深圳东海国际中心专案研究

深圳东海国际中心专案研究

第一部分项目区位

一、项目位置

东海国际中心由国际甲级写字楼、亚洲最高的顶级服务式公寓、国际五星级商务酒店以及集购物、娱乐、餐饮于一体的品牌商场组成。

东海国际中心屹立于深南大道旁，位处城市中轴CBD西核心领地，坐拥交通基建枢纽，紧邻广深高速公路。

二、周边配套

东海国际中心周边商业配套成熟，周边建有东海集团开发的大型生活社区，居住氛围浓厚，社区设施配套完善。

三、交通状况

东海国际中心周边有多条公交车站线路接驳项目，项目与地铁车公庙站B出口距离仅300米。

第二部分项目介绍

一、简介

东海国际中心由办公楼、酒店、商务公寓、商业四大部分组成，是现今深南大道两旁最大的综合建筑群。

项目一期的2栋办公楼已投入使用，目前在售为二期的A座商务公寓，该商务公寓为亚洲最高的五星级服务式公寓。

二、开发商简介——深圳东海集团

深圳东海集团有限公司是由香港东海联合（集团）有限公司和中国爱地集团公司合作组建，于1994 年在中国深圳市注册成立的中外合作经营企业，具有独立法人资格，主要从事房地产的开发、经营等业务。公司成立的宗旨，是希望提供先进的住房设计及规划，并引入高科技的配套同建材，从而使深圳市的房地产市场对“住”的文化有新的体验。集团投资组建注册资本1 亿元的东海航空有限公司，经营国内航空货运业务。2006 年8 月8 日，东海航空首架货机飞抵深圳，成为民营资本介入航空货运业的标志。

三、项目基本情况

开发商：深圳东海集团有限公司（一期项目）

深圳天麟房地产发展有限公司（二期项目）项目地址：深圳市福田区深南大道与农林路交汇处东北侧

占地面积：4.7万平方米

总建面积：约51万平方米（一期约15万m2，二期约36万m2）

其中，公寓：约19万m2（其中天际会所约5000m2）

写字楼：约11万m2

酒店：约4.3万m2

商业：约6.5万m2

地下室：约9万m2

停车位：三层车库约1700个

开业时间：2013.2.16

营销顾问：戴德梁行

整合推广：深圳市金马盟广告有限公司

总体规划平面图

四、东海国际中心商业布局

商业总面积约5万平方米，地下一层贯通地铁车公庙站，地上一至三层，该商场定位为集购物、休闲、文化、娱乐、餐饮于一体的中高档地下商业中心，主要经营项目有百货购物国际知名服装皮具饰品电器特色餐饮娱乐等。

商业平面图

地下一层面积约30000平方米，层高6米，主要经营项目有百货购物、特色餐饮、超级市场、药店、饰品店、视像店；

首层面积约9000平方米，层高5米，主要经营项目有百货购物,国际知名男女服装、皮具、饰品、化妆品、珠宝、品牌旗舰店；

二层面积约1.3万平方米，层高5米，主要经营项目有百货购物,国际知名男女服装、皮具、饰品、化妆品、珠宝、品牌旗舰店；

三层面积约1.2万平方米，层高5米，主要经营项目有美容、纤体、电影院、书店、酒楼、西餐等。

第二部分东海国际中心商务公寓分析

一、简介

东海国际中心商务公寓为双塔模式，45-50层的天际会所连通两座公寓，总楼面面积逾19万平方米，标准层约1500平方米，标准层高3.2米，标准层户型面积约150至500平方米，分9-10个单元。

东海国际中心公寓剖面图

二、东海国际中心商务公寓技术参数

A座B座

面积总层数82 75

高度约300米约280米

总建筑面积约190,000平方米

得房率72% 71%

楼层分区低区：1-44层，高区46-80/73层

交付标准毛坯

开发模式主力户型150-500平方米

开售模式于2013年2月16日开售，首推A座，B座待售

销售均价60000-67000元/平方米待定

公寓总体技术参数

外立面风格现代风格园林风格英式皇家风格

外墙涂料；幕墙

大堂艺术水晶灯

进户门进口大理石

走廊路易士金特色墙（木纹）进口大理石，手绘艺术墙纸

电梯美国CARRIER品牌电梯门高 2.5米

三、户型分析

（一）A座公寓平面图

（二）A座低区（4-44层）户型平面图

A单元户型，位于低区4-44楼层

B单元户型，位于低区4-43楼层

C1单元复式户型，位于低区33-41楼层

C1单元复式户型，位于低区6-12楼层

D单元户型，位于4-43楼层

E1单元复式户型，位于低区33-41楼层

F单元户型，位于低区4-44楼层

G单元户型，位于低区4-44楼层

H单元户型，位于低区4-44楼层（三）B座公寓平面图

（四）户型配比分析

A座公寓

户型整体配比

低区户型配比

高区户型配比

B座公寓户型整体配比

低区户型配比

高区户型配比

四、公寓销售分析（一）销售价格分析

（二）主要户型销售情况分析

A座公寓

可见，B和D户型比较热销，去化率高，其中B户型供应量大，而D户型的供应量相对较少。

B座公寓

可见，B座中C2和E2的复式户型比较热销，供应量较少，但去化率高。

五、推广分析

2013年11月15日

2013年11月29日

2013年12月6日

2013年12月12日

2013年12月23日