北京大学房地产金融讲义第一讲房地产金融概述
房地产经济学 第六章 房地产金融
房 地 产 金 融 市 场
抵押贷款市场
一级 市场 二级 市场
股票市场
一级市场 二级市场
房地产证券市场
债券市场
房地产保险市场
房地产信托投资市场
房地产金融市场结构图
6.3 国外房地产金融
美国房地产金融模式
德国房地产金融模式
新加坡房地产金融模式
联邦住宅管理局 退伍军人管理局 农户住宅管理局 担保 发放抵押贷款 偿还资金 政府国民抵押 协会 联邦国民抵押 协会 联邦住房贷款 抵押公司等
参考文献和进一步阅读的材料
王洪卫.中国住房金融:奖金筹措与风险防范机制 [M].上海: 上海财经大学出版社,2001. 常永胜.中国房地产金融体系研究[M].北京: 经济 科学出版社,2001. 曹振良等.房地产经济学通论[M].北京:北京大学 出版社,2003. 牛仁亮等.房地产金融:资本市场中的新亮点[M]. 北京:中国财政经济出版社,1998.
思考题
影响住房抵押贷款的因素有哪些？ 我国住房金融存在问题及其对策。 试比较我国与美国、德国和新加坡的
住房融资机制有可不同。
居 民 购 房
商业银行 抵押银行 储蓄协会 储蓄银行等
资金
资金
购买并 持有贷款
发行 债券
投 资 者
一级市场融资
房地产金融试题及答案
房地产金融试题及答案
试题一：
1. 什么是房地产金融？
2. 举例说明房地产金融的各种形式。
3. 概述房地产金融的作用和意义。
答案一：
1. 房地产金融是指在房地产领域中进行的金融活动，包括提供
房地产贷款、房屋抵押贷款、房地产证券化、资产证券化等。
2. 房地产金融的形式包括商业银行住房抵押贷款、房地产投资
信托基金、房地产开发债券、房地产信托等。
3. 房地产金融的作用包括促进房地产市场发展、提供资金支持、分散风险、推动经济增长等，具有重要的经济意义。
试题二：
1. 什么是房地产融资？
2. 解释房地产融资的主要方式。
3. 分析房地产融资的挑战和风险。
答案二：
1. 房地产融资是指通过向金融机构或投资者融资来满足房地产
项目开发和运营的资金需求。
2. 房地产融资的主要方式包括银行贷款、债券发行、股权融资、信托融资等。
3. 房地产融资面临的挑战包括高利率、信用风险、市场波动等
因素，同时存在着流动性风险和市场风险。
试题三：
1. 房地产金融的法律风险有哪些？
2. 介绍房地产金融监管的主要内容。
3. 分析房地产金融法律风险管理的重要性。
答案三：
1. 房地产金融的法律风险包括贷款违约、合同纠纷、抵押物处理问题等。
2. 房地产金融监管的主要内容包括银行监管、证券监管、信托监管等，旨在保护投资者利益、维护金融市场稳定。
3. 房地产金融法律风险管理的重要性体现在保护金融机构和投资者的合法权益，促进金融市场的健康发展。
以上为房地产金融试题及答案，希望对您有帮助。
北大考研-经济学院研究生导师简介-冯科
爱考机构-北大考研-经济学院研究生导师简介-冯科
冯科
北京大学经济学院金融系副教授
发展与校友工作办公室常务副主任
北京大学经济研究所副所长
房地产金融研究中心主任
电话：62754603邮址：fengke@接待学生日星期五上午9：00-12：00
——【教育背景】——北京大学经济学院二站博士后
北京大学光华管理学院博士后
北京大学经济学院经济学博士——【教授课程】——金融经济学、实验金融学、房地产经济学、投资管理、宏观经济学——【研究方向】——房地产金融、资本市场与金融投资、实验金融学——【著作】——
1．《投资银行学》，对外经济贸易出版社，2010年11月第一版，窦尔翔、冯科著
2．《我国货币政策有效性的实证研究》（专著），中国发展出版社，2010年
3．投资管理》（专著），北京：中国发展出版社，2009年。
4．《中国都市经济研究报告2007—中国都市房地产宏观调控研究》（第一副主编），北京：同心出版社，2007年。
5．《证券、基金从业人员资格考试统编教材（2006）》（参编），中国财政经济出版社，2006年。——【学术论文】——1．走出发展投资基金的误区，经济导刊，2004(6):pp44-47。
2.从美国次级债危机反思中国房地产金融,南方金融,2007(6)pp18-19+68,引证22次。
3.高考录取机制的帕累托效率分析，经济科学，2007（3）pp53-65，引证1次。
4.我国外汇储备问题研究，南方金融，2007（7）pp31-33
5.
5.我国货币政策的有效性研究，南方金融，2008（6）pp9-12。
第一讲风险概述
11，中国汶川地震及其保障 ， 12，全球金融危机及金融风险管理 ，
15
关于2008－2009年度中国保监会部级研究 － 关于 年度中国保监会部级研究 课题立项结果的公告
项目 类别 重点 项目 重点 项目 重点 项目 重点 项目 重点 项目 项目 编号 项目名称 项目 负责 负责人所在单位 人 陈雨 中国人民大学财 露 政金融学院 王柯 中央财经大学经 敬 济学院 李茂 北京特华财经研 生 究所 丁孜 保险职业学院 山 吴 焰 中国人民保险集 团公司 16
出口信用保险成因、 理论与发展实践研 究 中国商业健康保险 发展研究 基于健康保险的健 康管理运作模式研 究 巨灾风险的可保性 研究 中小保险公司发展 研究 小额保险发展研究
梁志东 李玉泉 助 周绿林 代宝珍 傅
中国出口信 用保险公司 中国人民健 康保险股份 公司 江苏大学工 商管理学院 中国保监会 湖北监管局 渤海财产保 险股份公司 民安保险公 司
是什么
谁来做
19
第一节
风险概述
美 国 学 者 Haynes 在 其 著 作 《 Risk as an Economic Factor》中指出：“风险一词在经济 》中指出： 学和其它学术领域中，并无任何技术上的内容， 学和其它学术领域中 ， 并无任何技术上的内容 ， 它意味着损害的可能性， 它意味着损害的可能性 ， 某种行为能否产生有 害的后果应以其不确定性界定 以其不确定性界定， 害的后果应 以其不确定性界定 ， 如果某种行为 具有 不确定性 时 ， 其行为就反映了风险的负 担。”
《金融市场与金融机构》12章.pptx
第一节：存款性金融机构概述
差 额 收 入 （ spread income） 或 利 差 （margin）。 存款性金融机构面临着以下风险：
• 违约风险（default risk），也称信用风险（credit risk）
• 监管风险（regulatory risk）。 • 融资风险(funding risk)，即利率风险（interest
•
交易成本，换手率。
第一节：金融资产
三、金融资产的性质
• 可转换性（convertibility)。 • 币种(currency)。 • 现金流入和收益的可预测性(cash flow and
return predictability)。 • 复合性(complexity)。 • 税务状况(tax status)。
二、商业银行的负债业务
2。定期存款（time deposits）和储蓄存款 (savings accounts) Automatic transfer service(ATS) account 在美国，储蓄存款一般是没有期限，储户凭 存折可以经常存取现金。在中国，储蓄存款 也分为活期与定期两种。活期储蓄与美国的 储蓄存款基本同义；美国的定期存款概念对 应的是中国的定期存款和定期储蓄两者的总 和。
第二节：金融市场
六、金融市场的全球化 （globalization）
主要原因： 金融自由化浪潮； 信息技术的进步； 金融市场的机构化
房地产企业上市融资方式比较
房地产企业上市融资方式比较
——IPO上市还是买壳上市? 姓名：吴冬晓学号：1040308120 评分：
自2000年开始，中国国民经济持续保持9%以上的增长势头，房地产投资略快于全社会固定资产投资增速，旺盛的市场需求推动房地产开发投资和供给增加，房地产业进入快速发展时期。
房地产作为资金高度密集型行业，唯有融资能力强的企业才有实力加大土地储备量，进行规模化扩张，成为未来房地产行业的整合者和领头羊。随着国家一系列紧缩“地根”、“银根”政策的出台，尤其是信贷这一“紧箍咒”的收紧，对融资渠道一直比较单一，资金来源高度依赖于银行的我国房地产企业提出了严竣的挑战。为此，房地产企业为也在努力寻求其它更加有效的融资渠道，而上市融资就是其中之一。企业的上市融资途径分为直接上市融资和间接上市融资，即IPO上市融资和买壳上市融资。
【关键词】房地产企业融资IPO上市买壳上市比较
一、以银行贷款为主要传统融资方式的弊端
目前，中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)二个方面。房地产企业自有资金比例较低，主要依赖银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程，基本上是以国有商业银行信贷为主，长期以来，已经形成了我国房地产业融资渠道的单一模式（见下图1）。根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省(市)的调查数据显示，我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统，而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，如果将施工企业垫资中
金融专业《教学案例——金融风险与金融监管》
金融学根抵教学案例
第十章
一、背景
房利美和房地美分别成立于 1938 年和 1970 年，属于由私人投资者控股但受到美国政府支持的特殊金融机构，主要业务是从抵押贷款公司、银行和其他放贷机构购置住房抵押贷款，并将局部住房抵押贷款证券化后打包出售给投资者。两家公司是美国住房抵押贷款的主要资金 5 万亿美元，几乎占美国住房抵押贷款总额一半。美国次贷危机爆发后，两家公司蒙受巨额损失，过去一年股价惨跌，本钱不断上升，一度濒临破产。
二、事件
受美国次贷危机的影响，美国房地产抵押贷款巨头房地美、房利美于 2022 年 7 月身陷 700 亿美元亏损困境。之后美联储和美国证券交易委员会 SEC 迅速联手出击，对美股的稳定起到立竿见影的效果。美国政府 9 月 7 日宣布，从即日起接管陷入困境的美国两大住房抵押贷款机构房利美和房地美。根据安排，房利美和房地美将被其监管机构美国联邦住房金融局〔FHFA〕接
管。政府监管将让两家公司有时间回复健全状态，提供房市稳定与贷款市场流动性。美国财政部将购置每家房贷机构上限为1000 亿美元的优先股，以保证两家公司的资产净值为正。财政部还将为两家房贷机构和其它 12 家银行提供短期。同时，“两房〞将暂停对股东分红并更换主要负责人。这意味着上述两家目前由私人控股的上市公司将被“国有化〞，这也将是美国有史以来规模最大的金融救助案例。
三、大事记
●7 月 8 日雷曼兄弟分析师发布报告说，会计方法变更后，房地美房利美两公司需筹资合计 750 亿美元。受此影响，两公司重挫，房地美下挫 18% ，而房利美也大跌 16% ，股价双双跌至 13 年来最低点。
金融业和房地产业的关系
Hale Waihona Puke Baidu
信用
• 中国诚信证券评估公司曾对上海，福建两地 的部分开发商开展了银行贷款信用评级，结 果表明： 在信用较好的上海，受评的238家开发商中， 信用等级在3B(有贷款价值)及以上企业仅占37 ％，2B(有风险但可以贷款)占59％；福建受评 的122家开发商，2B及以上企业占68％。
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新规则促使参加者改变博弈计 划
• 变动的市场 • 例：办公楼小型化
--后工业社会 --企业削减办公用房费用
Kodak削减25-40%办公用房费用
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不动产不仅仅是一个博弈
• 政府干预 • 增加投资--税收，补贴 • 限制开发--分区规划
• 核心问题是：规模太小，自有资本金太少， 实际源于银行的资金普遍高出50％，信用状 况普遍较低。
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金融业和房地产的关系 ----中国脉络（4）
• 紧缩政策：2002年12月5日，中国人民 银行发布了“切实落实房地产信贷管理政 策，促进房地产业健康发展”的消息，开 始对2001年6月以来商业银行房地产信 贷业务办理情况进行检查
房地产经营与估价专业、策划专业介绍
房地产——成就富豪最多的行业
福布斯表示，榜单中有三分之一的富豪从事房 地产业，与其他行业相比占绝对优势。
房地产在行业薪酬排名中列第二 位
网金在 行融各 业投行 仍资业 然、的 占房平 据地均 前产薪 三和酬 名排
互名 联中
，
IT/
年份
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 合计
从事的主要工作内容包括：房地产项目 的市场调研和咨询策划；整合设计、建 设、营销、广告、服务等资源，制定策 划方案；房地产项目的产品营销工作； 房地产项目的运营工作。
本专业主要培养技术应用性专门人才。 本专业学生应具备管理、经济、法律、 市场营销等方面的知识和能力，能在企、 事业单位及政府部门从事市场营销与管 理等方面的专门人才。
房地产经营与估价专业就业方向
（1）就业岗位： 主要岗位是房地产开发企业的工程技术员、市场营销员、工程概预算员、装饰装
修技术人员、房屋测绘员等技术服务及相关管理工作岗位； 建筑施工企业的施工员、质量员、安全员、标准员、材料员、机械员、劳务员、
资料员； 也可以在房地产估价机构从事估价、咨询、经纪、策划等岗位，在房管局、国土
房地产开发企业数量：非常庞大！2009年、2010年、2011
教学大纲浙江工商大学金融学院
《房地产经营学》教学大纲
二、课程的对象和性质
本课程的教学对象为金融学院的专业选修课，面向金融专业学生开设。
房地产经营学是阐述房地产及房地产市场的结构、性质，房地产经营与投资的内容及系列步骤，房地产金融的工具，物业管理等有关房地产事务的应用型课程，穿插一定的理论分析。
三、课程的教学目的和要求
教学目的：通过教学，应能使学生对房地产开发与流通市场有一较为全面的认识，并能对简单的房地产投资项目作出经济、财务分析，对房地产投资经营中涉及的金融工具有一定的掌握与了解。课程的知识结构对学生将来走向社会的生活工作能起到必要的帮助。
教学要求：房地产经营涉及知识较为广泛，有一定的综合性，需以政治经济学，宏观和微观经济学，会计学和投资学等学科为其知识基础，同时也需要具备适当的数学和外语基础。
四、授课方法
以课堂讲授为主，采用多媒体教学工具，在讲授中穿插案例和图片，让学生加深对课程内容的理解，充分认识房地产市场的种种现象，提高对现实经济问题的分析能力。1-2课时的课堂讨论。
五、理论教学内容与基本要求（含学时分配）
第一章房地产概述
课时安排：4课时
教学要求：掌握房地产及房地产业的若干概念及区别、级差地租、绝对地租的定义，理解房地产和房地产业的特性，了解房地产业的基本结构及初步的地租理论。
教学重点和难点：房地产的经济属性、级差地租
教学内容：
第一节：房地产基本概念
1．土地、地产、房地产、不动产的概念及关系
2．房地产的特点
3．房地产的类型
4．如何描述房地产*
第二节：房地产业
1．房地产业的含义及分类
2．房地产业的特征
3．房地产业的运作过程及基本架构
我们热爱的金融：重塑我们这个时代的中国金融
4
宏观政策环节 的断裂点——
不断弱化的宏
观政策边际效
应
5 定义我们这个
时代的中国金 融
形成2035年中国金 融的五个“必然”
热力学第二定律和 金融的演进
建立信任比掌控信 息更重要
建设2035年中 国好金融
结语：崭新的 开始
作者介绍
刘俏，现任北京大学光华管理学院院长，金融学系教授、博士生导师，兼任深圳证劵交易所专家评审委员会 委员，中国证监会、中国金融期货交易所、民生银行及深交所博士后站指导导师。他在公司金融，实证资产定价、 实际期权、市场微观结构和中国经济研究等方面拥有众多著述。
现代经济体系里与金融中介活动密切相关的五个维度，分别为：实体经济动态变化（real economy dynamic）、金融体系动态变化（financial sector dynamic）、宏观政策动态变化（macroeconomic policy dynamic）、跨境资金流动的动态变化（cross-border funding dynamic）和资产价格的动态变化（asset pricing dynamic）。
很经典的金融投资方面著作，详实得数据，精巧细致的分析，深邃的思想，难得的佳作！。
北大光华学院院长写的，看完只有一个念头，终生不再碰股票，远离韭菜收割机。
金融的本质是中介，要建立信任，降低中介成本。
2015北京大学金融学专业考研(光华管理学院)专业目录招生人数参考书目历年真题复试分数线答题方法
第一，工资的定义。 第二，薪酬的定义。 第三，总结：工资与薪酬的关系。 【名词辨析题答题注意事项】： 第一，不能一上来就辨析概念之间的关系。如果先把题目中的相 关概念进行阐释，会被扣除很多分数，甚至大部分分数，很多考生很 容易忽视这一点。 第二，控制时间。辨析题一般是专业课考试最前面的题目，一般 每道题 350-400 字就可以，时间控制在 10 分钟以内，篇幅占到 A4 纸的半页为佳。
五、2015 年北京大学金融学专业考研真题答题黄金攻略
名师点评：认为只要专业课重点背会了，就能拿高分，是广大
考生普遍存在的误区。而学会答题方法才是专业课取得高分的关键。
(一) 名词解释答题方法
【考研名师答题方法点拨】
名词解释最简单，最容易得分。在复习的时候要把参考书中的核
心概念和重点概念夯实。
本资料由易研教育独家分析提供，更多资料请到易研官网 www.eyanedu.com 下载
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进行简单的总结，总结多为简单评析或引申。 【答题示范】： 例如“简答公共财政的职能。” 第一，公共财政的定义。(不能缺少) 第二，公共财政的 3 大职能。(主体部分) 第三，总结评析。 【简答题答题注意事项】： 第一，在回答简答题的时候，要采取“总-分-总”答题结构。即 在回答要点 之前进行核心名词含义的阐释，最后写几句起总结的话，这样不会给 人一种太突兀的感觉。 第二，在回答的时候字数一般在 600-800 为佳，时间为 15-20 分钟。通常字数应该是本题分值的至少 30 倍，即，1 分至少 30 个字。 第三，如果课本没有明确答案，那你也不能拍脑门乱写，好的策 略是向课本靠拢，将相关的你能够想到的内容往 4×150 里套就行了。 关键在于有条理又能自圆其说，你如果能结构清晰、条分缕析的把题 答完，你肯定可以得满分。 （四）论述题答题方法 【考研名师答题方法点拨】 论述题属于中等偏上难度的题目，分值往往也比较大，考察对学 科整体的把握和对知识点的灵活运用，进而运用理论知识来解决现实 问题的能力。但是，如果我们能够洞悉论述题的本质，其实回答起来
立项书结项书术语英文翻译以北京大学经济所房地产金融研究中心为例
豆丁文档分享附件：
北京大学经济所房地产金融研究中心PKU Real Estate Finance Research Center
项目提案书
Research Project Proposal
研究方向Research Area：
■房地产金融创新研究□次级债券危机研究□房地产金融风险研究□其他Others
项目名称Project Title：
研究期间Period：预算Budget：
主持人Chief Researcher： Phone：
负责人Project Manager： Phone：
所在单位Organization：
申请日期Issue Date：
房地产经济周期
第二阶段：少量资本开始尝试向存量房地产投资， 后半段，由于投资者不断购买存量房地产和投入 新项目开发，资本流量显著增加。
第三阶段：资本不断流向存量房地产和新项目的
开发；当投资者最终认识到市场转向下滑时，开
始减少对新增投资和存量投资，资本流量逐渐减
少直至停止投资。
2024/7/28
18
房地产市场自然周期和投资周期之间的关系
2024/7/28
38
86~99
近几年我国房地产周期波动
生产层面分析 1
年 中 国 房 地 产 投 资 变 动
生产层面分析 2
2024/7/28
40
生产层面分析 2
生产层面分析 3
交易面分析
交易面分析
87~99年全国商品房销售面积和销售额增长率
全国商品房历年平均价格变动趋势
消费层面分析
22
二房地产经济周期的形成机制
内在传导机制
房地产经济周期波动的自我推导力量，每一 次扩张阶段给衰退和收缩创造条件，而每一 次收缩阶段又给复苏和扩张创造条件。
外在影响机制
外生因素通过内生因素起作用
2024/7/28
23
三 房地产经济周期成因理论
金融货币论 心理预期论 蛛网理论 综合因素理论
2024/7/28
14
新 入 住 空 间 新建筑
北京大学房地产金融讲义__第一讲_房地产金融概述.pptx
• 参考教材
《房地产金融学》，张红、殷红编著，清华大学出版社，2007 《资本市场理论与运作》，何小锋，中国发展出版社，2009年 刘伟、黄桂田主编，冯科，张辉副主编，都市经济报告2007-----北京房地产市 场与调控，同心出版社，2007年 《房地产金融：原理和实践（第三版）》，（美）特瑞斯·M·克劳瑞特， G·斯泰西·西蒙 著，龙奋杰，李文诞 等译，经济科学出版社，2004
第一讲 房地产金融概述
2010年9月16日
本讲主要内容
一、房地产金融学体系 二、房地产金融市场构成及其运行模式 三、我国房地产金融市场的发展 四、房地产企业融资概述
一、房地产金融学体系
房地产金融学，顾名思义，是研究房地产领域中的金融问题的 学科。随着经济水平的提高和投资渠道的多元化，房地产及其 相关投融资活动受到越来越多的关注。
• 而所谓的价格歧视，实质上是一种价格差异，指商品或服务的提供者在 向不同的接受者提供相同等级、相同质量的商品或服务时，在接受者之 间实行不同的销售价格。价格歧视是一种重要的垄断定价行为，是垄断 企业通过差别价格来获取超额利润的一种强权作法，对买主来说是极不 公平的。我们可以举个例子来说明这种现象，比如某房地产商开发了一 个楼盘，有300套住房，实行内部认购、登记，第一拨500人登记，愿意 以5000元每平方米的价格购买，接着又来了第二拨500人，愿意以7000元 每平方米的价格购买……依此类推，最后房地产商就会把房子卖给愿意出 最高价格的购房者。
房地产企业融资问题文献综述
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文献综述
1.引言
我国房地产市场与国外同行业相比差距大，在融资渠道方面差距尤为明显。现在，我国主要依靠银行贷款满足整个房地产行业的金融需求，对资本市场的利用相对落后，据统计，在我国房地产企业资金来源中，银行贷款占到70％以上，贷款余额也占到了商业银行贷款余额的7．8％。我国仅有为数不多的上市公司可以获得非常有限的市场金融支持，上市对于大多数开发商而言，仍然是可望而不可及的事。资金来源的单一和过度集中，是我国房地产业融资渠道的软肋。一旦银行信贷紧缩，大批白有资金不足的开发商将面临资金链崩断的危险。
2.房地产企业融资方式的研究现状
2.1国外相关研究现状
房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts，简称REITs)属美国发展的时间最长，也最为成熟。因此，美国对REITs研究的文献也最多，涉及到有关REITs发展的各个方面，从整体的介绍、发展历史、政策变化对其影响到从定量的角度对RErrs的分红收益率(分红／股价)、净收益、经验所得资金乘数等盈利能力同宏观经济的相关性、股市的相关性等进行定量分析。
美国的REITs要求REITs将应税收入的90％以上分配给投资人，否则REITs就不能享受应有的税收优惠。考察1995-1996年间在REITs分红公告发布前和发布后的买卖报价价差，发现如果分红越高，买卖报价价差就会越小，反之，买卖报价差就会越大。因为如果投资者相信公司的管理者对该股票的相关信息知道得比他们多，他们就会倾向加大该股票的买卖报价差。可见，REds的高分红能消除信息不对称水平。
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第一讲 房地产金融概述
2010年9月16日
本讲主要内容
一、房地产金融学体系 二、房地产金融市场构成及其运行模式 三、我国房地产金融市场的发展 四、房地产企业融资概述
一、房地产金融学体系
房地产金融学，顾名思义，是研究房地产领域中的金融问题的 学科。随着经济水平的提高和投资渠道的多元化，房地产及其 相关投融资活动受到越来越多的关注。
房地产开发形成的外部不经济 导致大城市居民生活质量下降
• 房地产开发形成的外部不经济导致大城市居民生活质量下降 • 外部性是指一个经济行为主体在自己的生产和消费活动中对另一个经济
行为主体产生的一种的影响。如果是有利的影响，就叫正的外部性，或 者叫外部经济性；如果是不利的影响，就叫负的外部性，或者叫外部不 经济性。科斯（Coase,1996）认为造成外部性的原因是：第一，缺乏明 确界定的产权；第二，存在交易费用。因此在交易费用为零时，产权的 明确界定便是实现资源最优配置的充分条件。 • 相应，房地产外部性也分为房地产外部经济与外部不经济。从房地产的 外部经济来看，房地产的开发建设可以改善城市景观，并能够带动邻近 地区地价升值。可以说，房地产的正外部性提升了整个社会福利。但是 ，随着城市的不断开发建设，以及城市积聚效应引起的大量劳动力的涌 入，使得城市道路、住宅不断拥挤，公共绿地不断减少，生活质量不断 下降。这种负的外部性对于大城市居民而言尤为突出。此外，还有可能 存在新型建筑材料应用造成光污染和空气污染，以及由于住宅隔音效果 不好而造成居民相互干扰等外部不经济现象。可以看出，我们在享受房 地产开发带来正的外部性的同时，负的外部性的作用以及影响范围正在 扩大，从而导致大城市居民生活质量日益下降。
一方面，房地产是一种特殊的资产，在贷款等融资活动中扮演 着不可替代的抵押品角色。 另一方面，房地产作为投资工具，体现了货币市场、资本市场 和资产市场的密切联系。
链接：2010年1-8月全国房地产开发投资情况
• 微观房地产金融学
• 主要研究在动态时间和不确定性环境下，单个的房地产投资者、 消费者和企业等的投融资决策问题，探讨房地产金融市场各参 与主体的资产定价及其对资金在房地产领域的配置。
使学生在掌握房地产金融基础知识和基本分析技能后，能适应将来在 国家宏观经济管理部门、金融机构、房地产企业的研究与管理的各类工 作。
• 参考教材
《房地产金融学》，张红、殷红编著，清华大学出版社，2007 《资本市场理论与运作》，何小锋，中国发展出版社，2009年 刘伟、黄桂田主编，冯科，张辉副主编，都市经济报告2007-----北京房地产市 场与调控，同心出版社，2007年 《房地产金融：原理和实践（第三版）》，（美）特瑞斯·M·克劳瑞特， G·斯泰西·西蒙 著，龙奋杰，李文诞 等译，经济科学出版社，2004
房地产金融学
经济学院 金融系 2010年9月16日
课程简介
本课程将通过讲义与阅读材料、参考文献相结合的方式，要求学生在 阅读大量材料的基础上，理解掌握房地产市场的资产定价规则及对货币 政策传导机制的影响，并能了解房地产企业如何选择投融资方式，不同 的融资结构对房地产企业和消费者的融资成本和管理权限有何影响。
• 宏观房地产金融学
• 主要研究整个房地产市场与金融体系，重点研究政府金融政策 及政府机制对房地产金融市场的影响，如利率、汇率变化、通 货膨胀等对投入房地产行业的资金量的影响等。
房地产是什么？
金融是什么？ 房地产金融是什么？
房地产是什么？
• 投资品 • 消费品 • 公共品 • 分配品
为什么调控？
、维护社会公平：不容回避的现实
房地产的垄断性容易导致价格歧视
• 房地产具有垄断性的特征，这是因为土地的特殊性。土地是不可再生资 源，在一个地方建了房子就不能在同一个地方再建第二栋房子，这是它 垄断性、排他性的具体表现。同时，在每一片土地上每个房子都是个性 化的不一样的，比如，楼层、朝向、远眺的景观等等属性都不可能是一 模一样。因此，每一个房产也都具备垄断性、排他性的特点。所以说， 土地的价值不是决定于它的地租，而是决定于它上面的产品的类型和价 格。由于房屋所具有的垄断性和个性化特征，所以，房地产商就很容易 对购房者实行价格歧视（Price Discrimination），这在房地产行业是普遍 存在的现象。
房地产具有公共产品属性
• 公共产品具有两个很显著的特征，一个是非竞争性特征，表明社会对于 该类物品或服务是普遍需要的，而另一个非排斥性特征则表明了收费是 困难的，仅靠市场机制远远无法提供最优的规模。
• 房屋部分具有这种公共品的特性，是人们生活中不可缺少的必需品，并 且不具有替代性。房屋不像食品这种必需品，因为食品具有很强的替代 性，大米和小麦可以相互替代，咖啡和茶叶可以相互替代，但是房屋没 有这个特性，所以说房屋是人们日常生活中不具有替代性的必需品。这 是房屋一个显著的特点，而经济适用房、廉租房这种带有福利性补贴的 住房更接近公共品，一般的商品房则接近私人产品。在住房商品化、市 场化改革之后，政府在经济适用房和廉租房建设上似Βιβλιοθήκη Baidu没有太多作为。 这是住房商品化改革过程中所带来的短板，当然这有它的历史因素。当 时实行住房商品化改革，假如住房商品化与经济适用房和廉租房建设一 齐起步，那么住房商品化、市场化改革就不可能取得成功，因为大家都 依赖廉价的住房。现在住房市场化发展到了一个阶段，房价高企问题突 出，是到了该回过头来反思廉租房这种福利性住房的时候了。
• 而所谓的价格歧视，实质上是一种价格差异，指商品或服务的提供者在 向不同的接受者提供相同等级、相同质量的商品或服务时，在接受者之 间实行不同的销售价格。价格歧视是一种重要的垄断定价行为，是垄断 企业通过差别价格来获取超额利润的一种强权作法，对买主来说是极不 公平的。我们可以举个例子来说明这种现象，比如某房地产商开发了一 个楼盘，有300套住房，实行内部认购、登记，第一拨500人登记，愿意 以5000元每平方米的价格购买，接着又来了第二拨500人，愿意以7000元 每平方米的价格购买……依此类推，最后房地产商就会把房子卖给愿意出 最高价格的购房者。