2019年度土地增值税培训讲义

2019年度土地增值税培训资料

第一部分文件解读

一、鄂地税发【2008】207号文件废止的影响

2017.10.26省地税局局1号公告废止

（一）、对房地产开发企业转让已自用（包括出租使用）年限在一年以上再出售的房地产项目，应按照转让旧房及建筑物的有关规定缴纳土地增值税。

总局授权各省、市、自治区地税局规定年限。

实际征管中以房管局认定的房屋属性为准，联合控管。

对开发商将开发产品自持后再转让，按照新建商品房政策处理。（二）、第五条符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税清算：（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工的房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的；

（四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

废止后，前三条按总局规定执行不变，第四条作为可要求清算情形，基本上也无变化。

（三）、第六条符合下列情形之一的，主管地方税务机关应要求纳税人进行土地增值税清算：

（一）已竣工验收的房地产开发项目并进行项目决算，已转让的房地

产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但已转让的房地产建筑面积与已经出租或自用的建筑面积之和达到可销建筑面积的比例在85%(含)以上的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）主管地方税务机关认定有可能造成较大税款流失、经县以上地方税务局局长批准清算的开发项目；

（四）省地方税务局规定的其他情形。

废止后，前两条按总局规定执行无变化。第三条取消，第四条省局目前暂无规定。

（四）、第十三条主管地方税务机关应自受理纳税人申请土地增值税清算之日起90日内完成清算审核工作。清算审核工作时限不含纳税人按照主管地方税务机关要求补正资料的时间。

总局清算管理规程规定土地增值税清算审核具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定，目前省局暂无规定。

市局今年继续按照往年做法要求各区局当年完成当年度清算项目，并实施绩效考核。

滞纳金问题按总局220号文件执行，查补税款在限定日期内缴纳的不收滞纳金。

（五）、第十八条清算的房地产开发项目，其房地产开发成本费用的计算分摊按核实的可售建筑面积计算分摊，并遵循准予扣除的房地产开发成本金额与取得收入的面积相配比的分摊原则。对于商住综合楼，可结合实际情况，采取合理方法分别计算确定商铺与住宅的单位

建筑面积成本。

废止后，按照国税发【2006】187号）规定“四、土地增值税的扣除项目···（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额”。

（六）、第五章核定征收第十九条至第二十二条废止

主管税务机关对土地增值税项目依法核定征收时适用《市地方税务局关于印发<武汉市地方税务局土地增值税核定征收管理办法>的通知》（武地税发（2015）52号）规定执行。

按照总局要求，以查账征收为主。

核定征收认定严格按照文件规定执行。

核定征收需要考虑的几种实际情形。

（七）、第二十四条主管地方税务机关对纳税人申请清算的项目审核完毕后，应制作土地增值税纳税清算结论。纳税人应当自收到土地增值税纳税清算结论或《应纳税款核定通知书》之日起15日内到主管地方税务机关办理土地增值税税款的补缴（或退税）手续。

废止后按照征管法规定执行，不变。

二、鄂地税发【2010】176号文件废止后的影响

2018年2月6日省地税局1号公告废止。

关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产征免土地增值税问题。“因政府进行公益性、政策性的市政建设项目

而搬迁所取得的有关经济利益免征土地增值税”废止

按财税【2006】21号文件执行

城市实施规划包括污染扰民而搬迁和旧城改造而搬迁两种。

关键词：城市规划，环评报告（或相关证明材料），搬迁通知

三、鄂地税发【2013】44号文件废止后影响

2018年6月15日省局5号公告废止

（一）、层高系数法，相对独立占地法取消。

（二）、加收滞纳金问题，按照国税函【2010】220号文件执行，通知期限内缴纳无滞纳金，逾期有。另外，如有违反征管法规定的需要缴纳滞纳金。

（三）、二次清算问题，继续实施。

土地成本分摊：《按照土地增值税暂行条例实施细则》第九条，“可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确定的其他方式分摊。”xi

四、鄂地税发【2008】211号文件

2018年6月15日省局5号公告废止

（一）、经济适用房也可以适用核定征收了。

（二）、非普通住宅和非住宅是否可以合并清算？

五、财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个

人所得税计税依据问题的通知

财税[2016]43号2016-4-25

经研究，现将营业税改征增值税后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据有关问题明确如下：

一、计征契税的成交价格不含增值税。

二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

四、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。

五、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

六、在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

本通知自2016年5月1日起执行。