬迁人被确认为项目实施主体并在区政府的组织和监督下完成建筑物拆除，并及时向区城市更新职能部门申请就建筑物拆除情况进行确认

城中村改造培训课件

优化风险应对措施
根据实际情况调整应对策略，提高风险应对效果。
加强风险监测与评估
定期对项目进行风险评估，及时发现和解决潜在风险。
提高风险管理意识
加强培训和宣传，提高项目参与者的风险管理意识和能力。
06
CATALOGUE
城中村改造成功案例分享
案例一：某市城中村改造项目背景与实施过程
总结词
项目背景复杂，实施过程困难重重
城中村改造策略探讨
规划先行
制定科学合理的城中村改造规划，明确改造目标、范围、方式、时序等，为改造提供指导
和依据。
政策支持
政府出台相关政策，对城中村改造给予政策支持，包括财政补贴、税收优惠、金融支持等。
公众参与
加强公众参与，充分听取村民的意见和建议，保障村民的合法权益，提高改造的透明度和公信力。
产业引导
通过产业引导，优化城中村的产业结构，提升产业层次，促
进经济发展。
城中村改造中的利益平衡
政府利益
政府在城中村改造中追求的是城市整体利益和社会公共利益，包括城市环境改善、公共设施建设
、城市发展等。
企业利益
企业在城中村改造中追求的是经济利益最大化，通过改造获得土
地资源、开发建设权等。
村民利益
市场风险应对
进行市场调研，了解市场需求和竞争状况，制定合理的市场
定位和营销策略。
财务风险应对
加强财务管理，控制成本，合理安排资金筹措和收益分配。
社会风险应对
充分了解居民利益诉求，加强沟通与协调，采取合理安置和补偿措施，维护社会稳定。
城中村改造风险控制与管理
建立健全风险管理机制
明确风险管理目标，制定风险管理计划，落实责任分工。

深圳城市更新旧改操作流程全套版PPT47页

《工业项目建设用地控制指标》
《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方法》
《工业楼宇暂行管理办法》
《深圳市创新型产业用房建设与管理暂行办法》
《深圳市城市更新办法实施细则》
放宽城市更新项目的预售、增值收益现值
《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》
《工业楼宇转让管理事宜通知》
放宽城市更新项目的预售、增值收益现值
主管部门在批准项目建设用地后与实施主体签订土地使用权出让合同，并核发建设用地规划许可证。项目涉及农用地转用的，应当办理转用报批手续
地价计收
1、拆除重建类城市更新项目中城中村部分，建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价
包括更新单元内项目基本情况、进度安排、单一主体形成指导方案、搬迁补偿安置指导方案、搬迁及建筑物拆除进度安排、监管措施等相关内容
形成单一主体：
1、权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司。 2、权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议。 3、权利主体的房地产被收购方收购 4、合作项目，市场单一主体还需与村委签订合作协议 5、旧住宅区改造项目，区政府公开选择市场主体，市场主体与所有业主签订搬迁协议后形成单一主体
第一阶段目的与成功标志
流程
第二阶段：申报城市更新单元规划(通常需耗费1~2年)
准备工作：申请核查土地及建筑物信息
申报主体向主管部门申请核查单元内土地及建筑物信息，主管部门20个工作日内将结果函复申报主体，并形成地块和建筑物信息汇总
编制规划方案并报批：
申报主体委托具备相应资质的机构编制城市更新单元规划方案，报送主管部门；在更新单元计划公告之日起一年内完成，逾期未完成的，主管部门可以按有关程序进行更新单元计划清理，将该城市更新单元调出计划

城中村城镇老旧小区改造导则教育课件ppt模板

城市活力论
美国建筑评论家简*雅各布
单一性是城市的天性，对城市设计而言，最好的办法是对传统空间的综合利用和进行小尺度的、有弹性的改造；保留老房子从而为传统的中小企业提供场所；保持较高的居住密度，从而产生复杂性；增加沿街小店铺以增加街道的活动；减少街区的尺度，从而增加居民的接触等。城市设计并不仅仅是功能的组织及空间景观的创造，更需要满足人们的各种需要，让人们在各类活动及活动场所之间相互交织的过程中，使城市获得生命和活力。
需要在实施的体制机制上需要统筹协调各方参与，“加强政府引导”，“发挥社区主体作用”、“动员群众参与”。
直到今年过春节，外公说老家的大伯二伯打电话来让我们下乡去玩，我才又从记忆中抽出蛛丝马迹，小村，是否还是当年的那样？坐着二舅的小轿车来到儿时的天堂，唉？这路怎么变成四道宽阔的沥青路了？连路灯都有了，再放眼一看，村里的土坯房怎么不见了？
四点要求
✓ 一要抓紧明确改造标准和对象范围，今年开展试点探索，为进一步全面推进积累经验。
✓ 二要加强政府引导，压实地方责任，加强统筹协调，发挥社区主体作用，尊重居民意愿，动员群众参与。重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施。促进住户户内改造并带动消费。
✓ 三要创新投融资机制。今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与。
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WRITE HERE SOMETHING
国内政策背景
直到今年过春节，外公说老家的大伯二伯打电话来让我们下乡去玩，我才又从记忆中抽出蛛丝马迹，小村，是否还是当年的那样？坐着二舅的小轿车来到儿时的天堂，唉？这路怎么变成四道宽阔的沥青路了？连路灯都有了，再放眼一看，村里的土坯房怎么不见了？

深圳市城市更新培训PPT幻灯片

3.2 主管部门
市领导小组市查违和城市更新工作领导小组（以下简称“市领导小组”）负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。市领导小组下设市城市更新办公室作为日常工作机构，具体负责组织、协调全市城市更新工作。市城市更新办公室设在市规划国土部门。市领导小组实行例会制度，市城市更新办公室可以根据工作需要提请市领导小组召开工作会议。市规划国土部门规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门。市规划国土部门及其派出机构在城市更新工作中承担以下职责：（一）组织拟订全市城市更新政策法规、操作规程和技术规范。（二）组织拟订全市城市更新专项规划。（三）组织拟订全市拆除重建类城市更新计划。（四）组织进行项目拆除重建区域内土地的清理。（五）组织城市更新单元规划的审批或报批，审批综合整治类城市更新项目规划，批准功能改变类城市
Part 3 城市更新主要程序
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城市更新主要程序
3.1 主要程序
业主签署改造意愿委托书
受托单位申报纳入城市更新单元规划制定
计划批准纳入城市更新年
度计划土地及房屋确权、登记
开发商与业主签订拆迁补偿协议
核发房屋拆迁许可证并完成旧建筑物拆除
核发建设工程规划许可证
核发施工许可证
占建筑总面积2/3以上且占总人数2/3以上业主同意拆除重建，并提供身份证及房
单元规划编制与审批对于不涉及改变法定图则强制性内容的城市更新单元规划，区规划国土部门根据已生效的法定图则等上层次规划对申报材料进行审查公示结束后进行审议。审议通过的，函复计划申报主体，并将审批结果报市规划国土部门备案。对于涉及改变法定图则强制性内容或城市更新单元所在地区未有生效法定图则的城市更新单元规划，区规划国土部门进行预审，符合要求的，向区城市更新主管部门征求意见。城市更新项目涉及产业升级的，还应征求市产业部门的意见。区城市更新主管部门对城市更新单元的现状建设情况、改造捆绑责任、实施分期及措施等情况进行核查，市产业部门对城市更新单元的产业现状、产业导向等情况进行核查，将书面意见反馈至区规划国土部门派出机构。区规划国土部门根据已生效的法定图则等上层次规划对申报材料进行初审，提出初审意见，函复计划申报主体，并将申报材料及初审意见报送市规划国土部门。计划申报主体根据区规划国土部门的初审意见对申报材料进行修改完善后，报市规划国土部门审批。市规划国土部门对申报材料进行审查并提出规划草案，进行公示。公示结束后，由市规划国土部门对公示意见进行处理，并将修改后的规划草案及公示意见处理情况一并报请市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审议。审议通过的，由市规划国土部门函复计划申报主体。

深圳市旧城旧工业区改造策略研究PPT课件

内换量进行了预测分析，并进一步分析了在此基础上工业用地升级改造的
容和
最小规模。
为保证2020年实现工业经济发展目标
结
预测工业增加值总量
论
拟合趋势线法 10194亿元
“十一五”规划预测 9934亿元
工业增加值目标总量取上限10194亿元
预测工业用地效益
参考香港新加坡现状 52亿元/km2 196平方公里
商业工业产品测试、装配及品质控制高科技、产品生产前后的工序销售及市场推广
第28页/共35页
无污染性工业出入口贸易写字楼数据处理及资讯科技贮存及分发
主要研究内容和结论
6、提出旧工业区、旧居住区改造的管理机构建议
提出扩大市城中村改造工作办公室职能，逐步向独立的“重建
局”机构模式转变，统筹城中村、旧工业区、旧居住区等各方面的
旧居住区
旧工业区
城中村
城市更新工商住
混合区
历史文化街区
老仓储区
第20页/共35页
主
要
1、明确界定城市更新改造对象、改造类型和政策适用范围
研
究提出功能置换（包括用地、建筑的功能置换）和升级改造两种改内容造类型，并从空间上区分了政策的适用范围。
和结论
完善居住、商业、文卫、绿地、配套基础设施等城市功能
第12页/共35页
研
究
1、理论借鉴
方
法
与
引入经济学、社会学、法学等多学科的理论进行关于
技术
更新改造的概念、动力机制、产权、绩效等方面的分析,
路旨在全面认识更新改造的特征与关键问题。
线
第13页/共35页
研

深圳市城市更新改造政策解读和工作步骤流程整理PPT课件

第23页/共30页
城市更新分类解读
3.4 拆除重建地价测算
其他情形用地
按照其改造后的功能和土地使用权期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原有合法建筑面积按照原土地用途及剩余土地使用权期限以公告基准地价标准计算的地价。
销售额
补缴地价
销售额
改造后应缴地价
销售额
原有合法建筑面积地价
第24页/共30页
名称《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见》深府[2005]56号《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》深府办[2007]159号
《关于工业区升级改造的若干意见》深府[2007]75号《关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》深府办[2008]35号《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方案》深府办[2008]93号广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）
原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；
增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。
政府关于宝安龙岗两区旧城旧村改造项目的处理意见已有规定的，从其规定。
第12页/共30页
城市更新分类解读
3.1 综合整治类城市更新
综合整治的实施主体是谁？
——由区政府制定实施方案并组织实公共服务设施和市容环境
申报区政府制定方案并组织实施
经费来源
市政府
区政府
权利人
第13页/共30页
其他相关人
城市更新分类解读
第7页/共30页

深圳市城中村(旧村)改造总体规划(94页)PPT200506

改造范围
1、特区内改造范围 2、特区外改造范围
一般情况下，改造专项规划范围应该包括全部由该村（原行政村或村民小组）保留使用的非农建设用地，并根据相关城市规划的道路系统和用地布局进行适当调整，以符合城市土地统一规划、整体开发的要求；改造专项规划应该优先将一个城中村（旧村）内与城市规划存在严重冲突的地段，及现状建筑空间和居住环境较差的地段纳入拆除重建的改造范围。
各区改造改造目标校核计划可操作性评价设想政市策领设导置小、组体审制查创：新
规划评析与判断初步方案
各专题城市影响评价研究实施策略优化报告规划协调、可实施性规划局及各区审查：
纲要送审稿
市规划委员会审批
全面完成对城市总体结构完善和重要功能提升具有重要影响的城中村的分类改造；全面完成对特区内外存在严重安全隐患、居住环境极差的城中村（旧村）的更新重建；全面推进特区内其余所有城中村的综合整治；
3、分解目标
全面推进特区外城市干道两侧、城市重要功能区以及区、街道中心地段城中村（旧村）的综合整治。
一、
背景情况
改造的背景真实的规模现实的问题规划依据
改造的背景
1、社会的认识 2、政府的决心
“毒瘤”和“二世祖”——曾经的偏见与误读；辩证看待城中村——“城中村”的产生、发展、壮大伴随着深圳城市发展的整个过程；
日益严重的冲突——深圳市城市整体效益需要提升， “城中村” 固有的局限性与构建和谐城市的目标严重冲突。
指导思想
1、指导思想
2、改造原则综合改造整体改造兼顾公平与效率分类分区分期改造

中规院福田十五个村改造规划 PPT课件

文化娱乐用地
市政设施用地
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福田辖区城中村
分村控制规划
水围
规划研究
2.功能布局
配套设施
医院
敬老院/绿地托幼
广场文化娱乐
小学托幼
中学
小学
18
福田辖区城中村
分村控制规划
水围
规划研究
3.改造模式
区位分析
改造模式：政府引导、近期股份公司与开发商
合作开发，远期引导股份公司自行开发
改造方式：远景全部拆除,分期分批滚动拆除改造
2 145
10
中期：
6. 改造建材市场用地，部分建筑作
为6号的腾挪空间
9
7. 改造临福民路ห้องสมุดไป่ตู้宅,部分建筑作为
7号的腾挪空间
远期： 8-10. 改造内部私宅用地
3 6
2
福田辖区城中村
分村控制规划
水围
现状分析
1.区位优势
靠近皇岗口岸
东北角设有地铁出入口
未来地铁将直通香港
皇岗路
广深高速
中心区
水围
皇岗口岸
滨河大道
3
福田辖区城中村
分村控制规划
水围
现状分析
1.区位优势
靠近皇岗口岸
东北角设有地铁出入口
未来地铁将直通香港
地铁站
至香港
4
福田辖区城中村
分村控制规划
近期：开发未利用土地或易改造用地，积累资金
中期：选择滚动的启动点，开始滚动改造私宅用地，局部拆除，保留部分进行环境整治
远期：全部拆除
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福田辖区城中村
分村控制规划
项目滚动与安排构想
水围

深圳城市更新旧改操作流程整理PPT课件

实施主体资格认证：
单一主体向区城市更新职能部门申请实施主体资格确认，区政府城市更新职能部门10个工作日内完成审查，并进行不少于7天的公示，发放实施主体确认文件
项目实施监管协议：
区城市更新职能部门与实施主体签订，明确公建配套义务、搬迁义务、进度安排及时限、资金监管等事项
注：搬迁补偿安置协议相关
Байду номын сангаас 基本概念
城市更新单元
拆除重建城市更新单元：
为拆除重建活动划定的相对成片区域
基本单位：
落实目标和责任的基本管理单位
多个项目：
一个城市更新单元可包含一个或多个更新项目
流程：四大阶段
第一阶段：报计划第二阶段：报规划第三阶段：确定实施主体第四阶段：取得土地使用出让合同和建设用地规划许可证
旧改基础分享
（上）
2015.08.31
旧改——城市更新
三旧改造：旧城镇、旧厂房、旧村庄
城市更新分类及特点
不改变建筑主体结构和使用功能,改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容
改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构
第一部分：拆除重建类城市更新
基本概念
拆除重建类城市更新
条件：
符合基础设施亟待完善/环境恶劣/存在重大安全隐患/现状明显不符合经济发展等情形之一，且通过综合整治或者功能改变难以有效改造的
按实施主体分类：
1、权利主体自行实施，单一权利主体自行实施，或者多个权利主体将房地产权益转移到其中一个权利主体后由其实施。 2、市场主体单独实施，权利主体将房地产权益转移到非原权利主体的单一市场主体后由其实施。 3、合作实施，城中村改造项目中，原农村集体经济组织继受单位可以与单一市场主体通过签订改造合作协议合作实施。 4、政府组织实施，政府通过公开方式确定项目实施主体，或者由政府城市更新实施机构直接实施

深圳城市更新旧改操作流程完整版PPT课件

申报材料准备：
申报表/更新单元范围图纸/现状权属/建筑物信息/改造意愿书/照片；
审批过程：
区更新办核对资料（5个工作日）——区更新办资格认定、核查、综合判断（20个工作日）——报送主管部门，审查资料，按批次统筹形成更新计划草案，并公示不少于10天——报市政府审批——审批通过后5个工作日内公示
Hale Waihona Puke 流程第一阶段：申报城市更新单元计划
第一阶段目的与成功标志
流程
第二阶段：申报城市更新单元规划(通常需耗费1~2年)
准备工作：申请核查土地及建筑物信息
申报主体向主管部门申请核查单元内土地及建筑物信息，主管部门20个工作日内将结果函复申报主体，并形成地块和建筑物信息汇总
编制规划方案并报批：
申报主体委托具备相应资质的机构编制城市更新单元规划方案，报送主管部门；在更新单元计划公告之日起一年内完成，逾期未完成的，主管部门可以按有关程序进行更新单元计划清理，将该城市更新单元调出计划
第一部分：拆除重建类城市更新
基本概念
拆除重建类城市更新
条件：
符合基础设施亟待完善/环境恶劣/存在重大安全隐患/现状明显不符合经济发展等情形之一，且通过综合整治或者功能改变难以有效改造的
按实施主体分类：
1、权利主体自行实施，单一权利主体自行实施，或者多个权利主体将房地产权益转移到其中一个权利
旧改基础分享
（上）
旧改——城市更新
三旧改造：旧城镇、旧厂房、旧村庄
城市更新分类及特点
不改变建筑主体结构和使用功能,改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构严格按照城市更新单元规划、城市更新年度计划的规定实施

深圳市城中村(旧村)改造总体规划纲要

深圳市城中村（旧村）改造总体规划纲要（2005--2010）为全面完成城中村（旧村）（以下统称“城中村”）改造，加快城市化步伐，推动特区内外一体化建设，实现城中村地区与城市其它地区的统筹规划和协调发展，促进国际化城市、现代化中心城市建设，构建和谐深圳、效益深圳，特制定本纲要。

一、深圳市城中村改造面临的形势深圳建市以来，经济社会得到了迅速发展，城市建设的规模和质量不断提高，广大人民群众的生活环境显著改善。

但是，我市的进一步发展已经明显受到土地和空间、能源和水资源、人口和劳动力以及环境承载力这“四个难以为继”的制约，特别是由于我市过去的城市建设主要着眼于在“增量”土地上做文章，城中村这样的“存量”土地没有纳入城市建设的统一布局和开发。

经过多年的累积，违法建筑和城中村问题已经成为全市经济社会发展中最突出、最复杂、最集中的矛盾和问题。

城中村不仅村内环境难以改善、居民的生活质量难以获得持续提高、许多村存在着严重的安全隐患，而且阻碍了城市结构的完善和土地使用效益的提升，侵蚀了周边地区的土地价值，并以其违法经营的手段破坏了城市的公平发展环境和法制管理秩序，与构建和谐社会的要求相距甚远。

根据继续承担“改革创新排头兵”的历史使命，努力建设和谐深圳、效益深圳的要求，深圳市委市政府决定率先转变经济社会发展模式，积极创新发展机制，并先后作出加快宝安龙岗两区城市化进程和在全市范围全面推进城中村改造的重大决策。

同时，我市现代化建设的加快推进，社会经济持续稳定的发展，规划和国土管理体制的改革，特区内外城市基础设施的不断改善，以及房地产市场日趋成熟理性，也为城中村改造创造了良好的条件。

我市的城中村改造工作已迫在眉睫，各级政府必须充分认识全面推进城中村改造的重要意义，努力为改造工作营造良好的环境，为深圳的发展提供新的动力和活力。

二、指导思想和基本原则深圳市城中村改造的指导思想是：坚持以人为本的科学发展观，按照构建和谐深圳、效益深圳的要求，以全面提升城市综合功能、提高土地使用效益为核心，结合全面提升城市建设品质和特区外新城建设，长期、持续、全面开展城中村改造，不断改善城市运行机制，为深圳建设国际化城市，实现经济社会全面、协调、可持续发展作出应有的贡献。

城市更新专题培训ppt课件

（一）Ⅱ城市更新项目经济分析需收集的资料
1 ．更新单元周边（最好是同一街道）的专项规划数据 2 ．区域的法定图则 3．更新单元周边房地产状况 a、各类（工商住办）私宅的市场租金及售价； b、周边商品房（工商住办）的售价 4．基准地价：国土委颁布的2013年更新范围内的基准地价信息 5 ．市场地价（土地估价师看地价） 6．更新单位所属区域基础信息及综合情况包括所属街道信息及周边的公共配套 7．现状照片
①项目的测算补缴地价
项目
用途
用地面积
规划容积率
分类补缴项目
基准地价市场价格（元/㎡）
最大补缴金额（元）
扣减地价金额（元）
应补缴地价金额（元）
5.0
商业
a%
2,050 用地面积 x规划容积率x 分类补缴项目比例 x基准地价占地1.5倍免缴地价，超过部分按基准地价补缴
住宅
老屋村用地
二、旧屋村改造—老屋村用地
—《深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》
现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。举例（假设容积率是5.0）：老屋村用地扣减地价 =1.5 × 基准地价
老屋村用地补缴地价测算表
工改工补缴地价测算表
①项目的测算补缴地价项目用途用地面积规划容积率分类补缴项目基准地价市场价格（元/㎡）最大补缴金额（元）扣减地价金额（元）应补缴地价金额（元）
5.0 工业工业用地 A1
配套商业
a%
基准地价
用地面积 x规划容积率 x分类补缴项目比例 X基准地价合法建筑面积最大补缴金额-扣减地价金额